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Séance 1 : « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité ? (28 janvier) Poids de l’immobilier dans l’économie L’immobilier peut entrainer toute l’économie dans une crise d’où l’importance de ce secteur. Les 5 secteurs d’activités dans l’économie Agriculture : 36,8 Milliards Industrie Construc...

Séance 1 : « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité ? (28 janvier) Poids de l’immobilier dans l’économie L’immobilier peut entrainer toute l’économie dans une crise d’où l’importance de ce secteur. Les 5 secteurs d’activités dans l’économie Agriculture : 36,8 Milliards Industrie Construction : 106,7 Milliards Services Marchands : (Activités immobilières) le tout = 1158,3 Milliards Services non-marchand Immobilier apparait dans le bloc construction et services marchands, quand on voudra analyser l’immobilier sous le prisme des secteurs d’activités il faudra aller voir sur ces terrains. Les 5 secteurs d’activité et leur évolution Secteur de la construction a grandi après la seconde guerre avec une part de la valeur ajoutée entre 5-6% et progressé jusqu’à 8% dans les années 60 puis stagnation jusqu’au début des années 90. Depuis la fin des années 90 le progrès a recommencé. Après la guerre, l’effort de reconstruction a été massif à la fois par les pouvoirs publics à travers les HLM et aussi pour aider les Français à devenir propriétaire. Sur les services marchands (activités immobilières) compense la baisse que l’on a sur le secteur de la construction. Dans les années 70 le dispositif PAP (prêt immobilier) a disparu, d’où la baisse constatée sur le graphique. En 1977 la France considère qu’elle a comblé son retard en matière de logement et l’État décide de changer de politique = arrêt des aides à la construction « Aides à la Pierre » pour les transformer en « Aides à la personne » On va un peu moins aider ceux qui veulent acheter un logement et la construction de logements sociaux pour donner des aides directes aux Français pour améliorer le logement. Les autres secteurs ont constamment reculé notamment celui de l’industrie. On s’intéresse surtout à la dépense en logements Dépense totale en logement = l’effort consacré par l’ensemble des agents économiques au domaine du logement Dépenses courantes totales = les loyers (réels et imputés) des logements ordinaires, les charges acquittés par les occupants ou les propriétaires des logements vacants (dépenses d’énergies, d’eau et charges annexes liées au logement) et les redevances des locaux d’hébergement collectif. Dépenses en capital = formation brute de capital fixe (FBCF) qui comptabilise les dépenses liées à l’acquisition de logements neufs, aux gros travaux d’entretien et d’amélioration, ainsi que les frais liés aux opérations d’acquisition (des logements neufs ou d’occasion). On y a joute les investissements en terrains correspondants ainsi que certains avantages fiscaux liés à l’investissement (exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties, avantages du taux réduit de TVA pour l’investissement locatif social). Deux types de dépenses : courantes (les plus importantes) = liées au loyer d’abord et loyers imputés = que l’on verse à nous même = combien paye un locataire dans notre voisinage et calcul du loyer que les propriétaires s’imputent à eux-mêmes. Dépenses en logement = dépenses courantes + dépenses en capital Tableau des dépenses : Dépenses courantes : 127 Milliards en 1990 à 378 Milliards en 2020 Loyers : 70% en 2011 -> 72% en 2020 Énergie : 16% Charges : 10% Redevances : 3% Dépenses en capital : 66 Milliards en 1990 à 126 Milliards en 2020 et elles sont essentiellement liées au logement Logements : 88,7% Terrains : 10% Parc résidentiel et sa valeur patrimoniale Sur le graphe : décomposition du parc de logement et valeur patrimoniale du parc de logement Structure du parc en 2 dates : 2011 et 2020 33 Millions de logements ordinaires en 2011 = ensemble des logements sauf locaux d’hébergements 93% du parc en 2011 : résidences principales et on avait 59% de maisons pour 43% d’appartements + 42% de locataires et 58% de propriétaires et ce qui est important c’est que dans les propriétaires on avait que 1/3 qui remboursaient encore un crédit Dans les résidences secondaires en 2011 : surtout logements individuels (58%) et 42% (logements collectifs) Patrimoine immobilier en 2011 : 7000 Milliards d’euros 843 Milliards de dettes : il y a 10 ans, le secteur des prêts conventionnés pesait pour 7%, à taux 0 (4%), épargne logement (1%) et plus de 80% c’était le secteur libre 6224 Milliards de valeur ne dépendant pas des banques Patrimoine immobilier en 2020 : en 10 ans on a pris 1000 Milliards Disparition de l’épargne logement Progression des taux 0 Secteur libre est à plus de 90% Dispositifs de l’État pour aider les ménages à se loger se sont petits à petits réduits, avec le PEL on empruntait à 2% et sinon la banque donne 1,2%-1,4% donc inutile et avec le PEL le montant était limité à 90 000€ - On empruntait au taux de rémunération de l’épargne du PEL + les charges bancaires, si l’épargne était rémunérée à 1,25 + charges de 0,5 On peut emprunter à 1,75. Or cela n’est pas compétitif par rapport au marché Si les taux remontent, les PEL recommenceront à être compétitifs. Écart de plus de 100pb entre Livret A et PEL donc si on a beaucoup d’encours dessus on ne le fermera pas Cela explique pourquoi l’État ne ferme pas les PEL mais pour que l’État limite les frais l’État a décidé qu’on peut plus alimenter un plan > 12 ans + les rémunérations sur ces plans de plus de 12 ans vont supporter les cotisations sociales (17%) Parc immobilier : a augmenté de 4 millions en 10 ans et la décomposition a un peu évolué mais les grandes masses sont les mêmes Résidences principales avec logements individuels qui dominent le collectif : propriétaires stables et baissés un peu Le chiffre du nombre de propriétaires est sous-estimé, l’INSEE dit que le pourcentage de propriétaires n’a que très peu changer en 10 ans, on a des gens qui sont locataires mais aussi propriétaires. Ex : scandale des gens qui habitent dans les logements sociaux et qui sont propriétaires On considère qu’on a environ 3-3,5% de gens locataires qui sont propriétaires d’un logement mis en location. Quand on rentre dans un logement social il n’y a pas de date de sortie, on peut y rester jusqu’à notre mort et certains négocient à la retraite pour avoir un logement social. Comparaison des actifs financiers et non financiers des ménages Actifs non-financiers : 2020 (9000 Milliards) alors que le parc était de 8000 Milliards 1000 Milliards qui proviennent d’autres choses : terrains cultivés, terrains bâtis… Actifs financiers : 6000 Milliards Ces dernières années le patrimoine des ménages Français a augmenté grâce à la valeur du logement En 1995 on a une harmonisation des données financières d’où le fait qu’on a à des chiffres financiers qu’à partir des années 90 depuis on doit comptabiliser les actifs financiers de la même façon dans tous les pays de l’UE Le patrimoine est dominé par l’immobilier. Avant 2000 : la finance avait beaucoup plus de part et le krach boursier a fait diminuer cette part et les ménages sont revenus dans la bourse qu’en 2021 Immobilier et cycles économiques Les cycles en théorie : les 4 étapes L’expansion : période pendant laquelle l’activité immobilière s’accroit La surchauffe : période où ayant atteint un maximum, cette activité stagne avant de se retourner La dépression : période durant laquelle l’activité décroit jusqu’à un creux à partir duquel le prochain retournement se produira La reprise : période pendant laquelle l’activité reprend Les cycles en théorie : une sinusoïdale Progression : maximum puis baisse Décroissance : décélération et plongeon Plateau On reprend Meilleur indicateur pour comprendre où on se situe sur le cycle : nombre de transactions immobilières Explication comportementale : on a des acheteurs et des vendeurs, en haut on a un excès d’acheteurs et supposons que ce sont des vrais économistes (ils se sont donné un prix de réservation = prix maximum). Quand ce prix est atteint, on préfère sortir du marché, mais quand le nombre de transactions stagnent les vendeurs dans un premier temps attendent pour voir si les acheteurs craquent et au fur et à mesure ils se disent qu’il faut baisser les prix. Ils commencent par baisser un petit peu mais pas beaucoup toujours pas de vente au niveau du nombre de transactions. En pratique, il y a d’autres contraintes qui les poussent à vendre : Divorces (plus de 100 000 par an en France) Très bonne corrélation entre évolution des prix et statistiques des divorces Maladies et pertes d’emplois A quoi cela sert d’étudier les cycles immobiliers ? si on arrive à analyser le cycle, on pourra choisir le bon moment de l’achat pour un ménage mais c’est pas évident de détecter l’endroit du cycle dans lequel nous sommes Les cycles en pratique : l’exemple de l’immobilier résidentiel : 2 outils : analyser l’histoire ou analyser l’immobilier neuf En pratique on n’observe pas un cycle sinusoïdal avec des cycles de même ampleur car en pratique on n’est pas dans la « main invisible » mais dans des interventions étatiques courantes Nombre de transactions dans l’ancien Chute en 2007, 2008 : conditions de prêts difficiles en raison de 2008 + les prix chutent de 1993 à 1998 et les prix de l’immobilier avaient baissés au cours des années 90 de plus de 40% 2009 : le PIB chute et pour le relancer le gouvernement français prend un certain nombre de mesures et en particulier le dispositif « Scellier » qui rajoutait la récupération de la TVA (20%), si on récupère 20% du prix de l’investissement c’est un sacré avantage pour relancer l’économie. Cela a relancé les « ventes dans le neuf » Immobilier non résidentiel : c’est plus compliqué Bonne corrélation entre croissance et investissements dans immobilier non résidentiel. Immobilier non résidentiel : on se limite aux bureaux Là c’est encore plus corrélé et on arrive à retracer un cycle économique plus plausible Immobilier non résidentiel : construction du secteur publique On a un semblant de cycle plus lisible que ce que l’on trouve lorsqu’on analyse l’immobilier résidentiel Séance 2 : Prix immobiliers et bulles immobilières (11 février) Prix immobiliers, de quoi parle-t-on ? Les principales sources des prix : (il y’a beaucoup d’agence immobilière et il y’a beaucoup de réseaux mais en voici quelques une) FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) : Créée en 1946, revendique la place de la première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France. A créé l’ESI, École supérieur de l’immobilier en 2004 Toute puissante jusqu’au début des années 2000 (organisait tous les trimestres des conférences de presse alors qu’aujourd’hui elle les organise tous les semestres). Semble avoir perdu son importance mais reste la plus ancienne LAFORET Crée en 1981 Plus de 700 agences franchisées Revendique 3 000 collaborateurs FONCIA Crée en 1972 Revendique 450 agences immo et près de 8000 collaborateurs Présente en France, en Suisse, en Allemagne et en Belgique Propose à ses clients une offre globale qui compend la gestion de copropriété, la gestion locative, la location, la vente, l’achat, la location vacances, l’estimation, l’assurance et le diagnostic technique Introduction en bourse en 2001 mais sortie en 2016 et revendu Appartient aujourd’hui a ≠ fonds d’investissements dont Partners Group (suisse) GUY HOQUET Compte 450 agences et cabinets d’affaires essentiellement en franchise Depuis 2011, Guy HOQUET s’est positionné sur l’immobilier garanti CENTURY 21 1987 en France (orgine USA en 1972 850 agences 5500 collaborateurs qui interviennent sur les métiers de la transaction, de la gestion locative et du syndic de copropriété sur toute le France ORPI Se développe sous-forme de coopérative s’appuyant sur trois piliers, un fichier commun qui permet aux agents immobiliers du réseau de réaliser jusqu'à un tiers de leurs transactions, Une marque bénéficiant d'une excellente notoriété,, Un savoir-faire et une expérience de plus de 50 ans dans les métiers de l’immobilier > réseau dirigé par des agents immobiliers et tourné vers la réussite des adhérents STEPHANE PLAZA IMMOBILIER Créé en 2015 par l’agent immobilier et animateur Stéphane Plaza et ses associés, Se donne pour mission d’accompagner les clients dans la réalisation de leurs projets de vie en mettant l’humain au cœur de la relation avec une approche digitale et disruptive. Le réseau compte aujourd’hui plus de 600 contrats de franchises et a pour objectif d’atteindre les 800 agences immobilières d’ici 2025. Tous ces réseaux ne communiquent pas de la même façon, certains réseaux sont implantés dans les villes comme century 21 qui est essentiellement urbain et font bcp de communication dans les médias. Quand century 21 annonce une évolution des prix alors ces chiffres reposent sur les données de son réseaux (urbains) donc c’est normal que ses prédictions ne représentent pas toutes les zones. Pourquoi malgré une abondance de source, il est difficile de connaître le vrai prix de l’immobilier ? Examinons le processus de collecte des données des prix immobiliers. (Voir schéma slides) Au moment de la mise en vente du logement : le vendeur fait une proposition de prix de vente : premier prix. Compromis de vente : prix convenu dépend des négociations (> ou < au prix initial). Ce compromis de vente permet de monter le dossier de crédit auprès de la banque, dès la réponse positive de la banque avec le prix définitif car la banque peut refuser de donner toute la somme demandée estimant qu’on est trop risqué (voir avec le propriétaire de vendre pour ce nouveau prix) Signature de l’acte notarié -> c’est à ce moment que les fonds sont débloqués -> enregistrer la vente Frais de notaire : droit d’enregistrement (travail de l’Etat déléguée aux notaires). C’est le prix lors de la signature que l’INSEE utilisera pour faire ses statistiques et étudier l’évolution du marché. Parce qu’en économie, la connaissance d’un prix d’un bien, puis sa comparaison avec les autres biens suppose l’homogénéité de ceux-ci ? Les biens immobiliers sont rarement homogènes c’est même le bien le plus hétérogène. On ne peut donc pas toujours se fier aux prix présentés par les agences immobilières car il y’a des facteurs qui peuvent faire varier les prix : Exposition au soleil Ville cotée ou non (même à 50m d’écart) : presque 20% du prix d’écart Entretiens de la maison Pour comparer les prix il faut se fier à un expert extérieur comme l’INSEE ou encore les experts du Ministères du Logement. CNIS : conseil national de l’info statistique La différence entre les prix l’INSEE et les prix des agences ? L’INSEE va calculer un prix en utilisant un panier de biens de même qualité. Dans l’immobilier ancien nous n’avons pas de prix avant 1996 (crise en 1990, avant immobilier n’intéressait pas les économistes et les statisticiens et encore moins l’INSEE). Nous voyons une hausse depuis 1996 avec un ralentissement entre 2008 et 2015 puis une reprise. Les chiffres passent de 40,0 en 1996 à 128 au troisième trimestre 2021 (en base 100 en moyenne 2015). France : financement à taux fixe US : financement à taux variable donc vente rapide en cas de situation difficile (chômage, inflation…) Avant les années 1980 nous avions eu une hausse jusqu’en 91 puis crise en 1996 jusqu’à 1998 ou il y’a une reprise. La différence entre l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel entre les biens neufs et les biens anciens. Les prix des appartements anciens ont atteint des hausses de 17% en 1 an en % contre 12 pour le neuf. Les tendances des évolutions sont corrélées entre les biens neufs et anciens mais l’ampleurs des évolutions sont plus accentués pour l’ancien. Stocks en projet différent de stocks réels (projet de vendre 100, le promoteur vend 40, les 60 restants sont enregistrés en stocks). Pour avoir les stocks réels il faut aller plus en profondeur Les bulles en théorie Les bulles qui ne proviennent pas de grandeurs économiques (bulles fantaisies) Une bulle est un phénomène en quatre étapes généralement caractérisées mais rarement défini. Étape 1 : fait économique nouveau (ou ignoré) qui possède des perspectives de profits importants qui attire l’attention des marchés et/ou des milieux financiers. Il s’en suit généralement une euphorie des marchés. Étape 2 : au départ, seuls quelques initiés en tirent profit, puis une grande masse des investisseurs se montre attirée par le phénomène nouveau et ses perspectives rapides de profit. Étape 3 : un courant acheteur puissant s’installe. Ce qui emballe les cours, les pouvant à se déconnecter des sous-jacents. Étape 4 : l’euphorie ne dure qu’un temps et bientôt la peut s’installe face à l’absence de réalisation des espérances de gains placées dans les titres. Première fois au 17ème siècle : Tullip Bubble 12 nov 1636 : prix de la tulipe 25 25 nov : 100 3 fev : 200 1 mai 1637 : 25 Au cours des années 1630, les bulbes de tulipes étaient devenus un symbole de richesse et de statut social aux Pays-Bas, et les spéculateurs ont commencé à acheter des bulbes dans l'espoir de les vendre plus tard à un prix plus élevé. Le prix des bulbes de tulipes a commencé à augmenter rapidement, alimenté par une demande croissante et des spéculations sur le marché des bulbes de tulipes. Les bulbes de tulipes sont devenus si chers que certains ont été échangés contre des maisons, des terres et même des objets d'art. Cependant, en février 1637, le marché des bulbes de tulipes s'est effondré. Les spéculateurs se sont précipités pour vendre leurs bulbes, entraînant une baisse rapide des prix. Les investisseurs ont perdu des fortunes, les banques ont fait faillite, et l'économie néerlandaise a subi un coup dur. La bulle de la tulipe est devenue un exemple classique de spéculation excessive et d'effondrement du marché. Elle a également mis en évidence l'importance de la réglementation financière et de la prudence des investisseurs pour éviter les bulles spéculatives et les crises économiques. Phénomène de mode Pourquoi cette bulle s’est produite ? Tendance ? Bulle financière (1719 – 1720) de John Law (économiste écossait) propose une nouvelle innovation Les billets de banque Après la mort de Louis XIV le pays était très endetté. Pour sortir d’une dette il y’a deux solutions, soit faire défaut soit augmenter les impôts. Les impôts étaient seulement pour les commerçants… Avant paiement avec Or donc demande la création des billets de banque comme en Angleterre. Mais création de banques Law devient banque du royaume. Pas en mesure de rembourser le capital des investisseurs ni même les dividendes Les bulles d’autres sources Une bulle peut aussi prevenir des fondamentaux : dans le cas de l’immobilier les revenus locatifs L’avantage avec les bulles précédemment décrites, c’est que la flambée des prix ne s’explique que par des phénomènes de mode et de manies, Les choses changent dès lors que les économistes s’intéressent sérieusement au phénomène de bulles. Pour le montrer, une petite gymnastique cérébrale est nécessaire. Modèle de Williams : Prix de l’immobilier aujourd’hui est la somme des flux de loyers futurs espérés. Ft = Somme (E^-r (j-t+1) E (Lj) Ft est la valeur fondamentale du m^2 Bulle Solution complète de l’équation de récurrence est donc : Pt = Ft + Bt Exemple de spécification de la composante bulle du m^2 de logement : Log Lt+1 = u + Log Lt + Et+1 Ou mu est le trend de croissance des loyers et une variable aléatoire de moyenne nulle et de variance sigma 2. Les bulles peuvent venir de phénomènes sociologiques (tulipes, John Law) mais aussi de phénomènes purement économiques. Peut-on parler de bulle immobilière en France ? La source d’une bulle des manies et phénomènes de mode peut-elle s’envisager ? Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux ? Examinons cette question à travers quelques marchés immobiliers au niveau national, régional et local. Ce qui implique de récupérer les loyers Nous recourons à la source CLAMEUR Il y’a 15 ans il fallait 3-3,5 années de salaires pour acheter un bien immobilier maintenant cela à doubler. Salaire sans rien toucher. Dans l’immobilier difficile de penser que les bulles se font à cause de phénomènes de mode. La source CLAMEUR Est une association créée en avril 2006 qui produit un observatoire des loyers du marché locatif privé, Au travers de son partenariat avec des associations, fédérations, assurances, banques, groupes, réseaux, promoteurs, constructeurs du secteur immobilier, Clameur compile de très nombreuses références de baux pour produire son observatoire. CLAMEUR compte aujourd’hui une trentaine de membre dont : Plurience Foncia Snpi Unis Unpi Pour le prof il n’y a pas de bulle au niveau nationale : si cette bulle dépend des fondamentaux (pour l’immobilier : c’est le loyer) Au niveau régionale (en Ile de France), demande >> offre. Même au niveau régionale il est difficile de caractériser une bulle (dépendant des fondamentaux ou alors des phénomènes de mode) Les loyers n’ont pas augmenté ils ont plutôt diminué. On a une légère baisse individuellement et globalement (1, 2, 3 pièces). 2018 : Stabilité 2019 : baisse des loyers (2,3,4 et 5 pièces) – plafonnement des loyers à Paris Difficile de dire qu’il y’a une bulle à partir des données d’IDF. Niveau de Paris intramuros : Tendance à la hausse des loyers malgré la décision de la Maire de plafonner les loyers. Haut de seine (92) : Les prix ont augmenté un tout petit peu sauf pour les grands appartements. Séance 3 : Financement de l’immobilier (18 février)