Korjaushankkeen vaiheet: Opas

Korjaushankkeen vaiheet ja niiden hallinta

• Hankkeen aloitusvaiheessa määritellään lähtökohdat ja tilaajan sitoutuminen.
• Rakentamisen valmisteluun kuuluu urakkamuotojen ja -asiakirjojen laatiminen.
• Hankesuunnittelu on olennainen osa aloitusvaihetta.
• Suunnitteluvaiheeseen sisältyvät suunnittelutarjous ja -sopimus, sekä ennakkoluonnos- ja toteutussuunnittelu.
• Rakennuslupa-asiat ja projektisuunnitelma kuuluvat suunnitteluvaiheeseen.
• Tarjouspyyntöasiakirjat ja muut urakan valmisteluun liittyvät dokumentit laaditaan suunnitteluvaiheessa.
• Rakentamisvaiheeseen kuuluu urakan toteutuksen valmistelu ja rakennusaikaiset tehtävät.
• Työmaalla tehdään yhteistyötä ja hallitaan erillistehtäviä.
• Käyttöönottoon liittyvät tehtävät ja takuuaikaiset asiat hoidetaan rakentamisvaiheessa.
• Vastaanotto- ja takuuaikavaiheessa varmistetaan, että rakennus vastaa sopimusta, minkä jälkeen tehdään vastaanottopöytäkirja.
• Takuuaikaan sisältyy käyttäjien koulutus sekä isännöinti- ja huolto-organisaation toimivuuden varmistaminen.

Rakentamisen valmistelu

• Rakentaminen organisoidaan, rakentamistehtävät kilpailutetaan ja sopimusneuvottelut käydään.
• Urakka- ja hankintasopimukset laaditaan valmisteluvaiheessa.
• Rakennushankkeessa varmistetaan, että suunnittelijat ja työnjohtajat täyttävät kelpoisuusvaatimukset.
• Muilla rakennushankkeessa toimivilla varmistetaan riittävä asiantuntemus ja ammattitaito.
• Vuokratyövoimaa tai alihankintaa käytettäessä pyydetään osapuolilta lain mukaiset selvitykset.
• Rakennuttajan on laadittava turvallisuusasiakirja ja nimitettävä päätoteuttaja.
• Luvanvaraisessa työssä on oltava vastaava työnjohtaja, joka hyväksytään rakennusvalvonnalla.

Rakentamisen aika

• Tehdään sovittu työ, joka täyttää rakentamisen tavoitteet sekä käyttö- ja ylläpitovalmiudet.
• Työn on edettävä aikataulussa, ja tarvittavat muutostyöt on hoidettava.
• Työmaalla pidetään tarkastusasiakirjaa ja varmistetaan työmaan turvallisuus.(
• Työmaalla on oltava riittävän pätevä turvallisuuskoordinaattori.
• Asbestityöt varmistetaan ja laaditaan huoltokirja.

Sopimukset ja niiden laadinta

• Urakkasopimus on osapuolten välinen sopimus, jossa sovitaan rakentamisesta.
• YSE 1998 -sopimusehdot ovat hyvä lähtökohta, mutta asioista voidaan sopia toisin.
• Ennen urakkasopimusta varmistetaan luvat, vakuutukset, turvallisuuskoordinaattori, suunnitelmat, suunnittelija, valvonta, rahoitus ja vastuurajat.
• Sopimuksen on oltava lain, hyvän tavan ja kohtuuden mukainen.

Työturvallisuus

• Työturvallisuuslain velvoitteet koskevat kaikkia rakennushankkeen osapuolia.
• Turvallisuuskoordinaattoria ei nimetä pienissä korjaus- ja kunnossapitotöissä, joissa työn sisältö ja laajuus ovat selkeitä.
• Turvallisuuskoordinaattori nimetään, ja laaditaan turvallisuusasiakirja, turvallisuussäännöt ja menettelyohjeet, jos hanke sisältää erityisiä riskejä tai vaaditaan rakennus- tai toimenpidelupaa.

Takuu- ja vastaanotto

• Vastaanotossa varmistetaan, että rakennus vastaa sopimusta ja tehdään vastaanottopöytäkirja.
• Vastaanottopöytäkirjassa mainitaan avoimeksi jäävät tehtävät ja niiden korjaustavat/aikataulut.
• Takuuaikana kerätään kommentteja käyttäjiltä puutteista ja varmistetaan, että energiatavoitteet saavutetaan.
• Takuuajan päättymispalaverissa käydään läpi takuutyöt ja korjataan mahdolliset puutteet.

Korjausprosessi ja sen tärkein asia

• Tärkein asia korjausprosessissa on turvallisuus, joka kattaa sekä työturvallisuuden että rakennusten turvallisuuden.
• Työturvallisuuslaki ja Valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuudesta ovat keskeisiä sääntöjä.
• Projektisuunnitelmassa on tärkeää pitää silmällä aikataulua ja budjettia, ja poikkeamat on perusteltava ja sovittava tilaajan kanssa.
• Sopimusten laadinnassa on varmistettava, että ne ovat selkeät ja täydelliset.
• Korjausprosessin tulos on tärkeää, ja se vaatii tarkkaa laadunvarmistusta.

Tiedottaminen korjausprosessissa

• Tiedottamisen tarve vaihtelee työmaan koon ja luonteen mukaan; suuremmilla työmailla on usein laajempia tiedottamisvelvoitteita.
• Luvanvaraisissa töissä on aina tiedotettava asukkaille ja muille osapuolille työn alkamisesta ja etenemisestä.
• Tiedottaminen on tärkeää turvallisuuden kannalta, jotta kaikki osapuolet ovat tietoisia työmaan olosuhteista.
• Tiedotuskanavia ovat suorat kokoukset (esim. aloitus- ja työmaakokoukset), kirjalliset ilmoitukset (esim. infolehdet ja tiedotteet), sähköiset viestintäkanavat (sähköpostit ja verkkosivut) sekä julkiset ilmoitukset (esim. työmaan ilmoitustaulut).

Pienurakkasopimus vs. Rakennusurakkasopimus

• Pienurakkasopimus sopii pienille ja yksinkertaisille urakoille, joissa työmäärä ja riskit ovat vähäiset.
• Pienurakkasopimusta ei välttämättä tarvita, jos urakka on hyvin pieni ja yksinkertainen, eikä siinä ole merkittäviä turvallisuusriskejä.
• Rakennusurakkasopimus sopii suuremmille ja monimutkaisemmille urakoille, joissa on useita osapuolia ja suurempia riskejä.
• Rakennusurakkasopimus tarvitaan aina, kun urakka on laajempi ja vaatii tarkempaa suunnittelua ja hallintaa.

Hyödyt ja huonot puolet eri suunnittelumuodoissa

• Ennakkosuunnittelun hyödyt ovat perusteellisuus, riskien vähentyminen ja budjetin hallinta.
• Ennakkosuunnittelun huono puoli on, että ne voivat olla aika- ja resurssiintensiivisiä.
• Luonnossuunnittelun hyödyt ovat yleiskuva hankkeesta ja resurssien allokointi.
• Luonnossuunnittelun huono puoli on, että kaikki yksityiskohdat eivät välttämättä tule huomioiduksi.
• Toteutussuunnittelun hyödyt ovat suunnitelmien tarkentaminen ja tuloksen laadun paraneminen.
• Toteutussuunnittelun huono puoli on, että se voi olla aikaa vievää ja vaatia useita korjauksia.

Urakkamuodot eri urakoihin

• 5 miljardin euron ydinvoimalaurakka (uudiskohde) vaatii rakennusurakkasopimuksen, joka soveltuu suuriin ja monimutkaisiin urakoihin.
• 450 miljoonan euron raideurakka (uudiskohde) vaatii rakennusurakkasopimuksen, joka soveltuu monimutkaisiin infrastruktuurihankkeisiin.
• 120 miljoonan kauppakeskushanke vaatii rakennusurakkasopimuksen suurissa julkisissa tai kaupallisissa hankkeissa.
• 30 miljoonan euron toimistotalohanke vaatii rakennusurakkasopimuksen, joka soveltuu keskisuuriin hankkeisiin.
• 3,5 miljoonan kouluhanke vaatii rakennusurakkasopimuksen, joka soveltuu julkisiin hankkeisiin.
• 1,5 miljoonan putkiremontti voi käyttää pienurakkasopimusta, joka on tarkoitettu pienemmille ja yksinkertaisemmille hankkeille.
• 250 000 euron asuntohanke voi käyttää pienurakkasopimusta, joka on tarkoitettu pienille asuinrakennushankkeille.
• 25 000 euron autotallihanke voi käyttää pienurakkasopimusta hyvin pienissä hankkeissa.