Chapitre 10 - Les Hypothèques PDF

Chapitre 10 --- Les hypothèques En résumé : Principale sûreté réelle immobilière, l\'hypothèque est l\'une des plus anciennes sûretés du droit français. Elle est avantageuse car elle représente une valeur importante mais se fait sans dépossession, Ce qui Offre au constituant la possibilité de cont...

Chapitre 10 --- Les hypothèques En résumé : Principale sûreté réelle immobilière, l\'hypothèque est l\'une des plus anciennes sûretés du droit français. Elle est avantageuse car elle représente une valeur importante mais se fait sans dépossession, Ce qui Offre au constituant la possibilité de continuer à jouir et exploiter le bien. De source légale, conventionnelle ou judiciaire, l\'hypothèque est souvent liée, pédagogiquement, à la publicité foncière. Définitions **[Publicité foncière :]** ensemble des règles destinées à faire connaître aux tiers intéressés la situation juridique des immeubles par le moyen d\'un fichier immobilier et la publicité des privilèges, des hypothèques et des autres droits portant sur ces immeubles. **[Hypothèque :]** droit réel sur un immeuble affecté à l\'acquittement d\'une obligation ; sûreté constituée sans la dépossession du débiteur et en vertu de laquelle le créancier qui a procédé à l\'inscription hypothécaire a la faculté de faire vendre l\'immeuble grevé en quelques mains qu\'il se trouve. **[Recharge de sûreté :]** convention par laquelle une sûreté déjà constituée (et qui en prévoyait l\'éventuelle recharge) est affectée à la garantie d\'une autre dette que celle pour laquelle elle a été créée à l\'origine. **[Inscription (hypothécaire) :]** Formalité de publicité assurant l\'opposabilité aux tiers des hypothèques et privilèges spéciaux immobiliers par une inscription à la conservation des hypothèques portant identification du créancier et du débiteur, indication de la créance garantie, et désignation de l\'immeuble grevé et permettant de faire jouer le droit de suite attaché à l\'hypothèque ainsi que le droit de fixer le rang entre les créanciers inscrits. **[Mainlevée (de l\'hypothèque) :]** Acte par lequel le créancier consent à la radiation de l\'hypothèque. **[Radiation :]** Suppression d\'une inscription hypothécaire opérée au moyen d\'une mention en marge par le conservateur des hypothèques, en vertu soit du consentement du créancier, ayant capacité à cet effet, soit d\'une décision judiciaire. DÉFINITIONS ET DISTINCTIONS Notion et origines. --- L\'hypothèque a été la première sûreté réelle pour laquelle le principe de spécialité a été consacré. Elle constitue en ce sens un modèle. Autrefois, les sûretés réelles sur immeubles étaient indépendantes. Appelées « cédules hypothécaires », elles étaient détachées de tout lien avec une créance à garantir. Les cédules hypothécaires permettaient effectivement de grever son bien d\'une hypothèque avant même d\'être débiteur au titre d\'une obligation, sans nécessité que celle-ci soit même en germe. Le système des cédules hypothécaires a été abandonné par une loi du 11 brumaire an VII. Le Code civil de 1804 est venu consacrer un système de sûretés réelles ayant un caractère accessoire avec les créances à garantir. Les catégories d\'hypothèques. --- Aux côtés de l\'hypothèque conventionnelle que l\'on rencontre couramment, l\'hypothèque peut être de source légale ou judiciaire. La première de ses autres sûretés immobilières répond de la même idée que les privilèges immobiliers spéciaux (cf. supra) mais s\'en distingue par leur caractère ordinaire du point de vue du rang acquis au jour de leur enregistrement. En d\'autres termes, les hypothèques légales ordinaires ne priment pas sur toutes les autres sûretés, elles sont soumises au même régime que l\'hypothèque conventionnelle. Les hypothèques judiciaires sont celles qui sont créées par le juge lorsque la loi lui en reconnait le pouvoir. Les hypothèques légales ordinaires. --- énumère les hypothèques légales du droit civil. Celles-ci sont l\'hypothèque du conjoint, celle des mineurs et des majeurs en tutelle, l\'hypothèque de certaines collectivités publiques et les hypothèques issues des privilèges immobiliers généraux de l\'article 2331 du Code civil (cf. supra). L\'hypothèque du conjoint est celle qui garantit la créance de participation qu\'un époux peut avoir sur l\'autre dans le cadre du régime de participation aux acquêts (article 2402 du Code civil). Elle offre la possibilité pour l\'époux créancier d\'inscrire une hypothèque sur l\'immeuble du conjoint. Celle-ci peut être utilisée, hors participation aux acquêts, par demande en justice pour garantir la créance contre le conjoint ou ses héritiers. L\'hypothèque des mineurs et majeurs sous tutelle est celle qui protège ces derniers des actes du tuteur ou de l\'administrateur légal. La sûreté porte donc sur tous les immeubles des représentants et garantit toutes les obligations qu\'il peut exister entre ceux-ci et les personnes protégées. Il convient néanmoins d\'inscrire l\'hypothèque et d\'en déterminer à ce moment la spécialité : il faut identifier la créance garantie et l\'immeuble grevé. Le même principe s\'applique aux hypothèques des personnes morales de droit public sur les biens de leurs comptables (article 2400 30 du Code civil). Enfin, le légataire particulier d\'une somme d\'argent ou de choses fongibles bénéficie d\'une hypothèque légale sur les immeubles de la succession pour garantir l\'exécution du legs. Il faut en ajouter une dernière, celle de qui concerne I'hypothèque attachée à tout jugement de condamnation. En dépit de l\'apparence, cette hypothèque n\'est pas judiciaire mais légale car elle ne dépend pas de la volonté du juge ; elle est automatiquement attachée par la loi aux jugements qu\'il prononce pour : - toute sentence arbitrale revêtue d\'une ordonnance judiciaire d\'exécution ; - certaines contraintes délivrées par l\'administration publique ; - tout jugement de condamnation au paiement d\'une créance. Les hypothèques judiciaires. --- Aux côtés de ces hypothèques légales issues de jugement, le juge peut autoriser l\'inscription d\'une hypothèque judiciaire dite conservatoire. Ces hypothèques sont véritablement judiciaires car elles sont spécialement demandées par une partie au juge, qui doit en vérifier les conditions et qui en ordonne la constitution s\'il considère qu\'elles Sont réunies. Pour s\'en prévaloir, le créancier doit détenir une créance fondée en son principe (elle n\'a donc pas besoin d\'être exigible ou liquide, il suffit qu\'elle soit certaine). En revanche, il faut également des circonstances menaçant le recouvrement de la créance. Pour en bénéficier, le créancier doit saisir par requête le juge de l\'exécution (ou le Président du Tribunal de commerce) sauf s\'il détient un titre exécutoire. L\'hypothèque pourra alors faire l\'Objet d\'une inscription provisoire, à la suite de laquelle, le créancier a un mois pour engager une action permettant d\'obtenir un titre exécutoire. L\'inscription provisoire fixe par avance le rang de l\'inscription sur l\'immeuble mais le créancier doit ensuite renouveler la démarche pour rendre l\'inscription définitive (cf. cours sur les mesures conservatoires). O PRÉPA Cd\' ---2024 --- Diffusion interdite Apport de la réforme : nouvelle définition du droit de suite. --- Parmi les nombreuses nouveautés de l\'ordonnance du 15 septembre 2021 figurent les définitions des différentes sûretés réelles que n\'avait pas été habilité à adopter la précédente ordonnance. Ces définitions ont, au-delà de leur vertu pédagogique, un véritable rôle dans l\'accessibilité du Droit en réduisant la marge d\'interprétation à laquelle pouvaient être soumises les règles du droit des sûretés. En ce sens, le nouvelarticle 2454duCode civi\[--- qui remplace l\'ancien article 2461--- offre une définition du droit de suite et de ses conséquences. Nouvel article 2454 du Code civil « En cas d\'aliénation de l\'immeuble, l\'hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur. Le tiers acquéreur est ainsi obligé, dans la limite des inscriptions, à toute la dette garantie, en capital et intérêts, quel qu\'en soit le montant. S\'il reste impayé, le créancier hypothécaire peut poursuivre en justice la vente de l\'immeuble hypothéqué dans les conditions prévues par le livre III du code des procédures civiles d\'exécution. » CONDITIONS DE L\'HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE Les conditions de forme. --- Le notariat dispose d\'un monopole historique sur la constitution des hypothèques : (article2416duCod\@CiVil). L\'authenticité n\'est pas comme en matière de vente qu\'une simple nécessité commandée par la publicité foncière (ne peuvent être publiés que les droits résultant d\'un acte authentique, article 4 du décret du 4 janvier 1955\) ; elle participe également de l\'existence du droit hypothécaire. Un tempérament est admis concernant la promesse d\'hypothèque qui peut être consentie par acte sous seing privé. Mais si le promettant ne tient pas son engagement, la décision de justice ne pourra valoir acte d\'hypothèque puisque la constitution d\'hypothèque ne peut être faite que par acte notarié. La seule possibilité sera de condamner le promettant au paiement de dommages et intérêts puisqu\'il s\'agira de la violation d\'une obligation de faire. L\'acte authentique est par ailleurs soumis à des ---tions obiigatoires.qui tiennent au principe de spécialité : il faut donc et Emmeubiegrevé. 334 PRÉPA Cd\] ---2024 --- Diffusion interdite La spécialité de la créance. --- VarticlëQ421dWCOdëscivil ne permet la constitution des hypothèques que pour les créances présentes ou futures. Il est néanmoins nécessaire de les rendre déterminables ; il faut donc que les créances garanties soient déterminées ou déterminables. Il faut également Itindication de la cause, du fait générateur des créances garanties dans l\'acte constitutif de l\'hypothèque. L\'hypothèque omnibus qui serait consentie pour n\'importe quel montant garanti est strictement interdite. L\'articl\@2423 d\'ijCodecivil exige également que l\'acte constitutif mentionne à peine de nullité le montant maximum en capital pour lequel l\'hypothèque est prise. C\'est ce que l\'on appelle la charge hypothécaire. Ainsi, le tiers peut comparer la valeur de l\'immeuble et le montant pour lequel l\'immeuble a été hypothéqué, le montant de la charge hypothécaire. Durée de Yhypothèque. --- L\'hypothèque n\'est pas donnée pour une durée déterminée. Cela ne pose pas de problème lorsque l\'hypothèque garantit une créance actuelle, puisque dans ce cas l\'hypothèque va durer tant que la créance ne sera pas remboursée : sa durée épouse de facto celle de la créance garantie. Il en va autrement dans le cas où une hypothèque garantit une ou plusieurs créances futures. On pourrait courir le risque d\'avoir un immeuble grevé d\'une hypothèque quasi-perpétuelle. Pour empêcher cela, prévoit que dans cette hypothèse le constituant peut à tout moment résilier l\'hypothèque sauf pour lui à respecter un préavis de trois mois. Ce texte ajoute qu\'une fois résiliée, l\'hypothèque ne demeure que pour la garantie des créances qui sont nées avant cette résiliation. On retrouve la distinction entre obligation de couverture et de règlement (cf. supra). La spécialité de l\'assiette. --- La spécialité de l\'assiette est la désignation de l\'immeuble affecté, ce qui a pour corollaire l\'interdiction des hypothèques flottantes (portant sur tous les immeubles). Cette désignation spéciale n\'interdit pas de constituer hypothèques sur plusieurs immeubles, ou un ensemble d\'immeubles ; elle exige seulement que chacun des immeubles hypothéqués soit spécialement identifié dans l\'acte. Ce principe connaît plusieurs restrictions : ce sont les biens ne pouvant être hypothéqués. On ne peut ainsi hypothéquer un droit réel immobilier par nature insaisissable (exemple : droit d\'usage et d\'habitation). Ne pouvoir hypothéquer que des immeubles déterminés signifie aussi qu\'on ne peut hypothéquer que des immeubles présents selon l\'article 2419 du Code civil. Les immeubles futurs ne peuvent faire l\'objet que d\'une simple promesse d\'hypothèque. L\'hypothèque de la chose d\'autrui est O PRÉPA Cdi ---2024 - Diffusion interdite frappée d\'une nullité absolue selon la jurisprudence. Ce principe de la prohibition de l\'hypothèque d\'un bien futur a été posé par la loi du XII Brumaire an VII en réaction contre l\'hypothèque générale sur tous les immeubles qui étaient attachés, dans l\'ancien droit à tout acte notarié, créateur d\'obligations. Désormais, la loi interdit l\'hypothèque d\'un immeuble futur pour empêcher le débiteur de sacrifier son crédit à venir. Ce principe connaît des exceptions importantes. Les exceptions sont énoncées dans l\'article.2420duCode.civil.qui prévoit trois hypothèses : lorsque le débiteur ne possède pas d\'immeubles présents ou lorsque le ou les immeubles qu\'il possède ne sont pas suffisants pour garantir la créance ; lorsqu\'un immeuble présent déjà hypothéqué a péri ou a été dégradé de telle manière que sa valeur est devenue insuffisante pour garantir la créance ; lorsque le débiteur a un droit de construire un bâtiment futur sur le terrain d\'autrui, il peut utiliser cet immeuble futur en garantie du financement de sa propre construction. Constitution d\'une hypothèque : immeuble inaliénable (non). ---Vinaiténabttité est. Lorsqu\'un immeuble est inaliénable, par exemple parce qu\'il fait l\'Objet d\' une clause d\'inaliénabilité (encore faut- il qu\'elle soit publiée pour être opposable au créancier hypothécaire), la jurisprudence considère que cet immeuble ne peut faire l\'objet d\'une hypothèque conventionnelle : l\'hypothèque souscrite en contravention de l\'inaliénabilité est nulle (Civ. FYs29\'.juin L\'hypothèque est donc considérée comme un acte d\'aliénation qui entre par sa nature dans le périmètre des actes interdits au constituant par la clause d\'inaliénabilité. Cette qualification peut surprendre dans la mesure où le constituant conserve et la possession et la propriété de l\'immeuble : elle résulte toutefois de la possibilité qu\'a le créancier de forcer la sortie de l\'immeuble du patrimoine du débiteur (saisie-vente, attribution judiciaire, pacte commissoire) ; l\'aliénation de l\'immeuble, si elle ne résulte pas de la constitution de l\'hypothèque, résulte inexorablement de sa réalisation. L\'immeuble inaliénable ne peut faire l\'Objet d\'aucune voie d\'exécution : le bien inaliénable est de ce fait insaisissable (Civ. 2ème, 30 juin 1993, n\' 91-14.775). Une limite : la nullité ne vaut que pour l\'hypothèque conventionnelle, la Cour de cassation ayant reconnu la possibilité de constituer une hypothèque judiciaire sur un immeuble inaliénable (c\'est-à-dire que c\'est la volonté du juge qui va faire naître le droit C PRÉPA Cd ---2024- Diffusion interdite d\'hypothèque et non la volonté du constituant auquel est adressée l\'interdiction d\'aliéner) dans un arrêt de 1985 L\'hypothèque est valide mais paralysée jusqu\'à la levée de l\'inaliénabilité, la Couraffirmant qu\' « elle ne permet pas la saisie tant que la clause est en vigueur ». Constitution d\'une hypothèque : immeuble insaisissable (oui). --- Mimaisissabiiité est (saisies conservatoires et voies d\'exécution). Lorsqu\'un immeuble est insaisissable, par exemple parce qu\'il fait l\'objet d\'une clause ou d\'une déclaration d\'insaisissabilité, la jurisprudence considère que cette insaisissabilité ne s\'oppose pas à l\'inscription (et donc à la constitution) d\'une hypothèque judiciaire sur l\'immeuble (Com. 11 juin 2014, n\' 13- 13.643). Si elle ne s\'est pas encore prononcée sur le cas d\'une hypothèque conventionnelle, la doctrine considère que la solution devrait être transposée car l\'hypothèque conventionnelle n\'est pas plus une mesure de saisie que l\'hypothèque judiciaire. Il y a donc de bonnes raisons de penser que l\'hypothèque conventionnelle sur un immeuble inaliénable est valide. Le créancier pourra inscrire son hypothèque (et ainsi « bloquer » l\'immeuble à son profit) mais sera privé du droit de faire saisir et vendre l\'immeuble jusqu\'à la levée de l\'insaisissabilité. Hypothèque et anéantissement du contrat principal. --- Quelle est le sort de l\'hypothèque en cas d\'anéantissement du contrat principal. Intuitivement, on pourrait considérer que l\'hypothèque étant une sûreté accessoire, elle s\'éteint avec l\'obligation qu\'elle garantit. Mais ce n\'est pas la position de la jurisprudence, qui considère que lorsqu\'une obligation subsiste à la charge du débiteur, l\'hypothèque continue de garantir cette obligation : ainsi du prêt annulé (Civ. 3ème, 5 novembre 2008, n\' 07-17.357) ou résolu (Civ. 3ème, 26 octobre 2022, no 21-12.765) dont les fonds ont été remis à l\'emprunteur, ce dernier étant débiteur d\'une obligation légale (et non plus contractuelle) de restitution du capital que l\'hypothèque continue de garantir. Elle considère également, lorsque l\'acquisition de l\'immeuble a été financé par un crédit immobilier, que la nullité ou la résolution de la vente, qui a pour effet d\'anéantir le droit de propriété de l\'acquéreur. Réputé n\'avoir jamais été propriétaire de l\'immeuble par l\'effet rétroactif de l\'anéantissement de la vente, l\'acquéreur n\'a donc jamais été en mesure de constituer hypothèque Sur l\'immeuble. Pourtant, la Cour de cassation décide que le droit d\'hypothèque est maintenu au profit du prêteur (Com., 7 avril 2016, no 14- 24.164 et 14-25.446, Civ. 1ère, 12 septembre 2019, no 18-17.598). PRÉPA Cdi ---2024- Diffusion interdite De source jurisprudentielle avant la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, le report de l\'hypothèque sur l\'obligation légale de restitution est désormais consacré par la loi, puisque que : « Les sûretés constituées pour le paiement de l\'obligation sont reportées de plein droit sur l\'obligation de restituer sans toutefois que la caution soit privée du bénéfice du terme ». Apport de la réforme : extension de l\'exigence d\'un acte notarié au mandat de constituer hypothèque. --- Le nouvel une règle jurisprudentielle bien établie. Nouvel article 2409 du Code civil « L \'hypothèque conventionnelle est consentie par acte notarié. Le mandat d\'hypothéquer est donné dans les mêmes formes. » L\'alinéa 1 reprend la règle de l\'ancien article 2416. est depuis longtemps expliquée par sa fonction de protection du consentement du constituant au regard de la gravité de l\'acte (qualifié d\'acte de disposition et en supposant la capacité), l\'intervention du notaire permettant de l\'informer dûment des implications de l\'hypothèque qu\'il s\'apprête à souscrire. L\'alinéa 2 inscrit dans la loi une règle que la jurisprudence avait dégagé dès le XIXème siècle (Civ., 7 février 1854). La réforme L\'utilisation de l\'expression « mandat d\'hypothéquer » n\'est de ce point de vue pas neutre car c\'est le constituant et uniquement le constituant qui hypothèque l\'immeuble, le créancier n\'hypothéquant pas mais bénéficiant de l\'hypothèque. La formule légale devrait donc permettre le maintien de la règle jurisprudentielle (Cass. req., 3 novembre 1903\) qui autorise que le mandat d\'accepter l\'hypothèque soit donné par acte sous- seing privé. En d\'autres termes, le caractère solennel de l\'hypothèque est asymétrique et devrait le rester. L\'emploi du pluriel « les mêmes formes » emporte non seulement l\'exigence de l\'acte notarié, mais encore celle de toutes les formalités.qui.s%mposentawconstituant, soient les mentions obiigatoires relative à l\'assiette de l\'hypothèque civil), à la créance garantie (article2415) et au ainsi fournie Le constituant doit donc expressément exprimer devant le notaire, et est donc en cela expressément informé, les éléments essentiels de l\'hypothèque qu\'il entend accorder par autrui : quoi, pour quoi et pour combien. O PRÉPA CdJ ---2024- Diffusion interdite La règle n\'est en revanche pas applicable aux hypothèques légales, qui ne résultent pas d\'une convention d\'hypothèque et sont la conséquence de la créance à laquelle elles sont attachées par l\'effet seul de la loi. Elles ne requièrent aucun acte autonome pour exister et l\'article 2409 du Code civil ne leur est naturellement pas applicable. Les règles de représentation applicables sont celles qui régissent l\'acte principal (vente, partage) duquel va naître l\'hypothèque légale (à ce titre, on rappelle que le nouvel article 2409 du Code civil est inséré dans une section relative aux hypothèques conventionnelles). Apport de la réforme : exclusion de l\'exigence d\'un acte notarié pour le pouvoir accordé au représentant d\'une personne morale. --- L\'article 1844-2 ancien du Code civil autorisait la société à conférer le pouvoir d\'hypothéquer à son représentant par un acte sous-seing privé. Le domaine d\'application de la règle n\'était nullement limité à certaines formes de sociétés, de sorte qu\'elle constituait une véritable règle de droit commun applicable à toute société sous réserve d\'une règle spéciale contraire. L\'ordonnance du 15 septembre 2021 abroge l\'article 1844-2 et créé un nouvel.ticleu 2326duCOde civilqui reprend la règle en en étendant le domaine d\'application à toutes les personnes morales, ce qui en accorde le bénéfice aux associations : « Une sûreté réelle peut être constituée sur les biens d\'une personne morale de droit privé en vertu de pouvoirs résultant de délibérations ou délégations établies sous signatures privées alors même que la constitution de la sureté doit l\'être par acte authentique ». Apport de la réforme : Disparition de la prohibition des hypothèques sur immeuble futur. --- L\'ancien article 2419 du Code civil précisait que seuls les biens présents pouvaient faire l\'Objet d\'une hypothèque. Cette prohibition de principe des hypothèques sur biens futurs était en réalité une vieille tradition qui connaissait, depuis longtemps déjà, trois exceptions : en cas d\'insuffisance ou d\'absence de biens présents et libres lors de la constitution de l\'hypothèque ; dans l\'hypothèse d\'une insuffisance de biens présents consécutive à la dégradation ou la perte de l\'immeuble initialement grevé ; pour une hypothèque sur des bâtiments situés sur le fonds d\'autrui et dont la construction est commencée ou simplement projetée, lorsque le débiteur est titulaire d\'un droit sur ledit fonds l\'autorisant à y édifier une construction. Ces exceptions réunies couvraient ainsi un champ considérable, réduisant significativement le sens de l\'interdiction. Pour davantage de cohérence, l\'ordonnance du 15 septembre 2021 vient supprimer la prohibition et inverser le principe. Désormais, O PRÉPA Cd\' ---2024 --- Diffusion interdite l\'hypothèque peut porter sur des biens présents et à venir. Néanmoins certaines conditions doivent alors être respectées. précise qu\'« Il faut enfin noter que comme le prévoyait le droit antérieur au sujet des exceptions, l\'inscription ne sera possible qu\'à compter du moment Où le constituant deviendra propriétaire de l\'immeuble hypothéqué. Apport de la réforme : augmentation de la couverture hypothécaire en cas de subrogation. --- L\'hypothèse est celle d\'un tiers qui paye la dette principale garantie par l\'hypothèque. S\'il est acquis que l\'hypothèque est acquise par voie de subrogation en tant qu\'accessoire de la créance payée, les limites de celle-ci empêchaient qu\'elles continuent de couvrir les accessoires « restés à quai Le subrogé était donc hypothécaire dans la mesure de son paiement et chirographaire pour les accessoires personnellement obtenus du débiteur. Il fallait donc conclure une hypothèque complémentaire pour ces accessoires, ce qui était peu avantageux car d\'une part il fallait en supporter le plein coût et d\'autre part celle-ci ne prenait rang qu\'à la date de son inscription. Ce qu\'on appelle les prêts substitutifs étaient donc des opérations insuffisamment sécurisées pour les établissements de crédit qui acceptaient le refinancement de la dette garantie. La réforme du 10 février 2016 a constitué un important progrès en ce sens qu\'elle a admis l\'intégration dans le périmètre de la couverture hypothécaire des nouveaux intérêts conventionnels stipulés au bénéfice du créancier subrogé. alinéa.2 dwCodecivil dispose en effet que : « Toutefois, le subrogé n\'a droit qu \'à l\'intérêt légal à compter d\'une mise en demeure, s\'il n\'a convenu avec le débiteur d\'un nouvel intérêt. Ces intérêts sont garantis par les sûretés attachées à la créance, dans les limites, lorsqu\'elles ont été constituées par des tiers, de leurs engagements initiaux s\'ils ne consentent à s\'obliger au-delà L\'ordonnance du 15 septembre 2021 parachève l\'évolution par qui augmente encore la couverture hypothécaire au profit du créancier subrogé : « L\'hypothèque s\'étend aux intérêts et autres accessoires de la créance garantie. Cette extension profite au tiers subrogé dans la créance garantie pour les intérêts et autres accessoires qui lui sont dus L\'hypothèque qui couvrait initialement les accessoires liant le subrogeant au débiteur couvrira également ceux qui naitront postérieurement à la subrogation au profit du subrogé contre ce même débiteur. L\'emprunteur évite ainsi d\'avoir à supporter la taxe de publicité foncière d\'une nouvelle hypothèque pour les O PRÉPA CdJ ---2024- Diffusion interdite accessoires (0,715% du montant inscrit). La règle ne nuit pas aux tiers dans la mesure où l\'extension de la couverture hypothécaire s\'effectue dans les limites du montant initialement prévu par le bordereau. Le créancier subrogé ne pouvant obtenir plus que n\'aurait pu lui-même obtenir le subrogeant (Voir sur l\'ensemble de la question, Ch. GIJSBERS, « La transmission de l\'hypothèque au créancier subrogé dans la créance garantie »,JCP N., no 46, novembre 2021, 1325). LA PUBLICITÉ DE L\'HYPOTHÈQUE L\'inscription de l\'hypothèque, condition de son opposabilité aux tiers. --- L\'existence de l\'hypothèque est seule insuffisante à accorder au créancier hypothécaire la sécurité qu\'il recherche. Parce que l\'hypothèque est une sûreté sans dépossession, il est nécessaire de la faire connaître aux tiers (que ce soient les autres créanciers ou ceux qui entendent acquérir un droit réel sur l\'immeuble). C\'est ce rôle publicitaire qu\'assure l\'inscription de l\'hypothèque auprès du service de la publicité foncière. Contrairement à une erreur souvent commise, l\'hypothèque qui n\'est pas publiée est parfaitement valable entre les parties (le constituant et le créancier) ; elle est seulement inopposable aux tiers (les créanciers et les ayants-cause à titre particulier du constituant). L\'hypothèque non-publiée n\'est donc d\'aucun secours au créancier hypothécaire lors d\'un conflit portant sur l\'immeuble (voir l\'article 30-1 D. 4 janvier 1955 ; voir aussi Civ. 3ème , 1er octobre 2020, n019-17.549). Lorsque plusieurs hypothèques grèvent sur le même immeuble, le principe (article 2418 du Code civil) est que celle inscrite la première l\'emporte sur celles qui ont été inscrites postérieurement, et a fortiori sur celles qui n\'ont pas été inscrites. L\'hypothèque non-inscrite ne permet pas au créancier de l\'emporter sur un créancier chirographaire et il devra partager avec lui le prix de l\'immeuble (Civ., 11 juin 1817). Elle est en revanche opposable aux héritiers du constituant en vertu du principe de la continuation de la personne du défunt : ce qui pouvait être invoqué contre le défunt sans inscription peut également l\'être sans inscription contre ses héritiers. Rôle de la bonne foi du tiers : L\'inscription hypothécaire joue un rôle publicitaire : c\'est parce qu\'elle informe quiconque fait l\'effort de se renseigner de l\'existence de l\'hypothèque qu\'elle permet au créancier de l\'emporter sur tous ceux qui n\'ont pas encore publié leurs droits. Mais le défaut de publication permet-il au tiers qui est déjà informé de l\'existence de l\'hypothèque de se prévaloir des règles propres à l\'inscription pour coiffer au poteau le créancier hypothécaire négligent ? Le Code civil prévoit, pour 341 O PRÉPA CdJ ---2024 - Diffusion interdite le droit commun des mutations immobilières, qu\'il faut être de bonne foi pour pouvoir se prévaloir du défaut de publication d\'un droit réel (article 1198 alinéa 2 du Code civil). Mais la règle est différente en matière d\'inscription hypothécaire : la bonne foi n\'y joue aucun rôle, ce qui signifie que même le tiers de mauvaise foi (celui qui a parfaite connaissance de l\'hypothèque, Civ 3è. me, 17 juillet 1986, no 85-11.627) est autorisé à se prévaloir du défaut d\'inscription d\'une hypothèque. L\'inscription de l\'hypothèque. --- L\'inscription au service de la publicité foncière est réalisée à l\'initiative du notaire du créancier et passe par le dépôt d\'une expédition de l\'acte constitutif avec deux bordereaux. Ces bordereaux indiquent le montant du capital garanti par l\'inscription, les clauses susceptibles d\'affecter ce montant (clause de réévaluation, intérêts), l\'existence éventuelle d\'une clause de rechargement, les caractères essentiels de l\'hypothèque, désignation précise de la garantie. La mention des intérêts est également nécessaire pour les garantir. L\'inscription vaut alors pour les trois années à échoir à compter du jour Où l\'inscription produit effet. Dans les rapports avec les tiers, l\'inscription confère à l\'hypothèque son rang jusqu\'à ce que cette inscription perde son efficacité par péremption ou radiation. Péremption de l\'inscription. --- L\'inscription n\'est pas éternelle : elle est effectuée pour une durée déterminée (article 2429 du Code civil). Lorsque cette durée est écoulée, l\'inscription est périmée (ex : trente ans se sont écoulés pour une hypothèque inscrite pour trente ans) et cesse d\'être efficace pour l\'avenir. Le créancier perd son rang et son droit de suite. Il peut se prémunir contre la péremption par le renouvellement de son inscription (article 2430 du Code civil), qu\'il peut réaliser tant que le délai de l\'inscription court toujours (ex : renouvellement de l\'inscription vingt-huit ans après une inscription pour une durée de trente ans). Le renouvellement de l\'inscription permet au créancier de prolonger celle-ci et donc de continuer à bénéficier de son rang et de l\'opposabilité aux tiers. Si l\'inscription est périmée avant que le créancier ne la renouvelle, elle cesse d\'apparaître sur l\'état hypothécaire (article 2443 du Code civil), indiquant aux tiers que le bien est désormais libéré. Attention toutefois : la péremption de l\'inscription ne fait pas disparaître le droit d\'hypothèque lui-même ; c\'est l\'inscription et seulement l\'inscription qui est périmée. En conséquence, le créancier qui a laissé l\'inscription se périmer conserve son droit d\'hypothèque et peut pour cette raison prendre une nouvelle inscription, qui prendra rang à sa date (Civ 3è. me, 25 avril 2007, no 06-11.524). Le renouvellement de l\'inscription n\'est pas juridiquement considéré comme une PRÉPA Cd\] ---2024--- Diffusion interdite inscription nouvelle (c\'est une mesure qui agit sur une inscription déjà existante afin d\'en conserver l\'efficacité), ce qui signifie qu\'elle n\'est pas concernée par l\'éventuel arrêt du cours des inscriptions (voir infra). Exemple Le 1er janvier 2009, Pierre avait inscrit pour une durée de 10 ans et un montant de 100 000 € l\'hypothèque que Jean lui avait accordée sur un immeuble à Nantes valant 100 000 Paul en avait fait de même le 1er juin 2009. Jusqu\'au 1er janvier 2019, tout conflit dans la répartition du prix de vente de l\'immeuble de Nantes doit être tranché en faveur de Pierre, dont l\'hypothèque inscrite le 1er janvier 2009 a pris rang avant celle de Paul, inscrite le 1er juin 2009. Mais après le 1er janvier 2019, si Pierre n\'a pas renouvelé son inscription, celle-ci est périmée et il ne peut plus s\'en prévaloir à l\'égard des tiers tels que Paul. C\'est donc Paul qui sera préféré sur le prix de vente de l\'immeuble, et ce au moins jusqu\'au 1er juin 2019. En revanche, si Pierre a renouvelé son inscription (par exemple, le 1er janvier 2018 pour une durée de trois ans), il continue de bénéficier du rang que son inscription du 1er janvier 2009 lui a octroyé jusqu\'au 1er janvier 2021. Radiation de l\'inscription. --- Lorsqu\'une hypothèque est nulle ou qu\'elle s\'est éteinte pour quelque raison que ce soit mais qu\'elle avait été publiée, il est nécessaire au propriétaire de l\'immeuble, s\'il entend pouvoir se prévaloir de la liberté retrouvée de son immeuble, d\'obtenir la radiation de l\'inscription : celle-ci peut être demandée au créancier hypothécaire auquel le propriétaire adresse une demande de mainlevée (radiation volontaire). En cas de refus, le propriétaire doit saisir le tribunal d\'une demande de radiation judiciaire. Dans les deux cas, c\'est le service de la publicité foncière qui va radier l\'hypothèque, c\'est-à-dire indiquer par une mention en marge que l\'inscription a cessé de produire effet. Mais tant que l\'hypothèque n\'a pas été radiée, l\'état hypothécaire laisse croire à quiconque veut bien le consulter que l\'immeuble est toujours grevé d\'une hypothèque, ce qui est de nature à diminuer le crédit du propriétaire et à dissuader les éventuels acquéreurs. La mainlevée doit intervenir par acte authentique (article 2436 alinéa 1 du Code civil, D. 4 janvier 1955, article 4), à défaut de quoi le service de la publicité foncière ne peut y donner suite. 343 O PRÉPA CdJ ---2024- Diffusion interdite Un arrêt récent de la Cour de cassation précise que le droit de demander la radiation est imprescriptible (Civ. 3ème, 16 mars 2022, na 20-21.337). Il ne peut être reproché au propriétaire d\'avoir tardé à formuler la demande pour refuser de s\'exécuter. Si le fondement théorique de cette imprescriptibilité est discuté, sa justification pratique est certaine : le créancier d\'une hypothèque nulle ou éteinte n\'a aucun intérêt à l\'acquisition de cette prescription (puisque l\'hypothèque elle-même a disparu), sauf celui de nuire volontairement au propriétaire. La radiation peut être partielle : on parle alors de réduction de l\'hypothèque (ex : hypothèque qui couvrait un montant de 100 qu\'on réduit à 50 000 C). L\'hypothèque conserve son rang mais dans la seule étendue de la mention en marge portant réduction. Arrêt du cours des inscriptions. --- Il n\'existe pas de délai en principe pour publier l\'hypothèque. Néanmoins, l\'inscription de la sûreté détermine son rang. Par ailleurs, certains événements viennent interrompre le cours des inscriptions et toute tentative d\'inscription postérieure à ces événements sera impossible (article 2422 du Code civil). Quatre événements sont susceptibles d\'arrêter le cours des inscriptions : 10 L\'ouverture d\'une procédure collective à l\'encontre du constituant : la publication du jugement d\'ouverture va entraîner l\'interdiction des inscriptions ultérieures ; 20 En cas de décès du constituant et d\'acceptation de sa succession à concurrence de l\'actif net par l\'un de ses héritiers. Dans ce cas, l\'état du patrimoine du défunt se trouve bloqué au jour du décès. Une hypothèque conventionnelle ne peut plus être ultérieurement inscrite par un créancier du défunt ; 30 La publication d\'un commandement valant saisie de l\'immeuble hypothéqué a pour effet de rendre une inscription d\'hypothèque ultérieure inopposable au créancier saisissant et à l\'adjudicataire (article L. 321-5 alinéa 3 du Code des procédures civiles d\'exécution) : dans ce cas l\'inscription pourra être prise mais elle sera privée d\'utilité ; 40 La publication d\'une mutation de l\'immeuble grevé : l\'inscription d\'une hypothèque suppose que le constituant soit propriétaire du bien grevé. S\'il ne l\'est plus, le service de la conservation des hypothèques doit refuser l\'inscription. EFFETS DE L\'HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE Les relations entre constituant et créancier hypothécaire. --- Le créancier est titulaire d\'un droit réel accessoire, de sorte que l\'hypothèque dépend du sort de la créance C PRÉPA CdJ ---2024- Diffusion interdite garantie. Le paiement de la créance emporte donc extinction de l\'hypothèque ; la nullité de la créance emporte caducité de l\'hypothèque, etc. Par ailleurs l\'hypothèque est indivisible c\'est-à-dire que le créancier peut saisir l\'intégralité de l\'immeuble alors que la garantie ne concerne qu\'une partie de sa valeur. Cet avantage vient avec une contrepartie pour le constituant qui garde l\'usage et la jouissance de la chose grevée. Mais il est alors tenu d\'une obligation de conservation de l\'immeuble. Cela ne signifie pas qu\'il ne peut pas disposer du bien puisqu\'il est autorisé à le vendre. En effet, l\'hypothèque offre un droit de suite au créancier. La réalisation de l\'hypothèque par saisie. --- La vente forcée ne peut être obtenue par le créancier qu\'en pratiquant une saisie de l\'immeuble grevé et donc en respectant les conditions de la procédure de saisie immobilière (articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d\'exécution). Puisque l\'hypothèque est nécessairement constituée par acte notarié, le créancier n\'a pas besoin d\'obtenir du juge un titre exécutoire. Les articles 2458 du Code civil et L. 311-3 du Code des procédures civiles d\'exécution interdisent la clause de voie parée. Cest la clause qui permet au créancier de faire vendre le bien sans avoir à respecter aucune formalité. Le créancier doit obligatoirement recourir à la procédure de saisie immobilière. Cette saisie va rendre l\'immeuble indisponible pour le créancier dès la signification du commandement de payer (articles L. 321-2 et L. 321-5 du Code des procédures civiles d\'exécution). Cette saisie va entraîner une vente forcée de l\'immeuble (vente amiable ou aux enchères). Le prix de vente ainsi obtenu va être ensuite distribué au créancier saisissant et aux créanciers inscrits sur l\'immeuble. Cela suppose que ces autres créanciers aient fait connaître l\'existence de leur droit de préférence à la procédure de saisie. Pour cela, ils doivent déclarer leurs créances. À défaut, ils sont déchus du bénéfice de leur sûreté. Cet exercice des droits de préférence lors de la procédure de distribution du prix de vente suppose nécessairement que les sûretés sur l\'immeuble deviennent à cette occasion des droits de préférence sur le prix de vente. Les droits des créanciers titulaires de sûreté changent alors d\'objet. De ce fait, l\'immeuble se trouve alors libéré de la charge qui pesait sur lui. L\'acquéreur de l\'immeuble, à l\'issue de cette vente forcée, va recevoir un bien qui est libéré de toute sûreté (techniquement, l\'immeuble est libéré à compter de la consignation du prix et du paiement des frais par l\'acquéreur, article L. 322-14 du Code des procédures civiles d\'exécution). 345 @ PRÉPA CdJ ---2024- Diffusion interdite L\'attribution judiciaire. --- Avant 2006, l\'attribution judiciaire n\'avait été prévue que dans le cas du gage. La réforme des sûretés en étend la possibilité à l\'hypothèque. Cette possibilité va concerner toutes les hypothèques conventionnelles sauf exception. Cette possible attribution judiciaire prévue par les articles 2458 et 2460 du Code civil a plusieurs points communs avec l\'attribution judiciaire du gage : L\'attribution est de droit si le créancier la demande. Le rôle du tribunal est de vérifier l\'existence et l\'exigibilité de la créance hypothécaire. La valeur de l\'immeuble doit faire l\'objet d\'une évaluation par un expert : on doit savoir ce que vaut l\'objet de la sûreté de manière précise. Si cette valeur de l\'immeuble est supérieure au montant restant dû au créancier hypothécaire, le créancier doit restituer la différence au constituant. S\'il y a d\'autres créanciers inscrits, cette différence sera consignée à leur profit. Cette réalisation de l\'attribution judiciaire peut s\'avérer plus compliquée car il y a beaucoup plus de chances qu\'il y ait plusieurs créanciers inscrits. Conflits entre créanciers hypothécaires. --- En principe, il faut observer le rang des inscriptions pour déterminer celui qui est désintéressé en premier. Ainsi, le second créancier en date ne pourra exercer son droit de préférence que sur la somme consignée, cela suppose que la valeur de l\'immeuble attribuée au premier créancier ait été supérieure à la somme qui était due à ce créancier. S\'il n\'y a pas de somme consignée, ou si cette somme est insuffisante pour satisfaire le second créancier, il ne pourra pas exercer son droit de suite sur l\'immeuble attribué au premier. Ce n\'est pas concevable car si on admettait un droit de suite sur l\'immeuble attribué au premier, cela reviendrait à faire primer le droit du second créancier alors qu\'il a une hypothèque de second rang. Il arrive cependant qu\'un créancier de rang inférieur fasse la demande d\'attribution en premier (par exemple parce que sa créance est exigible plus tôt). Dans ces cas, l\'attribution judiciaire ne doit pas porter préjudice au créancier qui a une hypothèque de premier rang. En conséquence, le premier créancier pourra exercer son droit de préférence sur la somme consignée si la valeur était supérieure à ce qui était dû au second créancier. Si cela ne suffit pas à le satisfaire, le créancier de premier rang pourra exercer son droit de suite à l\'encontre du créancier à qui l\'immeuble a été donné parce que son droit est préférable. La réalisation par pacte commissoire. --- La réforme de 2006 a admis la validité du pacte commissoire pour l\'hypothèque dans les mêmes conditions que pour le gage. La valeur O PRÉPA ---2024 - Diffusion interdite de l\'immeuble doit faire l\'objet d\'une évaluation par un expert. Si la valeur est supérieure au montant restant dû de la dette, le créancier doit soit restituer la différence au constituant, soit consigner cette différence s\'il y a d\'autres créanciers inscrits sur l\'immeuble. On retrouve la règle selon laquelle le pacte commissoire, comme l\'attribution judiciaire, ne peut pas être mis en œuvre si l\'immeuble grevé est la résidence principale du constituant au jour de la réalisation de la sûreté. Le pacte commissoire ne peut pas être mis en œuvre si le constituant fait l\'objet d\'une procédure collective (article 1.622-7 du Code de commerce). L\'admission du pacte commissoire est théorique car le créancier ne peut pas le mettre en œuvre chaque fois qu\'il en a besoin. Relations entre créancier hypothécaire et tiers acquéreur. --- Lorsque le constituant de l\'hypothèque a vendu le bien grevé, le créancier hypothécaire bénéficie de ce que l\'on appelle un droit de suite. Il va pouvoir saisir le bien entre les mains du tiers acquéreur s\'il n\'est pas désintéressé (article 2461 du Code civil). Pour exercer ce droit de suite, lorsque l\'immeuble grevé a été vendu, le créancier va adresser au tiers acquéreur une sommation de payer la créance garantie ou bien de délaisser la propriété de l\'immeuble. Le délaissement est une faculté liée à la nature de l\'hypothèque (droit réel sur la chose d\'autrui), ce qui implique que cet autrui ne soit tenu qu\'en sa seule qualité de propriétaire et non pas personnellement. En conséquence, si le tiers acquéreur abandonne sa propriété, nécessairement il cesse aussi d\'être tenu par l\'hypothèque. Le tiers acquéreur peut aussi se libérer en payant la créance garantie. Cest notamment ce qu\'il fera en pratique dans l\'hypothèse où il n\'a pas encore payé le prix d\'achat à son vendeur et si la créance hypothécaire est inférieure au prix de vente. Le tiers acquéreur va déduire le montant de la créance hypothécaire du prix qu\'il doit à son vendeur. Le tiers acquéreur qui a déjà payé le créancier hypothécaire de premier rang se trouve subrogé dans ses droits. Ainsi, s\'il existe d\'autres créanciers hypothécaires impayés qui exerceraient leur droit de suite, ceux-ci ne peuvent pas exiger davantage que le prix de l\'immeuble. Le droit du créancier hypothécaire sur le prix de vente est dans cette hypothèse est limitée à la valeur hypothécairement garantie. La part chirographaire de la dette n\'étant pas garantie par l\'hypothèque, elle ne peut être payée grâce au prix de l\'immeuble (le créancier hypothécaire n\'étant pas créancier du tiers acquéreur, il n\'a aucun droit d\'accès à son patrimoine, son droit d\'accès est strictement borné par l\'hypothèque, tant en valeur qu\'en assiette). C\'est ce qu\'a récemment précisé un arrêt de la 2ème chambre civile du 8 décembre 2022 (no 20-14.302) sous l\'empire du droit antérieur à la réforme. O PRÉPA CdJ ---2024- Diffusion interdite Si l\'hypothèque grève tout l\'immeuble, elle ne se reporte sur tout le prix que si son montant est égal ou supérieur à celui-ci : Exemples 10 Un immeuble a été acheté au prix de 100 000 €. Sur cet immeuble, il y a deux sûretés inscrites : une hypothèque de 1er rang d\'un montant de 80 000 € pour A et une hypothèque de 2nd rang pour un montant de 50 000 € pour B. Si le tiers acquéreur paie A, il est alors subrogé dans les droits du créancier A et bénéficie de son premier rang. Si B veut exercer son droit de suite, il subirait nécessairement cette primauté. Il pourrait exercer son droit de suite que dans la mesure opposable au tiers acquéreur. Or l\'immeuble vaut 100 000 €, le tiers a payé 80000 €, ce qui reste d\'opposable c\'est 20 000 €. Ainsi le tiers acquéreur ne va jamais payer plus que le prix de l\'immeuble. 20 Un immeuble a été acheté par C au prix de 100000 €. Sur cet immeuble était inscrite au profit de A une hypothèque d\'un montant de 50 000 € en garantie d\'une créance de 80000 € qu\'il a sur B. Ici C n\'est pas débiteur de A, c\'est B qui est débiteur. Par son acquisition, C est cependant tenu hypothécairement, ce qui signifie que B ne peut pas le poursuivre personnellement en paiement de la dette de 80000 € mais peut seulement exercer son droit d\'hypothèque en saisissant l\'immeuble. Dans ce cas, il n\'aura droit qu\'à être colloqué sur le prix à hauteur de 50 000 €, c\'est-à-dire à hauteur du montant de son hypothèque. Il n\'a aucun droit sur le reste du prix (il en aurait eu un si le bien était resté dans le patrimoine de son débiteur). Les 30 000 € reviennent au tiers acquéreur ou aux créanciers inscrits de rang inférieur. Opposabilité des exceptions. --- L\'hypothèque est une sûreté accessoire à la créance garantie, ce qui signifie qu\'en principe le propriétaire de l\'immeuble hypothéqué (qu\'il soit le constituant ou un tiers acquéreur) n\'est pas tenu de subir la réalisation de l\'hypothèque si la dette garantie n\'est pas en état d\'être payée parce qu\'elle est nulle, qu\'elle n\'est pas exigible ou qu\'elle est éteinte. La jurisprudence a pourtant semé le doute sur cette opposabilité par un arrêt qui a refusé au tiers acquéreur la possibilité d\'opposer la prescription de la créance garantie (Civ. 3ème, 19 février 2015, n\' 13-27.691). Cette solution a réuni une doctrine unanime contre elle (V. BRÉMOND, M. MIGNOT, Ph. THERY, Cl. BRENNER\...). Il parait en effet étrange qu\'un créancier puisse obtenir satisfaction à l\'aide d\'une procédure de saisie diligentée contre un tiers pour une créance dont il n\'aurait pas pu obtenir le paiement auprès du débiteur principal. A PRÉPA CdJ ---2024- Diffusion interdite l\'option entre payer et délaisser, il faut ajouter une troisième branche : opposer une exception inhérente à la dette principale de nature à démontrer que la dette n\'est pas encore due, qu\'elle a été réduite, ou tout simplement qu\'elle est éteinte. Ce dernier cas de figure est institué par le Code civil comme une véritable cause d\'extinction de l\'hypothèque --- de la même manière que pour le cautionnement - par l\'ancien article 2488 du Code civil : « les privilèges et hypothèques s\'éteignent : 16 par l\'extinction de l\'obligation principale La Cour de cassation a plus récemment affirmé (Civ. 3ème, 12 mai 2021, no 19-16.515 et n\' 19-16.514) l\'opposabilité de la prescription de la dette principale par le débiteur principal ayant également constitué l\'hypothèque, dans un arrêt extrêmement motivé et dont les motifs devraient en permettre l\'extension aux cas du tiers acquéreur et du constituant d\'une hypothèque pour autrui (feu le cautionnement hypothécaire). La purge. --- La procédure de purge est réglementée par les articles 2476 à 2487 du Code civil. Elle permet à l\'acquéreur d\'un immeuble de proposer aux créanciers qui ont une sûreté inscrite sur l\'immeuble de leur offrir en paiement le prix de vente. Il faut alors distinguer deux situations possibles : Les créanciers acceptent l\'offre. Ils vont alors se payer sur le prix de vente. Le prix de Vente sera consigné à leur profit. Cette consignation du prix fait que l\'immeuble est alors purgé de tout privilège et hypothèque (article 2482 du Code civil). Un des créanciers refuse cette offre car il considère que le prix de vente ne correspond pas à la valeur réelle de l\'immeuble. Si un créancier refuse l\'offre, il doit requérir la mise en vente aux enchères de l\'immeuble en Offrant lui-même un prix supérieur d\'un dixième. Les créanciers titulaires de sûretés vont alors exercer leur droit de préférence sur le prix de vente aux enchères ainsi obtenu. Cette distribution du prix de vente entraînera la purge de toutes les sûretés grevant l\'immeuble. Cette procédure de purge est complexe. De ce fait, elle est peu utilisée en pratique. Pour cette raison, la pratique notariale a inventé la technique de la purge amiable. Elle consiste pour le notaire à rechercher un accord entre le vendeur, l\'acheteur et les différents créanciers inscrits sur l\'immeuble. En application de cet accord, l\'acheteur remet le prix de vente au notaire. Le notaire utilise Ce prix pour payer les créanciers qui en contrepartie donnent mainlevée de l\'hypothèque. Le reliquat de paiement est remis par le notaire au vendeur. Il faut néanmoins noter que si la purge de l\'hypothèque peut se faire par consignation du prix stipulé dans le contrat de vente, elle ne peut se faire via PRÉPA CdJ ---2024 - Diffusion interdite le dépôt du prix de vente par le notaire car ce dépôt est une formalité imposée au notaire par un autre texte (Civ. 3ème, 12 mai 2021, 11019-25.393). La technique de la purge amiable a été expressément consacrée en 2006 à l\'article 2475 du Code civil. Apport de la réforme : la nouvelle protection du tiers acquéreur de l\'immeuble grevé. --- Dans la continuité de cette nouvelle définition, la réforme prévoit les différents moyens par lesquels le tiers peut se défaire de l\'hypothèque qui grève le bien qu\'il vient d\'acquérir. Le nouvel article 2456 du Code civil lui offre ainsi trois options : payer, purger ou se laisser saisir. On notera ici que le délaissement disparaît des solutions qui s\'offraient jusqu\'à maintenant à lui. Rappel pratique : il s\'agit ici de la situation où une personne acquiert un immeuble alors que celui-ci était grevé d\'une hypothèque (ce qui arrive très souvent). En raison du droit de suite, on dit traditionnellement que le tiers acquéreur est tenu propter rem c\'est-à- dire en sa qualité de propriétaire ; on parle alors d\'obligation réelle. Le délaissement lui permettait donc de se défaire de l\'hypothèque en abandonnant la propriété du bien. Apport de la réforme : renforcement de l\'opposabilité des exceptions. --- Pour les hypothèques constituées après l\'entrée en vigueur des dispositions de l\'ordonnance du 15 septembre 2021, le nouvel article 2455 alinéa 2 du Code civil prévoit une pleine opposabilité des exceptions appartenant au débiteur principal par le tiers acquéreur de l\'immeuble hypothéqué : « Ce tiers acquéreur peut, comme le pourrait une caution, opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal ». Pour toutes les hypothèques constituées après le 1er janvier 2022, la règle contestable exprimée dans l\'arrêt du 19 février 2015 (voir supra.) est nécessairement détruite. Si l\'arrêt de 2021 a bien la portée que nous avons cru pouvoir y déceler, cette solution est également anéantie pour les hypothèques antérieures au 1er janvier 2022, de sorte qu\'il ne devrait rien en rester. Apport de la réforme : l\'exception du bénéfice de discussion. --- L\'alinéa 1 de ce même article 2455 du Code civil généralise, toujours dans le sillon d\'une comparaison avec le cautionnement, la possibilité pour le tiers acquéreur d\'exciper le bénéfice de discussion contre le créancier hypothécaire qui souhaite réaliser sa sûreté. Le bénéfice de discussion consiste à exiger du créancier agissant de saisir en priorité les autres immeubles du débiteur. L\'idée repose alors sur le fait que le créancier n\'a pas de raison valable de demander la réalisation de son hypothèque s\'il peut obtenir paiement de sa créance en agissant sur d\'autres biens du débiteur. Plusieurs conditions doivent PRÉPA CdJ ---2024 - Diffusion interdite néanmoins être remplies pour que le tiers acquéreur puisse se prévaloir d\'un tel bénéfice : le tiers acquéreur ne doit pas être tenu personnellement (ce qui exclut donc les ayants-droits et les coobligés conjoints ou solidaires) ; le bénéfice de discussion doit être opposé dès les premières poursuites ; il revient au tiers acquéreur de désigner les autres immeubles saisissables qui sont restés en la possession du débiteur ; ces immeubles ne doivent pas être des biens litigieux et ils ne peuvent être grevés d\'une sûreté. Ces conditions strictes permettent de parvenir à un équilibre entre les intérêts du créancier hypothécaire et ceux du tiers acquéreur mais il faut admettre que les exigences du nouvel article 2455 du Code civil sont particulièrement strictes et auront donc peu vocation à s\'appliquer. Apport de la réforme : précisions sur le régime de la purge en présence d\'un gage d\'immeuble par destination. --- De manière générale, le régime de la purge demeure inchangé par la réforme, qui se contente d\'une réorganisation de l\'ordre des textes. Dans la mesure où l\'ordonnance du 15 septembre 2021 a admis la possibilité du gage d\'immeuble par destination, il est devenu nécessaire d\'organiser la purge de ce gage, qui s\'ajoute à celle de l\'hypothèque. Le nouvel article 2472 du Code civil prévoit cette purge ; il organise la participation du créancier gagiste à la procédure de purge judiciaire et renvoie également à l\'article 2462 organisant la purge amiable. L\'acquéreur pourra donc offrir au créancier gagiste la valeur de l\'immeuble par destination afin de le libérer du gage. O PRÉPA Cdi ---2024 - Diffusion interdite