2024 PDF 高级经济师《建筑与房地产经济》三色笔记

《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 第一章 建筑与房地产市场  考点一：建筑业及其发展政策 （一）建筑业发展政策 1.主要方向 新时代建筑业改革发展的主要方向，7 个方面： 方面 路径 深化建筑业简政放权改革 ①优化资质资格管...

《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 第一章 建筑与房地产市场  考点一：建筑业及其发展政策 （一）建筑业发展政策 1.主要方向 新时代建筑业改革发展的主要方向，7 个方面： 方面 路径 深化建筑业简政放权改革 ①优化资质资格管理；②完善招标投标制度。 完善工程建设组织模式 ①加快推行工程总承包；②培育全过程工程咨询。 加强工程质量安全管理 ①严格落实工程质量责任；②加强安全生产管理；③全面提高监管水平。 优化建筑市场环境 ①建立统一开放市场；②加强承包履约管理；③规范工程价款结算。 提高从业人员素质 ①加快培养建筑人才；②改革建筑用工制度；③保护工人合法权益。 推进建筑产业现代化 ①推广智能和装配式建筑；②提升建筑设计水平；③加强技术研发应用；④完善工程建设标准。 加快建筑业企业“走出去” ①加强中外标准衔接；②提高对外承包能力；③加大政策状持力度。 《“十四五”建筑业发展规划》提出的“十四五”时期发展目标是：初步形成建筑业高质量发展体系框 架，建筑市场运行机制更加完善，营商环境和产业结构不断优化，建筑市场秩序明显改善，工程质量安全保 障体系基本健全，建筑工业化数字化、智能化水平大幅提升，建造方式绿色转型成效显著，加速建筑业由大 向强转变，为形成强大国内市场、构建新发展格局提供有力支撑。 2.相关政策要求 （1）产业现代化方面。 新技术包括：地基基础和地下空间工程技术，钢筋与混凝土技术，模板脚手架技术，装配式混凝土结构 技术，钢结构技术，机电安装工程技术，绿色施工技术，防水技术与围护结构节能，抗震、加固与监测技术， 信息化技术等。 新技术 3 个特点： ①注重绿色化、工业化、信息化等相关需求；②突出了装配式建筑、抗震、节能、信息化等热点领域和 前沿技术；③全面升级、优化基础性技术。 发展智能建造，推广绿色建材、装配式建筑和钢结构住宅。 推动智能建造与建筑工业化，7 个重点任务： ①加快建筑工业化升级；②加强技术创新；③提升信息化水平；④培育产业体系；⑤积极推行绿色建造； ⑥开放拓展应用场景；⑦创新行业监管与服务模式。 加快建筑工业化，9 个要求： ①加强系统化集成设计；②优化构件和部品部件生产；③推广精益化施工；④加快信息技术融合发展； ⑤创新组织管理模式；⑥强化科技支撑；⑦加快专业人才培育；⑧开展新型建筑工业化项目评价；⑨加大政 策扶持力度。 开展绿色建造示范，推广绿色化、工业化、信息化、集约化、产业化建造方式，加强技术创新和集成， 利用新技术实现精细化设计和施工。 （2）简政放权方面。 对采用工程总承包模式的工程建设项目，在施工许可证及其申请表中增加“工程总承包单位”和“工程 总承包项目经理”栏目。主管部门可根据工程总承包合同及分包合同确定设计、施工单位，依法办理施工许 可证。对在工程总承包项目中承担分包工作，且已与工程总承包单位签订分包合同的设计单位或施工单位， 主管部门不得要求其与建设单位签订设计合同或施工合同，也不得将上述要求作为申请领取施工许可证的前 置条件。 住房和城乡建设部审批的工程勘察资质、工程设计资质、建筑业企业资质、工程监理企业资质的新申请、 - 1 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 升级、增项、重新核定事项，均统一实行电子化申报和审批。 资质管理，简政放权改革 5 个方向： ①精简资质类别；②放宽准入限制；③下放审批权限；④优化审批服务；⑤加强事中事后监管。 （3）工程质量安全方面。 确保重大工程建设质量和运行管理质量，建设百年工程。高质量建设和改造城乡道路交通设施、供热供 水设施、排水与污水处理设施。加快海绵城市建设和地下综合管廊建设。规范重大项目基本建设程序，坚持 科学论证、科学决策，加强重大工程的投资咨询、建设监理、设备监理，保障工程项目投资效益和重大设备 质量。全面落实工程参建各方主体质量责任，强化建设单位首要责任和勘察、设计、施工单位主体责任。加 快推进工程质量管理标准化，提高工程项目管理水平。 （4）提高和保障人员素质方面。 启用全国建筑工人管理服务信息平台。推动对建筑企业所招用建筑工人的从业、培训、技能和权益保障 等以真实身份信息认证方式进行综合管理的制度形成，规范建筑市场秩序，加强建筑工人管理，维护建筑工 人和建筑企业合法权益，保障工程质量和安全生产，培育专业型、技能型建筑产业工人队伍，促进建筑业持 续健康发展。 （5）工程建设组织模式方面。 建设单位应当根据项目情况和自身管理能力等，合理选择工程建设组织实施方式。建设内容明确、技术 方案成熟的项目，适宜采用工程总承包方式。建设单位应当在发包前完成项目审批、核准或者备案程序。采 用工程总承包方式的企业投资项目，应当在核准或者备案后进行工程总承包项目发包。采用工程总承包方式 的政府投资项目，原则上应当在初步设计审批完成后进行工程总承包项目发包；其中，按照国家有关规定简 化报批文件和审批程序的政府投资项目，应当在完成相应的投资决策审批后进行工程总承包项目发包。  考点二：营商环境优化及建筑市场“放管服”改革 （一）营商环境优化 1.保护市场主体 国家坚持权利平等、机会平等、规则平等，保障各种所有制经济平等受到法律保护。 市场主体依法享有经营自主权。对依法应当由市场主体自主决策的各类事项，任何单位和个人不得干预。 国家保障各类市场主体依法平等使用资金、技术、人力资源、土地使用权及其他自然资源等各类生产要 素和公共服务资源。 招标投标和政府采购应当公开透明、公平公正，依法平等对待各类所有制和不同地区的市场主体，不得 以不合理条件或者产品产地来源等进行限制或者排斥。 国家依法保护市场主体的财产权和其他合法权益，保护企业经营者人身和财产安全。 国家推动建立全国统一的市场主体维权服务平台，为市场主体提供高效、便捷的维权服务。 国家同时还应对知识产权、中小投资者合法权益进行有效保护和管理。 2.规范市场秩序 国家持续深化商事制度改革，统一企业登记业务规范，统一数据标准和平台服务接口，采用统一社会信 用代码进行登记管理。 国家推进“证照分离”改革，持续精简涉企经营许可事项，依法采取直接取消审批、审批改为备案、实 行告知承诺、优化审批服务等方式，对所有涉企经营许可事项进行分类管理，为企业取得营业执照后开展相 关经营活动提供便利。 国家持续放宽市场准入，并实行全国统一的市场准入负面清单制度。市场准入负面清单以外的领域，各 类市场主体均可以依法平等进入。各地区、各部门不得另行制定市场准入性质的负面清单。 政府有关部门应当加大反垄断和反不正当竞争执法力度，有效预防和制止市场经济活动中的垄断行为、 不正当竞争行为以及滥用行政权力排除、限制竞争的行为，营造公平竞争的市场环境。 国家加强社会信用体系建设，持续推进政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设，提高全社会诚 信意识和信用水平，维护信用信息安全，严格保护商业秘密和个人隐私。 政府有关部门应当优化市场主体注销办理流程，精简申请材料、压缩办理时间、降低注销成本。 - 2 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 政府还应当在人力资源流动、融资、鼓励创新、政府工程、公共资源等方面为市场主体创造公平且有利 的环境。 3.政务服务 政府及其有关部门应当推进政务服务标准化，按照减环节、减材料、减时限的要求，编制并向社会公开 政务服务事项标准化工作流程和办事指南，细化量化政务服务标准，压缩自由裁量权，推进同一事项实行无 差别受理、同标准办理。没有法律、法规、规章依据，不得增设政务服务事项的办理条件和环节。 政府及其有关部门办理政务服务事项，应当根据实际情况，推行当场办结、一次办结、限时办结等制度， 实现集中办理、就近办理、网上办理、异地可办。 国家加快建设全国一体化在线政务服务平台，推动政务服务事项在全国范围内实现“一网通办”。除法 律、法规另有规定或者涉及国家秘密等情形外，政务服务事项应当按照国务院确定的步骤，纳入一体化在线 平台办理。 政府及其有关部门应当通过政府网站、一体化在线平台，集中公布涉及市场主体的法律、法规、规章、 行政规范性文件和各类政策措施，并通过多种途径和方式加强宣传解读。 国家严格控制新设行政许可。新设行政许可应当按照行政许可法和国务院的规定严格设定标准，并进行 合法性、必要性和合理性审查论证。对通过事中事后监管或者市场机制能够解决以及行政许可法和国务院规 定不得设立行政许可的事项，一律不得设立行政许可，严禁以备案、登记、注册、目录、规划、年检、年报、 监制、认定、认证，审定以及其他任何形式变相设定或者实施行政许可。法律、行政法规和国务院决定对相 关管理事项已作出规定，但未采取行政许可管理方式的，地方不得就该事项设定行政许可。 县级以上地方人民政府应当深化投资审批制度改革，根据项目性质、投资规模等分类规范投资审批程序， 精简审批要件，简化技术审查事项，强化项目决策与用地、规划等建设条件落实的协同，实行与相关审批在 线并联办理。 设区的市级以上地方人民政府应当按照国家有关规定，优化工程建设项目（不包括特殊工程和交通、水 利、能源等领域的重大工程）审批流程，推行并联审批多图联审、联合竣工验收等方式，简化审批手续，提 高审批效能。 政府有关部门应按照构建新型政商关系的要求，建立畅通有效的政企沟通机制，采取多种方式及时听取 市场主体的诉求，了解市场主体生产经营中遇到的困难和问题，并依法帮助其解决， 4.执法监管 国家健全公开透明的监管规则和标准体系。国务院有关部门应当分领域制定全国统一、简明易行的监管 规则和标准，并向社会公开。 政府及其有关部门应当按照国家关于加快构建以信用为基础的新型监管机制的要求，创新和完善信用监 管，强化信用监管的支撑保障，加强信用监管的组织实施，不断提升信用监管效能。 国家推行“双随机、一公开”监管，除直接涉及公共安全和人民群众生命健康等特殊行业、重点领域外， 市场监管领域的行政检查应当通过随机抽取检查对象随机选派执法检查人员、抽查事项及查处结果及时向社 会公开的方式进行。针对同一检查对象的多个检查事项，应当尽可能合并或者纳入跨部门联合抽查范围。 对直接涉及公共安全和人民群众生命健康等特殊行业、重点领域，依法依规实行全覆盖的重点监管，并 严格规范重点监管的程序；对通过投诉举报、转办交办数据监测等发现的问题，应当有针对性地进行检查并 依法依规处理。 执法监管的 10 个任务工作： ①进一步破除区域分割和地方保护等不合理限制；②健全更加开放透明、规范高效的市场主体准入和退 出机制；③持续提升投资和建设便利度；④更好支持市场主体创新发展；⑤持续提升跨境贸易便利化水平； ⑥优化外商投资和国际人才服务管理；⑦维护公平竞争秩序；⑧进一步加强和创新监管；⑨依法保护各类市 场主体产权和合法权益；⑩优化经常性涉企服务。 （二）建筑市场“放管服”改革 “放管服”的主要目的是优化营商环境。“放”即简政放权，降低准入门槛；“管”即公正监管，促进 公平竞争；“服”即高效服务，营造便利环境。《关于促进建筑业持续健康发展的意见》是对建筑市场“放 管服”改革的框架和路径。 - 3 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 建筑市场“放管服”深化改革包括以下主要内容： 1.精简资质类别，归并等级设置 对部分专业划分过细、业务范围相近、市场需求较小的企业资质类别予以合并，对层级过多的资质等级 进行归并。 2.放宽准入限制，激发企业活力 住房和城乡建设部会同国务院有关主管部门制定统一的企业资质标准，大幅精简审批条件，放宽对企业 资金、主要人员、工程业绩和技术装备等的考核要求。适当放宽部分资质承揽业务规模上限，多个资质合并 的，新资质承揽业务范围相应扩大至整合前各资质许可范围内的业务。 全面实施市场准入负面清单制度，普遍落实“非禁即入”。全面梳理、规范和精简执法事项，凡没有法 律法规规章依据的一律取消。全面推行轻微违法行为依法免予处罚清单。 3.下放审批权限，方便企业办事 开展试点，除最高等级资质（综合资质、特级资质）和需跨部门审批的资质外，将原由住房和城乡建设 部负责审批的其他资质审批权限（包括重组、合并、分立）下放至试点地区省级住房和城乡建设主管部门。 4.优化审批服务，推行告知承诺制 深化“互联网+政务服务”，加快推动企业资质审批事项线上办理，实行全程网上申报和审批，逐步推 行电子资质证书，实现企业资质审批“一网通办”，并在全国建筑市场监管公共服务平台公开发布企业资质 信息。简化各类证明事项，凡是通过政府部门间信息共享可以获取的证明材料，一律不再要求企业提供。加 快推行企业资质审批告知承诺制，进一步扩大告知承诺制使用范围，明确审批标准，逐步提升企业资质审批 的规范化和便利化水平。 在全国范围对建筑工程、市政公用工程施工总承包一级资质审批实行告知承诺制。企业根据建设工程企 业资质标准作出符合审批条件的承诺，住房和城乡建设部依据企业承诺直接办理相关资质审批手续，不再要 求企业提交证明材料，提高审批效率，提升服务效能。 开展一级建造师电子注册证书及延续注册试点工作。试点内容包括：①启用一级建造师电子注册证书； ②开展一级建造师延续注册；③电子证书有关使用要求。 推动营业执照、生产经营许可证、检测认证等电子证照在企业登记、经营、投资和工程建设等高频政务 服务事项中的应用。 5.减少审批环节，促进市场公平 依法必须招标的与工程建设有关的设备、材料等货物项目和勘察、设计、监理等服务项目，应当不加修 改地引用标准招标文件中的“投标人须知”（投标人须知前附表和其他附表除外）、“评标办法”（评标办 法前附表除外）和“通用合同条款”。 取消施工合同备案、建筑节能设计审查备案等事项。社会投资的房屋建筑工程，建设单位可以自主决定 发包方式。 主管部门不得要求或变相要求建筑企业跨地区承揽业务在当地设立分（子）公司。严肃查处违规设置建 筑市场壁垒、限制和排斥建筑企业跨省承揽业务的行为。 6.加强事中事后监管，保障工程质量安全 坚持放管结合，加大资质审批后的动态监管力度，创新监管方式和手段，全面推行“双随机、一公开” 监管方式和“互联网+监管”模式，强化工程建设各方主体责任落实，加大对转包、违法分包、资质挂靠等 违法违规行为查处力度，强化事后责任追究，对负有工程质量安全事故责任的企业、人员依法严厉追究法律 责任。 加强事后监管。依托全国建筑市场监管公共服务平台，在对企业承诺内容进行重点比对核验的同时，着 力强化审批事中事后监管力度，实现对企业承诺的业绩现场核查全覆盖。 全面推行“互联网+监管”模式，以信息化手段加强房屋建筑和市政基础设施工程质量安全监管，大力 促进信息共享和业务协同，启用全国工程质量安全监管信息平台，实现跨层级、跨地区、跨部门间信息共享 和业务协同，有力维护人民群众生命财产安全。平台集成工程质量安全监管业务信息系统、全国工程质量安 全监管数据中心工作门户以及公共服务门户，供各地免费使用。 7.实行联合审图，限时联合验收 实行施工图设计文件联合审查和联合竣工验收管理，将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文 - 4 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 件审查，相关部门不再进行技术审查。实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工 验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共 享”。 8.实施信用管理，促进诚信体系建设 建立完善建筑市场各方主体守信激励和失信惩戒机制。地方各级主管部门通过省级建筑市场监管一体化 工作平台，认定、采集、审核、更新和公开本行政区域内建筑市场各方主体的信用信息加快推进建筑市场信 用体系建设，规范建筑市场秩序，营造公平竞争、诚信守法的市场环境。 要建立建筑市场“黑名单”制度，对于列入建筑市场主体“黑名单”的，要采取惩戒措施，在市场准入、 资质资格管理、招标投标等方面依法给予限制，并通报给其他部门实施联合惩戒 强化企业诚信监督机制，对以虚构、造假等欺骗手段取得资质的企业，依法撤销其相应资质，并列入建 筑市场主体“黑名单”。  考点三：房地产市场及其监管 （一）房地产市场需求和供给 房地产市场 （1）生产性需求；（2）消费性需求；（3）投资性需求。 需求 房地产市场供给分为增量房市场供给和存量房市场供给。 （1）增量房市场供给。增量房是指由房地产开发企业新开发建设完成的房地产，可以增加社会房地产总量， 房地产市场 形成房地产市场供给。包括现房销售和预售。 供给 （2）存量房市场供给。存量房是相对于增量房而言的，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量 房可以进入市场，以增加市场供给量，但不会增加社会房地产总量，存量房市场也被称为二手房市场。随着房 地产业发展和社会房地产总量增加，二手房市场交易比重呈现出逐步上升趋势。 （二）房地产市场运行特点 （1）区域性市场；（2）周期性波动；（3）不完全竞争性；（4）层次性；（5）多重性；（6）多样性； （7）价格确定的复杂性；（8）风险性。 （三）房地产市场监管 1.金融监管 （1）“三线四档”监管。“三线”即“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于 70%、净负债率 不得大于 100%、现金短债比不得小于 1 倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房地产开发企业分成 “红、橙、黄、绿”四档管理。“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。 （2）贷款集中度管理。分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，增强 银行业金融机构抵御房地产市场波动的动能，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风 险。 （3）防止经营资金违规流入房地产领域。 9 个方面加强资金流向监管： ①加强借款人资质核查；②加强信贷需求审核；③加强贷款期限管理；④加强贷款抵押物管理；⑤加强 贷中贷后管理；⑥加强银行内部管理；⑦加强中介机构管理；⑧继续支持好实体经济发展；⑨强化协同监督 检查。 2.土地供应监管 为贯彻中共中央、国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决 策部署，减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、 不确定等不规范问题，减少市场主体由于无法掌握重要关联信息带来的无序竞争，实行“集中供地”。实行 “集中供地”对于市场的积极作用有：①对房地产开发企业融资能力和现金流管理能力提出更高要求；②对 地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求；③土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进 - 5 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 而引导购房者稳定预期。 建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。 3.规范房地产市场秩序 明确规范房地产市场秩序的指导思想、主要目标和整治重点等内容。 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，始终坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用 来炒的定位，进一步提高政治站位，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，紧紧围绕稳地价、 指导思想 稳房价、稳预期目标，充分运用法治思维和法治方式，科学谋划、精心组织，加强市场监管、净化市场环境、改进 政务服务、增进民生福祉，确保整治工作取得实效，促进房地产市场平稳健康发展，增强人民群众的获得感、幸福 感、安全感。 力争用 3 年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息 主要目标 系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。 房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期 ①房地产开发 交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。 发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金套取或 协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费； ②房屋买卖 违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销 售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。 整治重点 未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发 ③住房租赁 布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁 消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。 未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准业主共有部 分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费 ④物业服务 用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依 法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。 第二章 可持续发展及诚信体系建设  考点一：可持续发展理念及实践 （一）可持续发展理念 可持续发展定义为：既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。环境可持 续、社会可持续、经济可持续作为可持续发展概念的三个主要方面。 5P 理论：以人为中心、全球环境安全、经济持续繁荣、社会公正和谐、提升伙伴关系。 1.可持续发展的基本原则 可持续发展包括公平性、持续性和共同性三项基本原则。 指可持续发展是一种机会、利益均等的发展，主要体现为本代人、代际间在资源分配与利用的公平。一个地 公平性原则 区或群体的发展不应以损害其他地区或群体的发展为代价，既要满足当代人的需要又不损害后代人的发展能 力，要给各国、各地区世世代代的人以平等的发展权。 指生态系统受到某种干扰时能保持其生产力的能力。资源的可持续利用与环境的可持续发展是人类社会可持 持续性原则 续发展的先决条件，人类经济和社会的发展不能超越资源和环境的承载能力，只有平衡好资源开发利用、环 境承载力、人类发展需求之间的关系，才能实现长远发展。 指可持续发展要实现的是全人类、全世界的共同发展，涵盖全球各地区、各人类种群及各种文化。虽然不同 共同性原则 国家的国情不同、发展阶段不同、实现可持续发展的具体模式不同，但地球是人类共同的家园，只有通过各 国共同努力，才能实现全人类可持续发展这一共同目标。 - 6 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 2.建筑与房地产行业可持续发展 建筑与房地产行业的可持续发展主要包括以下几方面： （1）全生命周期管理与组织协调。如何做好全生命周期管理与组织协调是建筑与房地产行业可持续发 展的关键问题。 （2）行业资源消耗。如何降低资源消耗、实现绿色低碳是建筑与房地产行业可持续发展的重点问题。 （3）房屋建筑产品可持续性能。如何提升房屋建筑产品可持续性能是建筑与房地产行业可持续发展的 重要体现。 总之，建筑与房地产行业可持续发展是人类可持续发展的重要方面，民用住房、办公建筑、商业建筑、 旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑、交通运输用房及大量基础设施与城乡发展环境、人类居住质量密切相 关，是经济发展、社会进步的重要支撑，也是人类可持续发展的物质基础。 （二）可持续发展实践 1.可持续的城市和人类居住区 联合国可持续发展目标（SDGs）提出“建设包容、安全、有抵御灾害能力和可持续的城市和人类居住区 （SDG11）”。这一目标将可持续发展理念融入城乡建设发展中，同时考虑了绿色环境要求、人类健康需要 与经济贡献增长需求。在实现可持续的城市和人类居住区目标过程中，节能建筑、绿色建筑及可持续建筑发 挥着重要的引领作用。 （1）节能建筑。节能建筑是指遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑 朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究并采用新型材料和各种措施设计出的达到节能标准 的建筑。节能建筑是可持续发展观在建筑领域的重要体现。 （2）绿色建筑。绿色建筑强调建筑物与生态环境的融合，从建筑物实体的角度考虑建筑所需能源和资 源的流动，合理使用低能耗构件、可循环再利用建材与智能中控等创新技术实现节约能源、节约资源、自然 通风和天然采光，达到保护自然生态环境的目的。绿色建筑是建筑与房地产业可持续发展的新方向。 （3）可持续建筑。是指在有效利用环境资源遵守生态发展原则的基础上，创造健康的建造环境并对建 筑物保持长久的维护。可持续建筑是可持续发展理念在建筑与房地产行业的重要体现，尤其体现为可持续建 筑设计理念和建造方式的转变 1）可持续建筑基本原则。 经济合作与发展组织（ 给出了可持续建筑的四项基本原则：①资源应用效率原则；②能源使用效率原 则；③污染防治原则（室内空气质量，二氧化碳的排放量）；④环境和谐原则。 2）可持续建筑设计理念。在可持续建筑设计方面，则应体现如下理念： ①重视对设计地段的地方性、地域性的理解，延续地方场所的文化脉络。 ②增强使用技术的公众意识，结合建筑功能要求，采用简单合适的技术。 ③树立建筑材料蕴藏能量和循环使用的意识，避免使用高蕴能量、破坏环境产生废物以及带有放射性的 建筑材料、构件。 ④针对当地的气候条件，采用被动式能源策略，尽量应用可再生能源， ⑤完善建筑空间使用的灵活性，以便减少建筑体量，将建设所需的资源降至最少。 ⑥减少建造过程中对环境的损害，避免破坏环境、资源浪费及建材浪费。 3）可持续建筑的具体要求。可持续建筑的具体要求可概括为： ①契合当地的现实需求，适应所处地区的社会经济发展水平、生态环境要求和文化传统保护，体现不同 地域特色。 ②建筑的全生命周期内减少对环境的不利影响，降低污染排放。 ③加强建筑物内外环境的资源联通和循环利用，节约资源。 ④因地制宜利用当地可再生能源，降低能耗。 ⑤选用绿色节能建材，减少建筑垃圾、做好回收利用。 2.可持续城乡建设 可持续城乡建设倡导在城乡发展中实现经济、社会、环境、人文的协调发展.其主要工作是以可持续发 展为目标，做好城乡建设的规划和实施 - 7 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 （1）可持续城乡建设规划。在可持续城乡建设规划方面，建筑业与房地产行业应根据可持续发展原则， 积极开展绿色房屋、节约型机关、绿色社区、绿色园区绿色校园、绿色医院等创建行动，全面提升可持续城 乡规划的质量、扩大可持续城乡规划的推广普及范围，加强各地的经验交流，并形成不同地区的规划发展特 色。 （2）可持续城乡建设实施。在可持续城乡建设实施方面，建筑业与房地产行业当前应着重做好以下工 作：①大力发展装配式建筑；②建立房屋建筑水、电、气、热等数据共享机制；③提升既有建筑的能效；④ 倡导可再生能源的应用；⑤开展绿色建造示范工程创建行动；⑥完善绿色建材产品认证制度；⑦城市垃圾与 建筑废弃物管理。 3.当前建筑与房地产行业可持续发展基本对策 （1）秉持可持续发展理念。 （2）践行可持续发展目标。 （3）提供可持续建筑设计。 （4）推进城乡建设模式低碳转型。 （5）大力发展节能低碳建筑。 （6）加快优化建筑用能结构。 二、循环经济及其发展模式 发展循环经济是我国促进经济增长与资源环境协调发展的重要举措，建筑与房地产行业践行循环经济发 展理念，提高资源利用效率，保护和改善环境，是实现可持续健康发展的重要保证。 （一）循环经济理念 发展循环经济应当遵循统筹规划、合理布局，因地制宜、注重实效，政府推动、市场引导，企业实施、 公众参与的方针。 大力发展循环经济，实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用，加快构建废弃物资循环利用体系， 对保障国家资源安全，推动实现碳达峰、碳中和，促进生态文明建设具有重大意义。 1.循环经济发展目标 循环经济高质量发展目标的总体要求是使资源生产率、循环利用率、废弃物的最终处理量等循环经济的 主要指标以及生态环境、可持续发展能力等达到世界先进水平，生态环境质量极大提高，生存空间整体改善， 经济社会进入可持续发展的良性循环，全面建成人、自然、社会和谐统一的循环型社会。 循环经济发展的近期目标是：到 2025 年，循环型生产方式全面推行，绿色设计和清洁生产普遍推广， 资源综合利用能力显著提升，资源循环型产业体系基本建立。废旧物资回收网络更加完善，再生资源循环利 用能力进一步提升，覆盖全社会的资源循环利用体系基本建成。资源利用效率大幅提高，再生资源对原生资 源的替代比例进一步提高，循环经济对资源安全的支撑保障作用进一步凸显。 2.循环经济发展的基本原则 发展循环经济应遵循以下三项基本原则： （1）减量化原则。 （2）再利用原则。 （3）资源化原则。 （二）循环经济发展模式和要求 1.循环经济发展模式 建筑与房地产行业循环经济发展模式，大体可分为以下四种： （1）单体企业自然资源节约循环模式。 （2）企业共生关系循环模式。 （3）行业产业链资源利用循环模式。 （4）产品全生命周期循环模式。 针对全国建筑垃圾资源化利用，提出的行动方案是：推行建筑垃圾源头减量，建立建筑垃圾分类管理制 - 8 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 度，规范建筑垃圾堆放、中转和资源化利用场所建设和运营管理；完善建筑垃圾回收利用政策和再生产品认 证标准体系，推进工程渣土、工程泥浆、拆除垃圾、工程垃圾、装修垃圾等资源化利用，提升再生产品的市 场使用规模；培育建筑垃圾资源化利用行业骨干企业，加快建筑垃圾资源化利用新技术、新工艺、新装备的 开发、应用与集成。 2.循环经济发展要求 （1）基本管理制度。 （2）减量化要求。 （3）再利用和资源化要求。 （4）相关激励措施。  考点二：工程伦理 一、投资决策与建设实施中的工程伦理 （一）工程伦理的典型问题 工程伦理问题是指工程论证、设计、施工、运营等工程活动中所产生的伦理问题，涉及对工程行为正当 性的思考和价值判断，往往需要在价值冲突中做出正确的价值选择。通常，项目投资决策与建设实施中的工 程伦理问题涵盖工程风险、工程管理、生态环境、社会公平等方面。 影响工程活动目标实现的各种不确定因素和不确定性、某一事件的实际结果与预期结果间的变动程度构成 了工程风险。工程是社会实验，是涉及人类主体在社会范围内的一个实验，而在此实验过程中，从实验之 初的可行性论证，到工程设计和施工建造，再到工程维护与保养等全过程都可能存在着各种风险，这些风 工程风险问题 险潜伏于各种工程活动中，甚至还会对未来产生长远性重大影响。在投资决策与建设实施过程中，由于工 程各方及人员身份的差异，以及认识风险的局限性，产生了对工程建设不同方、不同人群或公众的健康伤 害、事故危害等工程伦理问题。 在投资决策与建设实施过程中，需要考虑是否全面考察了利益相关者的价值诉求，包括是否尽可能全面地 包含了利益相关者的群体，是否还有被忽视的利益相关者，特别是那些处于弱势地位的，无法发出自身声 价值诉求问题 音的利益相关者；是否尽可能全面地考虑到利益相关者的所有价值诉求，不仅涉及物质层面的价值，还涉 及精神文化、传统层面上的价值；是否在整个工程全寿命期内都考虑了利益相关者的价值诉求，而非仅局 限于工程实施的某一个阶段。对利益相关者的价值诉求考虑不周处理不当，也易导致工程伦理问题。 通常工程项目实施复杂、涉及面广，建成后使用期长、影响大。工程项目在投资决策和建设实施中时常出 工程管理问题 现管理不到位的现象。这些现象的背后，都体现出应有的秩序规范意识缺失的工程伦理问题 工程实践活动应遵循公正平等的原则。一方面，要求工程活动中利益分配的公平。另一方面，要求工程行 公正平等问题 为的公平性。不能尊重和保障各方的基本公平、不能在公平的基础上协调好工程所涉及各方的关系，也是 工程伦理责任和问题的体现。 工程活动对人和自然环境的影响较大，易造成环境污染、生态失衡。一方面工程活动容易造成环境污染， 健康环保问题 对人体和健康造成极大危害。另一方面，工程活动易产生环境污染，直接导致生态图的破坏，不利于其他 生物的生存和发展。这些也是背离了尊重生命、人与自然和谐共生的伦理观所导致的工程伦理问题。 （二）处理工程伦理问题的基本原则 伦理原则指的是处理人与人、人与社会、社会与社会利益关系的伦理准则，总体来讲，工程伦理要将公 众的安全、健康和福祉放在首位，由此出发，从处理工程与人、社会和自然的关系三个层面上看，处理工程 伦理问题要坚持以下三项基本原则。 1.人道主义原则 人道主义原则是处理工程与人关系的基本原则。人道主义提倡关怀关爱、尊重人的尊严，主张人格平等、 以人为本、增进人的福祉。在工程活动中，表现为自主原则和不伤害原则。自主原则指的是所有人享有平等 - 9 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 的价值和普遍尊严，人应该有权决定自己的最佳利益。不伤害原则指的是人人具有生存权，工程必须尊重人 的生命权，尽可能避免给他人造成伤害，这里的他人，既包含现在世代的人，也包含未来世代的人，这是道 德标准的底线原则，无论何种工程都强调安全第一，即必须保证人的健康与人身安全，力求将工程活动可能 引起的对人和环境的风险最小化、受益最大化。 2.公平正义原则 公平正义原则是处理工程与社会关系的基本原则。公平正义原则用以协调处理工程与社会各个群体之间 的关系，其建立在社会公正的基础之上，这里的公正包括补偿公正、惩罚公正、分配公正和程序公正。 3.尊重自然原则 尊重自然原则是处理工程与自然关系的基本原则。自然是人类赖以生存的物质基础，人与自然也是休戚 与共的共同体，建设绿色家园是人类的共同梦想。人与自然和谐共生不仅意味着在具体的工程实践中减少对 环境的破坏，同时还意味着对待自然方式的转变，即自然不再是机械自然观视域下的被支配客体与对象，而 是具有自身发展规律和利益诉求，人与自然和谐共生需要工程的决策者、设计者、实施者以及使用者既要尊 重自然的发展规律，也要尊重自然的生态规律。 （三）工程伦理责任 在工程投资决策与建设实施中，工程活动的内外部相关各方人员都成为工程伦理责任的不同主体，需要 承担相应的工程伦理责任。 项目开发建设企业的领导者和管理者在工程决策中占据主导地位，对项目重大事项和总体方案的选择往往具 有决策权，并协调政府、企业、公众等各方关系，在项目实施过程中发挥整体组织和工作引领作用，因此， 领导者和管理 需承担主要的工程伦理责任。 者的伦理责任 具体包括：①恪守工程伦理原则，从宏观上自觉地承担起对人类健康、安全和福利的责任；②协调不同的利 益诉求，确保社会稳定和谐，实现可持续发展。如果为了追求短期利益或小集团利益而给社会和公众带来不 利影响、给环境和未来造成损害，则应承担相应的伦理责任并受到道义上的谴责。 工程师、经济师等工程专业技术人员在工程决策和实施过程中发挥着重要作用，并承担伦理责任。一方面， 专业技术人员 与领导者和管理者相比，工程专业技术人员在工程决策中大都并不具有决定权，因此，一般在项目立项决策 的伦理责任 问题上只承担次要的伦理责任。另一方面，工程专业技术人员直接参与了工程活动的每一个步骤，并且掌握 着专业知识、技能和判断力，具有建议权、检查权、评审权、验收权等，理应担负相应的工程伦理责任。 作为工程利益相关者的普通民众，要有自己的工程伦理责任意识，需要主动参与并正确表达关切，以积极的 利益相关者的 态度影响工程决策，使工程决策和建设实施更民主化，让主要决策者倾听到、了解到、关注到更广泛的观点， 伦理责任 从而努力避免冲突，有效规避工程的风险，力求使工程决策和建设实施更加符合大多数人的利益，以提升工 程项目建设的实施效果和社会环境效益。 （四）相关行业组织对从业人员的职业伦理要求 1.国际伦理标准联盟提出的职业伦理要求 诚信 从业人员要诚实公平，不能误导或企图误导客户与公众，应该基于合法证据提供咨询意见。 胜任 从业人员应仅在其专业能力胜任和专业资格允许的范围内提供服务，以确保提供高水准的专业服务。 尽责 从业人员有对其客户尽职尽责的义务，有适当考虑第三方及利益相关者权益的义务。 信任 从业人员应该在其专业沟通中保持真诚，时刻意识到其职业表现对维护公众对行业的信任和信心非常重要。 从业人员在提供服务前应该进行利益申明，如果披露后存在不可消除的利益冲突，从业人员应该回避相关事宜或事 披露 先获得利益受影响方书面同意方可参与其中。 信用 从业人员在所有财务活动中应诚实、透明和可信。 尊重 从业人员在提供服务的过程中要尊重客户、第三方和利益相关者对适用法律规范、社会准则和环境问题的关注。 保密 从业人员未事先征得有关方面的同意，不得透露保密或内部信息，除非根据相关法律法规要求披露。 透明 从业人员不能对其提供的产品或服务条件进行误导。 自省 从业人员应持续评估其提供的服务，以确保其行为与伦理准则和实务标准的要求保持一致。 - 10 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 2.国际咨询工程师联合会提出的职业伦理要求 责任 接受咨询行业的社会责任；寻求符合可持续发展原则的解决方案；在任何时候都维护咨询行业的尊严、地位和声誉。 提升自己的知识和技能以跟随技术、立法及管理的发展，应用恰当的技能，认真勤勉地为客户服务；自身能力要与 胜任 提供的服务相匹配。 正直 任何时候都以客户的合法利益为行动指南，完整忠实地提供所有服务。 公正、中立地提供专业意见、判断或决策；告知客户服务中可能出现的任何潜在的利益冲突；不接受影响独立判断 公正 的报酬。 推广“基于质量评审（QBS）”的理念；避免无意或有意地做任何会损害别人声誉或业务的事；不直接或间接地试 公平 图取代另一名已经被指派了具体工作的咨询工程师；在没有获得客户有关中止前一位咨询工程师工作的书面通知， 或在通知这位咨询工程师之前，不可接管他的工作；在被要求对他人工作进行审查时，遵守适当的行为和礼貌。 不提供或接受任何形式的报酬，无论是试图影响咨询工程师和/或他们的客户的选择或补偿的过程，还是试图影响 反腐败 咨询工程师公正中立的判断；与任何对服务或施工合同的管理执行进行调查的合法调查机构进行全力合作。 3.英国土木工程师学会和美国土木工程师学会提出的职业伦理要求 主要包括如下方面： 在为公众、雇主和客户提供服务时要诚实、公正、尊重、平等，恪尽义务；不可贿赂、欺骗或腐败；工程师应当 正直方面 以其优异服务建立专业声誉，而不应与他人进行不公平竞争；工程师只能以客观、真实的方式发表公开声明。 工程师只承担能力范围内的工作，应考虑工作的性质和程度、自身知识和专业技能，在自己资质、能力范围内提 胜任方面 供专业服务。 公众利益 工程师应将公众的安全、健康和福祉放在首位，预防灾害，借鉴现行良好实践惯例；照顾所有利益相关者的利益， 方面 充分考虑对历史、文化、民族遗产的影响，对后代的影响，对社会和生活质量的影响。 可持续发 工程师应当使用其知识和技能，改善人类的福祉和环境；理解相互关联的社会、经济、环境问题；重视环境和自 展方面 然资源的可持续管理；促进可持续设计、施工及维护的不断改进。 持续专业 工程师应当在其整个职业生涯中持续专业发展，接受继续教育，更新技术知识，提升专业技能和能力，并为他人 教育方面 的专业发展提供帮助。 （五）工程实践中的环境伦理 工程经济、技术人员在尊重自然、保护环境方而还需要满足环境伦理的如下要求：一是整体性要求，即 一种行为是否正确，取决于它是否遵从了环境利益与人类利益相协调，而非仅仅依据人的意愿和需要这一立 场；二是不损害性要求，一种行为，如果以严重损害自然环境的健康为代价，那么它就是错误的；三是补偿 性要求，一种行为，如对自然环境造成了损害，那么，责任人必须做出必要的补偿，以恢复自然环境的健康 状态。 工程经济、技术人员要在工程实践的各个方面守住环境伦理的底线： （1）在城乡建设、城市更新方面，应保留利用好既有建筑，保持老城格局尺度，一张蓝图干到底，延 续城市特色风貌，延长建筑使用寿命，力求减少使用期过短、拆除过早的“短命建筑”；推动地面设施和地 下市政基础设施统一谋划、协同建设，不“重地上轻地下”，不过度景观化、亮化，不增加城市安全风险； 在城市绿化和环境营造中，鼓励近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式。 （2）在工程设计方面，不仅要遵守诸如功能满足、质量保障、工艺良好、经济实用等属于建筑产品自 身属性的原则要求，还应充分考虑诸如资源的利用、对环境和人的影响、可拆卸性、可回收性、可重复利用 性等属于建筑产品环境属性的原则要求，突破人类中心主义的观念，关注产品的生命周期，重视环境标准， 展示出人类的智慧和道德精神。 （3）在工程施工方面，应开发利用好当地可再生清洁能源资源，应用节能材料、推广节能用具、优化 节能管理，提高施工用能和建筑用能效率，减少高耗能设备用具的使用，降低建筑产品单位能耗；鼓励因地 制宜优选当地的绿色建材，节约利用、有效降低损耗率、减少建筑垃圾的产生量，做好废弃建材和建筑垃圾 的分类回收和再生循环利用，变废为宝；对于老旧建筑改建工程，在不影响建筑主体结构的基础上，应以小 修小改替代大拆大建，并在改建忤建过程中使用低碳建材对其进行替换。 - 11 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 二、职业行为中的工程伦理冲突应对 （一）职业行为中的工程伦理冲突 1.角色义务冲突 工程经济、技术、管理方面的专业人员在工程实践活动中往往承担多重角色，而其任何一个角色都附有 伦理责任，当这些责任彼此冲突时，常常使职业人员陷入伦理困境。 当冲突发生时，工程专业人员应当以建设性的、合作的方式去寻求问题的解决。但在组织内部的一切努 力均告无效情况下，对于事关重大的原则问题，如违反法律、直接危害公众利益、给环境带来严重破坏时， 专业人员则应该坚持自己的主张，包括不服从、公开揭露和控告，这也是专业人员的一项基本权利。 2.利益责任冲突 从建造方法上看，工程是一种技术活动；从应用价值上看，工程则是一种经济活动。当冲突发生时，专 业人员需要在具体的伦理困境中权宜与变通，努力通过工程活动平衡各方利益，在争取实现综合效益最大化 的同时，协调好各方利益，兼顾效益与公平两个方面。通过科学合理、理性明智的决策判断，彰显高尚职业 道德和专业水准。 3.技术应用冲突 在工程决策、设计和建造过程中，选择何种技术、如何应用技术具有一定的自主权，同样的或不同的技 术，因建造者和组织者的不同，建造的工程和应用的效果差异性很大。因此，工程专业人员常常还面临技术 应用冲突。 （二）职业行为中伦理冲突的应对措施 一般来说，工程经济、技术、管理方面的专业人员面对职业行为中的工程伦理冲突问题，可考虑综合采 取如下行动措施加以充分应对和妥善解决。 1.培养伦理意识 工程经济、技术、管理专业人员首先应加强自身在工程伦理、职业道德方面的学习，培育职业所需的工 程伦理意识、提升社会责任。 2.坚持伦理原则 在具体实践中，坚持利用伦理原则化解工程实践中的伦理冲突，并不断修正和完善伦理准则和规范，与 时俱进，以更好地指导工程实践活动。 3.听取多方意见 工程专业人员在工程决策和实施过程中，遇到难以抉择的伦理问题时，可采用专家座谈、利益相关群体 调查、共同体内部协商等不同方式，听取多方意见，充分考虑各相关方的合理诉求。既要倾听支持性意见、 考虑积极有利的一面，也要倾听反对性意见、考虑消极不利的一面；既要考虑短期后果，也要考虑长期后果， 力求做到科学和民主决策。 （三）建立工程伦理对话机制 建立工程伦理对话机制，目的是试图在解释和理解的基础上促进众多利益相关者之间的利益均衡，引导 工程决策和建设实施行动的正确方向，保证工程实践中利益分配的公正和利益的民主化实现，同时，也有助 于解决工程专业人员面临的工程伦理冲突问题，及时化解矛盾。 工程伦理对话形式：通过举行听证会、评估会等形式，充分听取利益相关者的意见和诉求，以其作为工 程项目实施的一个制度化的先决条件。工程伦理对话应坚持民主、平等原则，其中，维护公共利益、增益公 共之善应置于对话首位，并贯穿整个对话过程。对话成果要进行认真梳理，包括反映出哪些问题、哪些问题 达成了共识、哪些问题仍然存在分歧、有哪些替代性方案、如何逐步走向对问题的根本解决等。为了进一步 扩大工程伦理对话的社会影响，还可以将对话的过程和结果通过大众传媒予以公示，通过媒体公开披露 - 12 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导  考点三：诚信体系建设 一、建筑市场诚信体系建设 建筑市场诚信体系建设旨在以法制为基础、以诚信制度为核心，建立分工明确、运行高效、监管有力的 诚信体系基本框架和运行机制，提升市场信用监管机构的管理方式、监管水平，促进建筑业改革和发展， （一）建筑市场诚信体系建设目标和原则 1.建筑市场诚信体系建设目标 建筑市场诚信体系建设的目标是：建立健全建筑市场信贷、纳税、合同履约、工程质量和信用记录，规 范建筑市场秩序，营造公平竞争、诚信守法的市场环境从根本上维护良好的建筑市场秩序、提升建筑行业发 展水平。 2.建筑市场诚信体系建设原则 在社会信用体系建设工作推进和实践探索中，要把握好以下重要原则： 失信行为记录、严重失信主体名单认定和失信惩戒等事关个人、企业等各类主体切身利益，必须严格在 严格依法依规 法治轨道内运行。 准确界定范围 准确界定信用信息和严重失信主体名单认定范围，合理把握失信惩戒措施，坚决防止不当使用甚至滥用。 按照失信行为发生的领域、情节轻重、影响程度等，严格依法分别实施不同类型、不同力度的惩戒措施， 确保过惩相当 切实保护信用主体合法权益。 既立足我国国情，又充分参考国际惯例，在社会关注度高、认识尚不统一的领域慎重推进信用体系建设， 借鉴国际经验 推动相关措施与国际接轨。 （二）建筑市场诚信体系构建 建筑市场诚信体系建设是一项具有长期性、艰巨性和复杂性的系统工程。建立健全信用法律法规体系、 诚信评价体系、诚信监管与业务应用相结合的一体化诚信监管平台，形成评价科学、守信奖励、失信惩处的 信用奖惩机制，是构建建筑市场诚信体系的主要任务。具体应着重做好以下工作。 1.建立健全诚实信用相关法律法规体系 2.明确建筑市场各主体的信用权利和义务 3.落实建筑市场主体和从业人员自身的诚信建设 4.做好建筑市场主体和从业人员的信用评价 5.建立全国共享的一体化诚信监管平台 6.建立统一的信用代码制度 （三）建筑市场信用监管 信用监管是建筑市场诚信体系建设的重要保证，在建筑市场信用监管方面，应推动如下几个方面的工作： 完善建筑市场诚信监管体制、加强政府行政监督和行业内部监督、实施建筑市场信用分级分类监管、严 格市场退出和责任追溯制度、保障建筑市场信用信息安全。 二、房地产市场诚信体系建设 房地产市场诚信体系建设的内容包括政府信用、个人信用、房地产企业信用、中介机构信用四个子系统。 房地产领域应遵守自愿、公平、平等、诚实信用原则，积极开展诚信体系建设，满足房地产行业发展的需要。 房地产市场诚 方面 内容 信体系建设 健全房地产信用 坚持遵循法治轨道，研究房地产体系方面法律法规的立法进程，理顺失信惩戒与行政管理 房地产市场诚 相关法律法规 措施的关系，夯实法治基础。 信体系的构建 建立房地产行业 各地区、各部门应分别根据本地区、相关行业信用体系建设的需要，制定地区或房地产行 - 13 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 的信用制度 业信用建设的规章制度，明确信用信息记录主体的责任，保证信用信息的客观、真实、准 确和及时更新，完善信用信息共享公开制度，推动信用信息资源的有序开发利用。 完善房地产信用 要完善房地产市场诚信国家标准化建设，形成完整、科学的信用标准体系。确定全国统一 标准体系 的房地产信用信息采集和分类管理标准，统一信用指标目录和建设规范。 房地产企业 内容：企业信用意识、合同履约率、开发项目记录、不良行为记录等。 内容：中介信用意识、中介不良行为记录、中介履约率等。应引导中介组织建立企业信用 中介机构 房地产市场信 评价指标体系，适时开展企业评价，在房地产招投标及早期介入时使用信用产品。 用评价 内容：个人购房记录、个人不良行为记录、个人支付能力等。在办理注册登记、资质审核、 个人信用 日常监管、公共服务等过程中，及时、准确、全面记录个人信用行为，特别是将失信记录 建档留痕，做到可查、可核、可溯。对于个人信用评价可以借助社会信用机构开展。 （1）基本信息指注册登记信息、资质信息、工程项目信息、注册执业人员信息等。 （2）优良信用信息指各方主体在经营活动中获得的县级以上行政机关或社会团体、专业 构成 组织表彰奖励等信息。 （3）不良信用信息指各方主体违反有关法律、法规、规章或强制性标准等，受到县级以 上住房和城乡建设主管部门行政处罚的信息，以及经有关部门认定的其他不良信用信息。 管理遵循依法公开、统一管理、分级负责、信息共享、动态更新的原则 （1）各级行政主管部门根据行政处罚情况，及时公布各方主体的不良行为信息，形成政 府监管、行业自律、社会监督的有效约束机制；按照管理权限和属地管理原则建立房地产 市场各方主体的信用档案，将信用记录信息与房地产市场监管综合信息系统数据库相结 房地产市场信 合，实现数据共享和管理联动。 用信息管理 （2）各级行政主管部门通过资源整合和组织协调，完善房地产市场和工程现场联动的业 务监管体系，在健全建筑市场综合监管信息系统的基础上，建立向社会开放的房地产市场 管理 诚信信息平台，做好诚信信息的发布工作。 （3）各级行政主管部门将加强信息共享，推进各地诚信信息平台的互联互通通过与工商、 税务、纪检、监察、司法、银行等部门建立的信息共享机制，获取有关房地产市场各方主 体不良行为记录的信息，逐步开放诚信行为信息，维护房地产市场的统一、开放、竞争、 有序。 （4）各地建筑市场综合监管信息系统，要逐步与全国建筑市场诚信信息平台实现网络互 联、信息共享和实时发布。 第三章 投资项目经济分析评价及融资  考点一：投资项目经济效果评价指标体系 （一）盈利能力分析指标 1.投资回收期 （1）静态投资回收期 Pt 的直接计算公式为： ' 上一年累计净现金流量 现值的绝对值 Pt （累计净现金流量现值 出现正值的年分数  1） 出现正值年份的净现金 流量的现值 （2）动态投资回收期的直接计算公式为： ' 上一年累计净现金流量 现值的绝对值 Pt （累计净现金流量现值 出现正值的年分数  1） 出现正值年份的净现金 流量的现值 - 14 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 考虑资金时间价值计算的 Pt’，要比 Pt 更长些。将 Pt’，与项目计算期（n）进行比较，便可判断项目 投资回收能力。若 Pt’≤n，则在经济上可以考虑接受该项目。 2.净现值与净年值 （1）净现值（NPV） n NPV   (CI  CO) (1  ic) t t 0 t 净现值（NPV）是反映投资项目在计算期内获利能力的动态评价指标。当 NPV≥0 时，说明投资项目能满 足基准收益率要求的盈利水平，在经济上是可行的。NPV 越大，说明投资项目的经济效益越好。当 NPV＜0 时， 该投资项目在经济上是不可行的。 净现值指标考虑了资金的时间价值，并全面考虑了投资项目整个计算期内的经济状况；经济意义明确直 观，能够直接以金额表示投资项目的盈利水平。不足之处在于：必须首先确定一个符合经济现实的基准收益 率，而基准收益率的确定往往比较困难；在进行互斥方案评价时，需要慎重考虑互斥方案的寿命期。此外， 净现值不能反映项目投资中单位投资的使用效率，不能直接反映项目运营期各年的经营成果。 （2）净年值（NAV） NAV=NPV（A/P，ic，n） NAV 与 NPV 总是同为正或同为负，故 NAV 与 NPV 在评价同一个项目时的结论总是一致的。当 NAV≥0 时， 说明投资项目在经济上是可以接受的；否则，在经济上应予以拒绝 净年值与净现值的相同之处在于：两者都要在给定基准收益率的基础上进行计算。不同之处在于：采用 净现值时，是将投资过程的现金流量换算为基准期现值；而采用净年值时，则是将投资过程的现金流量换算 为等额年值。在进行计算期不同的多方案比选时，适宜采用净年值。 （3）净现值率（NPVR）。财务净现值率是指投资项目净现值与全部投资现值之和（Ip）的比值。 NPVR=NPV/Ip Ip 为全部投资现值之和。 当投资项目建设期超过 1 年时，需要先将各年投资折现后再求和得到。 净现值率的经济含义是单位投资现值所带来的净现值。采用净现值率的评价准则与净现值的评价准则相 同。当 NPVR≥0 时，说明投资项目在经济上可以考虑接受；否则在经济上应予以拒绝。在总投资额有限的条 件下，对投资额不同的多个投资项目进行比选时，需要考虑单位投资额的经济效果，适宜采用净现值率进行 比选。 （4）现金等值公式： n (1  i) n  1 F  P（1  i）  A i 此外我们还应会计算应还本金、应还利息、等额还本、等额本息等计算题目。 （二）投资及设计方案比选方法 （1）寿命期相同的互斥方案比选。 净现值法。使用基准收益率，计算各方案的净现值（NPV），剔除 NPV＜0 的方案，再从 NPV≥0 的方案 中选取 NPV 最大者即为最优方案。 （2）寿命期不同的互斥方案比选。 1）寿命期最小公倍数法。 2）净年值法。选取 NAV 最大者为最优方案。净年值法的应用不受方案寿命期差异影响。  考点二：投资项目决策审批及核准 1.政府投资项目审批制度 （1）对于采用直接投资和资本金注入方式的政府投资项目，政府投资主管部门需从投资决策角度审批 项目建议书和可行性研究报告，除特殊情况外不再审批开工报告，同时应严格政府投资项目的初步设计、概 - 15 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 算审批工作。 （2）对于采用投资补助、转贷和贷款贴息方式的政府投资项目，政府投资主管部门只审批资金申请报 告。 2.企业投资项目核准及备案制度 （1）核准制。 企业办理项目核准手续时，仅需向核准机关提交项目申请书，不再经过批准项目建议书、可行性研究报 告和开工报告等程序。 项目申请书应包括下列内容：①企业基本情况；②项目情况，包括项目名称、建设地点、建设规模、建 设内容等；③项目利用资源情况分析及对生态环境的影响分析；④项目对经济和社会的影响分析。 （2）登记备案制。 实行备案管理的投资项目，由企业自主决策。企业应当在开工建设前通过项目在线监管平台向备案机关 告知下列信息：①企业基本情况；②项目名称、建设地点、建设规模、建设内容；③项目总投资额；④项目 符合产业政策的声明。企业应当对备案项目信息的真实性负责。 项目备案后，项目法人发生变化，项目建设地点、建设规模、建设内容发生重大变更，或者放弃项目建 设的，项目单位应当通过项目在线监管平台及时告知项目备案机关，并修改相关信息。  考点三：项目融资模式 PPP 模式 PPP 模式在我国是指政府和社会资本合作模式。政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率， 通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，与社会资本建立利益共享、风险分担及长期合作关系。 1.PPP 模式分类 狭义 PPP 模式是融资模式的总称，包含 PFI、BOT、TOT、TBT 等多种运作模式。 （1）外包类。 1）项目式外包。服务外包和管理外包。 2）整体式外包。设计—建造（DB）、设计—建造—主要维护（DBMM）、运营和维护（O&M）、设计—建 造—经营（DBO）。 （2）特许经营类。 特许经营类 PPP 主要有 BOT、TOT、TBT 等实现形式。此外，与 DB 模式相结合，特许经营类 PPP 还包括 设计—建造—融资—运营（DBFO）、设计—建造—移交—运营（DBTO）等模式。 （3）私有化类。 私有化类 PPP 项目所产生的一切费用及收益和项目所有权都归社会资本所有，并且不具备有限追索的特 征，因此，社会资本在私有化类 PPP 项目中承担的风险最大。 1）完全私有化。包括购买—更新—运营（PUO）、建设—拥有—运营（BOO）。 2）部分私有化。包括股权转让和合资兴建。 1.PPP 项目运作流程 PPP 项目运作流程如图 3-6 所示。 - 16 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 项 目 项目发起 项目筛选 物有所值评价 财政承受能力论证 识 别 项 目 管理架构组建 实施方案编制 实施方案审核 准 备 项 目 采 资格预审 采购文件编制 响应文件评审 谈判与合同签署 购 项 目 项目公司设立 融资管理 绩效监测与支付 中期评估 执 行 项 目 移交准备 性能测试 资产交割 绩效评价 移 交 2.PPP 项目“两评一案” PPP 项目“两评一案”是指在 PPP 项目运作过程中的物有所值评价、财政承受能力评估和实施方案。 （1）物有所值评价。 物有所值评价用来判断是否采用 PPP 模式代替政府传统投资运营方式提供公共服务项目。应在项目识别 或准备阶段开展物有所值评价。物有所值评价包括定性评价和定量评价。鼓励开展定量评价。定量评价可作 为项目全寿命期内风险分配、成本测算和数据收集的重要手段，以及项目决策和绩效评价的参考依据。 物有所值评价结论分为“通过”和“未通过”。“通过”的项目，可进行财政承受能力评估；“未通过” 的项目，可在调整实施方案后重新评价，仍未通过的不宜采用 PPP 模式。 （2）财政承受能力评估。财政承受能力评估是指识别、测算 PPP 项目的各项财政支出责任，科学评估 财政支出能力及行业和领域的平衡性。财政支出能力评估是根据 PPP 项目的财政预算支出责任，评估 PPP 项 目实施对当前及今后年度财政支出的影响；行业和领域平衡性评估是根据 PPP 模式适用的行业和领域范围， 以及经济社会发展需要和公众对公共服务的需求，平衡不同行业和领域的 PPP 项目，防止某一行业和领域的 PPP 项目过于集中。 财政承受能力评估的结论分为“通过论证”和“未通过论证”。“通过论证”的项目，各级财政部门应 当在编制年度预算和中期财政规划时，将项目财政支出责任纳入预算统筹安排。“未通过论证”的项目，则 不宜采用 PPP 模式。要确保政府每年付费或政府补贴等财政支出不得超过当年财政一般公共预算的 10%。 （3）实施方案。PPP 项目实施方案是进行物有所值评价和财政承受能力评估的重要基础。PPP 项目实施 方案应在调查研究及分析论证的基础上编制。实施方案的主要内容有：项目概况、风险分配基本框架设计、 PPP 运作模式选择、交易结构设计、合同体系、监管架构和采购方式选择等。 - 17 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 （五）项目融资模式比较 1.BOT、PFI 及 PPP 模式比较 PPP 概念更为广泛，反映了更为广义的公私合营长期关系，特别是在基础设施和公共服务上。PFI 更多 强调的是私营企业在融资中的主导性和主动性。PPP 与 BOT 在本质上区别不大，都是通过项目的期望收益进 行融资。 在 PPP 项目中，社会投资者做不了的或不愿做的，需要由政府来做；其余全由社会投资者来做，政府只 起监管作用。而在 BOT 项目中，绝大多数工作由社会投资者来做，政府则提供支持和担保。但无论 PPP 还是 BOT，都要合理分担项目风险，从而提高项目的投资、建设、运营和管理效率。 2.ABS 与 BOT/PPP 模式比较 ABS 模式和 BOT/PPP 模式都适用于基础设施项目融资，但两者的运作及对经济的影响等存在着较大差异。 （1）运作繁简程度与融资成本不同。BOT/PPP 模式不易实施，操作复杂、难度大。ABS 模式无须政府的 特许及外汇担保，是一种主要通过资本市场进行融资的一种模式。 （2）项目所有权、运营权不同。BOT/PPP 项目的所有权、运营权在特许期内属于项目公司，特许期届满， 所有权将移交给政府。ABS 模式在债券发行期内，项目资产的所有权属于 SPC（特定用途公司），项目的运 营决策权则属于原始权益人。ABS 模式可以使项目所在国保持对项目运营的控制，但不能得到国外先进的技 术和管理经验。 （3）投资风险不同。BOT/PPP 项目投资人一般都为企业或金融机构，其投资是不能随便放弃和转让的， 每一个投资者承担的风险相对较大。ABS 项目的投资者是国际资本市场上的债券购买者，数量众多，极大地 分散了投资风险。ABS 债券经过信用增级降低投资风险，对投资者有很强的吸引力。 （4）适用范围不同。BOT/PPP 模式的实质是项目在特许期内的民营化，某些关系国计民生的要害部门， 是不能采用 BOT/PPP 模式的。而 ABS 模式在债券发行期间，项目的资产所有权虽然归 SPC 所有，但项目的经 营决策权依然归原始权益人所有，不必担心重要项目被外商控制。ABS 模式的应用范围要比 BOT/PPP 模式广 泛。 第四章 工程建设实施管理  考点一：招标投标制 《必须招标的工程项目规定》 中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号 第一条为了确定必须招标的工程项目，规范招标投标活动，提高工作效率、降低企业成本、预防腐败， 根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的规定，制定本规定。 第二条全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括：（一）使用预算资金 200 万元人民币 以上，并且该资金占投资额 10%以上的项目；（二）使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主 导地位的项目。 第三条使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目包括：（一）使用世界银行、亚洲开发银行等 国际组织贷款、援助资金的项目；（二）使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。 第四条不属于本规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安 全的项目，必须招标的具体范围由国务院发展改革部门会同国务院有关部门按照确有必要、严格限定的原则 制订，报国务院批准。 第五条本规定第二条至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重 要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：（一）施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上； （二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上；（三）勘察、设计、监理等 服务的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理 以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。 招标方式 工程招标分为公开招标和邀请招标两种方式。有下列情形之一的，可以采用邀请招标： - 18 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 （1）技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择； （2）采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大。 《招标投标法》规定：涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农 民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。《中华人民共和国招标投标法 实施条例》进一步明确，有下列情形之一的，可以不进行招标： 可以不进行 （1）需要采用不可替代的专利或者专有技术； 招标的情形 （2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供； （3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供； （4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求； （5）国家规定的其他特殊情形。 投标人相互串通投标：①投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容；②投标人之间约定 中标人；③投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标；④属于同一集团、协会、商会等组织 成员的投标人按照该组织要求协同投标；⑤投标人之间为谋取中标或者排斥特定投标人而采取的 1. 投 标 人 相 其他联合行动。 互串通投标 视为投标人相互串通投标：①不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；②不同投标人委 的情形 托同一单位或者个人办理投标事宜；③不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人；④ 串通投标的 不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；⑤不同投标人的投标文件相互混 情形 装；⑥不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。 招标人与投标人串通投标：①招标人在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人；② 2. 招 标 人 与 招标人直接或者间接向投标人泄露标底、评标委员会成员等信息；③招标人明示或者暗示投标人 投标人串通 压低或者抬高投标报价；④招标人授意投标人撤换、修改投标文件；⑤招标人明示或者暗示投标 投标的情形 人为特定投标人中标提供方便；⑥招标人与投标人为谋求特定投标人中标而采取的其他串通行 为。 有下列情形之一的，属于废标： ①投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字； ②投标联合体没有提交共同投标协议； ③投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件； 废标情形 ④同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外； ⑤投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价； ⑥投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应； ⑦投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。  考点二：工程总承包 工程总承包两种主要代表性模式：（1）设计、采购、施工（EPC）承包；（2）设计、施工（DB）承包。 （一）工程总承包模式的特点和适用条件 1.工程总承包模式的适用条件 （1）对于建设内容明确、技术方案成熟的工程，建设单位能给予投标人充足的资料和时间，以便使投 标人能够仔细研究“业主要求”。 （2）建设单位或其代表有权监督总承包单位工作，但不能过分干预总承包单位工作，也不要审批大多 数施工图纸。既然合同约定由总承包单位负责全部设计，并承担全部责任，只要其设计和所完成的工程符合 合同约定，就应认为总承包单位已履行合同义务。 （3）由于采用总价合同，因而工程的期中支付款应由建设单位直接按照合同约定支付，可按月支付， 也可按阶段（形象进度或里程碑事件）支付，但不需要先由监理工程师审查工程量和总承包单位结算报告， 再签发工程款支付证书。 （二）工程总承包招标与投标 - 19 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 1.工程总承包招标 工程总承包项目招标文件主要包括以下内容：①投标人须知；②评标办法和标准；③拟签订合同的主要 条款；④发包人要求，列明项目的目标、范围、设计和其他技术标准，包括对项目的内容、范围、规模、标 准、功能、质量、安全、节约能源、生态环境保护、工期、验收等的明确要求；⑤建设单位提供的资料和条 件，包括发包前完成的水文地质、工程地质、地形等勘察资料，以及可行性研究报告、方案设计文件或者初 步设计文件等；⑥投标文件格式；⑦要求投标人提交的其他材料。 2.工程总承包投标 工程总承包单位应当同时具有与工程规模相适应的工程设计资质和施工资质，或者由具有相应资质的设 计单位和施工单位组成联合体。工程总承包单位应当具有相应的项目管理体系和项目管理能力、财务和风险 承担能力，以及与发包工程相类似的设计、施工或者工程总承包业绩。 3.工程总承包合同计价方式 企业投资项目的工程总承包宜采用总价合同，政府投资项目的工程总承包应当合理确定合同价格形式。 采用总价合同的，除合同约定可以调整的情形外，合同总价一般不予调整。 （三）工程总承包管理组织 1.项目经理 （1）工程总承包项目经理应当具备下列条件：①取得相应工程建设类注册执业资格，包括注册建筑师、 勘察设计注册工程师、注册建造师或者注册监理工程师等；未实施注册执业资格的，取得高级专业技术职称； ②担任过与拟建项目相类似的工程总承包项目经理、设计项目负责人、施工项目负责人或者项目总监理工程 师；③熟悉工程技术和工程总承包项目管理知识以及相关法律法规、标准规范；④具有较强的组织协调能力 和良好的职业道德。 工程总承包项目经理不得同时在两个或者两个以上工程项目担任工程总承包项目经理、施工项目负责 人。 （2）工程总承包项目经理应履行下列职责：①执行工程总承包单位管理制度，维护企业合法权益；② 代表企业组织实施工程总承包项目管理，对实现合同约定的项目目标负责；③完成项目管理目标责任书规定 的任务；④在授权范围内负责与项目干系人的协调，解决项目实施中出现的问题；⑤对项目实施全过程进行 策划、组织、协调和控制；⑥负责组织项目的管理收尾和合同收尾工作。 2.项目部 工程总承包单位承担建设项目工程总承包，宜采用矩阵式管理。项目部应由项目经理领导，并接受工程 总承包单位职能部门的指导、监督、检查和考核。项目部的基本职能如下：①项目部应具有工程总承包项目 组织实施和控制职能；②项目部应对项目质量、安全、费用、进度、职业健康和环境保护目标负责；③项目 部应具有内外部沟通协调管理职能。  考点三：施工合同管理及索赔 （一）合同文件组成及词语定义 开工日期：包括计划开工日期和实际开工日期。计划开工日期是指合同协议书约定的开工日期；实际开 工日期是指监理人按照合同中开工通知条款的约定发出的符合法律规定的开工通知中载明的开工日期。 竣工日期：包括让划竣工日期和实际竣工日期，计划竣工日期是指合同协议书约定作竣工日期；实际竣 工日期按照合同中竣工日期条款的约定确定。 工期：在合同协议书约定的承包人完成工程所需的期限，包括按照合同约定所作的期限变更。 缺陷责任期：承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的 除外）的期限，自工程实际竣工日期起计算。 保修期：承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。 基准日期：招标发包的工程以投标截止日前 28 天的日期为基准日期，直接发包的工程以合同签订日前 28 天的日期为基准日期。 已标价工程量清单：构成合同的由承包人按照规定的格式和要求填写并标明价格的工程量清单，包括说 - 20 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 明和表格。 签约合同价：发包人和承包人在合同协议书中确定的总金额，包括安全文明施工费、暂估价及暂列金额 等。 合同价格：发包人用于支付承包人按照合同约定完成承包范围内全部工作的金额，包括合同履行过程中 按合同约定发生的价格变化。 费用：为履行合同所发生的或将要发生的所有必需的开支，包括管理费和应分摊的其他费用，但不包括 利润。 暂估价：发包人在工程量清单或预算书中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料、工程设 备的单价、专业工程以及服务工作的金额。 暂列金额：发包人在工程量清单或预算书中暂定并包括在合同价格中的一笔款项，用于工程合同签订时 尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因 素出现时的合同价格调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。 质量保证金：按照合同中质量保证金条款约定的承包人用于保证其在缺陷责任期内履行缺陷修补义务的 担保。 （二）施工准备及开工阶段各方职责 1.发包人职责 （1）办理工程许可和批准。发包人应根据法律法规的规定，办理应由发包人办理的相关工程许可、批 准或备案，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、施工所需临时用水、临 时用电、中断道路交通、临时占用土地等许可和批准。发包人还应协助承包人办理法律规定的有关施工证件 和批件。 因发包人原因未能及时办理完毕前述许可、批准或备案，由发包人承担由此增加的费用和（或）延误的 工期，并支付承包人合理的利润。 （2）派驻发包人代表。 （3）施工现场、施工条件和基础资料的提供。 1）提供施工现场。发包人应最迟于开工日期 7 天前向承包人移交施工现场。 2）提供施工条件。包括：将施工用水、电力、通信线路等施工所必需的条件接至施工现场内；保证向 承包人提供正常施工所需要的进入施工现场的交通条件；协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构 筑物、古树名木的保护工作，并承担相关费用；按照专用合同条款约定应提供的其他设施和条件。 3）提供基础资料。地下管线资料，气象和水文观测资料，地质勘察资料，相邻建筑物、构筑物和地下 工程等有关基础资料，并对所提供资料的真实性、准确性和完整性负责。 因发包人原因未能按合同约定及时向承包人提供施工现场、施工条件、基础资料的，承包人可提出索赔， 由发包人承担由此增加的费用和（或）延误的工期。 4）组织设计交底。发包人不得晚于开工通知载明的开工日期前 14 天向承包人提供图纸。 2.承包人职责 （1）进行现场查勘。承包人应对发包人提交的基础资料所做出的解释和推断负责，但因基础资料存在 错误、遗漏导致承包人解释或推断失实的，承包人可提出索赔，由发包人承担责任。 （2）编制施工实施计划。 1）施工组织设计。一般可在施工合同中约定，承包人应在合同签订后 14 天内，但最迟不得晚于开工通 知载明的开工日期前 7 天，向监理人提交详细的施工组织设计，并对所有施工作业和施工方法的完备性、安 全性、可靠性负责。施工组织设计完成后，应将施工进度计划和施工方案说明报送监理人审批。 2）施工进度计划的编制和修订。合同中可约定，发包人和监理人应在收到修订的施工进度计划后 7 天 内完成审核和批准或提出修改意见。 3）质量保证体系。 4）施工安全和环境保护措施计划。 （3）施工现场的道路和临时工程。承包人应负责修建、维修、养护和管理施工所需的临时道路，以及 为开始施工所需的临时工程和必要的设施，满足开工的要求。 - 21 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 （4）施工控制网。承包人应依据监理人提供的测量基准点、基准线和水准点及其书面资料，根据国家 测绘基准、测绘系统和工程测量技术规范以及合同中对工程精度的要求，测设施工控制网，并将施工控制网 点的资料报送监理人审批。 （5）提出开工申请。承包人应在施工前期准备工作满足开工条件后，向监理人提交工程开工报审表， 开工报审表应详细说明按合同进度计划正常施工所需的施工道路、临时设施、材料设备、施工人员等施工组 织措施的落实情况以及工程的进度安排。 3.监理人职责 监理人受发包人的委托和授权，对承包人的相关工作进行审查并承担相应的责任。 （1）审查措施方案进度计划。 经监理人批准的施工进度计划称为“合同进度计划”。合同进度计划是开展各项施工工作组织和进度安 排的依据，对承包人、发包人和监理人均形成约束力，不仅要求承包人应根据进度计划施工，也要求发包人 的材料供应、图纸发放等应根据进度计划提供，监理人应按照进度计划进行检查确认和协调管理。合同进度 计划也成为承包人受到非己方责任原因的干扰进行工期索赔，以及发包人、监理人判断承包人是否延误工期 的主要依据。 （2）发出开工通知。 监理人征得发包人同意后，应在开工日期前向承包人发出开工通知，合同工期自开工通知中载明的开工 日起计算。因发包人原因造成监理人未能在计划开工日期之日起 90 天内发出开工通知的，承包人有权提出 价格调整要求，或者解除合同。承包人可提出索赔，发包人应当承担由此增加的费用和（或）延误的工期， 并向承包人支付合理利润。 （三）施工质量、安全和进度管理 1.施工质量管理 （1）质量责任。 （2）隐蔽工程检查。 （3）不合格工程的处理。 （4）分部分项工程验收。 2.施工进度管理 （2）工期延误。 1）发包人原因导致工期延误。在合同履行过程中，因下列情况导致工期延误和（或）费用增加的，由 发包人承担由此延误的工期和（或）增加的费用，且发包人应支付承包人合理的利润： ①发包人未能按合同约定提供图纸或所提供图纸不符合合同约定的；②发包人未能按合同约定提供施工 现场、施工条件、基础资料、许可、批准等开工条件的；③发包人提供的测量基准点、基准线和水准点及其 书面资料存在错误或疏漏的；④发包人未能在计划开工日期之日起 7 天内同意下达开工通知的；⑤发包人未 能按合同约定日期支付工程预付款、进度款或竣工结算款的；⑥监理人未按合同约定发出指示、批准等文件 的；⑦专用合同条款中约定的其他情形。 因发包人原因未按计划开工日期开工的，发包人应按实际开工日期顺延竣工日期，确保实际工期不低于 合同约定的工期总日历天数。因发包人原因导致工期延误需要修订施工进度计划的，按照关于施工进度计划 的修订的约定执行。 2）因承包人原因导致工期延误。因承包人原因造成工期延误的，可以在专用合同条款中约定逾期竣工 违约金的计算方法和逾期竣工违约金的上限。承包人支付逾期竣工违约金后，不免除承包人继续完成工程及 修补缺陷的义务。 3）不利物质条件。不利物质条件是指有经验的承包人在施工现场遇到的不可预见的自然物质条件、非 自然的物质障碍和污染物，包括地表以下物质条件和水文条件以及专用合同条款约定的其他情形，但不包括 气候条件。 承包人遇到不利物质条件时，应采取克服不利物质条件的合理措施继续施工，并及时通知发包人和监理 人，通知应载明不利物质条件的内容以及承包人认为不可预见的理由。监理人经发包人同意后应当及时发出 指示，指示构成变更的，按变更的约定执行。承包人因采取合理措施而增加的费用和（或）延误的工期由发 - 22 -  《建筑与房地产经济》 2024 年全国经济专业技术资格考试辅导 包人承担。 4）异常恶劣的气候条件。异常恶劣的气候条件是指在施工过程中遇到的，有经验的承包人在签订合同 时不可预见的，对合同履行造成实质性影响的，但尚未构成不可抗力事件的恶劣气候条件。合同当事人可以 在专用合同条款中约定异常恶劣的气候条件的具体情形。 承包人应采取克服异常恶劣的气候条件的合理措施继续施工，并及时通知发包人和监理人。监理人经发 包人同意后应当及时发出指示，指示构成变更的，按变更的约定办理。承包人因采取合理措施而增加的费用 和（或）延误的工期由发包人承担。 （3）暂停施工及复工。施工过程中发生暂停施工，既可能是因承包人的原因引起，也可能是因发包人 的原因引起。对因承包人原因引起的暂停施工，增加的费用和（或）工期由承包人承担；对因发包人原因引 起的暂停施工，承包人可提出索赔，要求发包人延长工期和（或）增加费用，并支付合理利润。 1）暂停施工。监理人根据施工现场的实际情况，认为有必要时，经发包人批准后可向承包人作出暂停 施工的指示，承包人应按监理人指示暂停施工。 无论何种原因引起的暂停施工，监理人应与发包人和承包人协商，采取有效措施积极消除暂停施工的影 响。暂停施工期间由承包人负责要善保护工程并提供安全保障。 2）复工。暂停施工后，发包人和承包人应采取有效措施积极消除暂停施工的影响。在工程复工前，监 理人会同发包人和承包人确定因暂停施工造成的损失，并确定工程复工条件。当工程具备复工条件时，监理 人应经发包人批准后向承包人发出复工通知，承包人应按照复工通知要求复工。承包人无故拖延和拒绝复工 的，承包人承担由此增加的费用和（或）延误的工期；因发包人原因无法按时复工的，按照因发包人原因导 致工期延误的约定办理。 （四）工程支付与结算管理 1.预付款支付和担保 预付款的支付按照专用合同条款约定执行，但至迟应在开工通知载明的开工日期 7 天前支付。预付款应 当用于材料、工程设备、施工设备的采购及修建临时工程、组织施工队伍进场等。除专用合同条款另有约定 外，预付款在进度付款中同比例扣回。在颁发工程接收证书前，提前解除合同的，尚未扣完的预付款应与合 同价款一并结算。 发包人逾期支付预付款超过 7 天的，承包人有权向发包人发出要求预付的催告通知，发包人收到通知后 7 天内仍未支付的，承包人有权暂停施工，并按发包人违约的情形执行。 2.工程进度款支付 （1）工程量计量。工程量按照合同约定的工程量计算规则、图纸及变更指示等进行计量。工程量计算 规则应以相关的国家标准、行业标准等为依据，由合同当事人在专用合同条款中约定。 单价合同的计量可参照如下约定执行：①承包人应于每月 25 日向监理人报送上月 20 日至当月 19 日已 完成的工程量报告，并附具进度付款申请单、已完成工程量报表和有关资料。②监理人应在收到承包人提交 的工程量报告后