Hypothèques légales vs judiciaires

L'hypothèque légale sur les immeubles de la succession garantit le paiement de la somme léguée par le défunt à un héritier particulier.

Ensemble des règles qui permettent de connaître la situation juridique d'un immeuble par le biais d'un registre et la publicité des privilèges, hypothèques et autres droits portant sur ce bien.

Droit réel sur un immeuble garantissant le remboursement d'une dette. Le créancier n'est pas propriétaire du bien, mais il peut le faire vendre pour récupérer son argent.

Une convention qui permet d'étendre la garantie d'une sûreté existante à une nouvelle dette.

Formalité permettant de rendre les hypothèques et privilèges opposables aux tiers. Elle consiste à inscrire dans le registre des hypothèques les informations concernant la créance, le créancier, le débiteur et l'immeuble concerné.

Acte par lequel le créancier consent à la suppression de l'hypothèque.

Suppression d'une inscription hypothécaire, soit par le consentement du créancier, soit par une décision de justice.

La première sûreté réelle qui a suivi le principe de spécialité. Elle est un modèle pour les autres sûretés réelles.

Avant l'arrivée de l'hypothèque moderne, les sûretés réelles sur les immeubles étaient indépendantes des dettes. Elles étaient détachées de toute obligation.

L'hypothèque sur les biens futurs, c'est-à-dire les biens qui n'existent pas encore au moment de la constitution de l'hypothèque, était généralement interdite. Cette interdiction reposait sur le principe que l'on ne peut pas grever un bien qui n'existe pas.

L'hypothèque sur les biens futurs était soumise à certaines exceptions, telles que l'insuffisance ou l'absence de biens présents lors de la constitution de l'hypothèque ou la dégradation ou la perte de l'immeuble initialement grevé.

L'ordonnance du 15 septembre 2021 a supprimé la prohibition de l'hypothèque sur les biens futurs et inversé le principe. La possibilité d'hypothéquer les biens futurs est désormais le principe, sauf dans le cas où une condition est spécifiquement prévue par la loi.

Même si l'hypothèque peut porter sur les biens à venir, certaines conditions doivent être respectées pour valider l'hypothèque.

L'inscription de l'hypothèque sur les biens futurs n'est valable qu'à compter du moment où la personne qui constitue l'hypothèque devient propriétaire de l'immeuble hypothéqué.

La subrogation est le mécanisme par lequel une personne qui rembourse une dette garantie par une hypothèque devient elle-même le créancier hypothécaire. La réforme du 10 février 2016 a permis d'intégrer les intérêts conventionnels dans le périmètre de la couverture hypothécaire, ce qui améliore la sécurité des prêts substitutifs.

La réforme du 10 février 2016 a permis d'intégrer les nouveaux intérêts conventionnels stipulés au bénéfice du créancier subrogé dans le périmètre de la couverture hypothécaire. Cette réforme a permis de sécuriser les prêts substitutifs, car elle garantit que les intérêts conventionnels sont couverts par l'hypothèque.

Avant la réforme du 10 février 2016, la subrogation était limitée aux accessoires directement liés à la dette initiale. La possibilité d'intégrer les nouveaux intérêts conventionnels dans la couverture hypothécaire a permis de contourner cette limitation et de mieux sécuriser les prêts substitutifs.

Un conflit concernant la répartition du prix de vente d'un immeuble est résolu en faveur du créancier hypothécaire dont l'inscription a été enregistrée en premier. Par exemple, Pierre détient l'hypothèque la plus prioritaire si son inscription a eu lieu avant celle de Paul.

Si un créancier hypothécaire ne renouvelle pas son inscription, son hypothèque devient périmée et perd sa priorité. Il ne peut plus réclamer le paiement de sa dette à partir du prix de vente de l'immeuble.

Renouveler l'inscription d'une hypothèque avant son expiration permet au créancier hypothécaire de maintenir sa priorité et de continuer à réclamer sa dette de l'immeuble si celui-ci est vendu.

Lorsqu'une hypothèque devient nulle ou est éteinte, le propriétaire de l'immeuble doit demander la radiation de l'inscription au service de la publicité foncière. Cela permet de prouver que l'immeuble est libre de toute hypothèque.

La radiation d'une hypothèque peut être demandée de manière volontaire par le propriétaire à son créancier hypothécaire ou de manière judiciaire si le créancier refuse de la radier.

Le propriétaire d'un immeuble peut se retrouver dans une situation où l'inscription d'une hypothèque existe toujours malgré sa nullité. Cela peut nuire à sa capacité d'emprunter ou de vendre son immeuble.

Le propriétaire de l'immeuble a toujours le droit de demander la radiation d'une inscription d'hypothèque, même si cela fait longtemps que l'hypothèque est nulle.

La radiation d'une hypothèque doit être effectuée par acte authentique. Cela signifie que l'acte de radiation doit être rédigé par un notaire et validé par un service officiel.

Avant 2006, l'attribution judiciaire était limitée aux gages. La réforme des sûretés l'étend aux hypothèques conventionnelles, sauf exception.

Le créancier a le droit de demander l'attribution judiciaire de l'immeuble hypothéqué si sa créance est due et exigible.

Avant l'attribution judiciaire, un expert évalue la valeur de l'immeuble hypothéqué.

Si la valeur de l'immeuble est supérieure à la dette, le créancier doit restituer la différence au débiteur ou aux autres créanciers inscrits.

Le rang des inscriptions hypothécaires détermine l'ordre de priorité pour l'obtention du bien en cas d'attribution judiciaire.

Un créancier de rang inférieur peut demander l'attribution judiciaire, mais les droits du créancier de premier rang sont préservés.

Le créancier de premier rang peut exercer son droit de préférence sur la somme consignée si la valeur était supérieure à la dette du second créancier.

Si la somme consignée est insuffisante pour satisfaire les créanciers de rang inférieur, ils ne peuvent pas exercer leur droit de suite sur l'immeuble attribué au premier.

Un tiers acquéreur peut contester la validité d'une hypothèque si la dette garantie est nulle, éteinte ou non exigible. Cela signifie qu'il peut refuser de payer l'hypothèque même si elle est inscrite au registre des hypothèques.

Une juridiction a refusé à un tiers acquéreur le droit de contester une hypothèque en invoquant la prescription de la créance garantie. Cette décision a été critiquée par la doctrine pour sa contradiction avec le principe d'accessoire.

Le tiers acquéreur peut exercer un droit d'option pour choisir entre payer le prix de vente et laisser l'immeuble à son propriétaire initial.

Une exception inhérente à la dette principale peut être opposée à l'hypothèque pour démontrer que la dette n'est pas due, qu'elle a été réduite ou qu'elle est éteinte.

L'extinction de l'obligation principale entraîne l'extinction de l'hypothèque.

La Cour de cassation a confirmé l'opposabilité de la prescription de la dette principale par le débiteur principal, même s'il a lui-même constitué l'hypothèque. Cette décision pourrait s'appliquer aux tiers acquéreurs et aux constituants d'une hypothèque pour autrui.

Procédure permettant à l'acquéreur d'un immeuble de proposer aux créanciers de leur payer le prix de vente en échange de la mainlevée de leur hypothèque.

Le principe d'accessoire de l'hypothèque signifie que l'hypothèque est dépendante de la dette qu'elle garantit. L'hypothèque ne peut être valable que si la dette est elle-même valable.