Reales- Apuntes: Propiedad PDF

Reales- Apuntes PROPIEDAD 1.-Concepto. Importancia histórica de la propiedad: El dominio sobre las cosas impulsa la historia y las luchas sociales. La propiedad no solo es jurídica, también es estudiada por otras ciencias. Definición de propiedad: El artículo 348 la define po...

Reales- Apuntes PROPIEDAD 1.-Concepto. Importancia histórica de la propiedad: El dominio sobre las cosas impulsa la historia y las luchas sociales. La propiedad no solo es jurídica, también es estudiada por otras ciencias. Definición de propiedad: El artículo 348 la define por tres facultades: gozar, disponer y reivindicar. Críticas: la propiedad incluye más facultades y es el "señorío más pleno" sobre una cosa. Límites de la propiedad: Lo clave es qué puede o no puede hacer el propietario. Las leyes pueden limitar lo que no se puede hacer o imponer lo que se debe hacer. Propiedad en sentido estricto: Es un derecho real, absoluto y exclusivo, que otorga poder directo sobre una cosa, pero con límites para el bien común. 2.- Teorías sobre su fundamento. 2.1. Teorías del liberalismo económico. Orígenes del liberalismo económico: Influenciado por ideas calvinistas, doctrinas individualistas, utilitarismo inglés y economistas clásicos ingleses. Defiende la propiedad sin limitaciones sociales como base. El sistema se autorregula, promoviendo el bienestar y la armonía: "Laissez faire, laissez passer." Las doctrinas liberales siguen presentes, ejemplo de ello es la Escuela de Chicago (Teoría Económica del Derecho, siglo XX). Aplica métodos económicos al derecho. La economía de mercado maximiza la riqueza. Propiedad (en sentido amplio) es clave para optimizar el uso de recursos. Las normas deben interpretarse según el principio de maximización de la riqueza. 2.2. Teorías negadoras del derecho de propiedad.  ○ Rousseau señaló que la ley de propiedad genera desigualdad, otorgando más poder a los ricos y oprimiendo a los pobres. ○ El liberalismo condujo a la explotación de los trabajadores, quienes, según Ricardo, recibirían solo lo mínimo necesario para sobrevivir. ○ Marx y los marxistas rechazaron la propiedad privada, especialmente de los medios de producción (tierra, maquinaria, materias primas). ○ La plusvalía resultante del trabajo obrero enriquecía a los capitalistas, consolidando su control sobre los medios de producción. ○ Marx propuso la socialización de los medios de producción para eliminar la explotación y lograr igualdad y bienestar. ○ Anarquistas como Stirner rechazan la propiedad privada, defendiendo la libre acción individual sin más límite que la propia capacidad. ○ Socialistas utópicos y Duguit también propusieron la eliminación de la propiedad privada, promoviendo una propiedad socializada y una sociedad basada en deberes y funciones sociales. ○ Promover la igualdad real, la libertad y el bienestar general, evitando que las condiciones económicas generen opresión y sufrimiento. 2.3. Teorías modernas sobre el derecho de propiedad. 2.3.1. La propiedad como función social Función social de la propiedad: No altera directamente el dominio, pero impone deberes específicos según el interés colectivo (ej. mejorar tierras). Cambio con el Estado Social: La propiedad, antes ilimitada y privada, ahora se vincula a la solidaridad social, limitando el poder del propietario. Duguit: Propone que la propiedad no es un derecho subjetivo, sino una función social que debe cumplir un propósito colectivo; el Estado puede intervenir si no se cumple. Debate doctrinal: La función social es parte intrínseca del derecho de propiedad, limitando y condicionando su ejercicio desde el interior. La propiedad privada en el Estado Social no es un poder absoluto, sino que incluye la función social desde su origen. 2.3.2. La función social de la propiedad en la doctrina del Tribunal Constitucional. La Constitución garantiza la propiedad privada, pero debe respetar el bien común y cumplir límites legales. La propiedad tiene una función social: protege intereses privados, pero también impone deberes hacia los intereses colectivos. El Estado puede intervenir legítimamente en la propiedad para garantizar el bien común. En la economía social de mercado, la propiedad y la inversión privada deben promover el bienestar general. Empresas que reciben concesiones de recursos naturales deben cumplir con obligaciones hacia la sociedad. 3.- Características del derecho de propiedad. derecho de propiedad: Absoluto: otorga al titular el mayor número de facultades sobre un bien, aunque existen restricciones. Exclusivo: solo una persona puede tener el dominio total de una cosa. Perpetuo: no se extingue por falta de uso. Constitución: Art. 2° incisos 8 y 16 garantizan el derecho a la propiedad, pero debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de límites legales. La propiedad es tanto un derecho subjetivo como una institución con valores sociales. El derecho a la propiedad no es absoluto, implica deberes y obligaciones con el interés colectivo. Doctrina liberal:Basada en el art. 17 de la Declaración de Derechos Humanos y el art. 544 del Code Napoleón. La propiedad se concibió como un poder absoluto para limitar la autoridad del Estado en el Antiguo Régimen. La propiedad no puede ser totalmente libre de restricciones; una interpretación extrema sería utópica y difícil de aplicar jurídicamente. 4.- Contenido del derecho real de propiedad. 4.1. Concepción enumerativa (Art. 923º): Uso, disfrute y disposición. La reivindicación como sanción. Concepción enumerativa (Art. 923º): Derechos del propietario: Uso, disfrute, disposición y reivindicación del bien. Atributos clásicos:  ○ Ius utendi: Derecho de usar el bien conforme a su naturaleza. ○ Ius fruendi: Derecho de disfrutar y aprovechar los frutos y productos del bien. ○ Ius abutendi: Derecho de disponer del bien (venta, modificación, etc.). ○ Ius vindicandi: Derecho a reivindicar el bien ante la justicia. Disgregación de propiedad y posesión: Situaciones donde un propietario y un poseedor son diferentes: 1. Pérdida involuntaria de la posesión. 2. Entrega del bien en confianza (depósito, alquiler, etc.). 3. Enajenación de un bien ajeno por un tercero. Acciones legales: Reivindicación: Permite al propietario recuperar la posesión del bien. Acción negatoria: Protege al propietario contra gravámenes o restricciones ilegítimas sobre su propiedad. 4.2. Concepción amplia Propiedad: Derecho real sobre cosas corporales; poder pleno del titular. Perspectiva histórica: Antiguos: Conjunto de derechos (usar, disfrutar, disponer, reivindicar). Modernos: Centro unitario; persiste aunque el propietario pierda facultades. Características: Unidad: Interconexión de derechos. Perpetuidad: No se extingue por no uso. Abstracción: Independiente de situaciones específicas. Elasticidad: Se adapta a diversas circunstancias. 5.- Límites y limitaciones al derecho de propiedad. 5.1. Distinción entre ambos conceptos.- a) La distinción en la doctrina ○ Límites: Frontera normal del poder del propietario; restricciones ordinarias. ○ Limitaciones: Reducciones específicas en casos singulares; externas al derecho de propiedad. ○ En la doctrina tradicional, se considera que la propiedad debería tener plena facultad, y las limitaciones son excepciones. ○ Influencia de la técnica alemana: uso del término "limitaciones" para referirse a constricciones singulares de un bien concreto.  Función económico-social: Las leyes definen el contenido del derecho de propiedad en función de la categoría y situación de los bienes. Restablecimiento de la propiedad: Cuando una limitación desaparece, la propiedad recupera su pleno sentido normal. b) Críticas a la distinción. Límites: Históricamente presentes, minimizados en el orden burgués, considerados una restricción a la libertad del propietario. Limitaciones: Vistas como amputaciones del poder de propiedad, solo impuestas por ley como excepciones. Perspectiva liberal. Limitaciones son "extrínsecas", no alteran la esencia del derecho de propiedad. Límites aparecen solo cuando el poder del propietario puede afectar derechos de terceros. Crítica a la "normalidad": Distinción entre límites y limitaciones puede ser imprecisa y poco significativa. c) Respuesta a las críticas No es útil partir de la "anormalidad" para entender la propiedad. Muestran el alcance del poder del propietario. Reflejan el poder de un propietario en situaciones específicas o restringidas. Los límites ofrecen una visión general del derecho de propiedad. Las limitaciones indican restricciones sobre el poder del propietario en ciertos contextos. 5.2. Variabilidad y clasificación de las limitaciones. Derecho de propiedad:Tiene límites intrínsecos; no es actuación ilimitada. Tipos de limitaciones: ○ Intrínsecas: Reconocidas por tribunales. ○ Legales: Protegen derechos privados y el interés público; pueden limitar uso o exigir transmisión. ○ Voluntarias: Impuestas por el propietario; afectan uso y transmisibilidad. Configuración: Limitaciones legales son elementos intrínsecos del derecho. Estándares de conducta: Buena fe y prohibición de abuso afectan el ejercicio de derechos. 5.3. Limitaciones legales: de interés público y de interés privado. 5.3.1. La división de las limitaciones legales según el interés protegido Límites legales de la propiedad: Basados en intereses públicos o privados.  Diferenciables de las servidumbres administrativas; estas implican deberes del propietario. Tipos de normas: Normas de ordenación: Relativas a recursos naturales, que configuran estatutos jurídicos de la propiedad inmobiliaria. Normas de límites: Establecen restricciones generales sobre la propiedad. Atributos de la propiedad: Núcleo positivo: Derecho a disponer libremente de la cosa. Núcleo negativo: Derecho a excluir a otros de su uso. Limitaciones a los atributos: Impuestas por: ○ Interés público. ○ Derecho de otros. ○ Derecho de vecindad. ○ Función social de la propiedad. 5.3.2. Limitaciones legales de interés público Interés público y limitaciones a la propiedad: Conflictos entre intereses privados y el interés colectivo. El interés privado del propietario cede ante el interés público. Principales limitaciones legales de interés público: 1. Reglamentos edilicios: Normas sobre construcción y conservación de edificios en áreas urbanas. 2. Reglamentos de seguridad y tranquilidad pública: Prohibiciones de fábricas en zonas residenciales, demolición de edificios en ruina. 3. Reglamentos de higiene: Prohibiciones de habitar edificios insalubres y ciertas industrias peligrosas. 4. Conservación de monumentos: Obligaciones para proteger bienes históricos o artísticos. 5. Urbanización regulada: Normas sobre dimensiones de solares, calles y obras de saneamiento. 6. Conservación ambiental: Restricciones en propiedades que afectan bosques, ríos y montañas. 7. Ceder terreno para vías públicas: Obligatoriedad de ceder terrenos para ampliación de calles. 8. Servidumbres por defensa nacional: Restricciones en la construcción cerca de instalaciones militares. 9. Servicios públicos: Obligatoriedad de permitir ocupación temporal para servicios como agua y electricidad.  10. Expropiación por utilidad pública: Limitación más importante de la propiedad. 11. Expropiación judicial: Por enriquecimiento ilícito o deterioro de la moral social. 5.3.3. Limitaciones legales de interés privado. Limitaciones legales de interés privado: Se centran en las relaciones de vecindad y derechos asociados. Aplicables a la propiedad de inmuebles, pero también a arrendatarios y usuarios. Problemas de vecindad se extienden a cosas muebles, como: ○ Ejemplo: Perturbación de un motor eléctrico que afecta el uso de un televisor vecino. 5.4. Limitaciones convencionales. Limitaciones convencionales (Art. 926 Código Civil Peruano): Introducido en 1984, permite restricciones basadas en la voluntad de las partes. A diferencia del Art. 925, no requiere causas de interés público. Comparación con Art. 882: Prohíbe limitaciones absolutas al ejercicio de atributos de propiedad; permite limitaciones relativas. Condiciones para restricciones: No deben contradecir la ley ni generar efectos prohibidos. Deben establecer límites o condiciones previas. Parámetros a respetar: 1. No ser impedimento absoluto. 2. No atentar contra normas imperativas. 3. No ser un abuso del derecho. Naturaleza de las restricciones: Pueden ser personales o reales, afectando tanto el uso como el disfrute económico del bien. 5.5. Expropiación. Expropiación forzosa: Doble naturaleza: poder de la Administración y garantía para los administrados. Potestad expropiatoria: permite a la Administración cesar situaciones patrimoniales.  Garantía patrimonial: limita el poder expropiatorio y asegura compensación económica. Principios constitucionales: La propiedad no es un derecho absoluto; debe servir a necesidades colectivas. La expropiación se justifica cuando hay un interés público superior. Características de la expropiación: 1. Límites legales: la potestad expropiatoria debe estar dentro de límites definidos; fuera de estos, se considera despojo ilegal. 2. Procedimiento: debe seguir un proceso legal estricto para validar la expropiación. 3. Indemnización: el expropiado tiene derecho a compensación económica por el valor del bien. 4. Reversión: derecho a recuperar el bien si no se utiliza según el propósito de la expropiación. Círculos de garantía: cuatro niveles de protección para el expropiado, asegurando la integridad patrimonial frente a la acción estatal. 6.- Propiedad Predial. 6.1. Concepto. Propiedad Predial: Transformación del dominio: el concepto de dominio ha cambiado, especialmente en bienes inmuebles. Limitaciones: la propiedad urbana y agraria está sujeta a múltiples intervenciones administrativas y planes. Intereses comunes: la propiedad inmueble genera una comunidad de intereses que incluye elementos privativos y comunes, y la Administración pública es parte integrante de esta comunidad. Definición de finca: Originalmente, una finca es un espacio delimitado de la superficie terrestre bajo titularidad dominical. Concepto ampliado para incluir formas como propiedad horizontal y concesiones. Predio: Se define como una unidad inmobiliaria independiente, que puede ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas, locales, oficinas, etc. 6.2. Extensión objetiva 6.2.1. Extensión horizontal Dominio: Delimitación sencilla en bienes muebles; más compleja en inmuebles. Demarcación: Realizada mediante deslinde y amojonamiento; cerramiento fija límites. Finca: Concepto jurídico relacionado con la propiedad; delimitación puede ser complicada. Sistemas de delimitación: ○ Perimetral: Georreferenciada (precisa) o no. ○ No perimetral: Elementos topográficos; menos precisa. ○ Descripción literaria: General, referencias a otras fincas. Inmatriculación: Requiere detalles sobre naturaleza, ubicación, área y linderos. 6.2.2. Extensión vertical. Los derechos del propietario sobre el espacio aéreo y el subsuelo se limitan al uso práctico de la finca. En tiempos antiguos, se pensaba que la propiedad se extendía indefinidamente ("usque ad sidera et usque ad inferos"). Conflictos modernos surgen por avances técnicos y la regulación del espacio. El propietario puede impedir usos futuros si afectan su interés potencial. La propiedad del subsuelo se limita donde no hay utilidad práctica, sujeta a restricciones legales. Actualmente, se considera que la finca se extiende verticalmente según su función y uso económico. 6.2.3. Relación entre la extensión objetiva de la propiedad y los límites y limitaciones a la misma. La propiedad no se limita a un prisma definido por linderos. Se debe entender como un derecho a una unidad económica. Aunque el polígono de linderos y el volumen geométrico ayudan a identificar la propiedad, no la definen por completo. La explotación normal de las unidades económicas genera interacciones que cruzan los límites y facultades en el espacio. 6.3. Derechos del propietario. 6.3.1. Derecho a cercar Antes de la Revolución Francesa, prácticas feudales obligaban a los propietarios a mantener sus campos abiertos. Esto permitía la caza y el pastoreo de ganado por parte de señores y vecinos. Revolución Francesa: Introdujo cambios significativos al permitir a los propietarios cerrar sus fincas. Esta medida liberó a los propietarios de obligaciones anteriores, salvo en casos de servidumbres de derecho privado. 6.3.2. Derecho al deslinde y amojonamiento. Amojonamiento: Permite a un propietario exigir a su vecino la delimitación de los límites de sus fincas. Se aplica cuando los límites son conocidos pero carecen de señales físicas. Deslinde: Consiste en trazar límites claros entre dos o más fincas. Puede realizarse sobre el terreno o en un plano, resolviendo disputas sobre límites que son inciertos o discutidos. 6.3.3. Derecho a cortar ramas y raíces invasoras. Artículo 967: Permite al dueño del predio invadido cortar ramas y raíces que invaden su propiedad. Supera el artículo 864 del Código anterior, que solo permitía exigir el corte por parte del propietario del árbol. Categorización de Árboles: Se clasifica según la altura: alto fuste, medio fuste y bajo fuste. Esto evita tecnicismos excesivos, como en la legislación italiana. Sin Plazo Específico: No se establece un plazo para que el propietario del árbol corte las ramas invasoras. El dueño afectado puede actuar cuando lo considere necesario. Acciones en Caso de Resistencia: Si encuentra resistencia, puede recurrir a la autoridad municipal o judicial. Tiene la opción de incoar un interdicto de retener si su posesión es perturbada, aunque esta acción es opcional. 6.4. Limitaciones por razón de vecindad. Diferenciación:  ○ Limitaciones vecinales son comunes; servidumbres son excepcionales. Características de Relaciones de Vecindad: ○ Limitaciones normales, basadas en reciprocidad. ○ No requieren indemnización y son imprescriptibles. Deberes del Propietario: ○ Soportar inmisiones (agua, paso de materiales). ○ Cortar ramas invasoras y mantener estructuras seguras. ○ Abstenerse de acciones que perjudiquen a vecinos. Tolerancia Normal: ○ Se reconocen inmisiones normales para la convivencia. ○ Uso regular complementa la tolerancia en el ejercicio de la propiedad. 6.5. Limitaciones especiales a la propiedad predial derivadas del urbanismo. 6.5.1. El urbanismo. Definición: Conjunto de normas que regulan el uso y transformación del suelo. Aspectos Clave: Ordenación de asentamientos y control público del suelo. Políticas para el desarrollo humano y principios rectores. Interrelación: Conexión entre ordenación territorial, urbanística y medio ambiente. Propiedad Urbana: Propiedad con alto riesgo de conflictos; incluye suelo y construcciones. La construcción ahora es más relevante que el suelo. Limitaciones Urbanísticas: Parámetros: Clasificación, zonificación y usos del suelo. Normas de edificación: Regulaciones específicas para construcciones. Control urbano: Supervisión municipal de la actividad edificatoria. 6.5.2. Zonificación Conjunto de normas técnicas en el Plan de Desarrollo Urbano que regulan el uso del suelo según las demandas físicas, económicas y sociales de la ciudad. Objetivos: ○ Localización de actividades para vivienda, recreación, protección y equipamiento. ○ Regulación de la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones. Regulación del Derecho de Propiedad: ○ La zonificación determina el ejercicio de este derecho mediante Planos de Zonificación Urbana y Reglamentos específicos. ○ No se pueden establecer restricciones al uso del suelo que no estén contempladas en la zonificación.  Categorías de Zonificación: ○ Residenciales ○ Vivienda-Taller ○ Industriales ○ Comerciales ○ Pre Urbana ○ Recreación ○ Usos Especiales ○ Servicios Públicos Complementarios ○ Zona de Reglamentación Especial ○ Zona Monumental 6.5.3. Habilitación urbana Definición: Proceso formal y complejo que cambia el uso de un predio de rústico a urbano o reurbaniza predios ya urbanos. Características del Proceso: Proceso vs. Procedimiento: No es un solo acto, sino un conjunto secuencial de actos de carácter físico y jurídico. Formalidad: Busca el aprovechamiento urbanístico del predio bajo la legalidad, contrastando con situaciones informales. Complejidad: Implica obras de habilitación (pistas, servicios públicos, áreas recreativas) y un procedimiento administrativo municipal en dos etapas: aprobación y recepción de obras. Cambio de Uso: Tiene como objetivo principal cambiar el uso de predios rústicos a urbanos. El término "cambio de uso" puede ser confuso, ya que no siempre implica una transformación física inmediata. Reurbanización: Ampliación del concepto de habilitación para incluir procesos de renovación de áreas urbanas deterioradas, que requieren redefinición y reconfiguración del espacio urbano. Regulación: Se establece un marco para la ejecución de proyectos urbanísticos mediante mecanismos asociativos, que permiten la integración y gestión de predios. 6.5.4. Subdivisión de tierras Proceso de partición de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso que el terreno matriz. Requisitos: ○ Debe estar en concordancia con la zonificación correspondiente. ○ Debe existir posibilidad de dotación de servicios disponibles en la zona. Tipos de Subdivisiones:  ○ Sin Obras: No requieren ejecución de vías ni redes de servicios públicos. ○ Con Obras: Requieren la ejecución de vías y redes de servicios públicos. 6.5.5. Independización Parcelas Mínimas: La independización de terrenos rústicos o parcelaciones en áreas urbanas o de expansión debe ser superior a 1 hectárea. Ejecución Simultánea: Puede realizarse junto a proyectos de habilitación urbana para las parcelas independizadas. Ubicación Requerida: Deben estar en áreas urbanas o de expansión urbana con un planeamiento integral. Si el predio está parcialmente en el área de expansión, solo se aprobará la parte dentro de esta. Planeamiento Integral: Debe respetarse por todos los predios independizados y tiene una vigencia de 10 años. Zonificación: Los predios independizados deben mantener la zonificación asignada al lote matriz. Independización sin Cambio de Uso: Se efectúa con la Resolución municipal de parcelación y debe incluir planos que detallen área, linderos y medidas. Se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral, salvo que se solicite simultáneamente su inscripción. 6.5.6. Acumulación Acto registral que crea una nueva unidad inmobiliaria al unir dos o más partidas independientes de predios, abriendo una nueva partida y cerrando las anteriores. Requisitos: Predios deben formar un todo continuo. Pertenecer al mismo propietario. Solicitud con documento notariado que incluya detalles de área y linderos. Plano de acumulación autorizado, salvo excepciones. Si hay fábricas, deben graficarse. Presentar código de referencia catastral o constancia negativa de catastro. Predios Rurales: Requiere documento notariado con descripción de parcelas y certificados catastrales. Con Gravámenes: Necesita conformidad de titulares de derechos reales, y autorización para medidas cautelares. Prioridad: Determinada por la fecha de presentación. 6.5.7. Derecho a edificar. Macrourbanismo vs. Microurbanismo: ○ Macrourbanismo aborda la planificación del suelo. ○ Microurbanismo se refiere a la edificación específica en parcelas individuales. Derecho-deber de edificar: ○ Facultad del propietario de realizar construcciones según la ley y el planeamiento. ○ Incluye deberes de conservación o demolición, especialmente en casos de ruina. Derecho a una vivienda digna: ○ Relacionado con el derecho de edificar y el aprovechamiento urbanístico. Ley del Suelo: ○ Según la Ley de Suelo de 1990, el derecho a edificar surge con la obtención de licencia. ○ Ley de Suelo de 1998 considera el derecho a edificar como inherente a la propiedad urbana. Debate sobre el ius aedificandi: ○ Se discute si es un derecho inherente a la propiedad o una concesión administrativa. ○ Algunos argumentan que debería pertenecer a la colectividad, regulado por la administración. Interpretación constitucional: ○ El contenido del derecho de propiedad debe incluir la facultad de edificar. ○ El propietario tiene el derecho inherente a edificar, sujeto a condiciones legales, no administrativas. COPROPIEDAD 1.- Concepto y naturaleza jurídica 1.1. Concepto. Derecho real autónomo sobre un bien que pertenece a dos o más personas de forma indivisa. Se basa en la asignación de cuotas ideales que representan la participación de cada copropietario. Individual: Derechos y obligaciones atribuibles a cada copropietario. Colectiva: Derechos y decisiones que involucran a todos los copropietarios, requieren unanimidad o mayoría. Las decisiones colectivas se basan en el valor de las participaciones de cada copropietario en el conjunto. 1.2. Naturaleza jurídica. Teoría de la Interinidad: Cada copropietario no tiene un verdadero derecho de propiedad mientras la cosa permanezca indivisa. Consideran que se trata de una situación sui generis o un derecho debilitado. Teoría de la Unificación del Derecho de Propiedad: Propone que existe un único derecho de propiedad en la comunidad de bienes. La titularidad puede corresponder a varios sujetos o a una persona jurídica. Teoría de la División: No hay un derecho único; cada copropietario tiene un derecho proporcional a su cuota ideal. La cuota es la parte teórica del derecho de propiedad, que se materializa en la división final. Teoría de la Propiedad Plúrima Total: Cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, limitado por los derechos de los demás. La cuota de participación determina cómo se ejercen individualmente las facultades. Conclusiones sobre la Copropiedad: La naturaleza jurídica de la copropiedad debe analizarse considerando su contenido y los derechos y deberes que implica. Puede interpretarse como un derecho real autónomo, donde coexisten derechos individuales plenos y un derecho colectivo que requiere consenso para su ejercicio. 2.- Características de la copropiedad. Pluralidad de Sujetos: Implica la titularidad conjunta de dos o más personas (naturales o jurídicas) sobre un bien, sin crear una entidad jurídica distinta. Unidad de Objeto:  La copropiedad se refiere a un mismo derecho, donde todos los copropietarios son titulares de un derecho real o de crédito sobre un bien común. Ausencia de Parte Material: Los bienes en copropiedad no están divididos en partes individualizadas; el derecho se extiende a todas las partes de la cosa común. Asignación de Cuotas Ideales: Cada copropietario tiene una fracción aritmética del bien que se considera parte de su patrimonio, concretándose en una porción material al dividirse la propiedad. 3.- Diferencias con otras figuras jurídicas. 3.1. La copropiedad y la sociedad. ○ En la copropiedad, el único objetivo es el goce común de uno o más bienes, donde las partes ejercen su derecho de propiedad sin otro propósito. ○ En la sociedad, el goce de bienes es un componente de una situación más compleja, donde las partes buscan explotar colectivamente una actividad económica. Relación entre las Partes: ○ En la copropiedad, la relación se centra en compartir el uso de bienes. ○ En la sociedad, las partes colaboran para llevar a cabo una actividad empresarial y distribuir sus utilidades. Explotación Colectiva: ○ En la sociedad, el uso de bienes es un medio para la actividad económica, no un fin en sí mismo. Esto implica que las partes buscan maximizar el beneficio a través de la explotación conjunta de recursos. ○ 3.2. La copropiedad y la sociedad de gananciales. Diferencias Institucionales: ○ Copropiedad y sociedad de gananciales son distintas. Estructura de Titularidad: ○ En sociedad de gananciales, la participación de los cónyuges es indeterminada. ○ En copropiedad, las participaciones son definidas. Acreedores Individuales: ○ Los acreedores pueden embargar la participación en bienes comunes, aunque esto complica la ejecución. Responsabilidad Patrimonial: ○ La participación del cónyuge deudor es parte de su patrimonio; deben responder con todos sus bienes por deudas. 3.3 Diferencia con la comunidad hereditaria Confusión Terminológica: Muchos autores definen herederos como copropietarios o condóminos, lo que es incorrecto. Indivisión vs. Copropiedad: La indivisión entre herederos no implica copropiedad; son conceptos diferentes. Naturaleza de la Herencia: La herencia es un patrimonio, no un bien específico. No se puede considerar como un cuerpo cierto. Derechos en Indivisión: En la indivisión, los bienes no pertenecen a un heredero específico; son de todos en común con derechos ideales. Terminología Correcta: Se debe hablar de comunidad patrimonial o sucesión indivisa, no de copropiedad en el contexto de herencia. 4.- Origen de la Copropiedad. Acto de Última Voluntad: Ocurre en sucesiones testamentarias, donde el testador lega bienes a varias personas de manera conjunta. Por Mandato de la Ley: Se refiere a situaciones donde la ley impone la indivisión de ciertos bienes, como en el caso de medianería (artículos 994 y siguientes del Código Civil). Prescripción Adquisitiva: Se produce cuando la coposesión de un bien durante el tiempo requerido por la ley se convierte en copropiedad, si los coposeedores invocan este modo de adquirir. 5.- Clases de copropiedad. Copropiedad Ordinaria (Común) o Sin Indivisión Forzosa: Los copropietarios pueden pedir la partición en cualquier momento. Se considera una situación transitoria y se busca su extinción para evitar conflictos. Los artículos 969 al 992 del Código Civil abordan mecanismos para la partición, como: ○ Exigencias de unanimidad o mayorías para decisiones económicas. ○ Retracto de cuotas. ○ Validación de actos unilaterales de disposición. Cada copropietario tiene el derecho individual de convertir su cuota ideal en bienes concretos. Copropiedad con Indivisión Forzosa: Situaciones en las que, por ley o acuerdo, se prohíbe pedir la partición. Los copropietarios deben permanecer en indivisión y no pueden extinguirla mediante partición. Ejemplos incluyen: ○ Pacto de indivisión (artículo 993 del Código Civil). ○ Medianería (artículos 994 y siguientes). ○ Bienes comunes en edificaciones bajo el régimen de unidades inmobiliarias, si se opta por la copropiedad. 6.- Derechos de los copropietarios. 6.1. Facultad de usar el bien. Naturaleza Solidaria del Uso: El uso de la cosa común implica una solidaridad entre copropietarios. Cada condueño puede utilizar la cosa completamente, no solo en proporción a su cuota. Proporcionalidad: La regla básica de proporcionalidad se aplica, salvo que no sea posible el uso solidario. Acuerdos Especiales: Los copropietarios pueden establecer sistemas especiales de uso, como: ○ Turnos para el uso individual. ○ Distribución de la propiedad en zonas para aprovechar un bien específico. 6.2. Facultad de disfrute. Participación en Frutos: ○ La cuota de copropietario determina la participación en beneficios de la explotación económica, proporcional a sus respectivas cuotas. ○ No permite actuar individualmente en la determinación concreta de los frutos; se requiere un acto adicional: el reparto. Consecuencias del Disfrute: ○ Contratos sobre Frutos: Contratos entre copropietarios sobre frutos no percibidos son sobre bienes futuros y pueden ser parcialmente ajenos. ○ Acuerdos de Organización: Los copropietarios pueden acordar cómo organizar la titularidad de los frutos; por ejemplo, distribución según la parte cultivada por cada uno. ○ Indebida Percepción de Frutos: Si un copropietario toma todos los frutos, puede tener que reembolsar el valor a los demás. El reembolso se realiza en especie si los frutos están disponibles o en dinero si no lo están. Reembolso y Valor: ○ Se reembolsan los frutos obtenidos en proporción a las cuotas de cada copropietario. ○ En caso de reembolso en dinero, se considera una deuda de valor, debiendo pagarse el valor de los bienes al momento del pago. 6.3. Facultad de disponer. 6.3.1 Disposición de la cuota ideal Cuota Ideal: ○ Bien negociable que representa la participación en la propiedad común. ○ El copropietario tiene derechos de disposición sobre esta cuota. Derecho de Retracto: ○ Los copropietarios pueden subrogarse en la compra de porciones indivisas. ○ Este derecho limita la libertad de contratar y es irrenunciable. Gravámenes: ○ Se puede hipotecar o prendar la cuota ideal, pero no imponer servidumbres. ○ Usufructo, uso y habitación son posibles sobre la cuota. Embargo: ○ Los acreedores pueden embargar la cuota ideal del copropietario. 6.3.2. Disposición del bien común Modalidades de Disposición: ○ Alteraciones físicas requieren consentimiento de todos los copropietarios. ○ Enajenación total del bien debe ser acordada por todos; no se puede gravar individualmente. Actos de Copropietarios: ○ Deben actuar en nombre propio, sin representación. ○ El acto debe ser un negocio jurídico que afecte a la propiedad común. Efectos de la Normativa: ○ Los actos de copropietarios no legitimados pueden tener eficacia limitada. ○ Posibilidad de que el copropietario adquiera exclusividad a través de partición o consolidación de cuotas. Función de la Normativa: ○ La regulación busca acelerar la extinción de la copropiedad. ○ Fomenta la celebración de actos que lleven a la partición, respondiendo a la lógica del Código Civil que considera la copropiedad como generadora de conflictos. 6.4. Facultad de defensa. Ejercicio de Acciones de Defensa: Generalmente, todos los copropietarios deben participar (litis consorcio activo necesario). La jurisprudencia permite que cualquier copropietario actúe en defensa de la propiedad común. Condiciones para el Ejercicio:  El copropietario debe actuar en beneficio de la comunidad, no en su propio interés. Efectos de las Sentencias: Sentencias favorables benefician a todos los copropietarios. Sentencias desfavorables no perjudican a los copropietarios que no intervinieron. 7.- Obligaciones de los copropietarios. Gastos de Conservación: Obligación de contribuir según la cuota; se pueden acordar distintas participaciones. Deudas Comunes: Solo el deudor es responsable ante el acreedor. Si la deuda es colectiva, responden por partes iguales o según cuotas, a menos que se estipule solidaridad. Cargas Reales: Cada copropietario es responsable del total de deudas en cargas como hipotecas. Insolvencia: La parte del copropietario insolvente se reparte entre los demás. Frutos y Rentas: Los frutos se distribuyen según las cuotas de cada copropietario. 8.- Gestión de los bienes en copropiedad. Actividades para aprovechar los bienes comunes y asegurar su uso económico en beneficio de los copropietarios. Se prefiere el término "gestión" para abarcar tanto actos de administración como de disposición. Formas de Gestión: Gestión Directa: ○ A cargo de los copropietarios, quienes participan en decisiones según su cuota. Gestión Indirecta: ○ Realizada por un tercero o un copropietario actuando en interés común. ○ Tipos: Convencional: Acuerdo entre copropietarios que designan un administrador y establecen sus atribuciones. Judicial: Nombramiento de un administrador por la autoridad judicial en caso de desavenencias. De Hecho: Actividades realizadas por un copropietario sin un acuerdo formal 9.- Formas de extinción de la copropiedad.  Extinción de derechos reales aplicables a la comunidad de bienes. Causas Particulares: 1. Extinción del Objeto: ○ Pérdida o destrucción de la cosa común. 2. Renuncia: ○ Renuncia de todos los comuneros al derecho común. 3. Consolidación: ○ Transmisión de las cuotas de todos los comuneros a uno solo o a un tercero. 4. Usucapión: ○ Ganancia de usucapión por un tercero. 5. División: ○ División del objeto común entre los comuneros. 10.- Partición o división del objeto común. 10.1. Concepto. Si un copropietario tiene deudas por tributos del bien, la partición no elimina la deuda; el acreedor puede cobrarla y el deudor podrá repetir lo pagado contra el adjudicatario que asumió la deuda. Partición: ○ Modo de poner fin a la indivisión o comunidad de bienes. ○ Sentido amplio: conjunto de actos para liquidar y distribuir el bien común entre los copartícipes según sus derechos. ○ Sentido restringido: operación que divide el bien en lotes adjudicados a cada copropietario, transformando la propiedad indivisa en propiedad unitaria. Tipos de Partición según el Código Civil: ○ Estricto reparto de partes del bien (Art. 983). ○ Adjudicación del bien indivisible a unos y compensación en dinero a otros (Art. 988). ○ Reparto del dinero tras venta contractual o subasta del bien indivisible (Art. 988). ○ Combinación de reparto de bienes y compensaciones monetarias por diferencias de valor (Art. 1118). Aspectos no incluidos en la partición: ○ Liquidación de deudas y gravámenes no afecta la partición. ○ Las deudas y gravámenes siguen afectando a los bienes adjudicados o a los deudores, sin ser liquidados por la partición. 10.2. Clases de partición 1. Partición extrajudicial (por convenio):  ○ Realizada por acuerdo entre los copartícipes si todos son personas con capacidad jurídica. ○ Aun si hay menores o personas sin capacidad jurídica, puede aprobarse por el juez si es más conveniente. 2. Partición judicial: ○ Se impone cuando no hay acuerdo entre los copartícipes o cuando uno de ellos no tiene capacidad jurídica (menores o ausentes). ○ El juez aprueba la minuta de partición. Formas de llevar a cabo la partición: 1. Por acuerdo unánime entre los interesados. 2. Por árbitros o amigables componedores, elegidos por los copartícipes. 3. Mediante acción judicial de división, dentro de un proceso declarativo que corresponda según la cuantía. 11.- Pacto de indivisión. Código de 1936: ○ Contradicción entre plazo máximo de 4 años y la posibilidad de pacto sin tiempo fijo. Reforma actual: ○ Máximo de 4 años, con renovación ilimitada. ○ Si no se establece plazo, se presume que es por 4 años. Pacto de Indivisión y Derecho a Pedir Partición Disfavor al condominio: El codificador busca disolver el condominio, limitando la renuncia al derecho de pedir partición. Plazo máximo: Los copropietarios solo pueden renunciar a pedir partición por hasta 5 años, con renovaciones permitidas. Renovación: Puede hacerse antes del vencimiento, pero el nuevo plazo inicia desde el nuevo acuerdo, no al vencerse el anterior. Prohibición de renovación automática: Evita extender la indivisión más allá de los 5 años permitidos. Unanimidad necesaria: La oposición de un copropietario impide la indivisión prolongada. Validez del plazo: Si el plazo es mayor o no se fija, se considera válido por el límite de 5 años establecido por el Código. 12.- Medianería La medianería se refiere a un elemento divisorio común entre dos propiedades contiguas, como paredes, cercas, zanjas o árboles, que pertenece a ambos propietarios. Permite compartir el uso de estos elementos, ahorrando materiales y espacio. Usualmente se crea por contrato entre los propietarios para construir un elemento común en la frontera de sus fincas.  Existe debate sobre si es una servidumbre o una forma especial de comunidad. Características: Es una comunidad aneja, unida a cada propiedad, formando una unidad jurídica. No es un bien independiente, sino que sirve a las propiedades contiguas. Reconoce áreas de uso exclusivo para cada propietario sobre el elemento común. REGÍMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN 1.- Presupuesto fáctico El derecho de propiedad horizontal surge del dominio o condominio previo. Transformación jurídica: La propiedad horizontal crea un sistema de derechos reales sobre unidades independientes en un edificio, modificando el objeto y la relación jurídica, pero manteniendo al mismo sujeto. Pluralidad de derechos: La propiedad horizontal convierte un único derecho real en una pluralidad de derechos sobre unidades autónomas. Doctrina actual: Es un derecho real autónomo, donde el titular tiene propiedad exclusiva sobre su unidad y copropiedad forzosa sobre las áreas comunes del edificio. Elementos esenciales: ○ Propiedad exclusiva de cada unidad. ○ Copropiedad sobre bienes comunes. ○ Pluralidad de propietarios coexistiendo en el mismo edificio o conjunto de edificaciones. 2.- Regímenes vigentes. Aplicación de la Ley N.º 27157: Se aplica a unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y bienes o servicios comunes (edificios residenciales, comerciales, industriales o mixtos, quintas, casas en copropiedad, galerías comerciales, etc.). Opciones de régimen: Independización y copropiedad: Unidades inmobiliarias exclusivas pueden ser independizadas con bienes comunes regulados bajo el régimen de copropiedad del Código Civil. Propiedad exclusiva y propiedad común: Alternativa donde los propietarios de secciones tienen dominio exclusivo de sus unidades y copropiedad de bienes comunes. Restricciones:  El régimen de independización y copropiedad no es aplicable a edificios de departamentos. Se puede aplicar en quintas, casas en copropiedad y otros casos cuando los pisos superiores pertenecen a un mismo propietario y se proyectan verticalmente sobre el terreno exclusivo. 3.- Vías de acceso a los regímenes vigentes. Predisposición del título: El dueño del edificio puede dividirlo formalmente sin vender aún los espacios. Otorgamiento por compradores: Los adquirentes de un constructor pueden otorgar el título. División en copropiedad: Copropietarios pueden describir y adjudicarse los pisos. Testamento: Un testador puede repartir pisos entre herederos, estableciendo el régimen de propiedad horizontal. Requisito de concurrencia: Todos los propietarios deben estar presentes para otorgar el título; el dueño no puede hacerlo solo si ya vendió alguna unidad. 4.- Análisis del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. 4.1. Personas legitimadas para constituir el régimen. Propietario único: Puede determinar unilateralmente la propiedad separada por cada piso. Adquisición: La compra de un piso por otra persona crea una situación de comunidad. Adjudicación: Comuneros pueden dividir un edificio y adjudicarse pisos si las características lo permiten. 4.2. Formalidades para la constitución del régimen. Inscripción obligatoria: La propiedad horizontal debe inscribirse en los Registros Públicos. Documentos requeridos: Planos del edificio: Muestra la distribución arquitectónica. Declaración de fábrica: Evalúa el área construida total. Reglamento Interno: Normas sobre derechos y obligaciones de propietarios. Efecto de la inscripción: La inscripción del Reglamento determina la independización registral de cada sección, reflejando la autonomía del derecho sobre ellas. 4.3. Predeclaración de fábrica. Anotación preventiva: Los propietarios pueden solicitarla para registrar futuras construcciones, válida por un año y renovable. Requisitos: Solo puede solicitarla quien tenga Licencia de Obra aprobada. Objetivo: Permite registrar simultáneamente la preindependización de secciones de dominio exclusivo y el reglamento interno, facilitando la "venta en plano" de bienes futuros. 4.4. Reglamento Interno. 4.4.1. Concepto. Actúa como un estatuto que regula los derechos y obligaciones de los propietarios en propiedad horizontal. Naturaleza jurídica: ○ Hay controversia sobre si es un contrato; la opinión predominante lo ve como tal, aunque algunos argumentan que es un acto plurisubjetivo. ○ Se considera que el inmueble se afecta al régimen por cumplir requisitos legales, no por ser un contrato. División del edificio: La división de derechos ocurre al cumplir requisitos, independientemente de la venta de unidades. Vigencia: El reglamento no requiere aceptación de futuros propietarios para ser válido; es un acto normativo que opera sin necesidad de conformidad. 4.4.2. Contenido Obligaciones del reglamento (Artículo 153): ○ Unidades de propiedad: Determinar secciones de propiedad exclusiva con áreas, numeración y uso. ○ Bienes comunes: Relación de bienes comunes, especificando cuáles son intransferibles. ○ Derechos y obligaciones: Incluir derechos y obligaciones de los propietarios (dispersos en el reglamento actual). ○ Servicios comunes: Detallar los servicios comunes de la edificación. ○ Participación: Indicar porcentajes de participación en bienes y gastos comunes. ○ Junta de Propietarios: Regular el régimen de la Junta, incluyendo funciones y convocatoria. Aspectos adicionales no obligatorios: ○ Limitaciones y disposiciones sobre usos de bienes comunes y secciones exclusivas. ○ Reglamentos especiales para obras, usos, o propaganda. Pluralidad de reglamentos: Es posible tener más de un reglamento y conformar Juntas por áreas específicas, con la posibilidad de una Junta General que coordine entre ellas. 4.4.3. Modificación del Reglamento Interno Variaciones de Área en Secciones de Propiedad Exclusiva:  Modificaciones por obras de remodelación que afectan los porcentajes de participación en bienes comunes. La necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios para reajustar estos porcentajes, salvo que el reglamento interno disponga lo contrario. Acumulación, Subdivisión e Independización: La acumulación agrupa dos o más inmuebles en una nueva unidad registral, mientras que la subdivisión separa un inmueble en varias unidades. Ambos actos modifican los porcentajes de participación en bienes comunes y requieren modificación del reglamento interno. Los propietarios pueden acumular o subdividir siempre que no se violen las normas urbanísticas. Transferencia de Bienes de Propiedad Común Desafectados: Es necesaria una desafectación previa para poder transferir bienes comunes. Existen bienes comunes por naturaleza (intransferibles) y por destino (susceptibles de desafectación). La transferencia requiere el voto de al menos dos tercios de la junta de propietarios. Modificación de la Cuota de Participación: Existen reglas especiales para modificar la cuota de participación, pero no hay una norma general aplicable a otros casos. La jurisprudencia indica que se necesita una mayoría calificada para estos cambios. Modificaciones que No Implican Cambio en la Cuota de Participación: Para modificar cláusulas del reglamento que no afecten las cuotas, se observa un vacío legal en cuanto a la mayoría necesaria. Se sugiere que una mayoría simple podría ser suficiente, a menos que se establezca lo contrario. 4.5. Bienes y servicios comunes. 4.5.1 Bienes comunes Clasificación de los Bienes Comunes 1. Bienes Comunes por Naturaleza: Esenciales para la existencia y uso de las secciones de propiedad exclusiva. Sin ellos, no podría funcionar el régimen de propiedad horizontal. Ejemplos incluyen: ○ Terreno sobre el cual se levanta la edificación. ○ Elementos estructurales (cimientos, columnas, techos). ○ Zonas de circulación (escaleras, pasillos). 2. Bienes Comunes por Destino: No esenciales por su naturaleza, pero se consideran comunes por decisión del reglamento interno, ya que resulta más conveniente para  el régimen. Ejemplos incluyen sótanos y azoteas, que pueden ser designados como secciones de propiedad exclusiva. Bienes Comunes Intransferibles Según el Artículo 134 de la ley: Terreno donde se construye la edificación con más de una sección de propiedad exclusiva es un bien común, salvo que haya derecho de superficie. Elementos estructurales como cimientos y muros exteriores, siempre que sirvan a más de una sección. Vías de circulación y áreas comunes (escaleras, ascensores) son también comunes. Sistemas de instalaciones (agua, electricidad) que no estén destinados a una sección específica. Estacionamientos exigidos reglamentariamente. El terreno es común en edificaciones con varias secciones de dominio exclusivo, pero puede ser propio en casos de quintas o casas en copropiedad. La regulación permite cierta flexibilidad, ya que el reglamento interno puede especificar qué bienes son comunes o propios. 4.5.2 Transferencia de bienes comunes La desafectación de un bien de dominio común implica un cambio de naturaleza, convirtiéndose en bien de dominio exclusivo. Este acuerdo requiere una mayoría calificada de la junta de propietarios. No es un acto traslativo de dominio, sino una modificación del estado del bien. Regulación de la Inscripción: No hay formalidades específicas para inscribir la desafectación. La transferencia o disposición debe hacerse mediante escritura pública o formularios registrales si el valor es inferior a 20 UIT. Aprobación de la Transferencia: La junta de propietarios debe aprobar tanto la desafectación como la transferencia. Si algunos propietarios se oponen, la transferencia puede bloquearse, afectando la efectividad del acuerdo. La transferencia puede ser realizada por el presidente de la junta de propietarios, quien tiene representación legal. Debe registrarse la modificación del reglamento interno junto con la transferencia. Se debe especificar el área, usos y porcentajes de participación sobre los nuevos bienes y servicios comunes.  La desafectación de elementos comunes no esenciales puede ser decidida por la junta. Estos elementos pasarían a ser de copropiedad ordinaria, permitiendo acciones de división. Generalmente, la junta no solo desafecta, sino que también decide el destino de los bienes, como su venta bajo condiciones específicas. La conversión a comunidad ordinaria es solo uno de los posibles destinos tras la desafectación. La desafectación sin un destino claro puede llevar a problemas en la gestión de los bienes. Se busca evitar la confusión de aplicar las reglas de la comunidad ordinaria sin un propósito definido para la desafectación. 4.6. Derechos de los propietarios. A. Derechos sobre el Piso o Departamento 1. Facultades Materiales: ○ Derecho de Usar: Uso del piso/departamento según el destino en el reglamento y respetando la moral. ○ Derecho de Gozar: Percibir frutos, generalmente civiles, ya que es raro obtener frutos naturales. ○ Derecho de Disponer Materialmente: Limitado; no se puede alterar el aspecto exterior ni modificar estructuras comunes. 2. Facultades Jurídicas: ○ Derecho de Enajenar: Puede transmitir la propiedad por actos entre vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito. ○ Derecho de Gravar: Posibilidad de constituir derechos reales (usufructo, hipoteca, etc.). ○ Derecho de Constituir Derechos Personales: Puede ceder el uso del inmueble mediante contrato (locación, comodato). B. Derechos sobre las Cosas y Partes Comunes 1. Facultades Materiales: ○ Uso y goce de partes comunes son amplios, pero deben respetar el destino y no perjudicar a otros propietarios. ○ Derechos no están limitados por la proporción de participación; todos pueden usar las partes comunes. 2. Facultades Jurídicas: ○ Ejercicio de facultades jurídicas sobre las partes comunes está condicionado por las normas aplicables a la propiedad horizontal. Artículo 131: Usos permitidos para secciones de propiedad exclusiva según el reglamento. Artículo 132: La transferencia de la sección incluye bienes y derechos asociados.  Artículo 133: Propietarios pueden realizar obras en sus secciones, siempre con licencias y sin afectar a otros. Artículo 135: La disposición de bienes comunes requiere autorización de la Junta con mayoría calificada. Artículo 136: Obras en bienes comunes necesitan autorización y licencia, dependiendo de su propósito. Artículo 142: Los porcentajes de participación de los propietarios en bienes comunes se fijan en el reglamento y se ajustan según cambios en unidades. 4.7. Prohibiciones y obligaciones. 4.7.1. Prohibiciones. Las exigencias de convivencia en propiedad horizontal imponen restricciones severas a propietarios y ocupantes. otras prohibiciones específicas No se puede cambiar el uso previsto en el reglamento (ej. usar un departamento destinado a vivienda para comercio). Prohibido generar ruidos o molestias que afecten la paz de los vecinos. No se pueden realizar actos que pongan en riesgo la estructura del edificio, como derribar columnas o hacer excavaciones. Cambios en la apariencia exterior (pintar, modificar frentes, colgar ropa visible, etc.) están prohibidos. No se permite realizar construcciones o modificaciones en áreas comunes, como techados o cerramientos en balcones. 4.7.2. Obligaciones de los propietarios. A) Gastos de Conservación y Reparación Responsabilidad Individual: Cada propietario debe asumir los costos de conservación y reparación necesarios para el mantenimiento de su piso o departamento. B) Expensas Comunes Definición: Gastos normales u ordinarios relacionados con la conservación, reparación y funcionamiento de áreas y servicios comunes. Proporcionalidad: Cada propietario contribuye según el valor de su unidad en relación al total. Cuanto mayor sea el porcentaje de propiedad, mayor será la contribución. Flexibilidad en la Distribución: La ley permite acuerdos diferentes sobre la distribución de gastos, siempre que no beneficien a quienes están eximidos de pagar.  Limitaciones a la Eximición: La exención solo aplica a gastos de funcionamiento y mantenimiento, no a gastos de adquisición o reposición. C) Renuncia o Abandono Abandono de Derechos: Un propietario puede abdicar de su derecho, lo que implica un traspaso de propiedad, pero no lo libera de la obligación de contribuir a las expensas. No Liberación del Uso: No se puede renunciar al uso y goce de los bienes y servicios comunes. Artículo 138°: Define los gastos comunes y cómo se determinan. Artículo 143°: Establece que el propietario al día en sus pagos puede ejercer todos sus derechos; el que incumple queda inhabilitado para votar. Artículo 145°: La renuncia de propietarios no impide la constitución de la Junta y no exime de obligaciones comunes. 4.8. Derechos y obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores. Artículo 139° - Definición de Poseedores Poseedores: Se considera poseedores a quienes ejercen la posesión o uso de unidades inmobiliarias en calidad de propietarios, arrendatarios u otros títulos que lo faculten. Regulación: Derechos y obligaciones de arrendatarios regulados en el Reglamento Interno, en cuanto a la administración, uso y disfrute de las unidades y bienes comunes. Artículo 140° - Derechos de Arrendatarios Uso y Disfrute Exclusivo: Derecho a usar y disfrutar su sección, dentro de las limitaciones del contrato y Reglamento Interno. Acondicionamientos: Pueden realizar cambios internos, con autorización del propietario. Acceso a Bienes Comunes: Uso y disfrute de bienes y servicios comunes, respetando derechos de otros. Reclamos: Derecho a reclamar a la Administración o Junta por mal mantenimiento o servicios inadecuados. Participación: Pueden participar con voz en reuniones sobre servicios y gastos comunes. Reclamos a la Junta: Derecho a reclamar por acciones de otros ocupantes que perjudiquen sus intereses. Acciones Legales: Reclamar ante autoridades por decisiones que lesionen sus derechos. Otros Derechos: Ejercer otros derechos que otorgue la Ley o Reglamento Interno. Artículo 141° - Obligaciones de Arrendatarios Uso Compatible: Destinar su sección a un uso genérico compatible con la edificación. Autorizaciones para Obras: No realizar obras que afecten el dominio común o apariencia externa sin autorización. Seguridad y Habitabilidad: No afectar la seguridad o habitabilidad de la edificación. Convivencia Pacífica: No perturbar la tranquilidad ni atentar contra las buenas costumbres. Responsabilidad por Daños: Responsabilidad por daños a otras secciones o bienes comunes. Restricciones en Bienes Comunes: No realizar obras en áreas comunes sin aprobación de la Junta. Uso de Áreas Comunes: No ocupar permanentemente áreas destinadas a circulación o esparcimiento. Mantenimiento: Respetar horarios y sistemas para el manejo de basura y mantenimiento exterior. Cumplimiento de Acuerdos: Acatar disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios. Pago de Cuotas: Pagar puntualmente las cuotas de gastos comunes; el propietario es responsable solidario por el arrendatario. 4.9. La Junta de Propietarios y la Administración 4.9.1 Concepto Relaciones Asociativas: En comunidades de intereses, surgen relaciones entre los titulares de un consorcio que requieren organización. Interés Común vs. Intereses Individuales: La protección del interés común es fundamental y debe diferenciarse de los intereses particulares de cada consorciado. Necesidad de Organización: La estructura de la comunidad exige un marco organizativo para gestionar las relaciones entre los miembros 4.9.2 Inscripción de la Junta Requisito de Inscripción: La Junta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Constitución: Se formaliza con el Reglamento Interno. Actos Inscribibles: Nombramientos y renuncias de directivos. Otorgamiento de facultades. Importancia: Facilita el cómputo del quórum para acuerdos.  Propietarios renunciantes no tienen voz ni voto. Duración de Mandatos: Solo se requiere inscripción del primer presidente; sucesivos solo si hay modificaciones. Artículo 46º: Establece qué debe inscribirse, incluyendo reglamentos y la Junta de Propietarios. 4.9.3 ¿Personalidad jurídica de la Junta de Propietarios? Debate sobre Personalidad Jurídica: ○ Opción 1: El "consorcio" tiene personalidad jurídica; surge con la inscripción del Reglamento de Copropiedad. ○ Opción 2: No existe como ente separado; derechos y obligaciones son individuales de los copropietarios. ○ Artículo 47: La Junta está formada por todos los propietarios; las renuncias no impiden su funcionamiento. ○ Artículo 48: El Presidente tiene facultades de representación; su nombramiento debe registrarse. el administrador debe mantener bienes comunes, cobrar cuotas y cumplir acuerdos de la Junta. 4.9.4. Sesiones de la Junta de Propietarios Órgano Máximo: La Junta representa la voluntad de la comunidad y resuelve asuntos de interés común; sus decisiones son obligatorias para todos. Tipos de Sesiones: Ordinarias: Reuniones periódicas para tratar temas regulares (rendición de cuentas, elecciones, seguros). Extraordinarias: Convocadas por el administrador o propietarios para asuntos no habituales (remoción del administrador, hipotecas). Convocatoria (Artículo 146): Realizada por el Presidente con al menos 5 días de anticipación. Puede ser por escrito o mediante carteles visibles en la edificación. Si no se celebra, debe convocarse nuevamente en 3 días. Representación (Artículo 147): Propietarios pueden ser representados por terceros; la representación debe ser por escrito. Acuerdos (Artículo 148):  Se requiere mayoría calificada (2/3 de las participaciones de bienes comunes) para ciertos acuerdos. Las decisiones deben constar en un Libro de Actas. Notificación de Acuerdos: Propietarios ausentes deben ser notificados de acuerdos importantes; pueden manifestar su discrepancia en 20 días hábiles. Contenido del Acta (Artículo 149): Debe incluir detalles de la sesión (fecha, hora, asistentes, votaciones y acuerdos). Firmada por el Presidente y Secretario. Resolución de Controversias (Artículo 156): Se inicia con conciliación extrajudicial obligatoria antes de cualquier acción judicial o arbitral. 4.11. Extinción del régimen. 1. Destrucción del Edificio: Ocurre si el coste de reconstrucción supera el 50% del valor de la finca en el momento del siniestro. Si el coste está cubierto por un seguro, no se considera extinción. En ausencia de pacto en contrario, se convierte en una comunidad ordinaria sobre el suelo y edificación. 2. Conversión en Propiedad o Copropiedad Ordinaria: Se produce cuando todos los locales y pisos pasan a un único propietario o a un grupo de propietarios. No es suficiente que los pisos estén en una sola mano; se requiere una determinación clara del propietario para la extinción del régimen de propiedad horizontal.