Seminario 7: Desahucio por Falta de Pago PDF

SEMINARIO 7 1. DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO El juicio por falta de pago es simple, pues pretende resolver un incumplimiento contractual, por lo que se pretende la resolución del contrato y recuperar el importe de las rentas debidas no pagadas (acumulación de acciones). - Restitución. -...

SEMINARIO 7 1. DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO El juicio por falta de pago es simple, pues pretende resolver un incumplimiento contractual, por lo que se pretende la resolución del contrato y recuperar el importe de las rentas debidas no pagadas (acumulación de acciones). - Restitución. - Acción por incumplimiento contractual: reclamar las rentas impagadas. ¿Quién está legitimado? El arrendador. ¿Quién figurará como arrendador de una finca urbana? El arrendador, el que figure en la casilla de arrendador (propietario o titular registral de la finca), además el usufructuario (aquel que goza de un derecho de uso y disfrute de la finca) por lo que tiene derecho a obtener los frutos de la finca (esto se traduce en rentas por arrendar la finca, y aquellas rentas que deriven de la finca). También puede ser arrendador, así como cualquier persona que acredite tener un derecho de uso sobre la finca. ¿Es posible que el administrador de fincas sea la parte activa en este proceso, esto es, tiene legitimación? Se admite, si actúa en nombre y representación del propietario o quien ostente el derecho de uso. Esta demanda se pide por la vía del juicio verbal, sin embargo, ¿es posible presentarlo por vía del juicio ordinario? ¿Qué obtendré por la vía verbal? Una sentencia, con las siguientes características en un juicio sumario (la capacidad de defenderse al arrendatario es limitado); que será recurrible, no surtirá el efecto de cosa juzgada. ¿Puedo presentar un juicio ordinario? Sí, pero el juicio ordinario es más garantista, pues permite que el demandado se defienda alegando más allá de los supuestos tasados en el juicio verbal. !! Al arrendador no le interesa presentar una demanda por juicio ordinario. ¿Cabe la posibilidad de reclamar las rentas debidas mediante juicio monitorio? El ámbito de conocimiento de las distintas acciones es lo que debemos conocer. ¿Puedo presentar un desahucio en juicio monitorio? No, pues en la resolución del contrato no reclamo directamente una deuda líquida, exigible y vencida. Si reclamamos las rentas debidas exclusivamente sí. !! El monitorio sirve para reclamar una deuda pecuniaria, líquida, exigible y vencida. ¿Qué pasa si el arrendatario en un monitorio se opone? Dependiendo de la cuantía, la oposición irá al verbal o ordinario. Si estamos en un monitorio en el que la oposición es relativa a los arrendamientos urbanos, se va siempre por verbal. Al ser por materia, se define el ámbito de actuación del procedimiento. ¿Habéis valorado que en un contrato de arrendamiento urbano las partes pueden pactar someterse a arbitraje? Sí es posible, incluso se prevé en la LAU. El ámbito del arbitraje: derechos privados. La materia del arbitraje, ¿es disponible? Sí. ¿Puedo acceder a que el arbitraje sea el método de resolución? Sí. 36 !! En materia de derechos irrenunciables, ¿qué ocurre con el arbitraje? Son vinculantes para el árbitro también. !! El árbitro dicta un laudo que resuelve el caso y dicta el alzamiento del arrendatario. Para ejecutar se debe instar al juzgado de primera instancia competente, ya que el laudo es título ejecutivo pero el árbitro no goza de imperium. !! ¿Y si el arrendatario no quiere cumplir el laudo? Se trata de un título ejecutivo, que sin embargo no puede ejecutarse pues el árbitro no tiene poder de disposición de la materia pública. Por consiguiente, deberemos recurrir al Juzgado de 1ª Instancia del lugar donde se dictó el laudo. !! Hemos de tener en cuenta el coste del arbitraje, por lo que en materia de contratos de arrendamientos urbanos como el supuesto que nos ocupa, no es recomendable. Sí sería recomendable en un supuesto donde se arrienda un local de negocios con cláusulas contractuales muy definidas. !! Recordad que sin convenio arbitral no hay arbitraje (considerar que las cláusulas patológicas no siempre son nulas). ¿Es preceptiva la presencia del abogado y procurador? Con frecuencia, en estos casos la cuantía es inferior, incluso inferior a los 2.000 euros que establece la ley, pero siempre es preceptiva la presencia de abogado y procurador por cuestión de la materia. Si no tiene recursos puede solicitar el beneficio de la justicia gratuita (dentro de los tres días siguientes a la citación del procedimiento de desahucio). El arrendatario va al juzgado y solicita justicia gratuita con el fin que le faciliten abogado de oficio y procurador, siempre que acredite el cumplimiento de los requisitos económicos. ¿Cómo se determina la cuantía? Cualquier demanda obliga al actor a fijar (art. 253 LEC) la cuantía del procedimiento. En el supuesto de falta de pagos, la cuantía es el monto resultante de la suma de las rentas impagadas (en el supuesto de que reclame rentas), o bien, el mayor importe entre las anualidades y la suma de las rentas impagadas. Requisitos de admisibilidad de la demanda (requisitos de procedibilidad): ¿Es necesario que el actor manifieste su voluntad de condonar las rentas impagadas en la demanda si el demandado abandonara el inmueble? Es una posibilidad, pero no un requisito. ¿Es necesario que el arrendador se manifieste respecto de la enervación10 de la acción de desahucio? El arrendatario puede oponerse a la demanda de desahucio por falta de pago. Hay pocas causales de oposición ○ Me opongo por pago. ○ Me opongo porque ejercito la enervación. !! La sentencia no tiene efecto de cosa juzgada, porque solamente me puedo oponer respecto a estos dos supuestos. Indicar expresamente si se trata del domicilio habitual del arrendatario. Indicar si el arrendador es gran tenedor de fincas o no. 10 Significa: “me pongo al día de las rentas debidas”. Solamente se puede una vez. 37  - Se es gran tenedor de fincas: en Cataluña más de 5 fincas, y en el resto de España 10 fincas. El espíritu de la ley está delimitado para la figura de los “fondos buitres; fondos mercantiles que gestionen y poseen un gran número activos inmobiliarios” y con el fin de garantizar el derecho a la vivienda. - A efectos de la LAU, si es gran tenedor, la duración del contrato debe ser superior a 7 años, en caso de no ser gran tenedor, de 5. El gran tenedor tiene el deber de acreditar: ○ Que el arrendatario está en situación de vulnerabilidad social según los servicios sociales de la Administración local o autonómica. A nivel autonómico: Departament d’Obra Pública en Cataluña ○ Intentar una mediación. !! Si no se es gran tenedor, se tiene que afirmar la condición de no ser un gran tenedor. Se prueba el hecho negativo, mediante certificado del Registro de la Propiedad, por el que se establece que la persona no es titular de el número de inmuebles necesario para ser considerado gran tenedor. Los requisitos de procedibilidad los analizará el LAJ y muchos no son subsanables. Opciones procesales que tiene el arrendatario cuando recibe una demanda por impago de rentas: 1) No hacer nada (pasividad total): declaración de rebeldía11 con las siguientes consecuencias: - Allanamiento (diferencia con la rebeldía ordinaria): se admiten los hechos de la demanda, Lacepta la pretensión del actor e implica la emisión de sentencia favorable al actor, decreto y señal de día de alzamiento. 2) Oponerse. Notificación de desahucio por falta de pago. Si es persona jurídica, el arrendatario, deberá ser electrónica12 teniendo tres días para recibirla, y sino va al TEJU. Si es persona física, se comunica mediante el SAC (medio ordinario: cédula de citación): se entrega al portero de la finca, al propio interesado o mayor de 14 años. También se puede pedir que la citación se haga en el lugar del trabajo, pero en ningún caso se puede hacer mediante vecino (no puede recibir la citación o cédula). La sentencia que pone fin al juicio de desahucio, ¿es susceptible de recurso? Recurso de apelación (por razón de la materia). Con independencia de la materia, es susceptible de apelación ante el órgano ad quem (Audiencia Provincial). ¿Qué le exijo al recurrente que presenta el recurso de apelación? 11 También se considera rebeldía cuando se le deniega a una persona la AJG y se niega a nombrar abogado y procurador (plazo de 3 días). 12 La revolución está por llegar jeje. 38  Consignación para recurrir (importes debidos y todas las rentas), que NO pago. Sirve para mantener vivo el recurso, a expensas que resuelva después el recurso de apelación. Si se pierde, las rentas se imputarán al arrendador. Contra la sentencia de la AP, ¿cabe algún otro recurso? ¿Casación? ○ Interés casacional: 1) Oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo 2) Contradicción entre sentencias de las Audiencias Provinciales (necesidad de unificación de doctrina). 3) Que no haya jurisprudencia. ¿Cabe ejecución provisional de la sentencia de desahucio por falta de pago? En principio, cualquier sentencia de condena es provisionalmente ejecutable, salvo que el inmueble esté ocupado, por lo que el perjuicio es irreparable. En lugar de un inmueble, si fuera un local, se podría llevar a cabo la ejecución provisional. ¿Es posible que el arrendatario demandado presente una declinatoria? Normas de competencia imperativas Convenio arbitral: cláusula de sumisión a arbitraje. Si el arrendatario no dice nada, estamos ante un supuesto de sumisión tácita ¿Es posible opònerse a la demanda mediante excepciones procesales? Litisconsorcio pasivo necesario: por ejemplo, el contrato de arrendamiento está suscrito por tres, demandando solo a uno de ellos). Ante la solidaridad no hay excepción de litisconsorcio pasivo necesario. Es aconsejable demandarlos a todos, pero en principio no es necesario al tratarse de un régimen de solidaridad. El problema está cuando uno se ha marchado. Cosa juzgada. Litispendencia. Indebido procedimiento. Caducidad. … 2. EL DESAHUCIO EXPRÉS En el 2018 se promulgó una ley para regular una situación como la ocupación ilegítima de inmuebles, del uso indebido de inmuebles por personas sin título de uso. - Sólo afecta a viviendas (no negocios ni garajes) y segundas residencias - Legitimación activa: la persona física, el arrendador persona física, no la persona jurídica (no tienen legitimidad los fondos mercantiles) y las personalidades sin ánimo de lucro o entidades propietarias de viviendas sociales. - Legitimación pasiva: ocupantes desconocidos (legitimación pasiva difusa). Se los cita notificándoles la resolución a la persona que se encuentra en el inmueble. - Plazo: un año desde la desposesión. Si ha transcurrido el periodo, vamos al juicio ordinario. 39  - Posibilidad de adoptar medidas cautelares urgentísimas: el poseedor del bien original, justificandolo con el título, ordene el juez el desalojo (421 LEC). Se ampara en la concurrencia del fumus boni iuris (título de propiedad). ¿Qué pasa cuando el usuario se niega a desalojarlo? Hay que solicitar la ayuda de los cuerpos y fuerzas de seguridad para cumplir con el mandato judicial. Ante la resolución judicial, todos los poderes públicos están sujetos a ese mandato. Con esos bienes que quedan, se consideran abandonados por lo que se hará lo que se considere oportuno. Pregunta de Juan de Dios: ¿qué implicación tiene que el inmueble esté usucapido13? No es una excepción procesal, es un tema de fondo que no se puede alegar en un juicio de falta de pago de rentas. Se tiene que ir a juicio ordinario. 3. PROCESOS MATRIMONIALES Dos tipos: Mutuo acuerdo Juz de 1ª Instancia o Juez de Família (si hay Contencioso especialización) Dar eficacia (homologación) a los pactos (convenios) sobre el plan de parentalidad. !! Siempre es preceptiva la intervención del Ministerio Fiscal cuando hay hijos menores de edad. !! En caso que no haya menores de por medio, se puede tramitar el divorcio vía notarial. Documentos necesarios: certificado de nacimiento, nóminas, certificado de los bienes en común, … Se trata de demandas escritas, en las que el juez está facultado para acordar de oficio cuantas pruebas considere adecuadas, como el interrogatorio de los menores de edad, siempre en el caso de niños mayores de 12 años. 13 Usucapión: cuando el ocupante actúa como el propietario. El período en CCat es de 20 años. 40