Contrato de Construcción: Obligaciones y Leyes

• El marco jurídico de la construcción se basa en el contrato de obras y servicios (arts. 1251 y ss. CCyC), con regulación específica para las obras (arts. 1262 a 1277 CCyC).
• El contrato de construcción tiene un notable interés público debido al peligro de daños a la sociedad; el Estado interviene con normas de orden público y reglamentarias, especialmente a nivel municipal (códigos de edificación).
• Los derechos del consumidor son relevantes, tras la modificación de la Ley 24.240 por la Ley 26.361, que incluyó al "mercado inmobiliario" en su ámbito de aplicación.

Multiplicidad de Sujetos

• Comitente: Encarga la construcción y paga el precio.
• Constructor/Contratista: Ejecuta la obra, asume el riesgo técnico y está obligado a un resultado material, sin subordinación al comitente.
• Proyectista: Profesional liberal (ingeniero o arquitecto) que entrega los planos.
• Director de la Obra: Profesional que controla, asesora y dirige la obra para que se ajuste al proyecto, sin ser dependiente del comitente.
• Intervinientes en la Comercialización: Promotores, aseguradoras, controladores técnicos.
• Adquirente: Un consumidor, si es diferente del comitente.

Factor de Atribución

• Las obligaciones son de resultado (objetivo).
• La destrucción o deterioro importante de la obra por caso fortuito antes de la recepción permite extinguir el contrato.

Efectos de la Destrucción o Deterioro

• Si el contratista aporta los materiales y la obra está en el inmueble del comitente, el contratista tiene derecho al valor de los materiales y una compensación equitativa por su tarea.
• Si la causa es la mala calidad o inadecuación de los materiales, no se debe remuneración, incluso si el contratista lo advirtió al comitente.
• Si el comitente está en mora en la recepción al momento del daño, debe la remuneración pactada.

Imposibilidad de Ejecución

• Si la ejecución se hace imposible por causa no imputable a ninguna parte, el contrato se extingue y el contratista tiene derecho a una compensación equitativa por su tarea.

Responsabilidad por Ruina

• El constructor de una obra en inmueble destinada a larga duración responde al comitente y al adquirente por daños que comprometen su solidez o la hacen impropia para su destino.
• El constructor solo se libera probando una causa ajena; no lo son el vicio del suelo ni de los materiales.

Extensión de la Responsabilidad

• La responsabilidad se extiende concurrentemente a:

    - Toda persona que vende una obra que construyó o hizo construir si hace de esto su profesión habitual.
    - Quien, como mandatario del dueño de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista.
    - Según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.
  

Legitimados Activos

• Comitente de la obra y el adquirente (art. 1273 CCyC).

Plazo de Caducidad

• El daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra; este es un plazo de caducidad.

Nulidad de Cláusulas de Dispensa

• Es nula toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad por daños que comprometen la solidez de una obra destinada a larga duración o la hacen impropia para su destino, especialmente en casos de conductas dolosas.

Responsabilidad por Ruina en Edificios NO Destinados a Larga Duración y por Vicios

• Si se acuerda un plazo de garantía, la recepción se considera provisional.
• En vicios que no afectan la solidez, aceptada la obra, el contratista queda libre de responsabilidad por vicios aparentes, pero responde por los no ostensibles al momento de la recepción.

Daños a Terceros

• El art. 1277 del CCyC establece que el constructor, subcontratistas y profesionales deben observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, por daños causados por el incumplimiento de tales disposiciones.

Daños Durante la Ejecución

• El empresario y el director responden como guardianes y como principales por los daños causados por las personas que tienen a su cargo.

Caducidad de la Garantía por Defectos Ocultos (Art. 1055)

• La responsabilidad por defectos ocultos caduca:

    - A los tres años si es inmueble.
    - A los seis meses si es mueble.
    - Los plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
    - La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro.
  

Ruina

• Se refiere a daños que comprometen la solidez, seguridad y habitabilidad de un inmueble (vicios de construcción, suelo y materiales).

Este cuestionario examina el contrato de construcción, su regulación por el derecho laboral, y las responsabilidades del constructor, proyectista y director de obra. Analiza las obligaciones de resultado y la ley 24.240 modificada por la ley 26.361 en el contexto del mercado inmobiliario. Evalúa los riesgos y responsabilidades en caso de destrucción de la obra.