Droit commercial : Bail Commercial : Points Clés

Bail Commercial : Points Clés

• Historique et Problématique:

  • Avant 1926, le propriétaire avait un ascendant important sur le locataire.
  • La loi du 20 juin 1926 a instauré une indemnité d'éviction pour résiliation sans motif.
  • Le décret de 1953 a été le texte de référence pour la protection du locataire mais était jugé insuffisant.
  • La loi Pinel (2014) a renforcé la protection du locataire.
  • Le pouvoir du bailleur a été inversé, assurant un droit au bail (valeur patrimoniale autonome).

• Propriété Commerciale:

  • Le locataire n'est pas propriétaire du local, mais ses droits sont puissants.
  • Le droit au renouvellement du bail (L145-8 et suivants) est un aspect clé de la propriété commerciale.
  • Le locataire peut rester à la fin du bail moyennant une indemnité d'éviction pouvant valoir le fonds de commerce.

• Caractère d'Ordre Public:

  • Certaines dispositions sont d'ordre public (ex: droit de préemption).
  • La liberté contractuelle subsiste dans certaines limites.
  • Le loyer renouvelé est librement négociable (L145-38).
  • Soumission volontaire au statut:
    • Possible, mais le statut en entier est applicable, sauf incompatibilité avec l'activité.
    • Exception pour les conditions d'application incompatibles à l'activité et exclusion.
  • Renonciation aux dispositions d'ordre public:
    • Possible pour des droits acquis, pas au début. Le droit au renouvellement n’est acquis qu’après une période triennale.

• Prescription des Actions:

  • La sanction d'une clause contraire à l'ordre public peut varier. -Avant La loi Pinel, prescription de 5 ans -Aujourd'hui, réputé non écrit, action imprescriptible (Cour de cassation).
  • Prescription spécifique de 2 ans pour les actions basées sur le statut des baux commerciaux.

• Juridiction Compétente:

  • Tribunal judiciaire, sauf cas de contestation de loyers (juge des loyers commerciaux).
  • Sauf si l'action ne repose pas sur les particularités du bail commercial (Tribunal de Commerce).

Section 1: Conditions d'Application du Statut

• Conditions relatives au Contrat:

  • Nature de location (bail à loyer) avec prix et locaux déterminés.
  • Ne s'applique pas aux baux emphytéotiques, autorisations précaires administratives et celles du domaine public.
  • Peut être verbal ou écrit.
  • Le juge n’est pas lié à la qualification des parties.

• Conditions relatives à la Durée:

  • Durée minimale de 9 ans (L145-4).
  • Le locataire peut résilier dans des cas limités ou après 3 ans sans motif (préavis de 6 mois).
  • Le bailleur a des limites de résiliation triennale (ex: démolition d'immeuble).

• Autres Durées:

  • Bail dérogatoire (max 3 ans).
  • Locations saisonnières non continues sur l'année.
  • Convention d’occupation précaire (COP) exclue du statut.

Section 1: Conditions relatives aux locaux et fonds:

• Immeubles/locaux:

  • S'applique aux immeubles bâtis, exceptionnellement terrains nus si constructions édifiées/exploitées.
  • La notion de "local" est évaluée sur un critère de stabilité et de permanence.

• Locaux Accessoires:

  • Non soumis au statut sauf s'ils sont indispensables à l'exploitation du fonds.
  • Exemple: bureaux, stockage ou places de parking intégrés.

Section 1: conditions relatives au fonds exploité

• Ne s'applique qu'à des immeubles ou locaux où un fonds de commerce ou artisanal est exploité. Il faut donc prouver l'existence d'une clientèle pour l'exploitant.

Section 1: conditions relatives aux parties:

• Preneur:
  • Généralement doit être immatriculé au RCS.
  • Sauf pour soumission volontaire.
  • L'immatriculation est exigée au moment du renouvellement.
  • Le statut s'étend à d'autres personnes (établissements d'enseignement, entreprises publiques).
  • Professions libérales peuvent être soumises au statut, mais pas de plein droit.
• Bailleur:
  • Doit être propriétaire du local. En cas de démembrement de la propriété, l'usufruitier doit demander l'autorisation du nu-propriétaire.

Section 2 : Exécution du Bail Commercial

• Obligations du Bailleur:

  • Délivrance (jouissance paisible et entretien).
  • Repartition des charges (améliorations).
  • Garantie des vices cachés et d'éviction.
  • Droit de préemption du locataire en cas de vente (L145-46).

• Obligations du Preneur:

  • Payement des loyers, libres sauf clauses d'indexation et révisions régulières (L145-34).
  • Loyers plafonnés lors du renouvellement, sauf clauses contraires.
  • Problématique COVID: force majeure, insuffisance de livraisons et perte de jouissance des lieux. La Cour de Cassation a rejeté la force majeure et la perte de la jouissance. Des arguments de loyauté entre les parties ont été retenus par les juridictions.