Dahir n° 1 - 92 - 7 sur les lotissements

• Le dahir n° 1 - 92 - 7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) promulgue la loi n° 25 - 90 sur les lotissements, les groupes d'habitations et le morcellement.
• La création d'un lotissement nécessite une autorisation administrative préalable, conformément aux conditions du titre actuel.

De l'autorisation de lotir

• L'autorisation de lotir est délivrée par le président du conseil communal.
• Lorsque le bien est situé dans plusieurs communes, l'autorisation est accordée par le ministre de l'intérieur, ou par le wali ou le gouverneur concerné sur délégation, après consultation des présidents des conseils communaux concernés.
• La demande est irrecevable si le terrain n'est pas enregistré ou en cours d'enregistrement.
• Dans ce dernier cas, le délai d'opposition doit être expiré et aucune opposition ne doit avoir été formulée pour que la demande soit acceptée.
• La demande est irrecevable si le dossier est incomplet.
• L'autorisation de lotir est accordée si le lotissement respecte les lois et réglementations, notamment les plans de zonage et d'aménagement.
• L'autorisation est soumise à d'autres autorisations légales et aux avis et visas réglementaires.
• Tout refus d'autorisation doit être justifié.
• Un permis de lotir est refusé si le lotissement n'est pas connecté aux réseaux routiers, d'assainissement, d'eau potable et d'électricité, sauf exceptions prévues à l'article 21.
• En l'absence de plan de zonage ou d'aménagement, l'approbation de la demande est tacite après trois mois si le lotissement est conforme aux réglementations.
• Toute demande de modification de l'administration suspend ce délai.
• En l'absence de plan de zonage ou d'aménagement, l'autorité compétente peut différer les demandes de permis de lotir ou les accorder si le projet est compatible avec les schémas directeurs ou la vocation de fait du secteur.
• En dehors des zones spécifiées, l'autorisation de lotir est accordée si le lotissement est destiné à des habitations dispersées, à des activités touristiques ou agricoles, avec une superficie minimale d'un hectare par lot.
• À la demande du lotisseur, l'autorisation précise si le lotissement est divisé en secteurs pour les travaux prévus à l'article 18,I.
• L'autorisation de lotir, expresse ou tacite, devient caduque si les travaux d'équipement (article 18) ne sont pas réalisés dans les trois ans suivant la date de l'autorisation ou la fin du délai de trois mois (article 8).

Des obligations et droits du lotisseur

• Dès l'obtention du permis de lotir, le lotisseur doit déposer un exemplaire du dossier approuvé à la conservation foncière.

De l'intervention de l'architecte, des ingénieurs spécialisés et du géomètre

• L'intervention d'un architecte libéral est obligatoire pour la conception urbanistique et les documents architecturaux nécessaires à l'autorisation.
• Un géomètre est requis pour établir le plan topographique servant de base au projet.
• Des ingénieurs spécialisés sont nécessaires pour les documents techniques relatifs à la voirie, l'assainissement, et les réseaux d'eau et d'électricité.
• Les documents fournis avec la demande doivent être établis et signés par l'architecte (plans et cahier des charges).
• Les documents topographiques doivent être établis et signés par un géomètre agréé, conformément à la réglementation.
• Les documents techniques doivent être établis et signés par des ingénieurs spécialisés.
• Le lotisseur doit désigner un coordonnateur (architecte, ingénieur ou géomètre) pour assurer la bonne exécution des travaux.

Des travaux d'équipement

• Seuls les projets de lotissement prévoyant certains travaux d'équipement sont autorisés.
• Ces travaux comprennent la construction de voies de desserte internes, les parkings, la distribution d'eau et d'électricité, l'évacuation des eaux usées et des matières usées, l'aménagement des espaces libres, le raccordement des lots aux réseaux internes.
• Sont aussi inclus, le raccordement des voies et réseaux internes aux réseaux principaux correspondants, et la construction de voies permettant l'accès au rivage si le lotissement est en bord de mer.
• Des espaces doivent être réservés pour les équipements collectifs et les installations d'intérêt général (centre commercial, mosquée, école, etc.).
• Dans les communes urbaines et les centres délimités, les projets de lotissement doivent inclure l'installation des lignes nécessaires au raccordement au réseau général des télécommunications publiques.
• Ces installations doivent remplir les exigences de sécurité.
• Le lotisseur qui réalise les réseaux principaux de voirie et d'assainissement peut percevoir une indemnité des propriétaires bénéficiant de ces réseaux, selon un accord avec la commune.
• Les projets ne prévoyant pas tous les travaux peuvent être autorisés après avis favorable de l'administration si l'exécution de ces travaux n'est pas justifiée par la destination ou la situation du lotissement.

De la réception et du contrôle des travaux

• Le lotisseur est tenu de déclarer l'achèvement des travaux d'équipement.
• Ces travaux font l'objet d'une réception provisoire et d'une réception définitive.
• La réception provisoire permet de vérifier la conformité des travaux avec le projet autorisé.
• Cette réception doit avoir lieu dans les 45 jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux.
• La réception provisoire est effectuée par une commission comprenant des représentants de la commune et de l'administration, ainsi qu'un représentant des services de distribution d'eau et d'électricité.
• Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur et le géomètre sont convoqués à la réunion de la commission.
• À l'issue de cette réunion, un procès-verbal de réception provisoire des travaux est dressé.
• Pour les lotissements concernés, la réception provisoire nécessite une vérification des lignes imposées pour les communications.
• Si un défaut de conformité est constaté, la commission en dresse un constat.
• Faute de régularisation, l'autorité locale peut effectuer les travaux nécessaires aux frais du propriétaire.
• Un an après la réception provisoire (article 24), une réception définitive des travaux d'équipement est effectuée.
• Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte et les ingénieurs spécialisés sont convoqués à cette réception.
• La réception définitive vérifie l'absence de malfaçons dans la voirie et les réseaux.
• Si des malfaçons sont relevées, le lotisseur est invité à y remédier.
• Un certificat est délivré par le président du conseil communal après la réception définitive.
• La remise au domaine public communal des équipements demeure subordonnée à la délivrance de ce certificat.
• Cette remise est constatée par un procès-verbal à inscrire sur le titre foncier originel du lotissement, au nom de la commune. Cette inscription est gratuite pour la commune.

Des servitudes

• L'autorité compétente peut exiger des modifications du projet, notamment pour la sécurité publique, l'hygiène, la circulation et l'esthétique.
• Maintien des plantations existantes.
• Rectification des limites du lotissement.
• Réserves d'espaces supplémentaires pour les équipements collectifs.
• Les servitudes donnent droit à indemnité.
• Les servitudes ne donnent droit à indemnité que si la superficie réservée dépasse les taux spécifiés (de 25% à 50% selon la superficie des lots).
• Le montant des indemnisations est fixé à l'amiable ou par le juge.
• La mention au titre foncier du lotissement avec report sur le plan foncier ne peut être effectuée qu'après établissement des opérations de bornage, et sur production de la copie certifiée du procès-verbal de réception provisoire.
• Après le report sur le plan foncier, le lotisseur doit requérir la création d'un titre foncier par lot.

Des actes de vente, location et partage

• Les actes de vente, location et partage ne peuvent être passés qu'après la réception provisoire des travaux d'équipement
• Lorsque les travaux d'équipement ont été réalisés par secteurs, ces actes peuvent être passés pour les secteurs ayant fait l'objet de la réception provisoire.
• Les adouls, notaires et conservateurs doivent refuser d'enregistrer les actes de vente, location ou partage non assortis du procès-verbal de réception provisoire.
• Les actes de vente, de location et de partage doivent se référer au cahier des charges du lotissement.

Dispositions spéciales, équipements réalisés par tranches

• Le lotisseur peut être autorisé à réaliser l’équipement du lotissement par tranches successives.
• Le lotisseur doit fournir un programme d’échelonnement des travaux et une déclaration légalisée fournissant tous renseignements.
• La garantie doit couvrir le montant prévisible de l’estimation des travaux d’équipement dont l’exécution n’aura pas été réalisée au moment de la vente des premiers lots.
• Dans le cas où le lotisseur ne respecte pas le programme d’échelonnement des travaux d’équipement, le président du conseil communal lui adresse une sommation d’exécuter les travaux prévus dans un délai qu’il fixe.
• La réception provisoire est opérée à l’achèvement de chaque tranche de travaux.
• Lorsque la garantie est constituée par une immobilisation de fonds dans un compte, alimenté par le montant du prix des cessions des lots qui interviennent après la réception provisoire de chaque tranche de travaux.

Des constructions réalisées dans les lotissements

• Les constructions à édifier dans les lotissements sont subordonnées à la délivrance d’un permis de construire.
• Lorsque les constructions sont à réaliser par le lotisseur lui-même, l’autorisation de construire peut être délivrée avant l’achèvement des travaux d’équipement.

Du règlement de copropriété

• Règlement de copropriété obligatoire si parties communes restent propriété privée.
• Objectif : définir les parties communes possédées en indivision, les obligations des copropriétaires et les conditions de nomination du représentant des copropriétaires.

De la publicité

• Dès l’obtention de l’autorisation de lotir, mise à la disposition du public des 2èmes, 3èmes et 4èmes paragraphes de l'Article 4.

De la restructuration des lotissements irréguliers

• Sont considérés comme irréguliers les lotissements réalisés sans autorisation préalable et ceux dont les travaux d’équipement n’ont pas été exécutés avec les documents.
• L’Etat ou les collectivités locales peuvent procéder à l’expropriation des terrains nécessaires aux opérations de redressement.
• Le lotisseur et les propriétaires de lots participent aux dépenses d’exécution des équipements non réalisés.
• Le financement travaux est réparti par moitié entre le lotisseur et les acquéreurs de lots.

Du groupe d'habitations

• Constituent un groupe d'habitations les immeubles individuels ou collectifs à usage d'habitation édifiés sur une seule ou sur plusieurs parcelles contiguës ou voisines.

Des morcellements

• L'autorisation de morcellement est délivrée après avis des services extérieurs de l’urbanisme et de la conservation foncière du ressort.

Dispositions diverses

• Les références à la présente loi se substituent de plein droit aux références au dahir du 20 moharrem 1373 (30 septembre 1953).
• Les attributions reconnues par. la présente loi aux présidents des conseils communaux sont exercées dans les communes urbaines de Rabat-Hassan et du méchouar de Casablanca par les autorités désignées.
• Demeure applicable dans l'intégralité de ses dispositions le dahir portant loi n° 1-84-188 du 13 moharrem 1405 (9 octobre 1984) relatif à l'agence urbaine de Casablanca.
• Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables aux lotissements.
• Ne sont pas soumis aux dispositions de la présente loi les lotissements à réaliser dans les agglomérations rurales.
• Est abrogé le dahir du 20 moharrem 1373 (30 septembre 1953) relatif aux lotissements et morcellements.