ادارة حضرية PDF

## عملية تطوير الأراضي العمرانية ### وليد عبد الله عبد العال مرت مدن المملكة العربية السعودية بتغيرات عمرانية كثيرة. ويعتبر تقسيم الأراضي العملية الرئيسية التي تحول الأراضي الخام إلى أراضي عمرانية ، وتدخلها في سوق الأراضي العمرانية. بذلك يحتل تقسيم الأراضي أحد المراحل الأولية في عملية تطوير ال...

## عملية تطوير الأراضي العمرانية ### وليد عبد الله عبد العال مرت مدن المملكة العربية السعودية بتغيرات عمرانية كثيرة. ويعتبر تقسيم الأراضي العملية الرئيسية التي تحول الأراضي الخام إلى أراضي عمرانية ، وتدخلها في سوق الأراضي العمرانية. بذلك يحتل تقسيم الأراضي أحد المراحل الأولية في عملية تطوير الأراضي العمرانية، وتهدف هذه الدراسة إلى مناقشة عملية تطوير الأراضي العمرانية مستعينين بمراجعة أدبيات الموضوع لوضع إطار علمي للمناقشة ، حيث يوجد العديد من الطرق الدراسة تطوير الأراضي والتي لخصت كالتالي (1991 ,Healey) : - النموذج الاقتصادي المعتمد على الطلب المحدد للإيجارات والإيرادات (Chesire and Sheppard, 1989) - نموذج تتابع الأحداث والذي يركز على مراحل تطوير الأراضي كما هي مفهومة )Cadman and Austin-Grow )1978( لدى مديري العقارات - نموذج المشاركين والذي يهتم بدور المشاركين في عملية التطوير (Goodchild and Munton, 1985) - النموذج الهيكلي والمبني على مفهوم الاقتصاد السياسي والقوى المؤثرة في العلاقات المرتبطة بعملية تطوير الأراضي العمرانية. - النموذج المؤسساتي والذي يعطي منظور شامل العملية التطوير (1992) ,Healey). ولكل نموذج مزاياه الخاصة وطريقته المميزة في عرض عملية تطوير الأراضي العمرانية. وتعتمد هذه الدراسة على نموذج المشاركين لكونه الأنسب لمناقشة عملية التطوير في المملكة العربية السعودية. وقبل الشروع بشرح هذا النموذج من المهم تلخيص ما هو معروف عن عملية تطوير الأراضي في المملكة ودور المشاركين في هذه العملية لتأسيس نموذج لعملية تطوير الأراضي العمرانية. ### مراحل تطوير الأراضي تبدأ عملية التطوير عندما يعتبر موقع الأرض مناسبا للتقسيم أو التطوير وتكتمل العملية عندما تنتهي عملية الاشغال قدمت شركة (1980 ,SCET) تصورا عن هذه المراحل كالتالي: - توفير الأرض: وهي المرحلة التي تصل بموجبها الأراضي الغير مطورة إلى سوق الأراضي. - تحسين الأرض: تقسيم الأرض وبناء البنية التحتية. - الإنشاء والبناء. هناك انتقادات أدبية متعددة لاستخدام نموذج تتابع الأحداث لشرح عملية التطوير (1991) ,Healey) ، إلا أن عرضها يقدم وصفا مبدئيا لعملية التطوير في المملكة لكونها الطريقة المعروفة حاليا. ### توفير الأرض تعتبر منح الأراضي أحد الروافد الأساسية لتوفير الأراضي العمرانية حيث تعد البلديات مخططات تقسيم الأراضي والتي بدورها تقوم بتوزيعها على المواطنين وبذلك تدخل عملية التطوير (1980 ,SCET). كما تشمل عملية توفير الأراضي ونقل ملكيتها على طرق أخرى مثل: - الإرث حيث يمكن أن تنتقل ملكية الأراضي الخاصة إلى ورثة المالك الأساسي - الإحياء الأرض الموات يمكن أحياؤها شرعا وبالتالي تملكها. - الشراء: أي أرض خاصة يمكن أن تنتقل ملكيتها عند حصول اتفاق بين البائع والمشتري. كما أن الأرض التي تدخل سوق الأراضي يمكن أن تكون أرضا زراعية أو أرض خالية وغير مطورة إلا أنه لا يمكن تقسيم الأراضي الزراعية إلا بعد أن تجف وبالتالي تصبح غير زراعية فان عملية تقسيم الأراضي الزراعية تستغرق وقتا أطول من تقسيم الأراضي الحالية. ### تحسين الأرض حسب الوصف المقدم من شركة SCET فان هذه المرحلة تنقسم إلى خطوتين هما تقسيم الأراضي وإنشاء البنية التحتية. - تقسيم الأرض : عمليا أي تقسيم للأرض لا يمكن أن يتم إلا بعد الحصول على تصريح من البلدية متوافقا مع مراحل النطاق العمراني. - إنشاء البنية التحتية : في معظم الأحوال يتم توفير البنية التحتية لتقسيمات الأراضي من قبل الجهات المختصة ، وغالبا ماتكون مساهمة المطور هنا ضئيلة نسبيا تشمل في بعض الاحيان سفلتة الطرق والتي يتم إدارتها وصيانتها لاحقا من قبل البلدية. أما بقية المرافق فيتم توفيرها من قبل الجهات المسؤولة ، فمثلا شبكات المياه والصرف الصحي من مصالح المياه والصرف الصحي التابعة لوزارة الشئون البلدية والقروية نظريا يجب أن تبدأ عملية إنشاء البنية التحتية بعد تقسيم الأرض مباشرة إلا أنها في الواقع غاليا ما تأتي بعد البدء في البناء أوضحت التجارب السابقة أن على الجهات المشاركة في عملية تطوير الأراضي التنسيق فيما بينها لتحسين كفاءة توفير وصيانة الخدمات. ### إنشاء المباني بعد إتمام عملية تقسيم الأراضي وانتقال الملكية إلى الملاك الجدد لقطع الأراضي المقسمة ، يعد إنشاء المباني عليها آخر مرحلة في عملية التطوير (1980) SCET). وهذا الاعتقاد يعتبر أن جميع القطع المقسمة سوف يتم بناؤها بغض النظر عن دواعي الملكية والقدرة المالية على البناء، إضافة إلى ذلك فان مرحلة البناء قد تأتي قبل مد الخدمات وبالتالي لا تكون الأخيرة في عملية التطوير. وبالرغم من تبسيط شرح عملية تطوير الأراضي المقدم من (SCET) إلا أنه يقدم تصورا مبدئيا عن عملية التطوير. ويظل شرح عملية تطوير الأراضي عن طريق وصف مراحلها غير شامل ولا يؤدي إلى فهم كاف لهذه العملية ، ذلك لان تطوير الأرض لا يمكن أن يتم إلا عند حصول اتفاقات بين مختلف المشاركين في العملية. لذلك فان بقية الدراسة تركز على شرح عملية التطوير بدراسة دور المشاركين الرئيسيين في عملية التطوير. ### المشاركون في عملية التطوير يهدف هذا الجزء إلى تحديد المشاركين في عملية تطوير الأراضي ليتم مناقشة دورهم في عملية التطوير في الجزء اللاحق الإسهام في تحديد المشاركين في عملية التطوير بالمملكة أتى من دراسات سابقة معدة من قبل الاستشاري ست العالمي ( 1980 ,SCET) ومجموعة الاستشاريين العرب للانشاء والتعمير (1980 GACDAR) وفق التالي: - ملاك الأراضي الذين يقومون بتقسيم أراضيهم. - مكاتب العقار، وهم الوسطاء بين البائع والمشتري. - رجال الأعمال الذين يبدأون عملية البناء والتطوير للمباني السكنية والتجارية. - الدولة كمنظم لعملية التطوير وكذلك دورها في توفير البنية التحتية والخدمات ويبدو أن هذا التصنيف يحوي نوعا من الازدواجية حيث أن رجال الأعمال يمكن أن يكونوا هم ملاك أراضي كبيرة ويقومون بعملية التقسيم بدلا من الإنشاء فقط. أنظمة تطوير الأراضي تسهل تصنيف المشاركين على ضوئها ، فمثلا ما يقدمه صندوق التنمية العقارية من قروض طويلة الأجل لبناء المساكن شجعت الكثير على تملك وشراء أرض لبنائها. تتوفر الأراضي في مخططات تقسيم الأراضي سواءا في مخططات البلديات عن طريق المنح أو المخططات الخاصة عن طريق الشراء. ويمكن تصنيف المشاركين في عملية التطوير كالتالي: - ملاك الأراضي والذين يملكون بقع أراض قابلة للتقسيم. - مكاتب العقار تقوم بدور الوسيط بين البائعين والمشترين. - ملاك القطع المقسمة وهم الذين يمتلكون قطع الأراضي المقسمة لغرض المضاربة أو التطوير. - الدولة ودورها يشمل في توفير الأراضي عن طريق المنح ، منظم العملية التطوير وممول العملية التطوير، وموفر للخدمات والبنية التحتية. - ومن الممكن إضافة نوع آخر يشمل المطورين الكبار والذين يقومون بعملية تطوير كبيرة لمجمعات سكنية أو إقامة قرى سياحية كبيرة. ### دور المشاركين #### ملاك الأراضي مالك الأرض هو المالك لبقعة أرض زراعية أو خالية قابلة للتقسيم. دور مالك الأرض في عملية التطوير يتمحور في قراره بالتصرف بالأرض وكيفية هذا التصرف ، فالمالك قد يبيع ملكيته أو يقسمها حسب أنظمة التقسيم ، أو يبقيها في حوزته وقرار المالك يعتمد على دواعي التملك واستراتيجية الاستثمار التي يتبعها. ### دواعي التملك ليس من الصحيح التعميم بأن جميع ملاك الأراضي يهدفون إلى زيادة أرباحهم من الأراضي التي يمتلكونها ، لان بعض الملاك ينخرطون في عملية التطوير دونما قرار مسبق من أنفسهم مثل الورثة لذلك دور الملاك يعتمد على دواعي التملك والتي يمكن أن لا تكون ربحية فقط. فمثلا أراضي الوقف غالبا ما يكون هدف التملك خيري ، بينما نقل ملكيتها إلى عقار آخر يعود إلى أسباب متعددة مثل عدم صلاحية الاستعمال القائم للملكية بحثا عن استعمال آخر حسب شروط الواقف. بعض الملاك يهتمون بمنافع الأرض المالية وغير المالية مثل ملاك الأراضي الزراعية فان المنافع المالية لهم تتمثل في عوائد بيع الإنتاج بينما المنافع غير المالية تعود إلى الوضع والمنزلة الاجتماعية الذي تمنحه ملكية الأرض له كمالك عقار وبالرغم من ذلك فانه في مرحلة ما في عملية التطوير يكون كل الملاك على علم بالثمن الممكن بيع أراضيهم به. لذلك يمكن تصنيف ملاك الأراضي كمستثمرين أو مستخدمين أو بدواعي أخرى. ويشمل الورثة ، المشترين أو الذين تملكوا بالإحياء ، وأيا من هؤلاء فان دوره في عملية التطوير يعتمد إلى حد كبير على استراتيجية الاستثمار. ### استراتيجية الاستثمار لدى ملاك الأراضي تشمل استراتيجية الاستثمار هذه ثلاثة أنواع من القرارات هي: - قرارات مالية. - قرارات تنفيذية. - قرارات متعلقة بإدارة العقار. ### القرارات المالية تعود إلى قرار المالك في البيع، خاصة توقيت البيع. وقبل اتخاذ قرار البيع يحتمل أن يتخذ المالك قرارا تنفيذيا يعود إلى تقسيم الأرض بموجب أنظمة التقسيم أو بيعها كقطعة واحدة دون تقسيم. لذلك فان مالك أي بقعة أرض كبيرة له الخيار بين ثلاثة خيارات مرتبطة بأي استراتيجية، وهذه الخيارات تشمل أولا الحفاظ على الأرض وهذا يتطلب قرارا متعلقا بإدارة العقار خلال فترة التملك ، ثانيا ، تقسيم الأرض ويتطلب استراتيجية للتنفيذ ، وثالثا ، بيع الأرض بدون تقسيم أو بعد تقسيم الأرض بناء على الاستراتيجية المالية. ### بيع الأرض : قرارات مالية العديد من العوامل قد تؤثر على قرار المالك في بيع أرضه توضح أدبيات الموضوع أن ملاك الأرض يبيعون أراضيهم في وقت معين لأسباب متعددة قد لا تعود إلى الربحية ، فهناك أسباب خاصة ربما تكون مؤثرة على المالك في بيعه الأرض ، والتي قد تشمل التزامات عائلية ، أو الحاجة إلى المال لزيادة رأس مال مشروع آخر ، أو لاحتياجات أخرى ظروف مثل هذه قد لا تعطي المالك فرصة قوية للتفاوض للحصول على سعر أفضل ويمكن تصنيف أسباب البيع إلى: -١- أرباح مالية ويعتمد بيع الأرض على عوامل مالية مثل جني الأرباح. - الحاجة إلى نقد البيع لهذا السبب يضطر المالك إلى البيع ولو بسعر أقل. - أسباب خاصة بالمالك: أسباب خاصة بالمالك لا تشمل السبيين السابقين. - تحسن البيئة المجاورة قد يتحسن موقع الأرض بتحسن الأراضي المجاورة مثل تقسيم الأرض. مهما كان سبب البيع فان هناك طريقة للبيع توضحها في القرار التنفيذي الذي يتبعه المالك للحصول على افضل سعر. ### بيع الأرض : القرار التنفيذي هناك شيئان مهمان في القرار التنفيذي للمالك ، أولا بيع الأرض مع الاستفادة من تقسيمها ، وثانيا طريقة البيع وهذا يتضمن قرار البيع بدون تقسيم أو بعد تقسيمها . - الاختيار الأول ، البيع بدون تقسيم ، قد يكون أسرع لان المالك ليس مضطرا للتقدم للبلدية بطلب تقسيم ولا مخطط تقسيم. ولكن قد لا يحصل المالك على أفضل سعر بهذه الطريقة لأن سعر الأرض بعد تقسيمها يختلف. - والاختيار الثاني ، وهو تقسيم الأرض ، فهنا المستثمرون الذين يسعون لزيادة أرباحهم يلعبون دورا نشطا في عملية تطوير الأراضي ويحاولون الحصول على تصريح بالتقسيم بتقديم مخطط التقسيم للبلدية. قد تكون هذه الطريقة أطول من الأولى بناءا على الوقت الذي يتطلبه اعتماد مخطط التقسيم وحالما يتم الحصول على تصريح التقسيم والسماح بالبيع يبقى عرض القطع للبيع وطريقة البيع للحصول على افضل سعر. وهناك عدة طرق للبيع مثل: (1) من خلال مكتب عقار. (۲) من خلال وسيط عقار. (۳) عن طريق المزاد. (٤) الإعلان في الصحف المحلية ( ه الاتصال المباشر مع المشتري من الممكن الاتفاق مع وسطاء العقار للقيام بالبيع والحصول على السعي أو الدلالة بنسبة معينة من قيمة البيع وبالتالي فكلما زاد عدد القطع المباعة وزاد ثمنها كلما كانت محصلة السعي أكثر ، إلا أن البيع من خلال الوسطاء لا يمكن المستثمر من الحصول على سعر آخر كالذي يحصل في المزاد مثلا. وعادة ما يعلن ملاك الأراضي عن وقت المزاد الإعلام أكبر عدد ممكن لحضور المزاد. وكثيرا ما تعتمد اختيار طريقة البيع على خيرة المالك في سوق الأراضي. ### استراتيجية المالك في إدارة أرضه تركز هذه الاستراتيجية على ما يفعله المالك في أرضه خلال انتظاره الوقت المناسب للبيع غالبا ما تكون الأراضي المقسمة خالية قبل تقسيمها وقليلا ما تكون زراعية. نادرا ما يقبل ملاك الأراضي على تطوير أراضيهم قبل تقسيمها لأن مساحة الأراضي كبيرة. ولكن قبل تقسيم أي أرض زراعية عادة ما تترك الأرض لتجف أو تكون مواردها المائية أصبحت بعيدة إلى حد لا يمكن استمرار الزراعة فيها. وعادة ما يتم تقسيم الأرض الزراعية عندما يتحسن الموقع باتساع العمران بالقرب من الأراضي الزراعية ، أو وجود مخطط تقسيم قريب ، أو فتح طريق جديد الربط المناطق العمرانية. كل هذه الأسباب تشجع الملاك على تغيير استعمال الأرض الزراعية داخل أو بالقرب من العمران. كما أن هناك سبب آخر يعود إلى وفاة مالك الأرض المتمسك باستعمالها الزراعي وبالتالي يعود القرار في التصرف إلى الورثة الذين قد تختلف استراتيجيتهم في إدارة الأرض واستعمالها والتصرف بها. مما سبق يتضح لنا أن دور ملاك الأراضي يختلف كثيرا ، فعندما يحصل المالك على تصريح للتقسيم ويقسم الأرض للبيع فان المالك يساهم في زياد عدد القطع المعروضة للبيع في السوق. وقد تكون مساهمة المالك محدودة في عملية التطوير عندما لا يقوم بتخطيط أرضه قبل بيعها. بذلك يختلف دور المالك من دور نشط في تحديد موعد التقسيم وبالتالي تغير حدود المناطق العمرانية واتساعها ، إلى دور عابر في بيع الأرض ونقل ملكيتها إلى مالك آخر دون تقسيمها. ### وسطاء العقار يوجد نوعان من وسطاء العقار ، الأول مكاتب العقار المسجلين لدى وزارة التجارة ، والثاني وسيط عقار متسبب وعادة يعمل بدون مكتب ، وعموما فان نشاط وسيط العقار يغطي التالي: - يعمل كوسيط في معاملات بيع الأراضي للتوفيق بين متطلبات البائع والمشتري. - البيع أو الشراء نيابة عن شخص أو جهة أخرى. - ترتیب عقود الإيجار بين المالك والمستأجر ، والبعض يضيف إلى نشاطاته ما يسمى بإدارة العقار .. الخ. عمليا من الممكن أن تتم عملية البيع والشراء في سوق الأراضي دون وسيط ، والبعض يفضل البيع بدونهم ، ودور الوسطاء يعتمد على نوعينهم والأنشطة التي يقومون بها. #### مكاتب العقار بالرغم من أن الدخل الرئيسي لمكاتب العقار هي من تحصيل السعي في المعاملات المتممة من قبلهم ، إلا أنه من الممكن زيادة عوائدهم عند دخولهم في عملية التطوير بشكل مباشر حيث يمكن أن يشمل النشاط التالي: - البحث عن موقع صالح للتقسيم المستثمر ما. - القيام بإنهاء إجراءات التقسيم نيابة عن المالك. - بيع القطع. لذلك فان خدمات مكاتب العقار المقدمة للمشاركين في عملية تطوير الأراضي تتدرج من مجرد وسيط بيع إلى ممثل أو وكيل للمالك للأنشطة التي يقوم بها في عملية التطوير، وخدماتهم قد تشمل التالي: - التعرف على ملكية أرض يرغب مستثمر في شرائها. - مناقشة الملاك لإتمام صفقة البيع. - تقديم الرأي في تصميم المخطط وتوزيع القطع بناء على خبرتهم في البيع. - مراجعة البلدية والجهات المختصة كوكيل عن المالك. - تثمين قطع الأراضي وتحديد أسعار البيع. وطبيعة العمل تحتم على وسطاء العقار التنقل في المدينة التي يعملون بها للبحث عن مواقع صالحة للتقسيم أو تثمين مواقع أخرى، وإشعار الملاك أو المستثمرين بأهمية مواقعهم. #### وسيط العقار المتسبب عادة ما يكون دورهم في تحديد مواقع صالحة للتقسيم وتوثيق عملية البيع والشراء بين المالك والمشتري ، وغالبا ما يكون السعي الذي يحصل عليه وسيط العقار هو بنسبة %٢٫٥٪ من قيمة المبيع. #### ملاك القطع المقسمة بعد هؤلاء آخر أنواع المشاركين في تطوير الأراضي المرتبطة بعملية التقسيم ويرتبط دورهم بنشاط ملاك الأراضي الكبيرة الذين يقسمون أراضيهم ويعرضونها للبيع. ويتركز تأثير ملاك القطع المقسمة في عملية تطوير الاراضي على دواعي التملك وقرارهم في التطوير أو البيع أو التمسك بالأرض دون تطوير . **و**تختلف دواعي التملك للقطع المقسمة من الرغبة في التطوير بغرض السكنى أو الاستخدام إلى الاستثمار بالبناء أو بدون بناء غرض التطوير للسكن مشجع إلى حد كبير مع وجود قروض صندوق التنمية العقارية الداعمة لبناء مساكن خاصة عادة ما يكون هدف مثل هؤلاء الملاك هو السكن لفترة طويلة والبدء في البناء حال توفر القرض من قبل صندوق التنمية العقارية وبذلك يكون إسهامهم إيجابي في عملية التطوير النوع الآخر من الملاك هم الذين يشترون القطع بغرض الاستثمار أو المضاربة ، ويمكن تقسيمهم إلى نوعين: الأول هم الذين يستثمرون في بناء قطعة الأرض بغرض البيع أو التأجير كمطورين إلا أن مساهمتهم تكون مختلفة بمساحة الأرض التي يقومون بتطويرها ، والتي قد تشمل مجمعا سكنيا بكامله أو مبنى واحدا صغيرا أو كبيرا أما النوع الآخر فهم المضاربون في سوق الأراضي والذين يعمدون إلى تحصيل الربع بالمتاجرة في الأرض دون تطوير. أيا كان نوع المالك فهناك ثلاثة خيارات الاستراتيجية الاستثمار لدى هؤلاء الملاك ، هي قرارات مالية أو تنفيذية أو إدارة الملكية. #### قرارات مالية في شراء الأرض القرارات المالية للملاك الذين اشتروا بغرض السكن غير مهمة لأنهم قرروا التطوير والسكن بأنفسهم ، ولكن ربما في مرحلة لاحقة يقرر هؤلاء الملاك بيع العقار لقدمه أو لأن صيانته أصبحت مكلفة ، أو غير متوافق مع زيادة احتياجاتهم ، أو الأسباب خاصة في المقابل فان المستثمرين يتخذون قرار البيع لعدة أسباب تشمل تحصيل الربح ، الحاجة إلى نقد ، أسباب خاصة ، وتداعي الملكية. #### قرارات تنفيذية في شراء الأرض الحصول على تصريح بناء يكون مهما لاتخاذ القرار التنفيذي لمالكي القطع المقسمة ، ولا يعد الحصول على تصريح البناء صعبا إذا ما كان التصميم المقترح متوافقا مع أنظمة البناء. لذلك يتضمن القرار التنفيذي للملاك الذين يرغبون في البناء الحصول على تصريح بناء ، بينما لا يكون ذلك مهما للمضاربين في السوق. #### قرارات إدارة الملكية تتضمن هذه القرارات ما يفعله المالك بقطعة الأرض رينما يتم بيعها ونقل ملكيتها. ويختلف هذا القرار بين الملاك ، فالمالك الذي يشتري ليسكن يبدأ بالبناء حال توفر التمويل اللازم ، أما المضارب في السوق فقد يترك الأرض دون تغيير أو تطوير ليتم التكسب من بيعها لاحقا. ### دور الدولة تتميز الدولة عن باقي المشاركين لكونها المشارك الوحيد الذي لا يسعى التحصيل ربح مادي في عملية تطوير الأراضي رغم أنها تجني فوائد بأشكال أخرى مثل تحقيق الرفاهية وتحسين مستوى المعيشة .. الخ، وتلعب الدولة دورا مهما في عملية تطوير الأراضي والذي يتنوع من موفر للأرض ، وممول للتطوير، ومنظم للعمران ومقدم للخدمات. هذا التنوع مرتبط بالدور الذي تقوم به كل جهة والذي يؤثر بصورة كبيرة في عملية التطوير، حيث تعمل عدة جهات مختلفة في كل مدينة مما يتطلب تنسيقا كبيرا في توجيه وخدمة النمو العمراني ولعل مجالس المناطق تقوم بجهد نشط في تحقيق هذا التنسيق. ### الأحداث المهمة في عملية تطوير الأراضي ناقش الجزء السابق أدوار وأنشطة المشاركين في عملية التطوير وكيفية ترابط هذه الأدوار. ويهتم هذا الجزء بتأسيس وتحديد الأحداث الهامة في هذه العملية ، وذلك بعرض نموذج العملية التطوير يعكس التحليل السابق ويهدف هذا النموذج الوصف الأحداث التي تمر بها الأرض الخالية وكذلك أدوار المشاركين في هذه العملية شكل رقم (1) **م**ن الممكن تحديد حدثين هامين في تحول الأرض الفضاء إلى أرض مطورة ، أولا تقسيم بقعة الأرض الفضاء ، وثانيا بدء البناء أو التطوير في قطع الأراضي وكل من هذين الحدثين يتطلب اتخاذ قرارات من قبل المشاركين. وهذه القرارات مبنية إلى حد كبير بتفاعل أربعة عوامل تشمل خصائص الموقع ، خصائص المشاركين ، وأنظمة تطوير الأراضي، وسوق الأراضي وارتباط وتفاعل العوامل الأربعة فيما بينها يؤثر إلى حد كبير في قرارات المشاركين في عملية التطوير لذلك لا يوجد تتابع موحد المراحل تطوير الأرض ، ولكن توجد عدة مسارات لتقسيم وتطوير الأرض كما هو موضح في الشكل رقم 1 ، هذه المسارات قد تمر بنقاط هامة والتي تشمل خطوات يتم فيها تقسيم وتطوير الأرض ، وهذه النقاط الهامة هي: (1) بيع الأرض البيضاء إلى مالك آخر. (۲) ارث الأرض. (3) إحياء الأرض وتملكها. (٤) منح الأراضي. (٥) طلب اعتماد مخطط التقسيم. (٦) طلب تصريح بناء. (۷) بدء الإنشاء. كل من هذه النقاط يحتاج إلى قرار من مشارك واحد أو أكثر ، فمثلا ، الحصول على موافقة تقسيم الأرض يشمل قرارا من المالك بإعداد مخطط التقسيم وقرار البلدية بالموافقة أو غيره. حالما يتملك الشخص لبقعة أرض فان لديه ثلاث خيارات بناءا على استراتيجية الاستثمار التي يطبقها ، في حال رغبته في البيع فان المشتري الجديد يحصل على نفس الخيارات للتصرف بالأرض ، وهذه الخيارات تشمل أولا الإبقاء على الأرض كما هي أو زراعتها ، ثانيا بيعها أو ثالثا تقسيمها. فإذا ما قرر المالك تقسيم الأرض فعليه الحصول على موافقة البلدية وبالتالي فلديه ثلاثة خيارات ، البيع بعد التقسيم الفعلي ### وسطاء العقار يوجد نوعان من وسطاء العقار ، الأول مكاتب العقار المسجلين لدى وزارة التجارة ، والثاني وسيط عقار متسبب وعادة يعمل بدون مكتب ، وعموما فان نشاط وسيط العقار يغطي التالي: - يعمل كوسيط في معاملات بيع الأراضي للتوفيق بين متطلبات البائع والمشتري. - البيع أو الشراء نيابة عن شخص أو جهة أخرى. - ترتیب عقود الإيجار بين المالك والمستأجر ، والبعض يضيف إلى نشاطاته ما يسمى بإدارة العقار .. الخ. عمليا من الممكن أن تتم عملية البيع والشراء في سوق الأراضي دون وسيط ، والبعض يفضل البيع بدونهم ، ودور الوسطاء يعتمد على نوعينهم والأنشطة التي يقومون بها. #### مكاتب العقار بالرغم من أن الدخل الرئيسي لمكاتب العقار هي من تحصيل السعي في المعاملات المتممة من قبلهم ، إلا أنه من الممكن زيادة عوائدهم عند دخولهم في عملية التطوير بشكل مباشر حيث يمكن أن يشمل النشاط التالي: - البحث عن موقع صالح للتقسيم المستثمر ما. - القيام بإنهاء إجراءات التقسيم نيابة عن المالك. - بيع القطع. لذلك فان خدمات مكاتب العقار المقدمة للمشاركين في عملية تطوير الأراضي تتدرج من مجرد وسيط بيع إلى ممثل أو وكيل للمالك للأنشطة التي يقوم بها في عملية التطوير، وخدماتهم قد تشمل التالي: - التعرف على ملكية أرض يرغب مستثمر في شرائها. - مناقشة الملاك لإتمام صفقة البيع. - تقديم الرأي في تصميم المخطط وتوزيع القطع بناء على خبرتهم في البيع. - مراجعة البلدية والجهات المختصة كوكيل عن المالك. - تثمين قطع الأراضي وتحديد أسعار البيع. وطبيعة العمل تحتم على وسطاء العقار التنقل في المدينة التي يعملون بها للبحث عن مواقع صالحة للتقسيم أو تثمين مواقع أخرى، وإشعار الملاك أو المستثمرين بأهمية مواقعهم. #### وسيط العقار المتسبب عادة ما يكون دورهم في تحديد مواقع صالحة للتقسيم وتوثيق عملية البيع والشراء بين المالك والمشتري ، وغالبا ما يكون السعي الذي يحصل عليه وسيط العقار هو بنسبة %٢٫٥٪ من قيمة المبيع. #### ملاك القطع المقسمة بعد هؤلاء آخر أنواع المشاركين في تطوير الأراضي المرتبطة بعملية التقسيم ويرتبط دورهم بنشاط ملاك الأراضي الكبيرة الذين يقسمون أراضيهم ويعرضونها للبيع. ويتركز تأثير ملاك القطع المقسمة في عملية تطوير الاراضي على دواعي التملك وقرارهم في التطوير أو البيع أو التمسك بالأرض دون تطوير . و**ت**ختلف دواعي التملك للقطع المقسمة من الرغبة في التطوير بغرض السكنى أو الاستخدام إلى الاستثمار بالبناء أو بدون بناء غرض التطوير للسكن مشجع إلى حد كبير مع وجود قروض صندوق التنمية العقارية الداعمة لبناء مساكن خاصة عادة ما يكون هدف مثل هؤلاء الملاك هو السكن لفترة طويلة والبدء في البناء حال توفر القرض من قبل صندوق التنمية العقارية وبذلك يكون إسهامهم إيجابي في عملية التطوير النوع الآخر من الملاك هم الذين يشترون القطع بغرض الاستثمار أو المضاربة ، ويمكن تقسيمهم إلى نوعين: الأول هم الذين يستثمرون في بناء قطعة الأرض بغرض البيع أو التأجير كمطورين إلا أن مساهمتهم تكون مختلفة بمساحة الأرض التي يقومون بتطويرها ، والتي قد تشمل مجمعا سكنيا بكامله أو مبنى واحدا صغيرا أو كبيرا أما النوع الآخر فهم المضاربون في سوق الأراضي والذين يعمدون إلى تحصيل الربع بالمتاجرة في الأرض دون تطوير. أيا كان نوع المالك فهناك ثلاثة خيارات الاستراتيجية الاستثمار لدى هؤلاء الملاك ، هي قرارات مالية أو تنفيذية أو إدارة الملكية. #### قرارات مالية في شراء الأرض القرارات المالية للملاك الذين اشتروا بغرض السكن غير مهمة لأنهم قرروا التطوير والسكن بأنفسهم ، ولكن ربما في مرحلة لاحقة يقرر هؤلاء الملاك بيع العقار لقدمه أو لأن صيانته أصبحت مكلفة ، أو غير متوافق مع زيادة احتياجاتهم ، أو الأسباب خاصة في المقابل فان المستثمرين يتخذون قرار البيع لعدة أسباب تشمل تحصيل الربح ، الحاجة إلى نقد ، أسباب خاصة ، وتداعي الملكية. #### قرارات تنفيذية في شراء الأرض الحصول على تصريح بناء يكون مهما لاتخاذ القرار التنفيذي لمالكي القطع المقسمة ، ولا يعد الحصول على تصريح البناء صعبا إذا ما كان التصميم المقترح متوافقا مع أنظمة البناء. لذلك يتضمن القرار التنفيذي للملاك الذين يرغبون في البناء الحصول على تصريح بناء ، بينما لا يكون ذلك مهما للمضاربين في السوق. #### قرارات إدارة الملكية تتضمن هذه القرارات ما يفعله المالك بقطعة الأرض رينما يتم بيعها ونقل ملكيتها. ويختلف this decision بين الملاك ، فالمالك الذي يشتري ليسكن يبدأ بالبناء حال توفر التمويل اللازم ، أما المضارب في السوق فقد يترك الأرض دون تغيير أو تطوير ليتم التكسب من بيعها لاحقا. ### دور الدولة تتميز الدولة عن باقي المشاركين لكونها المشارك الوحيد الذي لا يسعى التحصيل ربح مادي في عملية تطوير الأراضي رغم أنها تجني فوائد بأشكال أخرى مثل تحقيق الرفاهية وتحسين مستوى المعيشة .. الخ، وتلعب الدولة دورا مهما في عملية تطوير الأراضي والذي يتنوع من موفر للأرض ، وممول للتطوير، ومنظم للعمران ومقدم للخدمات. هذا التنوع مرتبط بالدور الذي تقوم به كل جهة والتي تؤثر بصورة كبيرة في عملية التطوير، حيث تعمل عدة جهات مختلفة في كل مدينة مما يتطلب تنسيقا كبيرا في توجيه وخدمة النمو العمراني ولعل مجالس المناطق تقوم بجهد نشط في تحقيق هذا التنسيق. ### الأحداث المهمة في عملية تطوير الأراضي ناقش الجزء السابق أدوار وأنشطة المشاركين في عملية التطوير وكيفية ترابط هذه الأدوار. ويهتم هذا الجزء بتأسيس وتحديد الأحداث الهامة في هذه العملية ، وذلك بعرض نموذج العملية التطوير يعكس التحليل السابق ويهدف هذا النموذج الوصف الأحداث التي تمر بها الأرض الخالية وكذلك أدوار المشاركين في هذه العملية شكل رقم (1) **م**ن الممكن تحديد حدثين هامين في تحول الأرض الفضاء إلى أرض مطورة ، أولا تقسيم بقعة الأرض الفضاء ، وثانيا بدء البناء أو التطوير في قطع الأراضي وكل من هذين الحدثين يتطلب اتخاذ قرارات من قبل المشاركين. وهذه القرارات مبنية إلى حد كبير بتفاعل أربعة عوامل تشمل خصائص الموقع ، خصائص المشاركين ، وأنظمة تطوير الأراضي، وسوق الأراضي وارتباط وتفاعل العوامل الأربعة فيما بينها يؤثر إلى حد كبير في قرارات المشاركين في عملية التطوير لذلك لا يوجد تتابع موحد المراحل تطوير الأرض ، ولكن توجد عدة مسارات لتقسيم وتطوير الأرض كما هو موضح في الشكل رقم 1 ، هذه المسارات قد تمر بنقاط هامة والتي تشمل خطوات يتم فيها تقسيم وتطوير الأرض ، وهذه النقاط الهامة هي: (1) بيع الأرض البيضاء إلى مالك آخر. (۲) ارث الأرض. (3) إحياء الأرض وتملكها. (٤) منح الأراضي. (٥) طلب اعتماد مخطط التقسيم. (٦) طلب تصريح بناء. (۷) بدء الإنشاء. كل من هذه النقاط يحتاج إلى قرار من مشارك واحد أو أكثر ، فمثلا ، الحصول على موافقة تقسيم الأرض يشمل قرارا من المالك بإعداد مخطط التقسيم وقرار البلدية بالموافقة أو غيره. حالما يتملك الشخص لبقعة أرض فان لديه ثلاث خيارات بناءا على استراتيجية الاستثمار التي يطبقها ، في حال رغبته في البيع فان المشتري الجديد يحصل على نفس الخيارات للتصرف بالأرض ، وهذه الخيارات تشمل أولا الإبقاء على الأرض كما هي أو زراعتها ، ثانيا بيعها أو ثالثا تقسيمها. فإذا ما قرر المالك تقسيم الأرض فعليه الحصول على موافقة البلدية وبالتالي فلديه ثلاثة خيارات ، البيع بعد التقسيم الفعلي ### وسطاء العقار يوجد نوعان من وسطاء العقار ، الأول مكاتب العقار المسجلين لدى وزارة التجارة ، والثاني وسيط عقار متسبب وعادة يعمل بدون مكتب ، وعموما فان نشاط وسيط العقار يغطي التالي: - يعمل كوسيط في معاملات بيع الأراضي للتوفيق بين متطلبات البائع والمشتري. - البيع أو الشراء نيابة عن شخص أو جهة أخرى. - ترتیب عقود الإيجار بين المالك والمستأجر ، والبعض يضيف إلى نشاطاته ما يسمى بإدارة العقار .. الخ. عمليا من الممكن أن تتم عملية البيع والشراء في سوق الأراضي دون وسيط ، والبعض يفضل البيع بدونهم ، ودور الوسطاء يعتمد على نوعينهم والأنشطة التي يقومون بها. #### مكاتب العقار بالرغم من أن الدخل الرئيسي لمكاتب العقار هي من تحصيل السعي في المعاملات المتممة من قبلهم ، إلا أنه من الممكن زيادة عوائ