Valoración Inmobiliaria: Marco Teórico

Study Notes

La ponencia introduce el marco teórico de la valoración y tasación de inmuebles, basada en el libro "Métodos de Valoración Inmobiliaria".

El objetivo principal es proporcionar conocimientos básicos para realizar tasaciones o valoraciones de inmuebles.
Valorar y tasar se consideran sinónimos, refiriéndose a dar una opinión fundamentada sobre el valor de un bien.
La tasación, en particular, implica fijar el precio oficialmente bajo una regulación específica.
En España, las tasaciones oficiales son realizadas por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, bajo la orden ECO 805/2003.

Se agrupan en tres enfoques principales: Mercado, Ingresos y Costes.
El enfoque de Mercado se basa en la comparación con inmuebles similares, considerando criterios como superficie, ubicación y antigüedad.
- Incluye métodos como el de homogeneización, sintético, beta y de regresión.
El enfoque de Ingresos se centra en los ingresos futuros que el inmueble puede generar.
- Principalmente, utiliza el método de capitalización de rentas y el de descuento de flujos de caja.
El enfoque de Costes calcula el valor sumando los costes necesarios para obtener el inmueble en su estado actual.
- Incluye el método del coste de reposición, que puede ser bruto o neto.
- También se considera el método de valor residual, que combina los tres enfoques.
El valor residual combina los enfoques de mercado, ingresos y costes.

Los métodos comparativos (enfoque de mercado) son aplicables a la mayoría de los inmuebles, especialmente los estándar.
La capitalización de rentas (enfoque de ingresos) se usa en inmuebles que generan rentas, como residencias u hoteles singulares.
El coste de reposición se aplica a edificios en construcción, proyectos o rehabilitados, pero no a suelos.
El método residual se usa en terrenos urbanos o urbanizables y edificios en proyecto o rehabilitación.

Se consideran diferentes valores, como el de mercado, oferta, hipotecario, expropiación, inversión, catastral y de referencia.

En métodos comparativos, es crucial la existencia de inmuebles comparables y el conocimiento de sus precios.
Para la capitalización de rentas, se necesita información sobre alquileres y contratos.
En el coste de reposición, se requiere conocer el valor del suelo y los costes de construcción.
El método residual exige conocer la promoción más probable y los costes de construcción relacionados.

Se distingue entre valoraciones de interés público y privado.
Las valoraciones de interés público incluyen expropiaciones y valoraciones fiscales (IBI, patrimonio, etc.).
Las valoraciones de interés privado abarcan fines financieros (orden ECO 805/2003), contabilidad de empresas (NIIF) y asesoramiento en compraventa.

Real Decreto Legislativo 7/2015 y Real Decreto 1492/2011 (Ley del Suelo):
- Aplica a valoraciones expropiatorias y ordenación territorial y urbanística.
- Distingue entre suelo urbanizado y suelo rural.
- Para suelo urbanizado no edificado, usa el método residual estático.
- Para suelo urbanizado edificado, aplica el método residual estático o el de comparación (el superior de ambos).
- Para suelo rural, capitaliza la renta anual (real o potencial) y usa el coste de reposición para edificaciones.
Orden ECO 805/2003:
- Establece normas obligatorias para el cálculo del valor de tasación (oficial).
- Aplicable a tasaciones realizadas por sociedades homologadas por el Banco de España.
- Finalidades financieras: garantía hipotecaria, determinación del patrimonio de instituciones de inversión colectiva, fondos de pensiones y entidades aseguradoras.
- Métodos: comparación, actualización de rentas, coste y residual.
- La orden ECO 805/2003 reconoce los cuatro métodos: comparación, actualización de rentas, coste y residual.