Modul 12 - Immobilienmakler Präsentation PDF

MODUL 12  MODUL 12 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Besc...

MODUL 12  MODUL 12 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 12 Unternehmenssteuerung und -kontrolle II Finanzierung 3  MODUL 12 Finanzierung- und Ausgangssituation Verkaufsprozess Kauf- Kauf- Kundenanfrage Besichtigung entscheidung abschluss Erstgespräch Immobilie Reservierung Notartermin § Spätestens zum Zeitpunkt der Reservierung oder eines Kaufangebotes (Angebotspreis unter dem aktuellen Vermarktungspreis) für eine Immobilie, sollte eine Finanzierungsbestätigung organisiert werden. § Beim gehobenen Luxussegment ist die Vorlage eines Bonitätsnachweises sogar vor der Besichtigung möglich Worst Case Der Verkäufer akzeptiert ein Kaufangebot, aber keine Bank finanziert den Kunden. Worst Worst Case Nach dem Notartermin muss der Kunde den Kaufvertrag rückabwickeln lassen, da keine Finanzierung möglich ist. 4  MODUL 12 Zusammenhänge der Immobilienvermittlung und -finanzierung 1 Warum macht man eine Endfinanzierungszusage vor dem Kaufvertrag? § Absicherung des Verkäufers, dass er nach dem KV den Kaufpreis erhält § Schutz des Käufers vor einer Fehleinschätzung seiner Bonität § Absicherung der Vermittlungsprovision des Maklers (vs. Rückabwicklung Kaufvertrag) § Unterschied „Verkauf von privat“ zu „Verkauf von Profimakler“ 5  MODUL 12 Zusammenhänge der Immobilienvermittlung und -finanzierung 2 Wann und wie wird Fremdkapital durch die Bank vergeben? Bewertung Bewertung Kundenrisiko Objektrisiko § Basel III ab 2013 (Eigenkapital Bank vs. § Einsicht in die Immobilienunterlagen Volumen Risikoaktiva) § eigene Sachverständige der Bank § Anforderungen bzgl. Eigenkapital des Käufers werden strenger § Bewertung der Immobilie nach Sachwert vs. Marktwert – Kubatur oder NHK 2010 § Erhöhung der Zinsen bei geringem (Einschätzung überhitzter Markt) Eigenkapital § geringerer Beleihungsauslauf mit Basel III § angestellt vs. selbstständig § Risiko bei Zwangsversteigerung 6  MODUL 12 6 wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Immobilienbewertung 7  MODUL 12 6 wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung 3 1. Faktor: Objektspezifische Unterlagen § Grundlage für Fremdkapital/Beleihungsunterlagen § Nach Abgabe der Reservierung oder des Kaufangebots muss schnell agiert werden § Absprung des Kunden bei Zeitverzug möglich (z. B. neue Immobilienangebote) § Empfehlung: Vorarbeiten mit Abschluss des Maklerauftrags – alle Unterlagen als PDF ablegen (Wenn nur Allgemeinaufträge abgeschlossen werden, ist diese Vorgehensweise schwer umsetzbar) Spätestens zum Zeitpunkt des Maklerauftrags den Verkäufer darauf hinweisen, dass Sie alle notwendigen Objekt- Hinweis/ unterlagen für einen schnellen Verkauf benötigen (u. a. Energiepass, Eigentümerprotokolle, Wohngeldabrechnungen, Nutzen IH-Rücklagen, Grundbuchauszug etc.). 8  MODUL 12 6 wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung 4 2. Faktor: Entscheidungszeitpunkt für eine Bank § Durch einen Darlehensvertrag folgt Sicherheit für die tatsächlich angebotenen Zins- und Sondertilgungs- konditionen (keine späteren Fallstricke für falsch verstandene Voraussetzungen etc.) § Der Darlehensvertrag kann innerhalb der Widerrufsfrist von 2 Wochen zurückgezogen werden § Ein Darlehensvertrag ist eine gute Ausgangssituation zum Verhandeln mit anderen Banken Ausgangs- Kunde möchte noch keinen Notartermin vereinbaren, solange er sich nicht für eine Bank bzgl. eines situation Darlehens mit den besten Konditionen entschieden hat. Hinweis/ Für den Kaufvertrag gilt nur, eine grundsätzliche Finanzierungsbestätigung einer Bank zu erhalten – dadurch hat der Nutzen Käufer eine Absicherung, dass er sich nicht „verspekuliert“. (Banken sind bzgl. schriftlicher Bestätigung eher zurückhaltend. 9  MODUL 12 6 wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung 5 3. Faktor: Eigenständige Banktermine § Banken haben keinen Bezug zu Ihnen als Makler und können vom Kauf „Ihrer“ Immobilie abraten § Bank verweist auf eigene Immobilienabteilung § Im Preissegment (bis ca. 1. Mio. Euro) können Sie Ausgangs- gemeinsame Termine durchführen, wenn Vertrauensituation aufgebaut worden und ein Nutzen erkennbar ist § Philosophische Diskussion: Finanzierung zu 100 Prozent outsourcen oder sich dem Thema annehmen Ausgangs- Mit der Abgabe einer Reservierung oder der Annahme eines Kaufangebots muss der Kaufinteressent situation eigenständig Kontakte zu Banken, Bausparkassen, Finanzdienstleistern etc. aufnehmen Hinweis/ Aufgrund der Vielzahl Ihrer Immobilienvermittlungen haben Sie das Fachwissen, dem Kunden zu helfen - Nutzen Dienstleistungen/ Services anzubieten (z. B. Kontakt zu Ihren „vertrauten“ Banken herstellen) 10  MODUL 12 6 wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung 6 4. Faktor: Vermittlungsprovision § Regelmäßige Zusammenarbeit mit Banken führt zu schnelleren Entscheidungen und Grundsatzaussagen § Aufbau der Kenntnisse über Prozessabläufe: Zeitfaktor (direkt an eine Bank oder über Vermittler) p ie l Be i s § Aufbau von Fachwissen: um Probleme/ Ängste der Kunden im Verkaufsprozess lösen können § B2B-Geschäftsbeziehung: Option Zusammenarbeit bei Zwangsversteigerungen § Empfehlung: persönlichen Kontakt bei Banken mit der Abteilung Baufinanzierung herstellen Hinweis/ Die Vermittlung (Kontakt zu einer Bank herstellen) von zwei Darlehen in einem Jahr von 400.000 Euro bei Nutzen 1 % Vermittlungsprovision führt zu 8.000 Euro zusätzlichem Erlös und einer sehr guten Reputation als Profimakler. 11  MODUL 12 6 wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung 7 5. Faktor: Berechnung des Darlehenszinses § Beleihungswert 80 % – davon Beleihungsgrenze 60 % § Beste 1A-Zinskonditionen in der Regel nicht für den Gesamtdarlehenswert p ie l § Idealerweise 20 % Eigenkapital Be i s Ausgangs- Der Kunde geht häufig bei seiner Kalkulation der Finanzierung von aktuellen Top-Konditionen aus, situation die er in der Regel bei keiner Bank für das gesamte Fremdkapital erhält. Hinweis/ Erklären Sie dem Kunden den grundsätzlichen Zusammenhang, wann er Top-Konditionen erhalten kann. Nutzen Der Kunde kann sich schneller entscheiden und sucht nicht lange nach noch besseren Konditionen. 12  MODUL 12 6 wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung 6. Faktor: Kaufangebot mit Verkäufer verhandeln § Vor Verhandlung des Kaufangebots sollte die Finanzierungsbetätigung vorliegen und ein möglicher Notartermin mit dem Kaufinteressenten abgestimmt sein - wenn der Kunde eine Finanzierung einholt, bestätigt das die Ernsthaftigkeit des Kaufangebots p ie l Be i s § höhere Wahrscheinlichkeit der Zusage durch den Verkäufer → Perspektive diese Woche beim Notar § Worst Case: lange Verhandlung bzgl. KA – Zusage des Verkäufers und dann KEINE Finanzierungszusage Ausgangs- Sie haben ein Kaufangebot von einem Kaufinteressenten erhalten. situation Beispiel: Aktueller Angebotspreis 590.000 Euro – Kaufangebot über 540.000 Euro Hinweis/ Verhandeln Sie wenn möglich IMMER im persönlichen Gespräch mit dem Verkäufer über die Annahme Nutzen des Kaufangebots – nicht über das Telefon oder per E-Mail. 13  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 14  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 8 Beleihungswert Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert den aktuellen, am Markt unter normalen Umständen erzielbaren Preis eines Objektes darstellt, gibt der Beleihungswert den Wert des Objektes aus Sicht eines Kreditinstituts an, das dieses Objekt über einen Zeitraum von 10 – 20 Jahren finanzieren muss. Der Beleihungswert ist in jedem Fall niedriger als der aktuelle Wert der Immobilie. Das Kreditinstitut schätzt entweder selbst oder schickt einen Gutachter - dafür fallen beim Darlehensnehmer Gebühren an, die zwischen 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme beziehungsweise des Schätzwertes liegen. Sicherheitsabschlag Der Sicherheitsabschlag ist der Wert, um den der angemessene Wert verringert wird, um den Beleihungswert zu erhalten. Beispiel für die Berechnung des Beleihungswertes: Kauf einer bestehenden Immobilie – Kaufpreis (= Verkehrswert) 200.000 Euro./. Sicherheitsabschlag (10 % – 35 %) 20.000 Euro = Beleihungswert 180.000 Euro 15  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 9 Beleihungsgrenze Bei Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie bei Sparkassen liegt die Beleihungsgrenze bei ca. 80 Prozent des Beleihungswertes; bei Hypothekenbanken sind es häufig bis zu 60–65 Prozent. Bewegt sich die Höhe eines Darlehens jeweils in diesem Bereich, also bis zur Beleihungsgrenze, wird es als erstrangige oder 1a-Hypothek bezeichnet. Darlehen werden auch als 1b-Hypothek ausgereicht, wenn sie über der Beleihungsgrenze liegen. Die Institute verlangen dafür in der Regel einen um 0,5 Prozentpunkte höheren Nominalzins. Beleihungszinsen Geldgeber verlangen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, innerhalb derer die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren sehr. Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monate. Wird ein Teil des Darlehens dauerhaft nicht benötigt (z. B. weil das Bauvorhaben weniger Kredit erfordert als ursprünglich geplant), kann der Kreditbetrag mit Einverständnis der Bank herabgesetzt werden, damit Bereitstellungszinsen ab diesem Zeitpunkt nicht mehr anfallen. In diesem Fall ist jedoch eine Nichtabnahmeentschädigung an die Bank für den Darlehensteil, der nicht benötigt wird, zu zahlen. 16  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 10 Endfälliges Darlehen Die Darlehensschuld wird beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen) am Laufzeitende zurückgezahlt, also entweder am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit oder nach einer vertraglich festgelegten Kündigungsfrist. Die Tilgung kann beispielsweise aus der Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag geleistet werden. Während der Darlehenslaufzeit werden dann statt der Tilgungszahlungen die entsprechenden Beiträge für eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag entrichtet. Die Darlehensbelastung während der Laufzeit beschränkt sich auf die Zahlung der Zinsen. Diese können je nach vertraglicher Vereinbarung bis zum Laufzeitende konstant bleiben oder auch variabel gestaltet werden. Disagio Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme. Ein Disagio von 5 % bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95 % ausgezahlt werden, aber 100 % zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. 17  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 11 Vorfälligkeitszinsen Unter Vorfälligkeitszinsen oder einer Vorfälligkeitsentschädigung beim Kredit versteht man einen Geldbetrag, den der Kreditgeber bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Kredites verlangt, der über eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde. Die Kalkulation des Kreditgebers wurde natürlich auf die volle Laufzeit berechnet, sodass dieser bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens unter Umständen einen Verlust erleidet. Dieser wird durch die Vorfälligkeitszinsen ausgeglichen. Bei einer angedachten Umschuldung eines Darlehens aufgrund eines aktuell niedrigen Zinsniveaus sollte man nicht vergessen, die Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen. Grundbuchabsicherung Erstrangige Darlehen sind Darlehen, die an erster Stelle im Grundbuch stehen. Sie bieten dem Darlehensgeber die größte Sicherheit, da bei einer möglichen Zwangsversteigerung seine Ansprüche als erstes abgegolten werden müssen. Erstrangige Darlehen sind meist zinsgünstiger als zweitrangige Darlehen. 18  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 12 Zinsbindefristen Die Zinsbindefrist gibt den Zeitrahmen an, in dem die zu Beginn vereinbarten Zinsen gleich bleiben. Zinsbindefristen können z. B. 5, 10, 15 oder 20 Jahre betragen. Wie lange Sie die Zinsbindefrist vereinbaren sollten, hängt von der Tilgungsleistung und vom Zinsmarkt ab. Wenn man sich in einem sehr günstigen Zinsumfeld befindet, also die Zinsen niedrig sind, sollten Sie eine lange Laufzeit vereinbaren. Wenn die Zinsen auf ihrem Höhepunkt sind, sollten Sie eine möglichst kurze Bindefrist vereinbaren, da es erfahrungsgemäß so ist, dass die Zinsen wieder fallen. Effektivzins – Nominalzins Der Effektivzins gibt an, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins. Der Effektivzins weist für den Käufer gewisse Mängel auf, da bestimmte Nebenkosten des Kredits (Schätzkosten, Bereit- stellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungsgebühren) bei seiner Berechnung nicht berücksichtigt werden. Klar ist auch, dass Kosten der Darlehensabsicherung (etwa für die Grundschuldbestellung) nicht in die Berechnung einfließen. Doch ist er neben der Restschuldfeststellung nach dem Ende der Zinsbindung der beste Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote der Banken oder Versicherungen. 19  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 13 Prolongation – Verlängerung Für die Verlängerung des Baudarlehens macht die Bank ein Angebot und nennt dabei den Effektivzinssatz. Da hierbei in aller Regel keine Schätzkosten und ähnliche Gebühren mehr anfallen, ist der Effektivzinssatz eine verlässliche Größe. Besser und aussagekräftiger ist natürlich auch hier ein Tilgungsplan, der die Restschuld am Ende der geplanten Verlängerungsdauer zeigt. Es sind Fälle bekannt geworden, wonach Banken dem Darlehensnehmer einen Effektivzinssatz genannt haben, der sich auf ein neues Annuitätendarlehen mit einer Anfangstilgung von 1 % bezog. Aufgrund der zwischenzeitig erfolgten Tilgungen liegt der Tilgungsanteil bei Darlehensverlängerungen aber höher. Es ist daher darauf zu achten, dass auch der Effektivzinssatz für Darlehensprolongationen mit dem Effektivzinssatz für neu abzuschließende Darlehen verglichen wird. Hinweis Im Allgemeinen verlängern Banken bisherige Darlehen. In Einzelfällen muss der Wohnungs-/Hauskäufer jedoch damit rechnen, dass er sein Darlehen voll ablösen muss. 2006 sind Fälle in der Presse bekannt geworden, wonach sogar bisher pünktlich zahlenden Immobilienbesitzern die Zwangsvollstreckung drohte, weil sie sich plötzlich mit der vollständigen Rückzahlung des Darlehens konfrontiert sahen. Es ist also sehr wichtig, sich rechtzeitig um eine Darlehensverlängerung zu kümmern oder sicherzustellen, dass das fällige Darlehen von einer anderen Bank abgelöst wird. 20  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 14 Erwerbsnebenkosten/ Kaufnebenkosten Die Erwerbsnebenkosten können bei der Ermittlung des Beleihungswertes nicht berücksichtigt werden. § Maklerprovision z. B. in Bayern 3,57 % inkl. USt, in Hessen 5,95 % inkl. USt vom Kaufpreis § Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer beträgt z. B. in Bayern 3,5 % vom notariellen Kaufpreis. In Brandenburg, Thüringen und Nordrhein-Westfalen sind es 5 %. § Notar- und Grundbuchgebühren Für die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages und die Eintragung der neuen Käufer in das Grundbuch fallen ca. 1 % des Kaufvertragswertes an. Für die Bestellung und Eintragung der Grundpfandrechte (je nach Höhe der Finanzierung) fallen weitere ca. 0,5 % des Kaufpreises an. In Summe sind es mindestens 1,5 % des Kaufpreises. 21  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 15 Hypothek / Grundschuld Grundschuld und Hypothek geben Banken das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt. Die Erklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern in einer gesonderten Vereinbarung – der sog. Zweckerklärung – geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden. Das ist ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag. In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, dass die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozess gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen. Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen. 22  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 16 Widerrufsrecht bei Baufinanzierungen Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass auch bei Baufinanzierungsdarlehen ein Widerrufsrecht besteht. Voraussetzung dafür ist, dass die Initiative zum Abschluss des Vertrags nicht vom Bauherren oder Immobilienkäufer, sondern vom Kreditgeber oder dessen Vermittler ausging. Die Juristen sprechen in diesem Zusammenhang von „Haustürgeschäften“. Diese Voraussetzung ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Bauträger den Finanzierungsvermittler unaufgefordert zum Verkaufsgespräch mitbrachte, das nicht in den Räumen des Bauträgers stattfand, oder wenn die Mitarbeiter des Strukturvertriebs nicht nur die Immobilie, sondern zugleich das Darlehen mit zu verkaufen versuchten. Betroffene Darlehensnehmer können das ausgeliehene Darlehen jederzeit widerrufen. Dieser Überrumplungsschutz – bei Alltagsgeschäften selbstverständlich und festgezurrt in einer für alle EU-Mitgliedstaaten verbindlichen Richtlinie – sollte nach Auffassung von Bankenvertretern und Gerichten, insbesondere auch nach Meinung des Bankensenats beim Bundesgerichtshof, für deutsche Immobilienfinanzierungen ausnahmsweise nicht gelten. Die akrobatische Begründung: Kreditverträge fallen unter das Verbraucherkreditgesetz. Als spezielles Gesetz für Kredite verdränge dieses die Regelungen eines allgemeineren Gesetzes, die des Haustürwiderrufsgesetzes. Zwar enthält auch das Verbraucher- kreditgesetz ein Widerrufsrecht, davon ausgenommen wurden aber gerade solche Kredite, die – wie bei Immobilienfinanzierungen üblich – über Grundschulden oder Hypotheken gesichert sind. Der Schluss lautete: Da das Verbraucherkreditgesetz gilt, scheidet das Haustürwiderrufsgesetz aus. 23  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 17 Finanzierung mit und ohne Eigenkapital Unter Eigenkapitel sind die vom Käufer angesparten liquiden Mittel zu verstehen, die zur Finanzierung beim Hauskauf eingesetzt werden können. Um ein Haus finanzieren zu können, erwartet die Bank meistens ein Eigenkapital von 20 bis 30 %. Vorfälligkeitsentschädigung Bei einem Darlehen, das durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert ist, besitzt der Darlehensnehmer innerhalb des Zeitraumes, für den ein fester Zins vereinbart ist, kein ordentliches Recht zur vorzeitigen Kündigung des Vertrages. So bestimmt der 1987 eingeführte § 609a des Bürgerlichen Gesetzbuches und so bestimmt es auch heute noch der § 489 BGB. Eine Ausnahme gilt lediglich für Darlehen mit einer Zinsfest-schreibung von mehr als zehn Jahren. Sie können mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, wenn seit der Vollauszahlung des Darlehens (oder der letzten Neuvereinbarung der Konditionen) zehn Jahre vergangen sind. Ein Darlehensnehmer kann allerdings nicht unter allen Umständen gezwungen werden, den Kredit bis zum Ende der Zinsfestschreibung bzw. bis zum Beginn des Kündigungsrechtes zu bedienen. Er besitzt nach § 490 Abs. 2 BGB vielmehr ein außerordentliches Kündigungsrecht, „wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat.“ Sondertilgung Die Sondertilgung bietet die Möglichkeit, bereits während der Vertragslaufzeit größere Einmalbeträge an die Bank zurückzuführen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. In jedem Fall sollte man sich diese Möglichkeit offen halten. 24  MODUL 12 Allgemeines Finanzierungswissen 18 Finanzierungsvoraussetzungen (DiBa) § Staatsangehörigkeit § Freiberufler - grundsätzlich keine Beschränkungen - Grundsätzlich möglich bis zu 100 % des Kaufpreises bzw. der - Bei Nicht-EU-Bürgern (Ausnahme: Türkei, Schweiz und angemessenen Anschaffungs- und Herstellungskosten (diese sind Norwegen) ist eine beglaubigte Zustellungsvollmacht immer ohne Maklerprovision, Notarkosten und Steuer) erforderlich - Nachweis über Ausübung der gleichen freiberuflichen Tätigkeit über zwei volle Kalenderjahre § Altersbeschränkungen - Folgende Freiberufler, die nicht bilanzierungspflichtig sind, - grundsätzlich keine Altersbeschränkungen werden akzeptiert: - Anwälte § Behandlung Ehepaare - Fotografen - Statiker - grundsätzlich gesamtschuldnerische Haftung - Dolmetscher - Es gibt aber auch Ausnahmen, wie z. B.: - Journalisten - bei Gütertrennung (Nachweis bereits bei - EDV-Berater Antragstellung erforderlich) - Psychologen/Psychotherapeuten etc. - wenn bei Umschuldungen der Antragsteller - Andere Freiberufler werden nicht finanziert! alleiniger Darlehensnehmer und Eigentümer im Grundbuch ist § Verbindlichkeiten - Getrennt Lebende (auch bei Gütertrennung) werden - Bestehen Konsumentenkredite, die zwecks Bonitätsanforderung nicht finanziert der DiBa abgelöst werden müssen, so ist bereits vor Antrag- - Im Fall Familienstand „geschieden“ ist immer eine stellung der Kredit abzulösen oder ein entsprechendes Scheidungsfolgevereinbarung vorzulegen Eigenkapital bei Antragstellung nachzuweisen 25  MODUL 12 Hypothekendarlehen Finanzierungs- Versicherungsdarlehen formen Bauspardarlehen 26  MODUL 12 Finanzierungsformen Hypothekendarlehen (Annuitätendarlehen – Ratentilgungsdarlehen) Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen. Die dabei entstehenden Rückzahlungsraten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammen. Was der Kreditnehmer jährlich an Zins und Tilgung leistet, wird Annuität genannt. Die Raten bleiben während der Zinsbindungsphase eines Darlehens immer gleich hoch. Wie hoch diese sind, hängt davon ab, welche Zins- und Tilgungssätze im Kreditvertrag vereinbart wurden. 27  MODUL 12 Hypothekendarlehen 19 Annuitätendarlehen Beispiel Darlehensbetrag: 192.000 Euro, Zinssatz: 6 % , Tilgungssatz: 1 % Darlehensbetrag x (Zins + Tilgung) 192.000 € x (6% + 1%) Annuität = = 13.440 Euro 100 100 § Die Annuität beträgt in diesem Beispiel 13.440 Euro, umgerechnet pro Monat (13.440 Euro / 12 Monate) 1.120 Euro § Die Annuität bleibt während der Laufzeit konstant, aber ihre Zusammensetzung ändert sich fortlaufend § Die Schulden nehmen durch die Tilgung ab, dadurch wird die Belastung durch den Zinsanteil immer weniger, gleichzeitig wächst der Tilgungsanteil Abbildung: https://www.baufinanzierung-bayern.de/icon/annuitaetendarlehen.jpg 28  MODUL 12 Hypothekendarlehen 20 Ratentilgungsdarlehen Bei einem Ratentilgungsdarlehen verpflichtet sich der Darlehensnehmer vertraglich, über eine festgelegte Laufzeit von Anfang an gleiche große Tilgungsraten zu zahlen. Am Ende jedes Jahres wird die Restschuld um diesen Tilgungsbeitrag reduziert. Auf diese verringerte Restschuld wird jeweils der vereinbarte Zinssatz berechnet. Das vermindert Jahr für Jahr auch die Zinsbelastung entsprechend. Die gleichbleibenden Tilgungsraten und die Zinszahlungen ergeben zusammen die Jahresleistung. Diese verringert sich entsprechend immer mehr. Zu Beginn des Vertrags sind die finanziellen Belastungen am höchsten. Im Vergleich zum Annuitätsdarlehen entstehen geringere Finanzierungskosten. Der Kreditnehmer zahlt viel weniger Zinsen, weil der Schwerpunkt der Zahlung auf Rückzahlung des Darlehens, also der Tilgung liegt. Praxis: Für Vermieter ist es unter rein steuerlichen Aspekten wenig sinnvoll, schnell zu tilgen, weil sie die Zinsschulden beim Fiskus geltend machen können. 29  MODUL 12 Finanzierungsdarlehen Versicherungsdarlehen Bei einem Versicherungsdarlehen wird ein sogenanntes Festdarlehen angeboten, das während der gesamten Laufzeit zwar verzinst, aber nicht getilgt wird. Das ist der Grund, warum Versicherungsgesellschaften ein solches Darlehen zu einem günstigeren Zins anbieten können. (Zinssätze sind um bis zu 9,25 Prozentpunkte niedriger als die von Banken.) Der Kreditnehmer tilgt nicht in monatlichen Raten, sondern erst am Ende der Laufzeit in einem einzigen Betrag. Um diesen Betrag bezahlen zu können, schließt er eine zusätzliche Kapitallebensversicherung ab. Die Ablaufleistung am Ende der Versicherungslaufzeit dient der Finanzierung des tilgungsfreien Darlehens. Anstatt das Darlehen zu tilgen, zahlt man monatlich die Prämie für eine Lebensversicherung. 30  MODUL 12 Versicherungsdarlehen 21 Versicherungsdarlehen – Besonderheiten Die Beleihungsgrenze der Versicherungsunternehmen ist deutlich niedriger als bei Kreditinstituten. Maximal 60 Prozent, oft aber nur 45 Prozent des Beleihungswerts werden für eine 1a-Hypothek angesetzt. Da der Beleihungswert meist nicht mehr als 80 Prozent des Kauf- oder Baupreises ausmacht, kann der Kreditnehmer in der Regel deutlich weniger als die Hälfte seiner tatsächlich benötigten Finanzierung mithilfe einer erstrangigen Hypothek aus einem Versicherungsdarlehen abdecken. Ablauf einer Finanzierung In der Regel werden Versicherungsdarlehen so gestaltet, dass am Ende der Laufzeit die Versicherungssumme plus Überschussanteil (beides zusammen = Ablaufleistung) der Darlehenssumme entspricht. Häufig macht die Versicherungssumme 60 Prozent des Darlehensbetrags aus. Der Rest muss durch die Überschussanteile abgedeckt werden. Die Höhe der Überschussanteile kann und darf eine Versicherungsgesellschaft nicht garantieren. Reichen die Überschussanteile nicht aus, muss nachfinanziert werden, um den Darlehensbetrag zurückzahlen zu können. 31  MODUL 12 Finanzierungsdarlehen Bauspardarlehen Fast 80 Prozent aller Hausbauer und Wohnungskäufer haben ihre Immobilie über einen Bausparvertrag (mit-)finanziert. Bausparen funktioniert seit über 100 Jahren nach dem gleichen Prinzip. Um irgendwann einmal ein Darlehen zu bekommen, das einen im Vergleich mit anderen Kreditformen relativ niedrigen Zins ausweist, muss vorher über mehrere Jahre Geld angespart werden. Ein Bausparvertrag unterteilt sich in drei Phasen: die Ansparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Das Darlehen ist zweckgebunden. Es muss sogenannten wohnungswirtschaftlichen Zwecken dienen, also z. B. dem Bau oder Kauf von Wohneigentum oder einem Instandsetzungs- und Modernisierungsvorhaben. 32  MODUL 12 Bauspardarlehen 22 Bauspardarlehen – Ansparphase In der Ansparphase sind pro 500 Euro Bausparsumme je nach Tarif zwischen 1,50 Euro und 5 Euro als monatlicher Sparbeitrag zu zahlen. Dies entspricht dem Regelsparbeitrag, wonach man vertraglich verpflichtet wird, mindestens zwischen 0,3 Prozent und 1 Prozent der Bausparsumme monatlich zu zahlen. Berechnung monatlicher Sparbeiträge pro 500 Euro Bausparsumme Bausparsumme 1,50 Euro 5 Euro 100.000 Euro 300 Euro / Monat 1.000 Euro / Monat 200.000 Euro 600 Euro / Monat 2.000 Euro / Monat § In der Ansparphase liegen die Guthabenzinsen in der Regel bei ca. 0,5 bis 1,5 Prozent. § Die Ansparphase dauert zwischen sieben und zehn Jahren. Sonderzahlungen, also Einzahlungen, die über dem Regelsparbeitrag liegen, verkürzen diese Zeit. 33  MODUL 12 Bauspardarlehen 23 Bauspardarlehen – Zuteilungsphase § Der Vertrag muss die sogenannte Mindestsparzeit erreicht haben. In der Regel beträgt diese 18 Monate, bei einigen Tarifen kann dies kürzer sein, bei manchen aber auch viel länger, bis zu 5 Jahren. § Der Bausparer muss eine bestimmte Eigenkapitalansparung vorweisen. Das Mindestsparguthaben beträgt beim Standardtarif 40 Prozent der Bausparsumme, bei anderen Tarifen sogar 50 Prozent. (50-Prozent-Tarife haben den Vorteil, dass der Habenzins in der Ansparphase, der Sollzins sowie der Tilgungsbeitrag in der Darlehensphase flexibler gestaltet werden können.) § Erreichung der Zielbewertungszahl: Zur Berechnung der Zielbewertungszahl wird an bestimmten Stichtagen – mal monatlich, mal vierteljährlich, manchmal auch nur jedes halbe Jahr – die Ansparleistung geprüft. Dabei werden das Sparguthaben und die Spardauer ins Verhältnis gesetzt und nach einem sehr komplizierten Verfahren mit der Leistung anderer Bausparer verglichen. Wenn alle Kriterien erfüllt sind, ist der Bausparvertrag dann „zuteilungsreif“. § Wenn die Zielbewertungszahl erreicht ist, beginnt die Zuteilungsperiode. Diese Periode dauert drei bis sechs Monate und beginnt in der Regel ein bis drei Monate nach dem letzten Stichtag. Erst dann wird das Darlehen tatsächlich ausbezahlt. 34  MODUL 12 Bauspardarlehen 24 Bauspardarlehen – Darlehensphase § Die Darlehenssumme wird zusammen mit dem Sparguthaben zur Verfügung gestellt. Dafür wird noch einmal eine Darlehensgebühr fällig, in der Regel in der Höhe von 2 bis 3 Prozent der Darlehenssumme. § Nach der Auszahlung des Darlehns beginnt die Zeit der Tilgung. Im Gegensatz zu einem Hypothekendarlehen sind die Konditionen für Zins und Tilgung während der gesamten Finanzierungsdauer festgelegt. § Laufzeit in der Regel mindestens 7 Jahre, der nominale Zinssatz hat bis 2008 meist um die 3,5 bis 4,5 Prozent betragen, dieser kontinuierlich gefallen, bis unter 1 Prozent. § Aufgrund der kurzen Laufzeit ergibt sich, dass die Tilgungsraten und damit auch die monatlichen Beiträge bei Bauspardarlehen im Vergleich zu anderen Darlehensformen sehr hoch sind. § Sondertilgungen können grundsätzlich jederzeit vorgenommen werden. § Hinweis: Absicherung durch Risikolebensversicherung. Häufig ist obligatorisch, dass eine Risiko-LV abgeschlossen werden muss. Faustregel: pro 50.000 Euro Versicherungssumme ca. 10 Euro im Monat als Prämie. 35  MODUL 12 Bauspardarlehen 25 Bauspardarlehen – Zwischenfinanzierung Wenn die Mindestbedingungen erfüllt sind, § ausreichendes Mindestguthaben und § entsprechende Mindestlaufzeit erreicht, der Vertrag aber noch unterhalb der Zielbewertungszahl liegt, lohnt es sich, über eine Zwischenfinanzierung nachzudenken. In diesem Fall nimmt man einen Zwischenkredit auf, der als Vorschuss auf das Bauspardarlehen zu verstehen ist. Die Laufzeit dieses Zwischenkredits und damit seine Kosten hängen davon ab, wann der Bausparvertrag die Zielbewertungszahl überschreitet. Man zahlt auf das eigene Bausparguthaben Kreditzinsen. Beispiel § Mindestsparguthaben von 20.000 Euro ist bereits erreicht, aber noch nicht zugeteilt § Bausparkasse zahlt auf Guthaben 2,5 Prozent Zins → pro Jahr 500 Euro § Zwischenkredit über 50.000 Euro mit 6,5 Prozent Zins → pro Jahr 3.250 Euro Kreditzins § Kosten der Zwischenfinanzierung → 3.250 Euro – 500 Euro => 2.750 Euro 36  MODUL 12 Bauspardarlehen Bauspardarlehen – Vorfinanzierung Können die Mindestbedingungen § ausreichendes Mindestguthaben und § entsprechende Mindestlaufzeit erreicht nicht erfüllt werden, spricht man von einer Vorfinanzierung des Baudarlehens. Dies ist sehr teuer. Neben dem Kreditzins für die Vorfinanzierung müssen auch die Sparbeiträge für das Mindestguthaben eingezahlt werden. Alternative 1 – Herabsetzung der Bausparsumme Es besteht die Möglichkeit, die Bausparsumme herabzusetzen. Damit wird der Bausparvertrag schneller zuteilungsreif. Die Vertragssumme muss dann so weit reduziert werden, dass das bisher Ersparte dem erforderlichen Mindestguthaben entspricht. Alternative 2 – Teilung der Bausparsumme Die Bausparsumme wird hier in mehrere Teilverträge aufgeteilt. Die bisher eingezahlten Sparbeiträge werden einem Teilvertrag zugewiesen, dadurch erhöht sich auch die Bewertungszahl für diesen Teilvertrag. 37  MODUL 12 Bauspardarlehen 26 Bauspardarlehen – Vorteile § Bausparkassen akzeptieren generell eine nachrangige Absicherung im Grundbuch. Damit entstehen für ein Bausparlehen keine zusätzlichen Bürgschaftsgebühren. § Zu dem Zeitpunkt, an dem der Vertrag unterzeichnet wird, weiß man, zu welchen Konditionen und vor allem zu welchem Effektivzins man später ein Darlehen ausgereicht bekommt. Damit sind die monatlichen Belastungen, die später anfallen werden, im Voraus überschaubar. Bauspardarlehen – Nachteile § In Abhängigkeit der Höhe der Bausparsumme berechnet sich daraus das Mindestsparguthaben. Das ist die Summe, die mindestens angespart sein muss, damit die Auszahlung der vereinbarten Bausparsumme möglich ist. § Je höher die Bausparsumme ist, desto länger muss man auf die Zuteilung warten. § Abschlussgebühren – in der Regel 1 – 1,6 % der Bausparsumme 38  MODUL 12 27 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs Günstig im Alter wohnen Eigenheim Kapitalanlage § § betreutes Wohnen Verkauf auf Rentenbasis § Umkehrdarlehen § Wohnungs- und Nießbrauchrecht 39  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs Eigenheim Die Eigenheimquote liegt in Deutschland bei rund 45 Prozent. Dennoch wünschen sich die meisten nichts sehnlicher als die eigenen vier Wände. Es ist für viele nach wie vor das wichtigste Ziel im Leben. In der Regel bindet eine eigene Immobilie ihren Eigentümer unter Umständen finanziell ein Leben lang. In den ersten 15 Jahren ist die finanzielle Belastung des Immobilieneigentümers größer als die des Mieters. Danach kehrt es sich aber zunehmend ins Gegenteil. Je mehr Jahre vergehen, umso besser schneidet der Eigenheim- besitzer ab. Unterm Strich kann ein Mieter seinem Vermieter in 30 Jahren knapp 275.000 Euro zahlen (entspricht ca. 763 Euro mtl.) – ein Betrag, der viel sinnvoller in die eigene Immobilie investiert werden könnte. Zudem steigen die Mieten immer weiter. Das trifft vor allem ältere Menschen, da die Rentenerhöhungen mit den zu erwartenden Mietsteigerungen nicht Schritt halten. Aus diesem Grund müssen Menschen im Alter immer mehr von ihrer monatlichen Rente für eine Mietwohnung ausgeben. Maklerpraxis: Mietinteressenten können dazu bewegt werden, anstatt in eine Mietwohnung in ein Eigenheim zu investieren. Einfache Darstellung der Miethöhe vs. Darlehensvolumen bei der Bank mit dem gleichen monatlichen Betrag. (z. B. bei 600 Euro und 4 % Zins, 1 % Tilgung = 144.000 Euro Kaufvolumen – zzgl. Erwerbsnebenkosten) 40  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs 28 Kapitalanlage Rendite Fehler Nummer eins, den Anleger häufig machen: Der Kauf oder Bau einer Immobilie sollte sich nicht erst NACH Steuern rechnen, sondern schon davor. Die wichtigste Frage, die sich ein Investor stellen sollte, ist diese: „Bekomme ich für mein Objekt so viel Miete, dass mindestens meine Finanzierungs- kosten gedeckt sind?“ Darüber hinaus: Sind die Einnahmen aus der Immobilie so hoch, dass mein eingesetztes Kapital ausreichend verzinst wird (Renditeobjekt) (jedenfalls langfristig gesehen)? Erst dann kommen die Steuervorteile ins Spiel. Im „Fall Ostdeutschland“ haben sehr viele Anleger nur nach der Zusatzrendite geschaut und nie danach gefragt, ob die „eigentliche“ Rendite stimmt. Lage Anlegerweisheit: Man kaufe das schlechteste Haus in der besten Lage. Die Lage beeinflusst Miet- und Wertzuwächse. Kriterien für eine gute Lage sind u. a. die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, das Schulangebot, welche kulturellen Einrichtungen vorhanden sind, wie groß der Erholungswert ist, welche Freizeitangebote und welche Möglichkeiten der Nah- erholung es gibt. Weitere Faktoren: Höhe der Arbeitslosenquote, Universitätsstadt (Bedarf an kleinen Wohnungen) etc. 41  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs Günstig im Alter wohnen § Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen wird in Deutschland immer beliebter. Die Bewohner wohnen eigenständig in geschlossenen Wohneinheiten, die alters- und behindertengerecht sind. In diesen Anlagen kann man sich je nach Projekt und Konzept eine Wohnung mieten oder kaufen. In beiden Fällen hat man für die Miete oder die Ratenzahlungen sowie für die laufenden Kosten der Wohnung aufzukommen. Wer sich eine solche Wohnung kauft, muss meistens sein Erspartes opfern oder eine andere Immobilie verkaufen. Er kann aber auch langfristig in eine solche Immobilie investieren, zum Beispiel über einen geschlossenen Immobilienfonds. Bei diesem Modell kann die Wohnung an jemanden vermietet werden, bis man später selbst dort einziehen möchte. Solche Fonds sind wegen möglicher Sonderabschreibungen auch steuerlich interessant. Geschlossene Fonds: Hier kann in der Regel, anders als bei offenen Investmentfonds, nur in einem bestimmten Platzierungszeitraum investiert werden, danach wird der Fonds geschlossen. Der Erwerber eines Anteils an einem geschlossenen Fonds wird Unternehmer mit entsprechenden Risiken. 42  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs 29 § Verkauf auf Rentenbasis Verkauf der eigenen Immobilie auf Rentenbasis. Das bedeutet: Jemand kauft die Immobilie, indem er dem Eigentümer anstelle des Kaufpreis in den nächsten Jahren eine laufende Rente zahlt. Das Rentenmodell kann dabei unterschiedlich gestaltet sein. § Leibrente: Hier wird bis zum Tode des Verkäufers gezahlt. Das bedeutet aus seiner Sicht Sicherheit bis an sein Lebensende. Dabei sind die monatlichen Raten geringer. § Zeitrente: Hier werden die Höhe und die Anzahl der Renten genau festgelegt. Lebt der Verkäufer länger, muss er ohne Zusatzrente auskommen. Für die Rentenzahlungen gelten u. a. Grundsätze, die der Bundesfinanzhof aufgestellt hat: § Der Ertragsanteil, also der Zinsanteil aus den Rentenzahlungen, kann nicht als Sonderausgabe abgezogen werden. Er stellt ein Entgelt für die Überlassung von Kapital dar. § Beim Empfänger wird der Ertragsanteil im Rahmen der Renteneinkünfte und nicht im Rahmen der Kapitaleinkünfte versteuert. Damit ist der nur bei Kapitaleinkünften abziehbare Sparerfreibetrag bzw. Sparerpauschbetrag nicht anwendbar. 43  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs § Umkehrdarlehen Eigenheimbesitzer können damit ihr monatliches Einkommen aufbessern, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen; am Grundbucheintrag ändert sich nichts. Der Kreditgeber zahlt das Darlehen entweder in einem einmaligen Betrag oder in monatlichen Raten aus. Im Gegenzug belastet er die Immobilie in Höhe des Kredits inklusive Zinsen. Voraussetzung für ein Umkehrdarlehen ist, dass die Immobilie ganz oder wenigsten nahezu schuldenfrei ist. Der Vertrag endet in der Regel mit dem Tod des Kreditnehmers. Die Erben müssen dann entscheiden, ob sie das Darlehen zurückzahlen und das Haus behalten wollen oder ob sie die Immobilie dem Kreditgeber überlassen, der damit das Kreditkonto ausgleicht. Erzielt das Institut dabei einen Erlös, der über die Darlehenssumme hinausgeht, bekommen die Erben den Restbetrag. Der Beleihungswert liegt häufig nur bei 30 bis 40 Prozent, weswegen die monatlichen Auszahlungen auch sehr gering ausfallen können. Alternativ kann die Rente auch über eine vorab festgelegte Zeit vereinbart werden. Das minimiert das Risiko für den Kreditgeber und erhöht die Rente. 44  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs 30 § Wohnungs- und Nießbrauchrecht Hier wird die eigene Immobilie verkauft und vertraglich das Recht eingeräumt, die Immobilie oder wenigstens einen Teil davon weiter bewohnen zu dürfen (Wohnungsrecht) oder sämtliche Nutzen aus der Immobilie ziehen zu können (Nießbrauchrecht). 1. Wohnungsrecht Die Immobilie wird verkauft, man lässt sich aber das Recht einräumen, eine der Wohnungen selbst zu nutzen. Häufig wird ein Wohnungsrecht im Familienverbund eingeräumt, wenn zum Beispiel die Eltern den Kindern ein Haus überlassen. Das Wohnungsrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Es ist weder vererb- noch veräußerbar, es sei denn, dies ist im Vertrag gestattet. Wenn der Rechtsinhaber dort ausdrücklich auf die Ausübung seines Rechts verzichtet, kann die Überlassung des Wohnrechts sogar formlos erfolgen beziehungsweise sich stillschweigend vollziehen. 45  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs 2. Nießbrauchrecht Der Nießbrauch ist kein vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück zu nutzen und Einnahmen (z.B. Miete) daraus zu erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört. So kann zum Beispiel ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft werden und damit den Eigentümer wechseln, doch sämtliche Mieteinnahmen gehen an den Nießbraucher. Normalerweise muss der Nießbraucher dann auch sämtliche Lasten tragen, die mit der Bewirtschaftung einer Immobilie verknüpft sind. Diese Nutzungsrechte können aber modifiziert werden, beispielsweise so, dass der Eigentümer sämtliche Lasten trägt. Umgekehrt können auch die Nutzungsrechte für den Nießbraucher eingeschränkt werden. Das Nießbrauchrecht muss beurkundet und im Grundbuch eingetragen sein. Das Recht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. Nießbrauchrechte werden häufig im Familienverbund angewendet. Die Eltern überlassen ihren Kindern beispielsweise eine Immobilie, verbringen dort aber ihren Lebensabend und mit dem Tod geht der Nutzen aus dieser Immobilie an die Kinder über. 46  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs § Zuwendungsnießbrauchrecht Bei einem Zuwendungsnießbrauch lassen sich Mieteinkünfte auf andere übertragen, etwa auf die eigenen Kinder. Die Eltern bleiben beim Zuwendungsnießbrauch Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten, den Ertrag haben aber andere, was im Grundbuch eingetragen wird. § Vorteil: Kinder, egal welchen Alters, haben einen eigenen Grundfreibetrag beim Finanzamt. § Nachteil: Es geht die Abschreibung verloren, weil der Immobilieneigentümer keine Einnahmen mehr hat. Der Nutznießer wiederum hat kein Abschreibungsrecht, weil er keine Anschaffungs- und Herstellungskosten hat. Der Zuwendungsnießbrauch unterliegt als Schenkung der Steuer, und zwar generell mit dem sogenannten Kapitalwert des Nießbrauchs. Das ist der hochgerechnete Finanzvorteil des Nutznießers. Dafür gibt es, wie bei anderen Schenkungen auch, alle zehn Jahre wieder neu die steuerlichen Freibeträge. 47  MODUL 12 Nutzungsmöglichkeiten des Immobilienerwerbs § Vorbehaltsnießbrauchrecht Beim Vorbehaltsnießbrauch wird der Nutznießer der neue Eigentümer, die Erträge bleiben beim alten Eigentümer. Dieser verfügt zwar nicht mehr über das Eigentum selbst, kann aber weiter über die Erträge Werbungskosten sowie Abschreibungsabzug geltend machen. Eltern können so ihr Vermögen nach und nach auf ihre Kinder übertragen, und die können alle zehn Jahre möglichen Freibeträge ausschöpfen. Damit lässt sich oft verhindern, dass beim späteren Erbfall die Kinder Erbschaftsteuer zahlen müssen, weil die Freibeträge überschritten wurden. Praxis: Als Immobilienmakler gilt es sehr genau zu bedenken, ob für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnungs- oder Nießbrauchrecht das Mandat übernommen wird. Eine Immobilie, die mit solchen Rechten belastet ist, wird praktisch unverkäuflich. Noch eingetragene Rechte, die durch das Ableben des Nutznießers inzwischen nicht mehr bestehen, sollten im Vorfeld gelöscht werden. Ob solche Rechte noch vorliegen, können Sie nur durch die Einsicht in das Grundbuch verifizieren. 48  MODUL 12 Investitionsrechnung 49  MODUL 12 Investitionsrechnung Kapitalanlagen (Investitionsrechnung) Die Investitionsrechnung umfasst alle Verfahren, die eine rationale Beurteilung der rechenbaren Aspekte einer Investition ermöglichen. Dazu sollen die finanziellen Konsequenzen einer Investition quantifiziert und verdichtet werden, um darauf aufbauend eine Entscheidungsempfehlung zu geben. Die Investitionsrechnung ist die Hauptentscheidungshilfe bei Investitionsentscheidungen (> 50 %). Sie ist für die Vorauswahl und Nachrechnung von Bedeutung und unabhängig von der Investitionsentscheidung. Neben der Investitionsrechnung spielen für das tatsächliche Tätigen einer Investition – wie bei vielen Entscheidungs- prozessen – weitere Faktoren eine Rolle. Diese sind technischer, rechtlicher und ökonomischer Natur oder auch von persönlichen Präferenzen geprägt. Aus der Sicht des Rechnungswesens handelt es sich bei einer Investition um die Überführung von Zahlungsmitteln in Sach- und Finanzvermögen. Alle statischen Verfahren basieren auf dieser Sicht. Innerhalb der modernen Investitionstheorie wird eine Investition als ein Zahlungsstrom aller Einzahlungen und Aus- zahlungen betrachtet. Die dynamischen Verfahren basieren auf dieser Sicht. 50  MODUL 12 Investitionsrechnung 31 Investitionsrechnung – klassische Verfahren Statische Verfahren Dynamische Verfahren Statische Verfahren verwenden Erfolgsgrößen der Bei den dynamischen Verfahren werden mehrere Perioden Kosten- und Erlösrechnung. Dadurch sollen der Daten- unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit betrachtet. erhebungsaufwand gering gehalten und der Rechen- Die Beschaffung der Daten ist aufgrund der zeitlichen aufwand begrenzt werden. Anstatt die Einzeldaten aus Differenz aufwendig, gewichtet aber den zeitlichen Anfall der Nettozahlungen und Anfangsauszahlung zu verwenden, Zahlungsströme mittels Auf- oder Abzinsung. Es werden werden Durchschnittswerte gebildet. Bei stark mathematische Modelle eingesetzt, um Investitions- unterschiedlichen Zahlungsstrukturen kann eine entscheidungen planen, umsetzen und kontrollieren zu Durchschnittsbetrachtung jedoch nur Näherungswerte können. liefern. § Kapitalwertmethode (Anwendung beim Ertragswertverfahren) § Kostenvergleichsrechnung § Vermögensendwertmethode § Gewinnvergleichsrechnung § Methode des internen Zinsfußes § Rentabilitätsrechnung (Renditerechnung) § Annuitätenmethode § Amortisationsrechnung § Dynamische Amortisationsrechnung § MAPI-Methode § Economic Value Added 51  MODUL 12 Investitionsrechnung 32 Kapitalanlage – Rentabilitätsrechnung Einfache Formel für die Immobilienrenditeberechnung: Immobilienrendite 100 * Jahresnettokaltmiete = in Prozent Kaufpreis Beispielrechnung: 38.000 Euro Jahresnettokaltmiete, 490.000 Euro Kaufpreis 100 * 38.000 Bruttorendite 7,76 % = 490.000 Bei dieser vereinfachten Berechnung der Bruttorendite wird unterstellt, dass der Kaufpreis komplett aus Eigenmitteln bezahlt wird. Die Verwendung von Fremdkapital sowie die Betrachtung steuerlicher Einflussgrößen führt zu einem veränderten Ergebnis. 52  MODUL 12 Investitionsrechnung 33 Kapitalanlagen – Kapitalwertmethode Die Kapitalwertmethode findet u. a. Verwendung beim Ertragswertverfahren. Der Kapitalwert kann als der errechnete Geldbetrag betrachtet werden, der eingesetzt werden müsste, um unter Berücksichtigung der Verzinsung und der Ein- und Auszahlungen am Ende der Betrachtung zu einem Saldo von 0 zu gelangen. Voraussetzung ist hierbei die Wiederanlageprämisse, d. h. die zwischenzeitliche Anlage der Überschüsse zum Kalkulationszinssatz. Eine Investition lohnt sich, wenn ihr Kapitalwert größer als Null ist. Kapitalwert = 0: Der Investor erhält sein eingesetztes Kapital und eine Verzinsung der ausstehenden Beträge in Höhe des Kalkulationszinssatzes zurück. Die Investition hat keinen Vorteil gegenüber der Anlage am Kapitalmarkt zum gleichen Zinssatz. Kapitalwert > 0: Der Investor erhält sein eingesetztes Kapital zurück und eine Verzinsung der ausstehenden Beträge, die den Kalkulationszinssatz übersteigen. Kapitalwert < 0: Die Investition kann eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals zum Kalkulationszinssatz nicht gewährleisten. 53  MODUL 12 Investitionsrechnung Kapitalwertmethode (Synonyme: Barwertmethode / Diskontierungsmethode) Beispiel § Erwerb einer Immobilie zum 31.12.2019 – Kaufpreis 100.000 Euro § Annahme: Verkauf der Immobilie am 31.12.2021 – Verkaufspreis 110.000 Euro aufgrund der Annahme von steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt Der Kalkulationszinssatz ist ein Zinssatz, zu dem das Kapital auch außerhalb der Investition angelegt werden könnte, z. B. bei der Bank für 5 %. Risikoaufschlag Die Immobilie ist gegenüber einer Bankanlage ggf. riskanter : Steigen die Immobilienpreise wirklich? Findet man überhaupt einen Käufer? Deshalb wird man evtl. eine zusätzliche Risikoprämie veranschlagen, sodass der Kalkulations- zinssatz dann über dem (sicheren) Bankzinssatz liegt und z. B. 7 % betragen könnte. 54  MODUL 12 Investitionsrechnung Kapitalwertmethode / Barwertmethode / Diskontierungsmethode Kapitalwert § Der Kapitalwert ergibt sich, indem von der Summe der diskontierten Barwerte (Abzinsung) die Investitionsauszahlung abgezogen wird. § Der Barwert der „Zahlungsreihe“ (hier liegt nur eine einzige Einzahlung am 31. Dezember 2021 in Höhe von 110.000 Euro vor) beträgt: 110.000 Euro / 1,05² = 99.773 Euro. § Zieht man hiervon die Investitionsauszahlung in Höhe von 100.000 Euro ab, ergibt sich ein negativer Betrag (der Kapitalwert) in Höhe von -227 Euro. Barwert aller Periodenüberschüsse 99.773 Euro - Investitionsauszahlung 100.000 Euro = Kapitalwert -227 Euro § Die Investition in die Immobilie ist nicht vorteilhaft bzw. lohnenswert, da der Kapitalwert negativ ist. 55  MODUL 12 Einblick in das Ertragswertverfahren 34 Bodenwertverzinsung Um überhaupt Erträge aus dem Gebäude zu erzielen, muss dieses erstellt werden. Dazu ist Grund und Boden erforderlich, welcher zusätzlich erworben werden muss. Erst nach Beendigung der Gebäudenutzung kann das Grundstück wieder veräußert werden. Aus diesem Grund fordert der Eigentümer auch für das im Boden gebundene Kapital eine Verzinsung, und zwar für die gesamte Dauer der Gebäudenutzung. Die Berücksichtigung dieser Verzinsung erfolgt mittels Diskontierung des rentierlichen Bodenwerts über die Restnutzungsdauer des aufstehenden Gebäudes. Der Ertragswert wird ermittelt, indem vom jährlichen Reinertrag der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen wird. Zum Schluss wird der volle Bodenwert wieder zugeschlagen. Dies entspricht vereinfacht ausgedrückt den „jährlichen Kosten“ aus dem Erwerb des Bodens zwecks Erzielung von Reinerträgen. i = 5,0 % (Liegenschaftszinssatz), n = 50 Jahre (Restnutzungsdauer) Jahresrohertrag 15.000 Euro - Bewirtschaftungskosten - 3.000 Euro = Grundstücksreinertrag = 12.000 Euro Bodenwert 100.000 Euro - Bodenertragsanteil 5 % aus 100.000 Euro - 5.000 Euro 56  MODUL 12 Steueroptimierung für Kapitalanleger 57  MODUL 12 Steueroptimierung für Kapitalanleger 35 Steuerliche Grundlage Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erhöhen das Einkommen, das in einem Kalenderjahr erzielt wird. Entstehen Ausgaben, werden diese von den Einkünften abgezogen. Sind die Ausgaben höher als die Einkünfte, führt dies zu „negativen Einkünften/Verlusten“. Einkunftserzielungsabsicht Bei einem Renditeobjekt können „negative Einkünfte“ gewünscht sein, denn nicht jeder Verlust, der die Einkommensteuer mindert, tritt auch tatsächlich auf. Das, was das Finanzamt als Verlust anerkennt, und das, was man real an Ausgaben hat, sind zwei verschiedene Dinge. Als Anleger verfolgt man das Ziel, dass die Immobilie im Wert steigt (auch die Mietpreise der Immobilie), man aber gleichzeitig einen steuerlichen Verlust geltend machen kann. Gegenüber dem Finanzamt muss trotz regelmäßiger Verluste aus einer Vermietung erkennbar sein, dass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Laut einem Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil v. 30.09.1997, AZ: IX R 80/94) wurde entschieden: Bei der auf Dauer angelegten Vermietung einer Immobilie ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige letztlich einen Einnahmeüberschuss erwirtschaften will. Eine längere Verlustphase steht dieser Absicht nicht entgegen. Dies gilt auch unter bestimmten Bedingungen bei einer verbilligten Vermietung an Angehörige. 58  MODUL 12 Steueroptimierung für Kapitalanleger 36 Einnahmen aus Vermietung Zu den Mieteinnahmen zählen nach dem Gesetz alle Zuflüsse in Geld oder Geldeswert, die aus der Vermietung erzielt werden (§ 8 Abs. 1 EStG): § Monatskaltmiete § Mietumlagen (Heizung, Wasserverbrauch, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Grundsteuer etc.) § Mietzuschüsse (wenn sich der Mieter an den Herstellungskosten beteiligt. Dies gilt nicht, wenn der Mieter sich an Zuschüssen zum Erhaltungsaufwand beteiligt.) Werbungskosten Das Gesetz versteht unter Werbungskosten alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 EStG). Bei Immobilien sind dies: § alle Finanzierungskosten § Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten Als Grundregel gilt: Werbungskosten sollten wenn möglich über die Jahre verteilt werden, damit unter steuerlichen Gesichtspunkten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung möglichst gering gehalten werden. (z. B. bei höheren Instandhaltungskosten (Erhaltungsaufwand)) 59  MODUL 12 Steueroptimierung für Kapitalanleger 37 Abschreibungen Steuern lassen sich durch Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, AfA) als Teil der Werbungskosten sparen. In der Regel verteilen sich die Beträge, die der Eigentümer absetzen kann, gleichmäßig auf die Nutzungsdauer der Immobilie. Unter steuerlichen Gesichtspunkten geht der Fiskus von einem beständigen Wertverlust des Objektes aus. Bei der Abschreibung wird unterschieden in: § Bau einer Immobilie (Herstellungskosten) Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Bau einer Immobilie entstehen. Typischerweise zählen dazu Maurer-, Zimmermanns- oder Dachdeckerarbeiten sowie Baumaterial, Architektenhonorare, Bauabnahmegebühren und Fahrtkosten zur Baustelle. § Kauf einer Immobilie (Anschaffungskosten) Hier lassen sich die Anschaffungskosten, die für das Gebäude anfallen (primär der Kaufpreis), abschreiben, nicht aber die für das Grundstück. Zu den Anschaffungskosten zählen mittelbare Kosten wie Notarkosten, Maklercourtage oder Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. 60  MODUL 12 Steueroptimierung für Kapitalanleger 38 Lineare Abschreibungen Diese Abschreibungsmethode findet Anwendung für Neubauimmobilien und Gebrauchtimmobilien für alle vermieteten Wohnobjekte. Hat man sich einmal für die lineare Abschreibung entschieden, muss diese Methode während der gesamten Nutzungsdauer der Immobilie beibehalten werden. § Bei Immobilien, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung 2 Prozent. § Bei Immobilien, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 Prozent. Erhöhte Abschreibungen Erhöhte Abschreibungen gibt es nur noch für sehr wenige vermietete Wohnobjekte, die jetzt erst fertiggestellt werden: § Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) – im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren 9 % der Herstellungskosten und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % § Gebäude als Baudenkmal (§ 7i EStG) – Abschreibungshöhe entspricht Gebäude in Sanierungsgebieten § Gebäude mit außergewöhnlicher Abnutzung 61  MODUL 12 Steueroptimierung für Kapitalanleger 39 Verkauf von Kapitalanlagen - Immobilien Der Verkauf einer Immobilie ist steuerfrei, solange zwischen Kauf und Verkauf eine Frist von 10 Jahren (Spekulationsfrist) eingehalten wird (Ausnahme bei Selbstnutzung). Entscheidend ist das jeweilige Datum der beiden Kaufvertragsabschlüsse beim Notar. Erhaltene Steuerminderung Steuerminderungen, die für den vermieteten Teil der Immobilie durch Abschreibungen in Anspruch genommen wurden, werden durch einen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist quasi wieder rückgängig gemacht. Die Abschreibungen haben den ursprünglichen Kaufpreis reduziert, deshalb ist die Differenz zum Verkaufspreis und damit der (zu versteuernde) Spekulationsgewinn höher. Beispiel: § Kaufpreis einer Immobilie: 225.000 Euro. § Verkaufspreis nach 6 Jahren: 260.000 Euro, 4.000 Euro Werbungskosten. § Gebäudeanteil (180.000 Euro) wurde bis dahin linear abgeschrieben: (6 Jahre * 2 %) > 180.000 * 2 % = 3.600 Euro * 6 Jahre = 21.600 Euro. - Verkaufspreis 260.000 Euro - Kaufpreis 225.000 Euro Der Spekulationsgewinn wird mit dem persönlichen - Werbungskosten 4.000 Euro Einkommen-steuersatz nach der Anlage KSO + Abschreibungsbeträge 21.600 Euro (Kapitaleinkünfte und Sonstiges) versteuert. = Spekulationsgewinn 52.600 Euro 62  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition 63  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition Als Immobilienmakler steht man ständig vor der Herausforderung, ob Kaufinteressenten, die sich für eine Immobilie interessieren, über eine ausreichende Bonität verfügen. Mögliche Qualifizierungsgespräche vor einer Besichtigung können wichtige Informationen liefern, inwieweit überhaupt eine Immobilienbesichtigung sinnvoll ist. Einfache Bonitätsprüfung Bei einem Qualifizierungsgespräch mit einem Kaufinteressenten kann folgende Vorgehensweise bereits eine erste Einschätzung der Finanzierbarkeit einer Immobilie ermöglichen: Beispiel: 1. Kunden fragen, ob er aktuell zur Miete wohnt 2. aktuelle Kaltmiete erfragen, z. B. 890 Euro 3. Berechnung der Darlehenshöhe bei 890 Euro x 12 Monate = 10.680 Euro → bei 3 % Zins und 2 % Tilgung → Darlehenshöhe von 213.600 Euro, 4. wenn der Kunde für eine Immobilie angefragt hat in Höhe von 300.000 Euro 5. Kunden fragen, ob er mit einem Eigenkapital von ca. 90.000 Euro geplant hat (Darlehenshöhe von 213.600 Euro + 90.000 Eigenkapital = 303.600 Euro (Erwerbsnebenkosten würden zusätzliches Eigenkapital voraussetzen). 64  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit monatliche Einnahmen monatliche Ausgaben § monatliches Nettoeinkommen § Berechnungsgrundlage durch Kreditinstitute: Es wird festgelegt, wie viel nach Abzug der Zins- und Tilgungsraten für die Lebens- § Das 13. Monatsgehalt sowie Weihnachts- oder haltungskosten übrig bleiben sollte. Urlaubsgeld sollte man nicht in die Rechnung mit Option 1 einbeziehen (Finanzpolster für unvorhergesehene § für Alleinstehende: ca. 650 Euro Ausgaben) § für ein Ehepaar: ca. 900 Euro § pro Kind zuzüglich: ca. 200 Euro § Kindergeldzahlungen oder regelmäßige andere Einnahmen aus Miete oder Rente können Option 2 eingerechnet werden § Die Ausgaben für Zins und Tilgung dürfen mittelfristig nicht mehr als 30–50 Prozent des Nettoeinkommens übersteigen. § Allgemeine Kostenpunkte, wie die Betriebskosten für Wohnen: Heizung, Strom, Abwasser, Steuern, Müllbeseitigung – ca. 2 Euro pro Quadratmeter für ein Haus (nur das Gebäude), 2,50 Euro bei einer Wohnung. 65  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition 40 Monatliche Ausgaben § Auto Kosten für Benzin, Steuer, Versicherung, ebenso Reparaturen sowie der Wertverlust sollten berücksichtigt werden. § private Versicherungen Haftpflicht, Rechtschutz, Berufsunfähigkeitsversicherung § Zahlungsverpflichtungen vorhandene private Consumer-Kredite (im Idealfall diese Kredite vorher tilgen) § Freizeit/Unterhaltung Vereinsbeiträge, Zeitungsabonnement, GEZ, Sky, Urlaube etc. 66  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition 41 Maximaler Kreditbetrag Der maximale Kreditbetrag wird durch zwei wesentliche Faktoren bestimmt: § Nominalzinssatz: Er ist nicht zu verwechseln mit dem höheren Effektivzins, der weitere, aber nicht alle, Kreditkosten mit berücksichtigt. § Tilgungssatz: Das ist der Anteil des Darlehens, den man monatlich zurückzahlt, um die Schulden zu verringern. Zu Beginn der Rückzahlung beträgt der Tilgungsanteil meist 1–2 %. Formel finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100 Maximaler Kreditbetrag = Zinssatz + Tilgungsrate (in Prozent) 1.000 Euro x 12 Monate x 100 300.000 Euro = 3%+1% 1.000 Euro x 12 Monate x 100 200.000 Euro = 4%+2% 67  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition Maximaler Kreditbetrag Verfügbares Eigenkapital Neben der monatlichen Belastbarkeit setzen Kreditinstitute bei der Finanzierung einer Immobilie einen bestimmten Eigenanteil voraus. Die goldene Regel ist, dass mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital finanziert werden sollten. Mögliche Guthaben zur Immobilienfinanzierung § Sparkonten § Termingelder (kurz- bis mittelfristige Geldanlagen bei Kreditinstituten, bei denen die Laufzeit oder Kündigungsfrist mindestens einen Monat beträgt) § Rentenpapiere § Bundesschatzbriefe § Aktien § Investmentfonds § Bausparguthaben § Lebensversicherungen § Familiendarlehen 68  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition 42 Maximale Finanzierungsmöglichkeit Formel Maximale Finanzierungsmöglichkeit = 1 Maximaler Kreditbetrag + 2 Eigenkapital 1.000 Euro x 12 Monate x 100 1 300.000 Euro = 3%+1% 2 90.000 Euro Maximale Finanzierungsmöglichkeit = 390.000 Euro Der maximale Betrag, der finanziert werden kann, ist aber nicht identisch mit dem, was das Objekt selbst maximal kosten darf. Zusätzlich zu den Objektkosten müssen die Nebenkosten (Maklerprovision, Notargebühren, Grunderwerbsteuer) berücksichtigt werden. Neben diesen Kosten können auch noch Instandsetzungs- und Modernisierungskosten anfallen. 69  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition 43 Darlehensentwicklung einer Immobilienfinanzierung (1) Die Grundlage zur Berechnung der Darlehensentwicklung ist der Effektivzins. Anders als beim Nominalzins werden hier die wichtigsten Finanzierungsnebenkosten mit berücksichtigt. Der Gesetzgeber gibt den Kreditinstituten in der Preisangabenverordnung (PAngV) genau vor, was sie beim effektiven Zins einrechnen müssen: § Nominalzins § Tilgungszahlungs- und -verrechnungstermine § Tilgungssatz § Ratenhöhe pro Termin § Disagio § Bearbeitungsgebühren § Auszahlungsbetrag § Vermittlungsprovision Grafik: Der Kreditnehmer hat § bei der 1-prozentigen Tilgung eine Darlehenslaufzeit von 38 Jahren, § bei einer 2-prozentigen Tilgung nur 26 Jahre § und bei einer 5-prozentigen Tilgung nur 14 Jahre. 70 Abbildung http://www.test.de/Eigenheimfinanzierung-Guenstig-wie-nie-1244310-2244342/  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition 44 Durchschnittlicher Hypothekenzins Bei der Frage nach der Zinsbindefrist für ein Darlehen (5,10,15 Jahre) können die Erfahrungswerte aus der Vergangenheit behilflich sein. Je mehr man damit rechnet, dass der Zins für die Anschluss- finanzierung deutlich höher sein wird als der aktuelle, umso eher empfiehlt sich eine längerfristige Zinsbindung. Variabler Zinssatz Während der Laufzeit eines solchen Darlehens passt der Kreditgeber die zu zahlenden Zinsen an das aktuelle Zinsniveau an. Sobald der Kreditnehmer der Ansicht ist, dass die Zinsen nicht mehr weiter sinken werden, hat er die Möglichkeit, diesen Zins für sein Darlehen festschreiben zu lassen. Dies wird ihm vertraglich zugesichert. 71  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition Cap-Darlehen Ein Cap-Darlehen ist ein Darlehen mit variablem Zins, bei dem der Zinssatz jedoch eine Zinsobergrenze (den Cap) nicht überschreitet. Das Cap-Darlehen unterscheidet sich dahingehend von einem „normalen“ Darlehen, dass der Zinssatz nicht auf einen zum Teil Jahre, sondern auf einen nur auf wenige Monate dauernden Zeitraum festgesetzt und dann erneut anhand eines kurzfristigen Zinssatzes (z. B. nach dem EURIBOR) angepasst wird. Gegen einen deutlichen Zinsanstieg ist das Darlehen abgesichert, indem eine Zins-obergrenze vereinbart wird. Beispielsweise wird ein Fünfjahreskredit mit einem variablen Zinssatz abgeschlossen. Als Zinsobergrenze ist ein Zinssatz von 5 Prozent vereinbart. Sollten in den fünf Jahren der Laufzeit des Kredits die allgemeinen Zinsen die vereinbarten fünf Prozent übersteigen, ist diese Steigerung für das abgeschlossene Darlehen aufgrund der Vereinbarung der Obergrenze hinfällig. Sinken jedoch die allgemeinen Zinsen, passt sich der Zinssatz des Cap-Darlehens den niedrigeren Zinsen nach unten an. 72  MODUL 12 Finanzierbarkeit einer Immobilieninvestition 45 Forward-Darlehen Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das dem Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bis zu 60 Monate nach Vertragsabschluss – ausgezahlt wird. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn wird als Forward-Periode bezeichnet. Während der Forward-Periode fallen für das Darlehen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an. Ein Forward-Darlehen wird vom Darlehensnehmer abgeschlossen, wenn er sich bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages einen bestimmten Zinssatz für die Zukunft sichern will. Die häufigste Anwendung finden Forward- Darlehen bei Anschlussfinanzierungen. Die Zinssicherheit des Forward-Darlehens „erkauft“ sich der Darlehensnehmer mit einem Zinsaufschlag. Entsprechend einer Untersuchung der Stiftung Warentest beträgt dieser Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung bei einer Forward-Periode von drei Jahren durchschnittlich 0,74 Prozentpunkte (Stand 2009) gegenüber einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung. Die Höhe des jeweiligen Zinsaufschlages ist abhängig von der Dauer der Forward-Periode und der jeweils aktuellen Zinsstruktur. 73  MODUL 12 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 74