Property Law - LAWG 220 Outline Fall 2024 - PDF

Outline LAWG 220 - Property Prof. Moyse - Fall 2024 Framework................................................................................................................................2 Terminologie et Qualification..................................................................................................8 General................................................................................................................................. 9 Defining Property............................................................................................................... 10 Subjects................................................................................................................................... 13 Objects.....................................................................................................................................15 Bien Vacants - First Acquisition [Possession] and Occupation.......................................... 19 Possession................................................................................................................................ 21 Possession en CML et CVL............................................................................................... 21 Prescription Acquisitive en CVL....................................................................................... 23 Objets Perdus......................................................................................................................25 Winter Doctrine: Ownership in CML and CVL................................................................. 28 Acquisitive Prescription and Adverse Possession................................................................31 Tenure and Estates................................................................................................................. 34 Les Modes de Propriété......................................................................................................... 37 General Introduction.......................................................................................................... 37 Superficie........................................................................................................................... 38 La Co-Propriété.................................................................................................................. 39 Lesser Interests....................................................................................................................... 44 General............................................................................................................................... 44 Usufruit/Usufruct............................................................................................................... 45 Usage / Use.........................................................................................................................50 Emphytéose / Emphytheusis.............................................................................................. 52 Easements and Servitudes.................................................................................................. 56 Fiducie and Trust....................................................................................................................66 Miscellaneous.......................................................................................................................... 73 The Laws and the Land - David Ruke............................................................................73 Property and Race.............................................................................................................. 74 Intellectual Property........................................................................................................... 75 Aboriginal Title.................................................................................................................. 77 Framework Introduction 1. Terminologie 2. La Propriété a. CML: Ownership is not a technical notion. Property is a bundle of rights. b. CVL: 947 - usus, fructus (jouir) et abusus (disposer) → droit réel c. Est opposable au tiers (mais CML n’élabore pas à partir d’une théorie unitaire de la propriété) 3. Le Sujet a. personnalité juridique: essentielle à la propriété, libre arbitre b. à part les animaux et enfants, cf. CCQ 617 et Nakhuda c. Zenati: on accorde la personnalité juridique pour permettre l’acquisition de droit de propriété 4. L’Objet a. bien: rare et rival, la consommation de l'un empêche sa consommation par d'autre, rendant efficace le principe d'exclusion de la propriété i. Moore: les cellules ne sont pas rares ou identifiables en CML ii. Tri-Tex: l’information n’est pas une chose appropriable en CVL (same for International News Service) b. personal property (chatel) vs meubles c. real property vs immeuble d. fixture (Scott) vs immeuble par attachement (903) e. Les droits sont des biens ? ex. usufruit (Zenati: la propriété n’est pas un droit réel) f. Point de vue autochtone: almost everything is alive, capacity for gifts is the way to draw the line of personhood Occupation [NOT Possession] and First Acquisition [Possession] 1. CML - Immediate a. First Acquisition i. Only for ferae ii. Requirements 1. Factual possession - sufficient degree of control or custody over the thing without an owner (corpus) in Nakhuda 2. Intention to possess (animus possidendi) - intention to exercise such control for one’s own benefit iii. Pierson: “pursuer manifests an (1) unequivocal intention of appropriating the animal to his individual use, (2) has deprived him of his natural liberty, (3) and brought him within his certain control”. iv. Nakhuda: wild animals are owned only when they are possessed = need the corpus b. Possession for abandoned objects i. The finder must demonstrate abandonment ii. Stewart 1. intention to abandon (must be inferred - passage of time, nature of the transaction, owner’s conduct…) 2. external acts by which the intention is carried into effect 2. CVL Occupation [only movables] a. Immédiate b. Only for things without an owner [res nullius] → sans maître = sans propriétaire ou qui ont été abandonnés [934, 935] c. Requirements i. control ii. intention to become owner (animus domini) d. Tremblay c Boivin: Les objets qui n'ont pas encore soumis à une appropriation privée, tels que les animaux sauvages, sont acquis par le premier qui exerce sur eux une mainmise et le droit de propriété qui résulte de cette possession ne peut être contesté sauf s’il y a un droit de propriété antérieur. Possession 1. en CML et CVL a. CVL - Non Immédiate [prescription acquisitive - permet de rendre la possession = droit] i. Requirements 1. animus domini (présumée) 2. possession utile (paisible, continue, publique et non équivoque) 3. ne peut pas être un acte de tolérance ii. voleur - ne peut pas devenir possesseur iii. Giroux v Sivret: la possession est une situation de fait b. CML - Immédiate [possession = droit] i. Requirement 1. Tubantia: possessory right for something over which it is impossible to ascertain physical control a. sufficient control b. intention to possess [animus possidendi] c. treating the thing as the owner did 2. on cherche the best claim - caractère pondérateur du droit CML ii. voleur - peut devenir possesseur (Costello) iii. abandonment - relinquishing possession: must have intention 2. Détention NOT POSSESSION a. cf. 921 b. effective control of the thing (corpus) c. does not have the intention (animus domini) d. exemple: le locataire - tu le maintiens mais tu n’es pas le propriétaire//garagiste e. In CML - the holder is considered a possessor - no strict equivalent concept of detention 3. Objets Perdus a. CML - finders cases i. Armory - find of a chattel has possession that will enable him to keep it against all but the rightful owner ii. Parker - qualified it b. CVL i. Détention ii. Déclaration iii. Possession - prescription (requirements above) iv. Propriété à la fin de la prescription 4. Prescription Acquisitive [possession = un fait qui devient un droit] a. Requirements i. animus domini - avoir l’intention de se comporter comme un propriétaire/titulaire du droit réel (921 CCQ) → volonté présumée ii. Que cela ne soit pas un act de simple tolérance iii. Que la possession soit utile (paisible, continue, publique et non équivoque - CCQ 922) b. Délais i. 10 ans par principe (2917) ii. 10 ans pour les immeubles (2918) iii. 3 ans pour les meubles (2919) 5. Adverse Possession a. only for real property b. onus on the adverse possessor to demonstrate they meet the requirements c. Test i. 1) corpus: open, notorious, constant, continuous and peaceful ii. 2) animus possidendi: such possession was with the intention of excluding the true owner iii. 3) that the true owner’s possession was effectively excluded for the statutory period Les Modes de Propriété 1. Général a. encore l’usus, fructus et abusus (vs démembrements) mais ajustés en raison de la situation particulière b. not splitting of power over a thing but alternative forms of ownerships resulting from special circumstances 2. Superficie: la propriété superficiaire porte nécessairement sur un immeuble au sens de l’art 900 CCQ 3. Co-Propriété a. Indivise / Joint Tenancy: si pas d’idée de partition → par défaut c’est indivise/joint tenancy i. CP Indivise: 1. peut vendre des shares ii. Joint tenancy: inherent right of survivorship → ultimement, on se trouvera avec un seul propriétaire 1. impossibilité de principe de transférer sa part b. Divise / Tenancy in Common: si il y a une idée de partition i. Tenancy in Common: Vend une fraction ii. Divise 1. does not have the inherent right of survivorship 2. only one unit: unity of possession Les démembrements [CVL] 1. Général a. only in CVL 2. Usufruit a. // CML life estate i. you have two owner (remainderperson // lifetenant) vs one owner in dismemberment ii. cf. table b. droit réel - même si le nu-propriétaire change, l’usufruit perdure c. peut donc vendre/donner son droit d. obligations: conserver la substance, maintenance… 3. Usage / Use a. When A grants a right of use to B, B temporarily gains a right to use and take the fruits BUT ONLY to the extent of her needs and those of her co-habitants b. ce qui est nécessaire (def dans Banque nationale) c. only gains some of the usus and fructus; B = user 4. Emphytéose a. // Leasehold i. mais l’emphytéote doit améliorer b. only on an immovable / un immeuble c. différence avec la superficie i. droit de superficie confère tous les droits de propriété, dont l’abusus ii. emphytéose: ne peut pas abuser, détruire la chose 5. Easements and Real Servitude a. Easements (IM-IM) i. Test 1. (1) there must be a dominant and a servient tenement 2. (2) an easement must "accommodate" the dominant tenement 3. (3) dominant and servient owners must be different persons, and 4. (4) a right over land cannot amount to an easement, unless it is capable of forming the subject-matter of a grant ii. Is there an easement ? 1. Expressly created: independent grant or subdivision 2. Implied within a transaction ? Easement of necessity, intended use or quasi-easements 3. Prescriptive easement b. Servitude Réelle: perpétuelle, ne peut pas être implied (IM-IM) i. Il faut qu’il y ait deux fonds de terre. ii.Que ces deux héritages appartiennent à deux propriétaires différents. iii.Que ces deux héritages soient voisins. iv. Que la servitude consiste en un avantage pour l’un des fonds. v. Qu’elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque chose. vi. Que la servitude soit de nature perpétuelle 6. Covenants and Personal Servitude a. Personal Servitude (P-IM) i. 1º Droit réel grevant un fonds. ii. 2º En faveur d'une personne indépendamment des immeubles qu'elle peut ou non posséder. iii. 3º Établi pour une période limité iv. la charge est réelle par son objet mais personnelle par son sujet 1. can be acquired by prescription b. Covenants (P-P) i. two people are parties to the covenant ii. Three requirements for a Restrictive Covenant to run with the land and be enforceable: 1. 1. The covenant must be negative in nature; 2. 2. The covenant must be made for the protection of land retained by the covenantee or his assignees; and 3. 3. The burden of the covenant must have been intended to run with the covenantor’s land. Tenure and Estates 1. General a. Crown is the only owner [the only allodial title: the King’s] b. tenure: the system c. estate: the nature and extent in time of a person’s entitlement to land 2. Type of estates a. Leasehold: definite duration, certain ending b. Freehold: uncertain duration, owner has seisin of land (legal possession) i. fee simple: fullest possible estate in land ii. life estate: measured by someone else’s life iii. Conditions for both life estate and fee simples 1. condition precedent: pre-condition to acquiring the estate 2. defeasible and determinable conditions: condition to keep the estate a. defeasible (if something happens, loses estate): if void, ignore b. determination (until, during): if void, estate is not valid Fiducie and Trust 1. General a. def transystémique - Le trust ou la fiducie est l’institution, en vertu de laquelle une personne détient ou possède des biens et les administre au profit d’une autre personne ou d’une fin particulière (Emerich) 2. Fiducie a. patrimoine d’affectation b. éléments essentiels: (1) Intention du constituant, (2) détention et gestion des biens par le fiduciaire, (3) objectif spécifique (profit du bénéficiaire ou autre). 3. Trust a. who owns the trust ? the trustee Terminologie et Qualification General General Deux types personal property (or chattel) (CML) // meubles (CVL) real property (CML) // immeuble (CVL) CML CVL Le droit peut être un bien Droits réels vs personnel corporeal: the land becomes the representation of the right Droit réel: droit absolu qui porte sur une chose, soit ○ le droit ne fait qu’un avec la chose = la maîtrise totale ou partielle qu'exerce une personne c’est corporel sur une chose donnée incorporeal: the right is not represented by the peut disposer de la chose librement thing because for ex. they do not possess the formation la plus sophistiquée de l'économie land in easements → they get to use the land capitaliste/société libérale of someone else's Droit personnel: il y a un intermédiaire entre la chose et la personne (créance) droit réel n’admet pas d’intermédiaire, le pouvoir sur la chose est direct Patrimoine et droit extrapatrimoniaux: pas dans le commerce patrimoniaux: dans le commerce, qui peut être vendu ○ le droit des bien est la créations d’objets juridiquement aliénables Notes Importance du patrimoine Extension de la personnalité : Le patrimoine reflète l’image de l’individu dans le commerce juridique. Évolution historique : Notion qui, historiquement, a permis d’étendre l’idée des universalités reconnues aux ordres religieux, puis aux personnes morales (legal persons) et enfin aux individus (personnes physiques) selon Zenati. Garantie légale primaire : Les biens du patrimoine, qu’ils appartiennent à un individu (art. 2 CCQ) ou à une corporation (art. 299 CCQ), répondent des dettes. ○ En principe, il n’y a pas de division du patrimoine : on ne peut pas isoler ou exclure des biens. Succession : À la mort, les héritiers sont « saisis » du patrimoine du défunt (art. 625 CCQ). Ils héritent à la fois des biens (y compris les créances) et des dettes. Defining Property General How to Define Property ? 1. Materialistic view: Les biens sont des choses tangibles susceptibles d’appropriation. Zenati: la proprietas (héritée du droit romain en droit civil) n’est pas un droit mais la matrice des droits réels, comme l’usufruit 2. Interpersonal or right centric view: Les biens sont des droits sur ou à l’égard de choses, vis-à-vis d’autrui a. practical dimensions of property law: e.g. one’s body is not personal property nor real property 3. Economists’ view: Les biens sont tout ce qui a une valeur pécuniaire ou peut être aliéné Property is a product of law Enforceable against everyone/right to follow and claims Macpherson p.23: “What distinguishes property from mere momentary possession is that property is a claim that will be enforced by society or the state, by custom or convention or law.” Property is a site of governance Le droit des biens est politique: une méthode d'assimilation, une méthode impérialiste ○ cf. Aboriginal title (titre ancestrale) remets en question cela The site of multiple forms of governance. Property is a place where individuals meet other individuals. CML CVL Définition 947. La propriété est le droit d’user, de jouir et de Ownership is not a technical notion in CML - disposer librement et complètement d’un bien, sous it is only descriptive of situation to indicate réserve des limites et des conditions d’exercice who has the best claim fixées par la loi. Elle est susceptible de modalités et bundle of rights - le droit de propriété est de démembrements. définie abstraitement (Bryan) ○ par la doctrine, va se définir comme un Trois attributs bundle of rights, le droit le plus usus - l’usage de la chose complet avec un certain nb d’attribut fructus - de jouir dont le droit de suivre, usage, abusus - disposer librement de la chose détruire, vendre etc Normand - accessio: the right of an owner to mais il y a pas d’écrit particulier ou une any increase in their property, and discusses codification de cette définition how property rights can be modified or divided, referred to as "modalities" and Caractéristiques "dismemberments." reconnaît aussi le principe de l’opposabilité des droits de la propriété mais ne l’élabore pas Caractéristique de la la propriété à partir d’une théorie unitaire de la propriété pouvoir direct sur une chose appropriable (et non de faire ou de ne pas faire en vertu d’un contrat) = droit réel droit d’user et de disposer (détruire ou vendre) droit illimité dans le temps en principal et donnant au propriétaire le droit de revendiquer et de suivre sa chose (1713, 1714, 1454) L’une des caractéristiques majeures de la propriété c’est d’être opposable au tiers caractère d’opposabilité qui permet de distinguer le droit de propriété et tous les droits réels (absolu) VS droits personnels (relatif) ○ pas inscrit dans le code mais on déduit du code ○ donc droit de suite en CVL Cases and Law CCQ 916. Les biens s’acquièrent par contrat, par succession, par occupation, par prescription, par accession ou par tout autre mode prévu par la loi. 1713. The sale of property by a person other than the owner or other than a person charged with its sale or authorized to sell it may be declared null. The sale may not be declared null, however, if the seller becomes the owner of the property 1714. The true owner may apply for the annulment of the sale and revendicate the sold property from the buyer unless the sale was made under judicial authority or unless the buyer can set up acquisitive prescription. If the property is a movable sold in the ordinary course of business of an enterprise, the owner is bound to reimburse the buyer in good faith for the price he has paid. 1715. The buyer as well may apply for the annulment of the sale. He may not do so, however, where the owner himself is not entitled to revendicate the property. Notes and Doctrine Donahue and Alexander Property protects tangible items (like land and personal property), intangible assets (such as intellectual property), and natural resources Protection is achieved through public laws (e.g., theft and trespass laws), regulatory frameworks that govern land use, and private law that enables individuals to enforce their property rights (e.g., ejectment actions for land possession). Distinctions in Possession: The systems differentiate between movable (personal) and immovable (real) property, impacting the legal actions and rights recognized Bryan The transition from feudalism formalized tenant rights and led to a shift from moral obligations to legal norms Western views often oversimplify Aboriginal cultures, portraying them as homogenous; however, Aboriginal understandings emphasize complex relationships with nature, communal ties, and unique cultural practices that challenge Western notions of ownership. Analysis of Property as Ontology: Aboriginal concepts of property are embedded in seasonal, kinship, and spiritual significance, viewing items in context rather than as interchangeable commodities, highlighting the non-transactional nature of goods transfers that reflect deeper communal relationships. ○ Okanagan peoples understood ‘property’ in terms of a specific relationship with nature and the land because they understood themselves as having a very specific place in relation to nature as well. MacPherson Emphasizes property as enforceable rights rather than mere physical possessions. Property relations are inherently political, reflecting power dynamics in society and involving claims regulated by the state ○ Different types of property (private, common, state) represent various rights granted by the state, challenging the misconception that property solely equates to private ownership. ○ State property is akin to private property rights; the state itself is taking and exercising the powers of a corporation through acting as an artificial person. Zenati Property as both object and right: La propriété est “pratiquement devenue synonyme du mot bien et désigne tout objet approprié, qu’il s’agisse d’un chose ou d’un droit” (348) Le bien comme un droit et un objet: “De cette différence essentielle se dégage l’idée qu’il existe deux formes de biens, deux qui consistent en un droit et ceux qui sont des choses ordinaires” (349) Subjects General Personnalité juridique: essentielle à la propriété, son moteur libre arbitre/will ○ individualism in western system right is the reconciliation or meeting point of individual will (je) and collective will (nous) = products of the social contract à part les animaux, les enfants ○ cf. Naruto ○ not yet-viable foetus cf. CCQ 617 CML CVL The idea of sujet de droit is central to the patrimony theory and the construction of CVL in general l'idée de patrimoine prends en compte tout ce qui nous est donné ○ droits patrimoniaux et extra-patrimoniaux Cases and law Naruto v Davis John Slater: N, macaque, CCQ takes pictures with S’s camera. S published those pics, IDs himself as copyright owner. 1. Every human being possesses juridical personality and has NGO filed complaint for copyright the full enjoyment of civil rights. infringement Animals are not legal persons and 2. Every person is the holder of a patrimony. It may be the therefore do not have standing to sue subject of a division or of an appropriation to a purpose, but unless specified in a statute only to the extent provided by law. 3. Every person is the holder of personality rights, such as the right to life, the right to the inviolability and integrity of his person, and the right to the respect of his name, reputation and privacy. These rights are inalienable. 298. Every person is the holder of personality rights, such as the right to life, the right to the inviolability and integrity of his person, and the right to the respect of his name, reputation and privacy. These rights are inalienable. 299. Legal persons are constituted in accordance with the juridical forms provided by law, and sometimes directly by law. Legal persons exist from the coming into force of the Act or from the time provided thereby if they are established in the public interest or are constituted directly by law or by operation of law; otherwise, they exist from the time provided by the Acts that are applicable to them. 302. Every legal person has a patrimony which may, to the extent provided by law, be divided or appropriated to a purpose. It also has the extra-patrimonial rights and obligations flowing from its nature. 303. Legal persons have capacity to exercise all their rights, and the provisions of this Code concerning the exercise of civil rights by natural persons are applicable to them, adapted as required. They have no incapacities other than those which may result from their nature or from an express provision of law. Notes and Doctrine Zenati “La personnalité juridique a pour signification essentielle, pour ne pas dire exclusive, l’appropriation” (353) → on accorde la personnalité juridique pour permettre l’acquisition de droit de propriété Personne morale: acquérir et avoir des biens, apte à disposer (pas seulement aliéner, renoncer ou constituer des droits réels mais aussi contracter des engagements) (354) Benjamin Constant: ''La propriété seule fournit le loisir indispensable à l'acquisition des lumières et la rectitude du jugement. Elle seule donc rend les hommes capables de droits politiques'' Objects General Bien: rare et rival, la consommation de l'un empêche sa consommation par d'autre rendant efficace le principe d'exclusion de la propriété → Ce n’est pas un bien si… pas dans le commerce aucune existence transactionnelle → on ne peut pas penser en termes de droit réel on ne peut pas les saisir res communis: biens particuliers ce qui permet un régime spécial → ex. 913 CCQ (eau) Note: le contrat de bail ne crée pas un droit réel mais une créance (un droit personnel) CML CVL Types Types personal property vs real property meuble vs immeuble fixtures: a chattel which has been so annexed immeuble par attachement - processus to land as to become in the eye of the law part d’immobilisation [fixture] ○ 903. Les meubles qui sont, à demeure, of reality matériellement attachés ou réunis à ○ ces biens s'appellent fixtures pour l’immeuble, sans perdre leur rendre compte, à travers individualité et sans y être incorporés, l'appropriation de la terre par le sont immeubles tant qu’ils y restent et propriétaire, de choses qui deviennent assurent l’utilité de l’immeuble. des immeubles alors que they should Toutefois, les meubles qui, dans be personal property/chattel l’immeuble, servent à l’exploitation corps: tendance actuelle est plutôt d'affirmer d’une entreprise ou à la poursuite d’activités demeurent meubles. que la personne peut disposer librement de information - no copyright in ideas or son corps, par convention, pourvu que information (Tri-tex) l'exercice de cette liberté ne soit pas contrainte à l’ordre public ○ cf. Deleury et Goubau: le corps est hors du commerce, il est inaliénable informations - pas de propriété Idéalisation du bien en CML le bien idéalisé est le bien rare - rareté au sens juridique: ne peut pas être partagé les plantes (bleuets) vs cellules: le type d’objet appelle des réponses différentes ○ bleuets: pas problématique → le droit de propriété est efficace ici car c’est une chose inerte, une ressource (Scott) ○ cellules: ne peux pas les identifier, ne peux pas les comparer → difficulté à asseoir une revendication individuelle (Moore) il y a des choses qui ne sont pas rares (ex. information, des immatériaux, l’usage par un n’empêche pas l’usage par l’autre) (International News) Cases and Law Scott v Filipovic: F leased land to S for blueberry Reminder CCQ farming, prohibiting transfer. Transferred to G who 916. Les biens s’acquièrent par contrat, par sold back the business to S again. S left for the winter succession, par occupation, par prescription, and, when returned, F refused S’s access to remove par accession ou par tout autre mode prévu blueberry bushes. Clause for rendre la terre en état par la loi. accession: toutes les choses pour des fins de 1119. L’usufruit, l’usage, la servitude et culture ou agriculture, qui seraient attachées à l’emphytéose sont des démembrements du la terre, deviennent par assimilation immeuble droit de propriété et constituent des droits ○ chattel becomes fixture: devient real réels. property à travers l’appropriation de la ○ Si Scott avait été un usufruit - cela terre aurait été un droit réel et donc moins facile à ignorer la qualification des biens (ex. fixture vs personal property) ne peut pas être décidé par Tri Tex Co. inc. Ghaly: secret formula, dying textile contrat ○ savoir si un droit est réel ou personnel l’information n’est pas une chose est une matière déterminée par appropriable - it is a fundamental rule of l'autorité du droit des biens et non pas copyright law that there can be no par contrat (i.e., la loi des parties) copyright in ideas or information copyright & patent laws create special Moore v Regents of the University of California et al: “property” blood and other bodily fluids used to become a cell ○ These rights are property that exist line and patented. the plaintiff wants some of the under certain conditions for a limited profits. time, and can be seized via the It held that excised materials, including a cell physical object that contains them line derived from Plaintiff's tissue, do not even if the object itself is not owned legally belong to the Plaintiff once removed. by the copyright or patent owner The Plaintiff cannot sue for conversion over excised cells removed during medical treatment La propriété ici est le brevet d’invention droit des biens mal à l’aise avec les choses difficilements reconnaissables (Moore: les cellules font partie d’un patrimoine commun car les cellules se ressemblent de personne en personne) International News Service v AP: property in the news While there is property in the literary aspects of a news story, there is no property in the facts except as between competitors. However, there is quasi-property to the extent necessary to prevent unfair competition Notes and Doctrine Aubry et Rau (CVL ONLY) patrimoine: ensemble des biens d'une personne choses corporelles = meubles ou immeubles selon qu'elles peuvent ou non se transporter d'un lieu à un autre sans changer de nature immeubles ex. bâtiments ou autres constructions = immeubles par leur nature ex. plantes, arbustes, arbres sur pied exceptions - fruits et récoltes peuvent être meubles et immeubles Deleury & Goubau: While the human body is inalienable, certain uses—like organ donation—are permitted within legal and ethical limits to respect human dignity and social welfare. The body is both protected and regulated to balance individual rights with societal interests, especially in medical and scientific contexts. Débat - Les droits sont des biens ? biens: droits accordés à une personne (ayant la capacité/personnalité juridique) sur une chose (corporelles ou incorporelle) susceptible d’appropriation ex. usufruit: un droit qui est indépendant de la chose ○ ce droit est librement transférable à toute personne, sans que le propriétaire puisse dire quoique ce soit ⇒ il y a un marché pour les droits Droit réel vs Droit personnel ○ usufruit: droit réel, propriétaire de son droit, peut le vendre etc → complétement indépendant en CVL: bien incorporel mobilier (si pour meuble) ou bien incorporel immobilier (si pour immeuble) ○ bail: droit personnel, dépendant Zenati: la propriété n’est pas un droit réel ○ elle est la matrice des droit réels, c’est à partir de la propriété que tous les droits sur la chose va être créé ex. l’usufruit est l’usage par un tiers de droit réel sur la propriété ○ vs philosophie québécoise: propriété est un droit réel Point de vue autochtone General Doctrine almost everything is alive → puzzle: determine the line of the animacy category personhood as an idea of legal subjectivity expands ○ ex. rocks ○ law of respect: when resources are harvested, the person being altered needs to be respected and agency acknowledged rather than exercising power over non-humans, one has to enter into a relationship with this legal person capacity for gifts is the way, in the Anishinabe view point, to draw the line of personhood ○ because we are in dialogue w/ animals, protocols to keep a good relationship ○ when you kill an animal, there are protocols // when you harvest plant, you ask for the gift no fundamentalism in Anishinaabe law - there is no real truth Mills: Anishinaabe belief that many non-human beings are persons with their own characters and desires, stressing the deep spiritual connection to land and the need for respect and partnership in environmental stewardship, moving away from colonial legacies. One Anishnaabe law with respect specifically to resource extraction or harvesting is that humans may only harvest from or transform land to the extent necessary for their wellbeing. Jones: many Indigenous traditions, animals, plants, spirits, and humans are all interconnected parts of a living whole, where mutual respect and proper protocols are vital, as all beings have their own gifts to offer. Nadasdy: Indigenous traditions consider animals as beings with both an enduring essence and a changeable form, urging us to respect and take Indigenous perspectives seriously, especially when they challenge Western views. Northern hunting peoples see animals as persons in reciprocal relationships, while government interest in traditional ecological knowledge often fails to translate into actual policy changes, reflecting a marginalization of Indigenous perspectives in anthropological discourse. A theoretical shift to acknowledge the literal truths in Indigenous beliefs is essential for integrating their knowledge into contemporary resource management and development practices. Bien Vacants - First Acquisition [Possession] and Occupation General Animus possidendi vs domini CML CVL Immediate Immediate For ferae (animaux sauvages) - First Acquisition L’occupation se traduit en propriété comme Factual possession - sufficient degree of mécanisme immédiat de la propriété par control or custody over the thing without an 1) contrôle et owner = corpus (Nakhuda) 2) l’intention de devenir propriétaire ( animus domini) Intention to possess – intention to exercise such control for one’s own benefit → Animus [Occupation] 914. Certain other things, being possidendi without an owner, are not the subject of any right, but may nevertheless be appropriated by occupation For Abandoned Objects - Possession (cf. Stewart) if the person taking them does so with the intention of becoming their owner. [Immédiat] 935. A movable without an owner belongs to the person who appropriates it for himself by occupation. An abandoned movable, if no one appropriates it for himself, belongs to the municipality that collects it in its territory, or to the State. For res nullius 934. Sont sans maître les biens qui sont sans propriétaire ou qui ont été abandonnés. Sont réputés abandonnés les meubles de peu de valeur ou très détériorés qui sont laissés en des lieux publics, y compris sur la voie publique ou dans des véhicules qui servent au transport du public. Cases [First Acquisition] Pierson v Post: fox, property Tremblay c Boivin: chasseur, propriété d’un anima majority - Tompkins J When Boivin wounded a deer that Tremblay The mere pursuit of an animal does not confer later killed, the court ruled Boivin didn't a property right upon the pursuer. possess it; under CCQ 934 and 935, only Mortal wounding, trapping, bodily seizure of Tremblay's actions granted him occupation the fox while the pursuit continues constitutes and possession. property of a wild animal NB: the peaceful possession of Tremblay vs ○ “pursuer manifests an (1) unequivocal the violence (threats) used by Boivin. intention of appropriating the animal to his individual use, (2) has deprived 1. Le droit de chasse peut se définir comme étant le him of his natural liberty, (3) and droit d’acquérir des animaux sauvages, par une prise brought him within his certain de possession. control”. 2. Que l’animal ait été capturé sur le terrain d’autrui, [First Acquisition] Nakhuda v Story Book Farm ceci n’affecte pas le droit de propriété de l’animal. Primate Sanctuary: pet monkey CML makes the distinction between wild and 3. Res nullius et occupation : Les objets qui n'ont pas domesticated animals (the new article 898.1 encore soumis à une appropriation privée, tels que CCQ raises also some issues) les animaux sauvages, sont acquis par le premier qui ratio: wild animals are owned only when they exerce sur eux une mainmise et le droit de propriété qui résulte de cette possession ne peut être contesté are possessed = need the corpus sauf s’il y a un droit de propriété antérieur. ○ Nakhuda lost ownership when she lots possession [corpus], the Sanctuary is 4. Narrow ratio : Une personne, qui a fait sur son the owner terrain un acte d'occupation à l’égard d’un animal ○ by losing the corpus on the animal, sauvage, peut aller enlever cet animal sur la terre de you lose the right son voisin. the money is a wild animal by virtue of its behavior and its qualities [Abandoned] Stewart v Gustavson Finder vs True Owner – KEY: The finder must demonstrate abandonment. L’abandon inclut à la fois l’intention d’abandonner et les actes externes par lesquels cette intention est mise en œuvre. Il doit y avoir une intention de renoncer au titre de propriété, « c’est-à-dire une indifférence quant au sort du bien, accompagnée d’actes suffisants de désinvestissement ». La charge de la preuve incombe à la partie qui invoque l’abandon. ○ Cette charge est particulièrement lourde lorsque les actions du propriétaire ne manifestent pas clairement une intention de renoncer à la propriété du bien en question. L’intention doit souvent être déduite. Les facteurs suivants peuvent suggérer une intention d’abandon : ○ Le passage du temps ○ La nature de la transaction ○ Le comportement du propriétaire ○ La nature/la valeur du bien – une faible valeur > une plus grande probabilité d’abandon. Selon Ziff: abandonment is “an indifference as to the fate of the chattel, coupled with sufficient acts of divestment” Possession Possession en CML et CVL CML CVL Immédiate Non-Immédiate Animus possidendi - se comporter comme un Animus domini - se comporter comme un propriétaire possesseur ⇒ la volonté est présumée on cherche the best claim 921. La possession est l’exercice de fait, par caractère pondérateur du droit CML - on pèse soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre les intérêts personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire. Cette volonté est présumée. Si elle fait défaut, il y a détention. Note: le voleur peut devenir possesseur (cf. Costello) In cases of competing ownership claims, the Possession utile individual with the stronger claim, regardless 922. Pour produire des effets, la possession of how weak it might be, prevails. doit être paisible, continue, publique et non équivoque. Note: le voleur ne peut devenir possesseur car il ne peut pas prescrire mais ses ayants cause peuvent s’ils ignorent le vice 927. Le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent invoquer les effets de la possession, mais leurs ayants cause, à quelque titre que ce soit, le peuvent s’ils ignoraient le vice. Ne peut pas être un acte de tolérance 924. Les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne peuvent fonder la possession. 925 - contextual → La possession demeure continue même si l’exercice en est empêché ou interrompu temporairement. Cases The Tubantia: ship at the bottom of sea, P sought to Giroux v Sivret: G et S ont vécu ensemble. G achète recover the contents, kept position above the wreck, un terrain et construit avec S un chalet. Vie worked on the ship, Defendant arrived, moved the commune. Séjournent occasionnellement. S demande buoys and established concurrent operations à G de permettre l’accès de son terrain afin que S A possessory right for something over which puisse continuer paisiblement la possession de son it is impossible to ascertain physical control is chalet. established by La possession est une situation de fait ○ a. Establishing sufficient control to Respondent's possession was "equivocal" and exclude strangers (without violence) therefore insufficient to support a possessory ○ The intention to possess for one’s own action. benefit, and ○ Treating the thing as the owners would. The kinds of physical control and use necessary to demonstrate possession are contextual and depends on what is practically possible ○ animus possidendi: Plaintiffs did with the wreck what a purchaser could prudently have done. Costello v Chief Constable of Derbyshire: C known to steal cars, found in possession of a car that looks stolen, don’t know whose car it is but police confiscate it "Possession [...] is entitled to the same legal protection whether or not it has been obtained lawfully or by theft or by other unlawful means" Notes and Doctrine La possession est un mécanisme palliatif - pour remédier à une situation et de récompenser celui qui s’occupe de la chose contre celui qui s’en occupe pas Objets Perdus CML CVL Immediate Not Immediate Exmplifies the relative nature of title 939. Les meubles qui sont perdus ou oubliés entre les mains d’un tiers ou en un lieu public continuent General rule: a finder is in a popsition inferior to that d’appartenir à leur propriétaire. of subsisting prior claimants but superior to those Ces biens ne peuvent s’acquérir par occupation, mais arising afterwards ils peuvent, de même que le prix qui leur est subrogé, Armory: Le découvreur d'un bien meuble être prescrits par celui qui les détient. détient une possession qui lui permettra de le conserver contre tous, sauf le propriétaire Steps légitime. 1. Détention - doit tenter de retrouver le Donaldson LJ commented on the case of propriétaire Armory v Delamirie, implying that the 2. Déclaration justification for possession is to prevent 3. Posséssion - prescription acquisitive violence over property: “otherwise lost 4. Propriété à la fin de la prescription property would be subject to a free-for-all in which the physically weakest would go to the Détention wall” (Parker) la détention ne peut fonder la prescription (cf. 939, 921 CCQ) ex. rester dans l’appart après la fin du bail = Qualifications ajoutées par Parker quand même détenteur Un découvreur n'acquiert aucun droit, sauf si le bien mobilier a été abandonné ou perdu et que le découvreur en prend soin et contrôle. 921. La possession est l’exercice de fait, par Un découvreur acquiert des droits très limités soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre si le bien est pris de manière malhonnête ou personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on en cas d'intrusion se veut titulaire. Un découvreur, bien qu'il n'acquière pas la Cette volonté est présumée. Si elle fait défaut, il y a propriété, a le droit de conserver le bien contre détention. tous, sauf : ○ Le véritable propriétaire, ou ○ Toute personne ayant un droit Déclaration préexistant au moment de la 940. Celui qui trouve un bien doit tenter d’en découverte. retrouver le propriétaire; le cas échéant, il doit lui remettre le bien. Si un serviteur ou un agent découvre un bien meuble dans le cadre de son emploi et non de 941 al 1. Pour prescrire soit le bien, soit le prix qui manière fortuite, il agit au nom de son lui est subrogé, celui qui trouve un bien perdu doit employeur ou de son mandataire, qui acquiert déclarer le fait à un agent de la paix, à la municipalité exclusivement les droits du découvreur. sur le territoire de laquelle il a été trouvé ou à la Le découvreur doit prendre des mesures personne qui a la garde du lieu où il a été trouvé. raisonnables pour informer le véritable propriétaire de la découverte et de l'emplacement du bien et doit en prendre soin Posséssion en attendant. peut vendre la chose etc après la déclaration: si le propriétaire se révèle après la Finder v Occupier (Parker) – when does the occupier have a superior right? déclaration, il perd le droit de suite mais peut a. Le bien meuble est attaché. récupérer la valeur à laquelle la chose a été b. L’occupant a manifesté l’intention vendue - les frais (cf. 946) d’exercer un contrôle sur le bâtiment et les objets qui s’y trouvent [intention of control of 941 al 2. Il peut alors, à son choix, garder le bien, en the area] disposer comme un détenteur ou le remettre à la c. Le découvreur était un intrus. personne à laquelle il a fait la déclaration pour que celle-ci le détienne. No detention in CML 946. Le propriétaire d’un bien perdu ou oublié peut, tant que son droit de propriété n’est pas prescrit, le revendiquer en offrant de payer les frais d’administration du bien et, le cas échéant, la valeur du travail effectué. Le détenteur du bien a le droit de le retenir jusqu’au paiement. Si le bien a été aliéné, le droit du propriétaire ne s’exerce, malgré l’article 1714, que sur ce qui reste du prix de la vente, déduction faite des frais d’administration et d’aliénation du bien et de la valeur du travail effectué. Fin de la prescription acquisitive - propriété 2919. Le possesseur de bonne foi d’un meuble en acquiert la propriété par trois ans à compter de la dépossession du propriétaire. Tant que ce délai n’est pas expiré, le propriétaire peut revendiquer le meuble, à moins qu’il n’ait été acquis sous l’autorité de la justice. Cases Armory v Delamirie: P found jewel, carried it to a Malette c Sûreté: M trouve une somme d’argent, shop to know what it was, D kept the stones communique avec les autorités qui ne trouve pas le held: P is the possessor propriétaire, M demande restitution du bien trouvé les droits de propriétés sont relatifs en CML 2919 s’applique à un meuble The finder, though he does not by such 940-941 CCQ établissent les conditions que finding acquire absolute property or doit respecter celui qui trouve un bien perdu ownership [absolute ownership only for res ou oublié, pour pouvoir bénéficier de la nullius], has such a property as will enable prescription acquisitive prévue à l’article 939 him to keep it against all but the owner and CCQ. consequently may maintain the trover against Until the lost or forgotten property is another (not the owner). prescribed by acquisition, it continues to belong to the owner, though it can be Parker v British Airways Board: occupier vs finder, possessed by the finder to the exclusion of gold bracelet lying on the floor, the BAB is the lesse third parties. of the lounge but P found it A possessor is in good faith if, when his General rule - Armory v Delamirie possession begins, he is justified in believing One who “finds” a lost chattel in the sense of he holds the real right he is exercising. A becoming aware of its presence, but who does person who finds a lost or forgotten thing no more, is not a “finder” for this purpose and cannot be considered as a possessor in good does not, as such, acquire any rights. faith. this case helps us understand who has the Il m'apparaît que cette prescription serait de best claim in certain situations dix ans. La prescription de trois ans qui s'applique à un meuble exige la bonne foi Qualifications (art. 2919C.c.Q.) et on ne pourrait prétendre The finder of a chattel acquires no rights over que la bonne foi puisse exister chez celui qui it unless (a) it has been abandoned or lost and comme le requérant trouve un objet perdu. Il (b) he takes it into his care and control. ne peut donc être considéré comme un The finder of a chattel acquires very limited possesseur de bonne foi et en vertu de l'article rights over the chattel if he takes it into his 2917 C.c.Q. du nouveau Code, «le délai de care and control with dishonest intent or in the prescription acquisitive est de dix ans s'il n'en course of trespassing. est autrement fixé par la loi». Subject to (2) and (4), a finder of a chattel, whilst not acquiring any absolute property or ownership in the chattel, acquires a right to keep it against all but (i) the true owner or (ii) one who can assert a prior right to keep the chattel which was subsisting at the time when the finder took the chattel into his care and control. Unless otherwise agreed, any servant or agent who finds a chattel in the course of his employment or agency and not wholly incidentally or collaterally thereto and who takes it into his care and control does so on behalf of his employer or principal who acquires a finder’s rights to the exclusion of those of the actual finder. A person having a finder’s rights has an obligation to take such measures as in all the circumstances are reasonable to acquaint the true owner of the finding and present whereabouts of the chattel and to care for it meanwhile. Winter Doctrine: Ownership in CML and CVL General Time and Ownership quel est l’élément commun qui organise les propriétés simultanées en CML ? Le temps ○ c’est pour cela que le life tenant is the owner for the period of a life ○ le leaseholder est propriétaire pour un temps qui peut être très long ○ gradation de pouvoir qui va à un droit personnel (licence) à des droits de + en + solidifiée à la chose elle-même droit CVL a coupé le droit supérieur du domaine fédodale/le domaine supérieur (état) vs le domaine utile (agriculteur) ○ en brisant cela, le drit CVL s’est organise autrement ○ s’est reconcentré sur une notion unitaire qui est la propriété ⇒ elle est perpetuelle, tout est dérivée de cette idée de complétude de cette propriété même l’état est un propriétaire particulier CML CVL Relativité des claims Classification des situations pour anticiper - tout est the best claim → la seule limite: l’autre réglementé et les situations sont déjà pensé la possession est toujours relative Three Basic Forms of Control A thing is possessed when the possessor (Tubantia) Occupation [acquisition immédiate de la i. has deliberate and continuous acts propriété] (934-935) demonstrating de facto control, protected from Possession [pas un droit, mis peut se interference by others with a weaker claim; transformer en droit] (922,939,2910) and Détention [droit limité ds un bien et pas un ii. intends to keep them for himself or for his droit réel, corpus but no animus] own use to the exclusion of others. ○ mais interversion de titre: 923, 2914 These two cannot be split. The intention can be → nécesésite mise en demeure du proven by acts of control. proprio 2 principles (Pierson): 947. Ownership is the right to use, enjoy and dispose 1. Notice to the world through a clear act [a of property fully and freely, subject to the limits and declaration, a statement]; and conditions for doing so determined by law. 2. Reward to useful labor. Ownership may be in various modalities and dismemberments. The CML favours those who convince the world that they have caught the fish and hold it fast. This may be a reward to useful labor, but it’s more precisely the Normand also examines the components of articulation of a specific vocabulary within a structure ownership which include of symbols approved and understood by a usus (the right to use) commercial people. This commonly understood fructus (the right to enjoy the fruits or profits shared set of symbols gives significance and form to the individualist claim that one has, by "possession," of something) separated for oneself property from the great abusus (the right to dispose of property) commons of unowned things. the text looks at "accessio," a concept E.g. in patent and copyright law, one referring to the right of an owner to any establishes an entitlement to the expression of increase in their property, and discusses an idea by translating it into a written how property rights can be modified or document and going through a registration divided, referred to as "modalities" and process—translating the property claim into an understandable symbol. "dismemberments." ○ démembrements Cases Armory: finder vs shop owner animus possidendi ratio: the finder does not acquire an absolute property or ownership but he will keep it against all but the owner and consequently maintain trover Bird: le constable n’a pas le droit supérieur sur celui qui a trouvé Costello: la possession n’est pas une question morale Notes and Doctrine Pierre Common law: Ownership is tied to estates and tenure, allowing multiple concurrent ownership interests; ownership is not absolute or perpetual. ○ does not have a unifying concept of ownership ○ instead, used variety of concepts w/ estate being the predominant one ○ the absence of a central concept results in a more fragmented and technical system Civil law: Ownership is absolute and exclusive, granting full control over land, with only one true "owner" per parcel. ○ emphasis on ownership for simplicity ○ but limits adaptability Honoré Common incidents of ownership exist across systems, such as the rights to use, sell, or bequeath property. Eleven core incidents: possession, use, management, income, capital, security, transmission, absence of term, prohibition of harmful use, liability to execution, and residuary interest. Ownership is often viewed as a "bundle of rights" but includes obligations and limitations. Emerich on Honoré’s incidents Emerich aligns Honoré's incidents of ownership with civil law's traditional concepts: the right to use (usus), the right to profits (fructus), and the right to transfer or sell (abusus). Ownership can be seen as residual, meaning owners can regain their full rights even if temporarily lost. Emerich on Conceptualizing Property Law In the common law tradition, there is no concept of "ownership" strictly equivalent to that in civil law. ○ Even today, the Crown is considered the ultimate owner of land, with individuals holding estates in land rather than outright ownership. Civil law emphasizes a unitary and indivisible concept of ownership, where an owner holds an all-encompassing title to property. Despite differences, parallels exist between the systems: ○ In the common law, "fee simple" is the closest equivalent to civilian ownership. It represents the most comprehensive interest an individual can have in land. ○ Both systems recognize state or Crown residual ownership, highlighting a hidden similarity. Fragmentation vs. Unification: ○ The common law allows for fragmentation of title and multiple interests in land, reflecting its flexibility. ○ The civil law favors a more unified approach, reflecting its emphasis on simplicity and codification. CVL Moyse La propriété c'est l'existence contenue, c'est l’animal social, c'est l'envie. L'idée de la propriété se transmet d'abord comme une règle comportementale fondée sur le respect de la propriété d'autrui. C'est là d'ailleurs toute l'illusion du discours sur la propriété: accessible à tous, elle est présentée comme le fief de l'individualisme contre le groupe, la personne contre l'État. CML Merrill: Merrill argues that the ability to keep others out is a core element of property rights. This right is foundational and common across various legal systems. Katz: criticizes the “bundle of rights” and “boundary” approaches to property, advocating for an “exclusivity- based” approach that emphasizes ownership as an agenda-setting authority rather than merely exclusion. Proposes a shift from the focus on exclusion to the owner's authority to set rules for their property. This agenda-setting power can exist even without the right to exclude. The exclusivity of ownership lies in the owner's special position to set the agenda for the resource, rather than protecting boundaries or excluding others. Rostill The use of precise legal language, such as tenure and estates, is important in land law for clarity, legal certainty, and to avoid the ambiguity that can come with the term "ownership." Rostill emphasizes precision in legal terms when dealing with property law ○ ex. The term 'ownership' is too vague for legal practice and should be clearly defined for specific cases. Acquisitive Prescription and Adverse Possession General le voleur et la prescription ○ CML - le voleur peut devenir un possesseur [Costello] ○ CVL en 927 - ne peut pas prescrire et donc ne peut pas être possesseur mais ses ayants cause peuvent s’ils ignorent le vice Difference ○ CML: exclusive vs CVL: unequivocal ○ CML: adverse vs CVL: not facultative acts or acts of sufference (924) ○ CML: immovables vs CVL: both ○ both can continue from a different possessor (925 CcQ) CML CVL Adverse possession: mécanisme punitif Prescription Acquisitive: mécanisme correcteur et only for real property punitif → mettre le droit en accord avec la réalité onus on the adverse possessor to demonstrate 2910. Acquisitive prescription is a means of they meet the requirements acquiring a right of ownership, or one of its ○ the occupier becomes the best dismemberments, through the effect of possessor, best claim, title owner’s possession. right expires mobilier et immobilier (vs CML) presumed to have ownership until proven otherwise - onus on the true owner (vs CML) Timeframe: by statute la possession est un fait qui par l’écoulement de temps va devenir un droit Note: Adv P est très limité avec the Land Title System ○ la possession = ombre d’un droit (ON) 924: les actes de simple tolérance ne sont pas des actes de possession title is ownership in CML (not the case for CVL - Ostiguy) Note: la possession de confirmation - plus tolérente, très peu exigeant Test (Nelson v Mowatt para 21) Timeframe: in the CCQ 1) corpus: open, notorious, constant, immobilière: 10 ans (2918) même si continuous and peaceful (mène seulement à mauvaise foi (Bourgeois) la propriété en CML ce qui n’est pas le cas mobilière: 3 (2919) ou 10 ans (mauvaise foi) (2917) en CVL où mène à un droit réel, dont pour interrompre - les vices du titre du l’usufruit, propriété etc) possesseur doivent lui être dénoncés par une ○ adverse [inconsistent use] procédure civile (923) ○ basically put the paper owner on ○ une fois l’interruption constatée = notice that a cause of action has arisen recommence (2903) (Ziff, Principle of P law, 168) ○ interruption naturelle: privé de la 2) animus possidendi (not domini) such jouissance du bien for > 1 year (2890 CCQ) possession was with the intention of excluding ○ interruption civile: un acte juridique the true owner = la volonté d’être possesseur (2889, Normand) et non domini 3) that the true owner’s possession was Calcul du délai: La dépossession fixe le jour de effectively excluded for the statutory period départ pour la prescription acquisitive (2880 & 2919 (in CVL, this is redundant bc of the CCQ, Normand) unequivocal element) 2880. La dépossession fixe le point de départ ○ exclusive possession du délai de la prescription acquisitive. 4) inconsistent use: as dvlp in ON case law, used to strengthen the hand of the true owner Peut-on prescrire si le titre est publié ? Oui in the face of an adverse possession claim 2962 ne va pas contre la prescription while allowing IU to apply inthe case of an (Ostiguy) honest error (Ziff, PoPL 172) ○ explicitly excluded from BC law by Test: AP requires P conforming to the normal Nelson conditions 1) écoulement du temps 2) Critères de 922: possession utile Lubertsky’s Doctrine of inconsistent use [NOT IN a) publique: pas dans la clandestinité BC] = for it to be adverse, it has to be inconsistent b) paisible: ne droit pas ê marquée par la possession, to be truly adverse, must entail a violence use of the property that is inconsistent with c) continue: sans interruption the true owner’s intended use of the land d) non-équivoque [sans partage] The usage of the property of the possessor has 3) Corpus and animus (921) → detention is not to be different than the usage over the thing of enough (2913) the true owner TEST= Animus possidendi of the squatter Détention et interversion must specifically defeat the intended purpose Détention = corpus sans animus for which the land encroached upon or Interversion = changement clair d’animus possessed is owned (= clear disruption of the Key: il faut un acte qui ne laisse aucun doute owner’s plans). A general animus possidendi (ex. refuser de payer le loyer et dire is not enough. Exceptions to IU clairement que c’est parce que vous êtes le ○ Mutual boundary mistake cases (no propriétaire) real intent since the parties don’t even 923. Celui qui a commencé à détenir pour le know they encroach) – IUT limited to compte d’autrui ou avec reconnaissance d’un « bad faith » or trespasser cases. domaine supérieur est toujours présumé ○ Unilateral mistake cases – good faith détenir en la même qualité, sauf s’il y a adverse possession preuve d’interversion de titre résultant de ○ Apathetic titleholder cases : « Applied faits non équivoques. in its most extreme sense, the IUT makes it impossible for an adverse Exclusions (Normand): La servitude (1181 al. 2 possessor to claim title to land held for C.c.Q.), les biens hors commerce, les biens speculation or long-term development incessibles ou non susceptibles d’appropriation, par nature ou par affectation (2876 C.c.Q.), les choses communes (eau, air) (913 al. 2 C.c.Q.), les biens de l’État (916 al. 2 C.c.Q.) et les biens des personnes morales de droit public affectés à l’utilité publique (916 al. 2 C.c.Q.). Cases Nelson (City) v Mowatt: adverse possession, M Ostiguy: parking spaces claimed possession, City contested dissidence: côté abusif de cette décision qui Test for adverse possession donne la priorité à l’endroit de la prescription appellate courts do not usually perform a acquisitive fact-finding function and should not disregard the process of acquisitive prescription the lower court’s weighing of the evidence remains unaffected by registration timing (of no need for inconsistent use test anymore: the registered owner) under the Code prospective claimants will have a less onerous task to prove adverse possession Giroux v Sivret: chalet, S demande ensuite une ○ prospective plaintiffs in BC will not ordonnance pour G afin de permettre l‘accès de son be required to demonstrate that terrain à S their possession was inconsistent w/ 1. Un titre de propriété n’est pas preuve de the current or intended use of the propriété mais peut s’agir comme indice de titled owner possession. 2. La possession est une situation de fait. 3. La possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque pendant l’an et jour qui précède l’acte de trouble du défendeur dont il se plaint (art 2193 CCBC). 4. Lorsque deux personnes se livrent à des actes possessoires, la jurisprudence et la doctrine nient toute possession utile, la possession étant non exclusive, partagée, équivoque (ex : cohabitation). 5. La situation où chacune des parties ayant prouvé une possession annale commune, concurrente mais s’exerçant de façon différente l’une de l’autre peut constituer une possession utile (très exceptionnellement. Ex : l’une en érigeant une clôture et en coupant du bois, l’autre en y faisant paître du bétail). Bourgeois v Société Immobilière L’Assomption Inc C’est la volonté qui prime pour exercer les droits d’un possesseur (art. 921 al. 2 C.C.Q.). Les notions de croyance ou de connaissance concernent seulement la bonne ou mauvaise foi, pas la qualité de possesseur (art. 927, 931, 932 C.C.Q.). Lallouz v White: tableau volé, voleur donner à son fils le tableau il y a un élément social car le fils veut vendre car il est ds le besoin - les bonnes intentions ne font pas du bon droit 2904 [la personne qui ne peut pas agir ne peut pas avoir la prescription contre lui] ne peut pas faire obstacle à 2919 Notes and Doctrine Merrill Adverse possession discourages passive title owners (TOs) from "sleeping on their rights" and promotes active management or periodic assertion of ownership. This policy supports efficient property transactions and deters neglect of property rights. APs may develop strong personal or economic reliance on the property, such as attachments critical to their identity or investments in the land. Protecting these interests prevents unfair penalties and inefficiencies like strategic bargaining. Tenure and Estates History History CML Feudalism//féodalité: The French revolution - abandoned feudalism when English retained feudalism ○ Quebec - senorial system co-existing with a CML feudalism (will and estate) ⇒ QC became a hybrid jurisdiction, with a mix of all those regimes rise of feudalism ○ 1066 norman conquest of ENG in 1066, Kind declares self owner of EN K holds all land and introduces fiefs: property rights in exchange for feudal service K parcels land out to 1500 barons called Tenants-in-Chief ○ Subinfeudation: tenants in chief pass rights to use land onto lesser tenants in exchange for goods and services → passed on until someone actually used land Decline of Feudalism ○ Pyramid: Tenants-in-Chief → King you could only replace the people in the pyramid - could not create a new level ○ Quia emptiores prohibited subinfeudation → only crown could create new tenures, only form of alienation is substitution ○ Tenures Abolition Act (1660) - abolished all types of tenures except free and common socage. All hold as tenants-in-chief of the Crown escheat: legal notion that land without heirs reverts to the Crown General Principle: aucun individu est propriétaire puisque ce sont des droits d’autorisation = la couronne est propriétaire Tenure and Estates tenure: CML doctrine that describes how a person holds a freehold estate in land from the R (as a tenant) estate: the nature and extent in time of a person’s entitlement to land ○ when you occupy or buy land, you don’t own the land = you have an estate in land ○ the doctrine of estates establishes which holder of the multiple possible interests in land is entitled to possession, in the present or the future note: in CVL, you own land vs CML you hold an estate from the King ○ allodial title in CVL: you own something that is unmediated Types Leasehold: definite duration, certain ending (lease) Types of freehold and definitions - Freehold: uncertain duration, owner has seisin of land (legal possession) Fee simple: fullest possible estate in land → largest possible set of rights (right to possess, use, manage, right to the income and capital) ○ functional equivalent to CVL ownership ○ only limits: regulations by govt life estate: measured by someone else’s life - cannot pass automatically by inheritance to life tenant’s hairs [lesser interest] ○ grantor: owner of the estate in fee simple who grants a life estate → when lifetime is up, the estate returns to the grantor unless otherwise specified ○ life tenant: person who was granted the life estate ○ remainderman: a person whom the grantor give a future interest which will become possessory once the life estate ends ○ Measurement of Life life estate pur sa vie: A grants B a life estate measured by B’s life life estate pur autre vie as originally created - A grants C a life estate measured by B’s life transfer of life estate pur sa vie: A grants B a life estate measured by B’s life, but B sells to C = all he can grant is what he has (a life estate measured by his life) ○ if B dies, A has a reversion (=interest retained by grantor) ○ special occupant (if life estate included heirs) and general occupant (first person in possession for rest of life term) Conditions Conditions can apply for both life and fee simple. Conditional fee simple: conditions the relationship between grantor and grantee. This stands in contrast to the fee simple. Types of Conditions condition precedent: the grantee is uncertain about acquiring the estate ○ the condition is a pre-condition of eligibility - a bridge that must be crossed before the property can be enjoyed (Ziff, p283) ○ if satisfied, interest vest until then it is contingent ○ ex. To X when she is 25, to X when she graduates ○ if void - you do not get it defeasible // determinable ○ grantee is uncertain about keeping the estate → the estate has vested but could r

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