Baux commerciaux - Conditions d'application

Conditions d'application du statut des baux commerciaux

• Nature du bail: Le bail commercial est une location à loyer. Il concerne des locaux clairement définis et un prix précis. Ce statut ne s'applique pas aux baux emphytéotiques, aux autorisations d'occupation précaire, ou aux autorisations administratives sur le domaine public (ex. terrasses). Le bail peut être verbal ou écrit, mais l'écrit est fortement recommandé pour éviter les conflits. La qualification du bail par les parties peut être modifiée par le juge (article 12 du CPC).
• Durée du bail: La durée minimale est de 9 ans (ordre public). Le locataire peut résilier tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois (acte extrajudiciaire ou LRAR), sauf exceptions (ex : locaux monovalents ou résidences de tourisme). Le bailleur peut résilier dans des cas spécifiques (ex : reconstruction, démolition, article L145-4).
• Bail de courte durée (dérogatoire): Maximum 3 ans (article L145-5). Au-delà, le bail est automatiquement soumis au statut des baux commerciaux.
• Location saisonnière: Ne confère pas une jouissance continue. Si elle devient permanente (ex. conservation des clés, abonnements annuels), elle peut être requalifiée en bail commercial.
• Convention d'occupation précaire (COP): Exclu du statut des baux, car la précarité doit être indépendante de la volonté des parties (ex. expropriation, immeuble en péril).
• Immeubles et locaux: Le statut s'applique aux immeubles bâtis et, exceptionnellement, aux terrains nus si le locataire y construit avec l'accord du propriétaire. Un espace est considéré comme un local lorsqu'il est stable et permanent, avec des exceptions comme les panneaux publicitaires ou kiosques mobiles. Les containers fixes peuvent être considérés comme des locaux (Cour de cassation, 1er octobre 2014).
• Locaux accessoires: Ils ne bénéficient du statut que s'ils sont nécessaires à l'exploitation du fonds (ex. bureaux, stockage, places de parking intégrées). Leur suppression affecterait l'exploitation.

Conditions d'application et d'exécution du bail commercial - Section 1 : Conditions d'application

• Conditions relatives au fonds exploité: Le statut s'applique uniquement aux locaux où un fonds de commerce ou artisanal est exploité. L'exploitant doit démontrer une clientèle personnelle.
• Conditions relatives aux parties (preneur): Le preneur doit être commerçant inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour bénéficier du statut et, notamment, pour demander un renouvellement du bail. Le statut s'applique aussi à certaines entités (établissements d'enseignement, entreprises publiques ou EPIC - article L145-2). Les professions libérales ne sont pas automatiquement concernées, mais peuvent l'être via la loi Pinel.
• Conditions relatives aux parties (bailleur): Le bailleur doit être propriétaire du local. En cas de démembrement de propriété (usufruitier et nu-propriétaire), l’accord du nu-propriétaire est nécessaire.

Section 2 : Exécution du bail commercial

• Obligations du bailleur:

  • Délivrance: Le bailleur doit fournir un local en bon état, conforme à son usage, et garantir une jouissance paisible (article 1719 du Code civil). La loi Pinel renforce cette obligation en interdisant au bailleur de faire supporter au locataire les réparations structurelles (article L145-40-2).
  • Garantie contre les vices cachés et l'éviction: Le bailleur est responsable de ces risques (article 1721 du Code civil).
  • Droit de préemption du locataire: Le locataire peut se porter acquéreur si le bailleur vend (article L145-46-1, loi Pinel).

• Obligations du preneur:

  • Paiement du loyer: Librement fixé à la signature du bail. Révisable tous les 3 ans (article L145-34) ou lors du renouvellement (plafonné en principe - article L145-38).
  • Covid-19: Des locataires ont tenté de ne pas payer leur loyer pendant les fermetures administratives en invoquant la force majeure, l'imprévision ou un défaut de délivrance. La Cour d’appel de Riom (2 mars 2021) a rejeté ces arguments, mais a reconnu la bonne foi nécessaire en cas de négociation. Un bailleur inflexible peut être sanctionné pour manque de loyauté contractuelle.