6. Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)

Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)

• A data d'avui, la llei vigent és el text inicial de la Llei 29/1994 d'Arrendaments Urbans (LAU), amb reformes posteriors.
• En redactar un contracte d'arrendament, cal distingir entre arrendament d'habitatge i d'ús diferent.
• Els contractes d'ús diferent es regeixen per la llibertat de pactes entre parts.
• L'arrendament d'habitatge ha de satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari.
• Segons l'article 4 de la LAU, aquests contractes se subjecten obligatòriament als Títols I i IV, i als pactes entre les parts en les matèries regulades en el Títol II (articles 6 a 28).
• Per formalitzar un contracte, l'habitatge ha de tenir cèdula d'habitabilitat i certificat d'eficiència energètica.
• Segons Reial Decret-llei 7/2019, es recupera la redacció de l'article 4 apartat 2 de la LAU de 1994, derogat per la Llei 4/2013, que exclou del règim de la Llei els habitatges sumptuaris (aquells de superfície superior a 300 m² o amb renda anual que excedeixi 5,5 vegades el salari mínim interprofessional).
• Els habitatges sumptuaris se subjecten a la voluntat de les parts i, en defecte de pacte, per la LAU i el CC.
• El salari mínim interprofessional del 2025 és de 16.576 €/anuals, 5,5 vegades serien 91.168 €/anuals, és a dir, una renda mensual de 7.597,3 €.
• L'arrendament d'habitatge ha de ser permanent, excloent-se els arrendaments de temporada (estiu, hivern), que s'inclouen en l'article 3 apartat 2 de la LAU (arrendaments d'ús diferent).
• L'article 5 apartat e) exclou els habitatges d'ús turístic.

Requisits per considerar un habitatge d'ús turístic (article 5 apartat e)

• Cessió temporal de l'ús.
• Objecte és la totalitat de l'habitatge.
• Ha d'estar moblat i equipat per a ús immediat.
• Comercialitzat o promocionat en canals d'oferta turística.
• Realitzada amb finalitat lucrativa.
• Sotmès a un règim específic derivat de la seva normativa sectorial turística.
• A Catalunya, el Decret 75/2020, de 4 d'agost, de turisme de Cataluña, defineix els habitatges d'ús turístic per estades de temporada de fins a 31 dies.
• Si l'arrendament supera els 31 dies, i sense normativa sectorial específica, l'arrendament se sotmet a la LAU 1994 i a l'article 3 apartat 2 (ús diferent), regit per la llibertat de pacte.

Durada del contracte (article 9 LAU)

• La durada del contracte l'estableixen lliurement les parts, respectant la durada mínima que estableix la Llei.
• Després del RD-L 7/2019, tornem al termini de 5 anys pels contractes d'arrendament d'habitatge, deixant de costat el de 3 anys de la Llei 4/2013.
• La durada mínima de 5 anys pot variar si l'arrendador és persona física (5 anys) o jurídica (7 anys).
• La LAU fa referència a la personalitat de l'arrendador (qui té la facultat d'ús i gaudi) i no del propietari; si el propietari és persona jurídica però l'ús l'ostenta una física (usufructuari), la durada del contracte serà de 5 anys.
• Si es pacta una durada inferior al termini mínim, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que es compleixi la durada mínima, llevat que l'arrendatari opti per no continuar comunicant-ho amb 30 dies d'antelació a l'extinció.
• Si es pacta una durada inferior, a través de la pròrroga legal o forçosa (5 anys per a persona física i 7 anys per a jurídica), l'arrendatari decidirà si prorroga o extingeix el contracte, excepte per necessitat de l'arrendador; l'arrendatari només comunica si no vol renovar.

Llei contracte

• El contracte es prorroga obligatòriament per l'arrendador i facultativament per l'arrendatari fins a la durada mínima que fixa la llei
• El desistiment del contracte per part de l'arrendatari (article 11 Llei 4/2013) requereix un mínim de 6 mesos transcorreguts i comunicació a l'arrendador amb 30 dies d'antelació.
• Si es desisteix, les parts poden pactar (cal pacte exprés) una indemnització equivalent a una mensualitat de renda en vigor per cada any de contracte que resti per complir.
• L'obligació de compliment dels 6 mesos opera fins i tot si no s'ha fet constar contractualment la durada del contracte, cas en què serà d'1 any, amb pròrroga legal fins a la durada mínima (5 o 7 anys).
• El còmput de la durada del contracte és des de la data del contracte o des de la data en què l'habitatge es posa a disposició de l'arrendatari si és posterior, la LAU imposa a l'arrendatari la càrrega de la prova de la data.

Pròrroga del contracte (article 10 LAU)

• Si es compleix el termini de venciment del contracte sense que cap part el denunciï amb l'antelació mínima (4 mesos per a l'arrendador o 2 mesos per a l'arrendatari), es produirà una pròrroga legal tàcita per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més.
• Si la durada contractual pactada és superior als 5 o 7 anys (segons si l'arrendador és persona física o jurídica), s'estarà a la durada pactada, sense que funcioni la pròrroga legal tàcita.
• La pròrroga legal tàcita opera si no hi ha notificació de l'arrendatari o de l'arrendador manifestant la voluntat de no renovar.
• Es recomana acreditar la prova de notificació que no ha caducat.
• La notificació pot fer-se immeditament després de la formalització del contracte, es considera una clàusula nul la.
• L'arrendador ha d'efectuar la notificació, com a mínim, amb 4 mesos d'antelació a la data de venciment i si es teniu interés que el contracte passi a resoldre's i no passi a 8 o 10 anys caldrà recordar-se'n.
• En el cas de l'arrendatari, el termini per notificar es redueix a la meitat: 2 mesos, i la possibilitat de no prorrogar el contracte al final de cada període anual, preavisant 30 dies abans del venciment de cada anualitat.

Error a la Llei d'arrendaments urbans

• Hi ha dos terminis d'antelació per a l'arrendador en cas de la finalització del contracte: 30 dies i 2 mesos. L'article 9 s'aplicà durant tot el contracte, i el dècim si ja assolit la durada mínima i només amb pròrrogues tàcites.
• L'arrendatari que desitgi acabar el contracte quedarà reconduït per nous terminis que vindran determinats pel Codi Civil a l'article 1.581.
• En habitatge d'un termini superior a la durada mínima la finalització expirarà el contracte quedarà reconduït de conformitat amb el Codi Civil.

Causa de necessitat de l'arrendador (article 9.3 LAU)

• Es permet resoldre quan hi hagi necessitat l'arrendador d'ocupar l'habitatge arrendat. Només en supòsits en els que l'arrendador és persona física.
• Cal que transcorregui un any de contracte com, a mínim, i que faci constar l'arrendador de forma expressa la necessitat abans dels 5 anys.
• Es va limitar la possibilitat de recuperar l'habitatge per part de l'arrendador i es va ampliar posteriorment i es concretà la redacció de la llei 19/2009.
• En formalitzar el contracte, "de forma expressa" es faci constar "la necessitat per l'arrendador d'ocupar l'habitatge arrendat".
• L'exigència causa de necessitat sancionada si no consta el contracte, i tot que concorri una necessitat per l'arrendador no podria extingir la contracte entre els 5 anys.
• En aquells casos que en fer el contracte hi consti que es produirà la necessitat com per desplaçament de feina cal fer-ho constar expressament al contracte.

Sobre les cláusules del contracte

• La redacció actual no fa distinció, la recomanació haurà de ser una previsió concreta i expressa de la causa.
• Res d'això és possible a la pràctica si hi ha reserva pel cas que sorgeixi o es produeixi la necessitat i les parts podran redactant i els tribunals seran els que determinaran la resolució en seu judicial.
• La llei no concreta que s'entén per causa de necessitat. Cal entendre la la falta d'ingressos o augment de la personalitat afectada etc.
• Cal precisar que la necessitat ha de ser de propis familiars o familiars pròpia o d'aquests en supòsits de matrimonial encara que es fan impossible de preveure.
• Fa de mal preveure el supòsit de ruptura matrimonial la llei no fa menció a la parella de fet la qual cosa permet oposar-se i discrminar la situació caldrà resoldre.
• La notificació s'haurà de especificar els elements acreditatius per l'aceptació de l'arrendatari
• Lleis no fa cap esment a les possible causes de descripció per part de l'arrendatari.
• Tampoc no es preveu cap ordre en relació amb la interposició sobre divers habitatges d'opció hauran de ser els arrendadors els qui optin.
• L'arrendadar ha d'enviar amb antelació com a mínim 2 mesos a on es pretengui la recuperació.

La notificació

• L'arrendatari que ha de disposar la llei va permetr'eixat de la finca en el moment i el pacte establert.
• Concients sobre el conflicte com tornar una part de la finca que suposa una despesa que correspondria al propietari que la llei permet remarcar que les parts convinguin altres acords.
• L'arrendador pot interposari la resoulució de contractee d'arrendamente
• L'inquilí interposarà la causa de necessitat per manca de pagament el jutge decidirà si hi ha necessitat i ha de fer ús del que desitgi en 3 mesos.
• Si l'inquilí no es trasllada l'arrendador podrà optar entre anular el contrcaeto o d'un allunyament al primer inquilí.
• Quan l'arrenador ocupa la finca les cases no requereixen un periode de ocupació de l'habitatge.
• En l'estabilitad contracutal l'arrendament del principi contingut que va ser erradicat i es va encarregar de la matissar les figures l'articlé 13.

Resolució o extintció del contracte

• L'article 13 i lliguen el contracte excepte en les figures de dret d'opció contracte o venta convencional.
• Aquests són els casos les parts no es poden lligar per no tenir la part contractutal un efecte retroatiu a l'article de finalitzacaó del contacte.
• La inscripció del contracteel es una excepció del contricté de venta que ha de passar la resolucip amb anterioritor.
• Als punts 5 es voluntat la força de l'arrendadar en cas d'haver la fi al contracte o l'adquisiició l'habitatge o que quedaba els requisits de article sots al que obliguia l'haver en ment.
• Es concreta indemnització al titular per cada contracte la garantia jurídica 16 .2

Defunció de l'arrendatari (article 16.4 LAU)

• El contracte d’arrendament és un dret de naturalesa essencialment personal i, per tant, s’extingeix amb la mort del titular excepte que, per llei, s’estableixi la legitimitat de la subrogació mortis causa sotmesa a unes regles determinades, que es detallen en l’actual article 16 de la LAU, on es fixen com a requisits:

    i) que es produeixi la defunció o declaració de defunció durant el termini contractual o
    les seves pròrrogues;
  
    ii) que qui pretén la subrogació acrediti que ha conviscut a l’habitatge arrendat
    conjuntament amb el finat, de manera habitual i permanent;
  
    iii) durant un termini de 2 anys (no s’exigirà termini però si convivència amb el cònjuge,
    persones que haguessin conviscut amb l’arrendatari en anàloga relació d’afectivitat a la
    de cònjuge, amb independència de la seva orientació sexual, les que hagin tingut
    descendència comú amb el finat i els descendents sotmesos a pàtria potestat o tutela, els
    germans de l’arrendatari, i les persones diferents a les mencionades anteriorment que
  
    pateixin una discapacitat igual o superior al 65%, sempre que tinguessin una relació de
    parentiu fins el tercer grau colateral amb l’arrendatari);
  
    iv) en cas de vàries persones amb dret a subrogar-se que es concreti, per unanimitat un
    titular o s’apliquin els criteris legals per determinar-lo;
  
    v) que l’interessat en subrogar-se li notifiqui a l’arrendatari dins el termini de tres mesos
    següents a la mort de l’arrendatari i per escrit la seva pretensió; i que vi) que acompanyi
    certificat registral de defunció, expressant la seva identitat com qui pretén subrogar.-se i
    la seva relació amb el difunt i principi de prova de que es compleixin els requisits legals a
    través de qualsevol mitjà de prova.
  

la nova redaccció les parts tenen la opci´ño per mortis causa però ha de superar 5 o 7 anys el contracte

Quan es fa us es excedeix que s´hagit els 4 anys quan el contracte s´acaba desestablert i els ocupants vindran obligats A excepció perjudici que s´ha de resoldre l´interpetar l´extressio per vulnerabilitat i si afecta a persones amb menors es el motiu es pot acceptarls.

Sempre será un articulés de 2 de l'1 hi ha la renuncia de subrigació que s´ha de valorar.

Actualització de la retna

• Es manté invariable el criteri lliure de les parts amb el topall que mai la variació sigui la que marquí l'IPC
• Hi ha d'haver una restricció i pacto que han de ser les parts.
• No es deixa sorprendre tot i q ue si es vol fer servir el IG
• Es limitarà la transparència i el marc mensual

L'elevació de la renda per millores

• L'import no ha de ser els cinc anys si en l'arrendadador es ersona jurídica les parts poden pactar l'exclussió de l'elevació un cop s'extingui l'obra s'incrementar en la mesura legal.
• El capital investit suma les subvencions. l'increment no pot superar el que es pacti i si així es decideix i s'aproba i s'estableix durant el contracte entre arrendador i inquilí.
• En tot cas hi ha restriccions.

Despeses generals de l'immoble (article 26.7 LAU)

• En la que es regula entre les deseses la formalització la cual cosa permet adaptar el rèdit.
• El valor és d'un 10% havien general conflictem l'altra que siguin assumit s'estableix.
• S´integramente per part l´arrendador en cas de jurídica en front el nou pact
• Ara que es l'arrendador persona fisica d'aquesta despesa suporta integramnet.

Dret d'aquisició (article 26.7 de la LAU)

• La regulació d'adquisicó preferent entre els dos punts manté i si vol la venda a molts llocs alhora les administracions públiques han de veure que quedi per l'hbtiage en bon estat
• El fonament que ha de pasar tot es que faci el mateix arrendatari sinó el preu
• La llei obliga una mensulat que ha d'assegurar que les noves condicions es reunein per les dues mensuatlitas s´actualitizaran del preu del mateix
• A formalizar se us ha topat als contretas la limititat legla no va sobre 7

Es facilita de m´s el nou pact e ha de possbilitat informació.

Anotacions de classe relatives als arrendament

• Les normes limiten el preu del lloguer.
• El termini forçós son uns 5 anys i si l'arrendatari deixa d´estar 30 dies.
• El tribunal pot al·legar això i llavors la clàusula mínima és un contracte 2 formen
• Es necesari es llogui abans l'habitat.ge
• Es pot llobar la causa si s´alludeix a 1 any
• No hi ha un propietarai necessairament.