Programação e Gestão de Obra PDF

Curso Programação e Controle de Obras CONTEÚDO PROGRAMÁTICO: - A Indústria da Construção Civil - O Plano de Contas na Construção Civil - Os Custos na Construção Civil - Modalidades ou Regimes de Contratações - Orçamentação - Programações de Prazos e de Recursos - Seleção e Contratação de Obras - O Contrato de Construção - As Especificações Técnicas - O Controle de Obras 2 ÍNDICE 1. A indústria da Construção Civil................................................................................7 1.1 - Conceito...........................................................................................................7 1.2 - Planejamento, Programação e Controle...........................................................8 1.3 - Conceituações: projeto; obra; serviços e etapas construtivas........................10 2. O Plano de Contas na Construção Civil...............................................................14 2.1 - O que é o Plano de Contas............................................................................14 2.2 - Operacionalização do Plano de Contas.........................................................15 2.3 - Estrutura do Plano de Contas - exemplo.......................................................16 3. Os Custos na Construção Civil...............................................................................26 3.1 - Custo, Preço e Valor......................................................................................26 3.2 - Classificações dos Custos..............................................................................27 (a) - Custos quanto à identificação com o produto.................................................27 (b) - Custos quanto à variação do volume do produto............................................30 4. Modalidades ou Regimes de Contratações................................................................31 4.1 - Contratos a Preço Fixo por Valor Global.......................................................32 4.2 - Contratos a Preço Fixo Por Valores Unitários..................................................34 4.3 - Administração a Preço de Custo / Administração.........................................35 4.4 - Arranjos mistos de contratações......................................................................38 3 5. Orçamentação.............................................................................................................39 5.1 - Orçamentos quanto ao nível de detalhamento...............................................39 5.2 - Orçamentos quanto ao grau de precisão.........................................................40 (a) - Orçamentos Estimativos ou Aproximados.....................................................40 (a.1) - Orçamentos baseados no C.U.B..................................................................40 (a.2) - Orçamentos baseados na NBR 12721 (antiga NB140)................................41 (a.3) - Orçamentos pelo custo dos itens principais.................................................42 (b) - Orçamentos Firmes - Generalidades...............................................................42 5.3 - Metodologia de Elaboração de Orçamentos Firmes......................................43 6. Programações de Prazos e de Recursos..................................................................53 6.1 - Programação de Prazos....................................................................................53 6.2 - Programação de Recursos..............................................................................54 7. Seleção e Contratação de Obras..............................................................................58 7.1 - Obras Particulares...........................................................................................58 Condomínio.....................................................................................................59 Incorporação imobiliária................................................................................60 7.2 - Obras Públicas - Licitações.............................................................................63 8. O Contrato de Construção......................................................................................68 8.1 - Conceituação..................................................................................................68 8.2 - Cláusulas indispensáveis...............................................................................69 8.3 - Requisitos de qualidade dos contratos de construção...................................70 8.4 - Termos Aditivos Contratuais..........................................................................71 8.5 - O Registro de Ocorrências.................................................................................71 8.6 - A elaboração de contratos..............................................................................72 8.6.1 - Diretrizes Contratuais..................................................................................72 8.6.2 - A redação dos Contratos de Construção.....................................................73 4 9. As Especificações Técnicas......................................................................................79 9.1 - Considerações Gerais.....................................................................................79 9.2 - Especificações de Materiais e de Serviços.....................................................80 9.2.1 - Especificações de Materiais........................................................................80 9.2.2 - Especificações de Serviços.........................................................................83 9.3 - A elaboração das Especificações Técnicas....................................................84 10. O Controle de Obras...............................................................................................86 10.1 - Generalidades..............................................................................................86 10.2 - Instrumentos de Controle............................................................................87 11. Bibliografia..............................................................................................................92 5 6 INTRODUÇÃO A grande responsabilidade do engenheiro que se propõe a atuar no setor da Construção Civil é aprofundar-se sempre, e cada vez mais, no conhecimento das características particulares desse setor da engenharia. Esse constitui o caminho pelo qual se adquirirá uma sólida condição de acompanhar o avanço tecnológico, tão necessário dentro do atual quadro em que se encontra esse setor de atividade no Brasil e principalmente considerando-se o contexto ambiental do nosso planeta. A criatividade para superar dificuldades técnicas e administrativas que se nos apresentam no trabalho diário é um desafio a ser vencido. A administração dos grupos de trabalho e a convivência com operários mal remunerados e deficientemente capacitados são tarefas que exigem muito mais que uma mera formação técnica. O objetivo primário do setor técnico atual é a busca da condição de Sustentabilidade, incorporada na Responsabilidade Social. O êxito passa necessariamente pelo conhecimento das Ciências Humanas e principalmente pelo desenvolvimento da sensibilidade para identificar e promover a solução de problemas ambientais, sociais e humanos, nem sempre tão visíveis e perceptíveis ao observador despreparado ou desatento. O progresso técnico e principalmente social das comunidades e da humanidade em geral acontece somente através da cooperação mútua entre os seres, sejam eles escolarizados ou não, bem ou mal capacitados, e, nesse processo, cabe aos mais privilegiados a responsabilidade da cooperação maior. Àqueles que esperam passivamente viver dias melhores, dizem os sábios desde a antiguidade, que dias melhores têm que ser conquistados, construídos; e isto só se consegue com seriedade, senso de responsabilidade, muito empenho e esforço de cada um. O conhecimento técnico continuará sendo sempre o fator que propulsiona o progresso material da vida humana. É ele que, aliado a outros valores humanos, como os princípios éticos, por exemplo, determinará os vitoriosos no mercado de trabalho tão competitivo que estamos testemunhando nestes tempos. 7 1. A INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL 1.1. CONCEITO Chamamos de Construção Civil ao conjunto de atividades, no campo da engenharia, cuja finalidade é a realização material e intencional de planos do homem para, segundo suas necessidades, adaptar a natureza a si ou adaptar-se a ela, através de obras de construção. A Construção Civil possui características particularizadas, que a tornam bastante diversa dos outros ramos industriais, que podemos chamar de “indústria em geral”. A indústria em geral pode ser vista como atividade que se divide em três grupos de naturezas distintas, conforme apresentamos: indústria extrativa indústria de transformação indústria de fabricação A Construção Civil, além da diversidade enorme e da complexidade de suas atividades, não se identifica integralmente com um dos grupos acima, tendo como características fundamentais: ATIVIDADE DE CARÁTER ARTESANAL / ATRASADA TECNOLOGICAMENTE NÃO FABRICA PRODUTOS EM SÉRIE ATIVIDADE NÔMADE E AGRESSIVA AO MEIO AMBIENTE ALTA ROTATIVIDADE DA MÃO-DE-OBRA 8 - BAIXO NÍVEL DE QUALIFICAÇÃO DA MÃO-DE-OBRA - BAIXA REMUNERAÇÃO DA MÃO-DE-OBRA - ATIVIDADE INSALUBRE E RESISTENTE A MUDANÇAS ALTA DEMANDA DE PRODUTOS DE INÚMERAS INDÚSTRIAS RELATIVA IMPRECISÃO NAS PREVISÕES DE RESULTADOS FINAIS Estas características típicas da construção civil, isoladas ou combinadas, justificam a necessidade do desenvolvimento das tarefas de Planejamento, de Programação e de Controle dos empreendimentos de engenharia, o GERENCIAMENTO DE PROJETOS. 1.2. PLANEJAMENTO, PROGRAMAÇÃO E CONTROLE 1.2.1. PLANEJAMENTO Atividade essencial aos empreendimentos, a qual é desenvolvida desde antes de seu início até sua finalização, assumindo formas e denominações diferentes conforme o conjunto de tarefas desenvolvidas nas suas etapas. Ocupa-se do plano geral do Projeto em nível de macro-visão do mesmo, sem detalhamentos que levem a se perder a visão global do Projeto. Elabora-se, nesta fase, um plano inicial, lógico e racional, com base nos dados relativos ao Projeto, chamado Plano Mestre da obra, cuja consolidação se dá aproximadamente aos 30% do Projeto executado, e que contém em seu escopo elementos tais como: Dimensões globais do projeto Sistema construtivo e as necessidades envolvidas Dimensionamento geral dos insumos (mat., m.d.o., equip. e ferram.) Prazo global estimado 9 Valor global estimado Outros parâmetros específicos do projeto O Planejamento tem um caráter dinâmico, e é normalmente utilizado para adaptar o Plano Mestre, quando de sua consolidação às necessidades ou conveniências. Assim, o planejamento se encerra somente ao final do empreendimento, pois até a última tarefa deve ser planejada. 1.2.2. PROGRAMAÇÃO Como parte integrante do planejamento, corresponde às atividades de desenvolvimento de detalhamento dos eventos para o cumprimento do Plano Mestre. Define basicamente como, quando e com que recursos qualitativos e quantitativos a construção será executada. É o planejamento em nível de micro-visão, onde os possíveis lapsos ou desvios de prazos e custos provoquem menor impacto, pois os intervalos de tempo e os recursos financeiros enfocados são bastante menores. Fazem parte das responsabilidades da programação, entre outras: - Previsão detalhada de prazos, custos e distribuição de recursos - Preparação de contratos e especificações técnicas - Preparação de programas de suprimentos e desembolsos - O acompanhamento da evolução da obra - Análise dos progressos alcançados - Comparação dos resultados obtidos com as metas iniciais - Análise dos resultados das comparações - Sugestões de medidas corretivas, quando necessário - Realimentação do sistema com os resultados coletados - Auxílio nas reprogramações ou nos replanejamentos 10 1.2.3. CONTROLE O sistema Planejamento/Controle pode ser representado de maneira resumida pelo ciclo seqüencial de quatro etapas que se repetem: Medições periódicas, tendo-se em vista as previsões originais Comparações entre previsto e (real) medido; Análise das variações entre previsto e executado; Conclusões e tomadas de medidas corretivas, se necessário. O Controle tem, então, objetivos claramente definidos, tendo como ponto de partida o acompanhamento diário da execução dos serviço, com foco na produtividade e nos custos: Apuração de prazos e custos, comparando-os com os previstos; Tomada de decisões em caso de haver desvios de prazos e custos; Realimentar o sistema com os novos dados obtidos de custo, prazo e produtividade. Quanto mais racional e rigoroso o Sistema de Controle, maior segurança e confiabilidade nas programações física e financeira e maior progresso nos índices de produtividade e redução das perdas, melhorando os custos reais. Finalmente, é importante o entendimento de que planejamento, programação e controle são atividades interligadas e interdependentes e não se desenvolvem seqüencialmente, mas se sobrepõem no tempo. Não há, portanto, sentido em se pensar no desenvolvimento de uma só delas sem as outras. 1.3 CONCEITUAÇÕES 1.3.1 PROJETO Podemos dizer que, genericamente, projeto é a concretização de uma idéia concebida, fundamentada em parâmetros pré-estabelecidos e organizada segundo planos ou passos concretos e racionalizados, que concorrem para a realização daquele objetivo 11 original. Esse objetivo pode ser tanto a implantação de uma indústria, de um conjunto habitacional, de um “shopping center”, uma via de transporte quanto um plano a se concretizar, como a obtenção do título de mestre em uma determinada especialidade. Dentro dessa visão Projeto (grafado com inicial maiúscula) é, portanto, sinônimo de empreendimento e passa por duas fases básicas: concepção e construção. Na engenharia, o empreendimento tem sua fase de concepção descrita e ordenada em desenhos, plantas, memoriais descritivos, especificações técnicas, orçamentos, cronogramas, maquetes ou modelos reduzidos e outros elementos e detalhes complementares (que usaremos a grafia projeto, com inicial minúscula, para diferenciação). Nesta fase o projeto passa por processos bastante distintos que envolvem como atividades principais: Estudos de viabilidade técnico-econômica - EVTE Estudos preliminares ou projeto preliminar Desenvolvimento do projeto-base ou projeto básico Desenvolvimento do projeto definitivo Desenvolvimento do projeto executivo 1.3.2 A OBRA A fase de construção, execução ou produção, que se segue logo que se tem o desenvolvimento do projeto executivo é a da construção, cuja atividade principal é a de tornar concretos os planos pré-estabelecidos constantes dos desenhos e plantas, obedecendo-se as especificações, detalhes, memoriais, cronogramas, previsões de prazos e de custos e buscando-se um bom padrão de qualidade nos resultados finais do produto. A esta atividade chama-se comumente obra. A obra é, portanto, o conjunto de atividades de construção, com emprego de materiais, mão-de-obra especializada, ferramentas e equipamentos específicos, desenvolvido no espaço físico denominado canteiro de obras, planejado racionalmente 12 para possibilitar a materialização daquele projeto específico, conforme os parâmetros estabelecidos. A construção ou obra também passa por duas etapas: o planejamento da construção e a construção propriamente dita. A obra é então uma das fases do Projeto. 1.3.3 SERVIÇOS (DE OBRAS) São as tarefas ou atividades mínimas e isoladas que geram produtos ou resultados mínimos e auxiliares a outros. Podem ser citados, como exemplos: - execução de contra-piso para receber a pavimentação final de acabamento - desforma de estrutura de concreto - preparo da argamassa de rebocos e outras, etc. 1.3.4 ETAPAS CONSTRUTIVAS São os conjuntos de serviços de obra, interdependentes e que se complementam definindo elementos que dão características definitivas à obra, os quais, depois de concluídos, permitem o início de uma nova etapa construtiva. As etapas construtivas vão se desenvolvendo e se complementando até a concretização do projeto. Este é o caso da superestrutura, composta de serviços como forma (corte, montagem e colocação), armação (corte, montagem e colocação), concretagem (lançamento e cura) e desforma, etapa esta que somente pode ser executada após o término parcial ou total da infra estrutura. Também as alvenarias constituem uma etapa construtiva que poderá ser começada após terminada a estrutura onde ela se apóia, e apenas após acabada poderá ter início a etapa construtiva seguinte, os revestimentos. Em uma obra de edificação, as etapas construtivas mais comuns, salvo o caso de edificações especiais, podem ser conforme relacionadas a seguir: 13 1. SERVIÇOS PRELIMINARES 2. INSTALAÇÃO E LOCAÇÃO DA OBRA 3. INFRAESTRUTURA ou FUNDAÇÕES 4. SUPERESTRUTURA, SUPRA ESTRUTURA ou ESTRUTURA 5. ALVENARIA 6. TRATAMENTOS – TÉRMICOS,ACÚSTICOS E IMPERMEABILIZAÇÕES 7. COBERTURA 8. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E DE TELEFONE 9. INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS 10. APARELHOS E METAIS SANITÁRIOS 11. ESQUADRIAS 12. REVESTIMENTOS DE PAREDES 13. REVESTIMENTOS DE PISOS OU PAVIMENTAÇÕES 14. FERRAGENS 15. VIDROS 16. PINTURA 17. PAISAGISMO 18. INSTALAÇÕES MECÂNICAS 19. TESTES 20. DIVERSOS 21. LIMPEZAS É indispensável um conhecimento consistente das etapas construtivas de uma obra e de seus serviços componentes para o bom desenvolvimento da programação e do controle das obras, pois ele permite ao engenheiro trabalhar com mais fluência e segurança as atividades de orçamentação, elaboração de cronogramas físico, de compras e de desembolso e no acompanhamento de obras, tão importante para o controle dos resultados desejados. 14 2. O PLANO DE CONTAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 2.1. O QUE É O PLANO DE CONTAS A complexidade das tarefas envolvidas na construção civil, como também a imensa variedade dos insumos, trazem certo grau de dificuldade a várias atividades relacionadas. Sabemos que a atividade primordial é o Planejamento e que ele exige, como condição essencial a organização. Como o Planejamento é necessariamente ligado às atividades de Programação e de Controle, estas últimas também carecem da organização tanto quanto a primeira. A construção é uma atividade que deve ser muito bem caracterizada quanto aos seus insumos (materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas). Por isso a necessidade de um plano discriminativo e que vise também organizar as várias fases de implantação dos projetos e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a construção. A essa organização chamamos Plano de Contas. O Plano de Contas deve ser bem estruturado e suficientemente detalhado e adaptado à realidade de cada empresa, dependendo das diversas orientações de operação. O ideal é que se tenha um Plano de Contas que atenda a cada categoria ou grupo de obra conforme sua natureza, como obras residenciais, comerciais, industriais, rodoviárias, ferroviárias, etc. No Plano de Contas tem-se a obra discriminada em suas etapas construtivas e estas são sub divididas nos serviços que as compõem, e as possíveis variedades desse serviços. As sub divisões poderão ainda apresentar ramificações mais detalhadas, conforme se deseje ser mais ou menos específico no planejamento, na programação e no controle. Na utilização do Plano de Contas cada projeto terá um número ou código que passará a identificá-lo. Cada etapa construtiva também passará a ser identificada por um código numérico chamado Conta e cada serviço da etapa será identificado com outro código numérico denominado Sub-conta, a qual poderá ainda se subdividir até limites razoáveis ou racionais de detalhamento. 15 2.2 OPERACIONALIZAÇÃO DO PLANO DE CONTAS Em virtude do constante surgimento de novas técnicas construtivas, novos materiais, mudanças e evoluções nos critérios de apropriações, orçamentação, planejamento, etc, o Plano de Contas é uma estrutura dinâmica, obrigando-se a constantes atualizações. A finalidade da implantação do Plano de Contas é a unificação de informações oriundas e destinadas aos diversos setores da empresa, de tal sorte que haja uma uniformidade na linguagem quanto às informações sobre os serviços de obra e as etapas construtivas. Os códigos de contas e subcontas são como que "gavetas" de um arquivo que guardam todos os dados dos serviços, podendo-se assim comparar o Plano de Contas a um grande "gaveteiro" a ser utilizado por toda a empresa com grande facilidade. Utiliza-se a codificação do Plano de Contas desde os primeiros passos do planejamento até as apropriações finais da obra e análises de resultados. Assim, os orçamentos, as previsões financeiras, relatórios finais de custos e prazos e a utilizações de custos apropriados em futuros projetos terão como base organizacional o Plano de Contas. A partir do momento que o setor de produção (obra) identifica, com os códigos de conta e subconta, através de carimbo próprio a destinação de um insumo dentro da obra e envia o documento a outros setores, todo o processo segue seu curso normal até seu fechamento final, desde que se adotem rotinas de procedimento análogo nos demais setores da empresa onde vão tramitar os documentos carimbados e codificados pela obra. O Plano de Contas, corretamente utilizado, traz uma série de vantagens para a empresa que o adota, tais como: (a) O "abrir de portas" para a organização do planejamento, da programação e do controle das obras; (b) O plano bem elaborado e bem operacionalizado, além de facilitar e sistematizar o trabalho de orçamentação, é importante na administração pois é indicativo para a tomada de atitudes na correção dos desvios de resultados de custos de serviços; (c) Permite uniformização de linguagem entre os diversos setores da empresa; (d) Os resultados de dados obtidos ao final da obra proporcionam segurança de utilização dos índices para realimentação do planejamento; (e) Mantém informações codificadas e sigilosas dentro da empresa 16 2.3 ESTRUTURA DO PLANO DE CONTAS Passamos a apresentar um exemplo de Plano de Contas esclarecendo que se trata de plano específico para obras de edificações residenciais ou comerciais. É importante ressaltar que os planos são elaborados dentro de cada empresa para atender suas próprias necessidades, e segundo a política e a filosofia administrativa de cada uma. Portanto não se pode esperar que as empresas mantenham alguma similaridade entre si, quando se trata de um assunto particular interno e sigiloso. _______________________________________________________________ Conta Serviços Principais - Etapas construtivas _______________________________________________________________ 01 Projetos 02 Estudos dos solos 03 Análise de custos 04 Cópias e reproduções 05 Instalações provisórias / Serviços preliminares 06 Equipamentos e ferramentas 07 Transportes e carretos 08 Impostos e taxas 09 Manutenção de escritório da obra 10 Movimentos de terra 11 Infra estrutura 12 Super estrutura 13 Alvenaria 14 Instalações elétricas e telefônicas 15 Instalações hidráulicas e sanitárias 16 Instalações mecânicas 17 Coberturas 18 Tratamentos 19 Esquadrias 17 20 Revestimentos 21 Pavimentações 22 Rodapés 23 Soleiras 24 Peitoris 25 Ferragens 26 Pinturas 27 Vidros 28 Aparelhos 29 Ligações definitivas 30 Urbanização, paisagismo e complementos 31 Limpezas 32 Diversos _______________________________________________________________ Conta / Sub-conta Serviços _______________________________________________________________ 001 - PROJETOS 1. Arquitetura 2. Estrutural 3. Instalações elétrica e telefônica 4. Instalações hidro-sanitárias e de incêndio 5. Plantas para marketing 6. Maquetes 7. Paisagismo 8. Ar condicionado 9. Complementos 002 - ESTUDOS DOS SOLOS 1. Sondagens 2. Serviços de Topografia 3. Aerofotogrametria 4. Aspectos geológicos 18 003 - ANÁLISE DE CUSTOS 1. Estudos de Viabilidade 2. Avaliações 3. Acessoria e acompanhamento de custos 4. Orçamentos e cronogramas 5. Quadros da NBR 12721 6. Pedidos de financiamentos 004 - CÓPIAS E REPRODUÇÕES 1. Cópias heliográficas 2. Cópias xerográficas 3. Cópias copiativas 4. Fotografias para marketing 5. Fotografias técnicas e de histórico 005 - INSTALAÇÕES PROVISÓRIAS / SERVIÇOS PRELIMINARES 1. Depósitos 2. Escritórios 3. Sanitários e vestiários 4. Refeitórios e alojamentos 5. Tapumes 6. Placas de obra 7. Demolições e remoções de entulhos 8. Instalações elétrica e de telefone 9. Instalações hidro-sanitárias 10. Materiais de segurança 11. Stand de vendas 12. Locação da obra 13. Materiais de primeiros socorros 14. Controles tecnológicos 15. Administração da obra 19 006 - EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS 1. Equipamentos 2. Ferramentas 3. Aluguéis de equipamentos 007 - TRANSPORTES E CARRETOS 1. Fretes 2. Remoção de entulhos 3. Carga e descarga de materiais 008 - IMPOSTOS E TAXAS 1. Licenças 2. Taxas 3. Registros 4. Seguros 5. Impostos 6. Multas 7. Certidões 009 - ESCRITÓRIO DA OBRA 1. Manutenção 2. Transportes 3. Despesas telefônicas 4. Limpezas 010 - MOVIMENTOS DE TERRA 1. Terraplenagem (cortes/aterros) 2. Drenagens 3. Muros de contenção 4. Rebaixamento de lençol freático 5. Escoramentos 6. Desmatamentos e capinas 7. Remoção de material orgânico do solo 8. Transportes 20 011 - INFRA-ESTRUTURA 1. Tubulões a céu aberto 2. Tubulões pneumáticos 3. Estacas metálicas 4. Estacas pré-moldadas de concreto 5. Estacas moldadas "in loco" 6. Blocos de fundação 7. Sapatas armadas 8. Fundação armada corrida 9. Fundação corrida em concreto ciclópico 10. Blocos de coroamento de estacas 11. Cintas de travamento horizontal 012 - SUPER-ESTRUTURA 1. Armação 2. Formas de madeira 3. Formas metálicas 4. Escoras de madeira 5. Escoras metálicas 6. Concreto preparado na obra 7. Concreto usinado 8. Diversos 013 - ALVENARIAS 1. Lajotas de cerâmica 2. Tijolos cerâmicos maciços 3. Concreto celular (leve) 4. Placas pré-moldadas 5. Tijolos de vidro 6. Elementos vazados 7. Blocos de concreto 8. Alvenarias especiais 21 014 - INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E DE TELEFONE 015 - INSTALAÇÕES HIRÁULICAS E SANITÁRIAS 016 - INSTALAÇÕES MECÂNICAS 1. Ar condicionado 2. Aquecedores centrais 3. Elevadores 4. Monta-cargas 5. Escadas rolantes 6. Instalações de gás 7. Pára-raios 8. Antena 9. Exaustão mecânica 10. Instalações contra incêndio 017 - COBERTURAS 1. Madeiramento 2. Estruturas metálicas 3. Telhas cerâmicas coloniais 4. Telhas cerâmicas francesas 5. Telhas de fibro-cimento 6. Telhas metálicas 7. Acessórios de fixação 8. Acessórios de vedação e arremates 018 - TRATAMENTOS 1. Laje impermeabilizante (contra-piso) 2. Impermeabilizações 3. Proteção térmica 4. Proteção acústica 5. Juntas de dilatação 22 019 - ESQUADRIAS 1. Janelas de madeira 2. Janelas de ferro 3. Janelas de alumínio 4. Janelas de PVC 5. Portas de madeira internas 6. Portas de madeira externas 7. Portas de ferro 8. Portas de alumínio 9. Portas de aço 10. Portas corta-fogo 11. Guarda-corpos e corrimãos 12. Gradis 020 - REVESTIMENTOS 1. Argamassas 2. Azulejos 3. Cerâmicas 4. Lambris 5. Pastilhas 6. Mármores 7. Granitos 8. Pedras decorativas 9. Laminados 10. Papéis de parede 11. Especiais 021 - PAVIMENTAÇÕES 1. Enchimentos e regularizações 2. Cimentações 3. Tacos de madeira 4. Tábuas corridas 5. Cerâmicas 6. Mármores 7. Granitos 23 8. Pedras 9. Materiais têxteis 10. Vinílicos 11. Laminados 12. Emborrachados 13. Decks de madeira 14. Diversos (marmorites, venezianos, etc) 15. Parquets 022 - RODAPÉS 1. Cimentados / marmorites 2. Madeira 3. Cerâmica 4. Mármore 5. Granito 6. Pedra 7. Especiais 023 - SOLEIRAS 1. Cimentados / marmorite 2. Mármore 3. Granito 4. Madeira 5. Cerâmica 6. Alumínio 7. Pedra 024 - PEITORIS 1. Cimentados /marmorite 2. Mármore 3. Granito 4. Madeira 5. Cerâmica 6. Pedra 24 025 - FERRAGENS 1. Fechaduras 2. Dobradiças 3. Fechos e trincos 4. Acessórios 026 - PINTURAS 1. Emassamento PVA paredes internas 2. Emassamento acrílico paredes internas 3. Pintura PVA interna 4. Pintura acrílica interna 5. Pintura PVA externa 6. Pintura acrílica externa 7. Emassamento a óleo - esquadrias de madeira 8. Pintura a óleo - esquadrias de madeira 9. Fundo anti-corrosivo - esquadrias de ferro 10. Pintura a óleo - esquadrias de ferro 11. Verniz em esquadrias de madeira 027 - VIDROS 1. Liso cristal 2. Fantasia 3. Aramado 4. Fumê liso 5. Bronze liso 6. Coloridos 7. Temperados 028 - APARELHOS 1. Louças 2. Metais 3. Bancadas 25 029 - LIGAÇÕES DEFINITIVAS 1. Luz e telefone 2. Água e esgoto 3. Gás 030 - URBANIZAÇÃO, PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 1. Interfones 2. Alarmes 3. Saunas 4. Iluminação externa 5. Sistema de irrigação 6. Jardins 7. Diversos 031 - LIMPEZAS (serviço terceirizado) 1. Materiais 2. Sub empreitada 032 - DIVERSOS 1. Piscinas 2. Play graounds 3. Solários 4. Sintekos 5. Luminárias diversas 26 3. OS CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL Desde a antiguidade o homem sempre teve a preocupação de, antes de realizar qualquer tarefa ou serviço, calcular qual seria o custo de tal empreendimento para verificar se teria recursos e outras condições de levá-lo até o final. À medida que a convivência humana foi adquirindo caráter mais complexo no campo econômico, financeiro e social, e a competição foi se tornando um obstáculo a ser vencido, a necessidade de se fazer previsões de custos tornou-se imperativa. Não se concebe, nos dias atuais, a execução de qualquer obra que não tenha sua previsão de gastos bem elaborada antes de seu início. O orçamento é o instrumento técnico que fornece o custo do empreendimento antes de seu início. Este é, portanto, um conhecimento de engenharia que o profissional da área necessita ter familiaridade e perfeito domínio. 3.1 CUSTO, PREÇO E VALOR Embora sejam freqüentemente usadas de maneira indistinta, essas grandezas que compõem a estrutura da elaboração de orçamentos encerram conceitos distintos e que devem ser considerados. CUSTO – Chamamos de custo a importância financeira ou qualquer outro tipo de esforço necessário de ser empregado na produção de um bem ou produto, seja este material ou não. Por exemplo, a importância gasta com materiais, mão-de-obra, etc para se fabricar um par de calçados ou o esforço e o emprego de recursos financeiros para a obtenção do título de mestre em determinada especialidade. PREÇO – A importância financeira ou outro tipo de esforço necessário para se adquirir determinado bem ou produto chama-se preço. Adquirir determinado bem significa em que o bem já esteja sendo produzido ou pronto e que já houve um custo de produção, o que nos leva a concluir que Preço e Custo são importâncias diferentes teoricamente. O 27 Preço normalmente corresponde ao Custo acrescentado de uma importância que podemos chamar de lucro. Lembramos que as duas grandezas, apesar de seus conceitos aparentemente fáceis e distintos de serem assimilados, apresentam uma certa relatividade face a quem seja o produtor e o adquirente do bem em questão. Para exemplificar, citamos o caso do revendedor de sapatos, que compra o produto do fabricante por um preço ( referente ao fabricante ) e o vende por um outro preço ( referente ao revendedor ) , mas o preço de aquisição para o revendedor pode ser considerado como um custo. Por esse motivo é que sabemos que um produto chega ao consumidor final por um preço tão mais elevado quantos forem os intermediários no caminho produtor/consumidor. VALOR - O Conceito desta grandeza nem sempre é objetivamente claro e definido, pois está ligado a condições subjetivas como necessidade, utilidade, benefícios que o bem pode trazer ao adquirente, etc. O que valeria mais durante o inverno, uma roupa de lã ou de linho? O que valeria mais durante o verão, um aquecedor de ambientes ou um refrigerador? O valor de bens e produtos é regido pela lei de oferta e procura presente no regime capitalista. Uma constatação que podemos fazer a essa altura é a de que a engenharia é muito mais envolvida com os custos e preços do que com os valores de bens. Há certa necessidade de especialização dentro da engenharia, para se trabalhar com valores de bens (engenharia de avaliações). O trabalho de orçamentação para as obras de edificações se restringe à determinação dos custos de produção de cada serviço, cada etapa construtiva e do custo global da obra. 3.2.CLASSIFICAÇÃO DOS CUSTOS (a) Custos quanto à identificação com o produto Custos Diretos - Este grupo de custos é composto por aqueles que se identificam diretamente com o produto. São utilizados na sua composição, ficando a ele incorporado, mesmo que não fisicamente. É o caso de materiais de consumo como tijolos, cimento, 28 areia, brita, tintas, vidros, cal, etc, mão-de-obra de pedreiros, serventes, armadores, carpinteiros, etc e seus encargos trabalhistas e etc. Custos Indiretos - Utilizando-se o raciocínio anterior, os custos indiretos são os gerados por elementos que são auxiliares na execução dos serviços, mas não ficam incorporados à obra. O conceito dos custos indiretos não obedece a critérios apenas técnicos, mas envolve outras circunstâncias temporais de caráter comercial, durante o estabelecimento das diretrizes de negociação das obras, ou seja, o que em uma determinada obra é considerado custo indireto, em uma outra pode não ser de interesse considerá-lo assim. Existem também divergências entre empresas na determinação de custos indiretos, oriundas da filosofia administrativa ou da política comercial adotada por elas. Muito embora haja todas essas polêmicas a seu respeito, os custos indiretos estão longe de ser considerados como secundários ou de pequena importância, pois exercem influência representativa nos custos de obras e nos lucros das empresas construtoras. Por ser um tema polêmico e dotado de relativa complexidade, é indispensável um bom conhecimento sobre essa questão através de constantes estudos em fontes de pesquisa disponíveis. Importante: Em termos práticos, pode-se dizer que não traz resultados diferentes quando determinados custos são considerados diretos ou indiretos, pois de uma ou de outra forma eles serão incorporados ou às planilhas de custos (diretos) ou incluídos no BDI – benefícios e despesas indiretas. O importante é que tais custos sejam efetivamente computados sem omissões no orçamento. Os custos indiretos, para efeito de melhor organização didática, se dividem em dois grupos: 1. Custos indiretos locais São os custos gerados por elementos localizados no canteiro de obras. Como exemplos, temos: engenheiros de obra, mestre-de-obras e outras funções administrativas locais e equipamentos de difícil alocação em uma só obra. Este grupo de custos indiretos são os mais discutidos e causadores de polêmicas. 29 2. Custos indiretos empresariais (overheads) Aqueles que ocorrem no escritório central da construtora e/ou com a administração geral da empresa (alguns autores usam chamá-los custos administrativos ou da administração central). Estes custos não deixam dúvida quanto a sua natureza de custos indiretos. Eles podem ser divididos em 4 grupos por afinidade, conforme se segue. - Administrativos - são os gerados por despesas com a manutenção do escritório central da construtora, oficinas, almoxarifados, tais como funcionários para todas as funções, seus salários e encargos sociais, materiais de escritório e outros de consumo, veículos, maquinários e equipamentos, manutenções normais (limpeza, reparos, etc), depreciações, aluguéis, periódicos e livros, papéis diversos, softwares, normas técnicas, etc. - Comerciais - os provenientes de todas as atividades do Departamento Comercial da empresa, com marketing, vendas, corretagens, consultorias, etc. - Tributários - gerados por obrigações tributárias da empresa construtora, como despesas cartoriais (emolumentos), impostos (ISSQN, IRPJ, SENAI, SENAC, SEBRAE, COFINS, PIS, etc), anuidades diversas, taxas municipais, estaduais e federais (água, luz, telefone, etc), alvarás, licenças, multas, certidões e outras. - Financeiros - são os custos oriundos de todas as operações financeiras que os gerem, como, por exemplo, empréstimos bancários, documentação emitida por entidades financeiras e bancárias, juros diversos para aquisições de maquinários, preparação de propostas, de licitações, etc. Um caso especial é o chamado custo financeiro, gerado pela perda em conseqüência da defasagem entre a data da medição dos serviços e a data do recebimento do pagamento da medição, o qual é, por vezes, considerado ilegítimo por muitos órgãos públicos. 30 (b) - Custos quanto à variação do volume do produto 1. Custos Fixos - Estes custos são aqueles que, dentro de certos limites definidos de demanda produtiva, não variam apesar da variação da demanda de produção. Exemplos: os custos indiretos empresariais (para certos limites de volume total de obras da construtora), os equipamentos de obra (dentro de seus limites máximos de trabalho e da demanda produtiva da obra). Até os limites máximos de demanda produtiva que se pode atender com um determinado custo fixo, este se mantém constante, mesmo não trabalhando no limite máximo. Uma vez ultrapassado esse limite, estabelece-se então nova base produtiva, que gerará um custo fixo diferente, porém constante para o novo limite de demanda. 2. Custos Variáveis - São os custos totais (não unitários) que variam diretamente proporcional à variação do volume do produto. É o caso dos custos diretos de materiais e de mão-de-obra, custos de taxas e impostos cobrados proporcionalmente ao volume da obra, etc. 3. Custos Semi-variáveis - O grupo dos custos semi-variáveis representa o maior deles, pois apresentam características de custos fixos e de custos variáveis. Estes são os custos que variam conforme a variação do volume do produto, mas não diretamente proporcional. Os casos mais comuns são os decorrentes de modificações de projetos, sejam acréscimos ou decréscimos de áreas ou de elementos isolados, etc. 4. MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAÇÕES Os regimes ou modalidades de contratações são de dois tipos: A preço fixo (conhecida no Brasil com empreitada) A preço móvel ou variável (conhecida como administração) 31 As duas modalidades permitem uma vasta série de variações nos seus arranjos contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos contratuais já consagrados na prática sem, contudo, perderem as características de uma ou da outra modalidade. Assim são, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-build (referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de Incentivo diversos como, por exemplo, Máximo Garantido Divisão do Economizado e algumas outras variações menos comuns ainda no Brasil. Cada modalidade com seus arranjos específicos apresentam, evidentemente, vantagens e desvantagens, além de riscos, que devem ser analisadas em todos os seus aspectos sempre que a situação envolve a escolha da modalidade contratual. Pode-se afirmar, sem margem de erro, que não existe um contrato perfeito. O contrato sempre apresentará características favoráveis e desfavoráveis a ambas as partes envolvidas. A opção pela melhor modalidade varia de caso a caso e se baseará nas prioridades, conveniências e/ou necessidades das partes, principalmente do contratante. Segundo Limmer (1997) O bom contrato é aquele por meio do qual uma obra é executada por um preço e condições considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro ao construtor (visto que o lucro é o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o padrão de qualidade previstos no contrato. 4.1 CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR GLOBAL Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a preço firme ou preço certo. O preço fixo pode ser reajustável ou irreajustável. O reajustamento não invalida a condição de preço fixo ou firme, pois é uma medida de compensação de desvalorização da moeda nas situações de instabilidade econômica – inflação. 32 Princípios Básicos: O Contratado executará a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as especificações técnicas, dentro de um prazo determinado e por um preço global ou total fixo, por ele calculado e será remunerado mensalmente conforme: o progresso na execução dos serviços da obra (n parcelas iguais); etapas de serviços determinadas; serviços previstos em cronograma físico. Requisitos indispensáveis: Projeto executivo completo e detalhado Especificações técnicas completas Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas físico e financeiro Procedimentos: O Contratado elabora orçamento da obra, baseando-se nas especificações técnicas e nos projetos executivos e fornece um preço global para sua execução, bem como uma proposta de Cronogramas Físico e Financeiro. Esse preço será fixo (ou fechado), podendo sofrer reajustamento ou não, conforme condição contratual, e segundo o índice de reajustamento também estipulado em contrato, o que não significa que o preço deixa de ser fixo, como dito anteriormente; O Contratado, que se responsabiliza técnica e administrativamente pela obra em todos os seus aspectos, inicia a construção, suprindo-a com todos os insumos necessários (materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando seus próprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu próprio nome e por sua conta exclusiva, sem nenhuma participação imediata do Contratante nas despesas com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos materiais e dos serviços e a obediência aos projetos e especificações técnicas, o 33 Contratante indicará um preposto, o fiscal da obra, caso o próprio Contratante não tenha qualificação ou disponibilidade para tal tarefa; O Contratado se orienta pelo Cronograma Físico na execução dos serviços, o qual deverá ser rigorosamente cumprido dentro de cada período programado. Excetuando-se raríssimos casos, o período adotado é o mês; Ao final de cada mês, ou outro período estipulado em contrato, procede-se aos acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a medição (tarefa conjunta com a fiscalização da obra) dos serviços executados, comparando-os com aqueles previstos no Cronograma Físico. Estando os serviços executados em conformidade com os da previsão do cronograma, o Contratante efetua o pagamento conforme o valor previsto no Cronograma Financeiro relativo ao período. O comprovante de recebimento que compete ao Contratado fornecer ao Contratante será uma Nota Fiscal de Prestação de Serviços com fornecimento de mão-de-obra no valor do total do recebimento. Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" não explícitas, sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo direto de produção da obra e outra parte referente ao BDI, parte do qual corresponde à remuneração do Contratado. Em caso de o Contratado não haver executado o total dos serviços previstos no Cronograma Físico, a mesma não fará jus ao recebimento previsto, ficando este adiado para a medição seguinte, caso seja cumprida a programação acumulada de serviços dos dois períodos; Os casos de alterações, voluntárias ou não, em projetos, especificações e/ou prazos, deverão ser acordados em tempo hábil pelas partes, pois trata-se de casos imprevistos e não facilmente compatíveis com a natureza rígida desta modalidade de contratação; 34 Este é o procedimento adotado a cada mês, até o término da obra. O preço global ou fechado fornecido pelo Contratado é: Custo da construção + BDI (benefícios e despesas indiretas) 4.2 CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALORES UNITÁRIOS Princípios Básicos: Também chamados de Preços Unitários, constitui uma variação do regime de Empreitada, não a preço global, onde o Contratado fornecerá os preços fixos unitários de cada serviço (BDI incluso) por unidade de comprimento, área, volume, peso, peça, etc, recebendo o pagamento em função dos quantitativos executados ao final de cada período estipulado em contrato, mediante o critério de medição. Dependendo do volume total dos serviços ou do porte da obra e de seu prazo global, poderá haver apenas uma única medição ao final, ou diversas medições periódicas. Trata-se, portanto, de empreitada a preços fixos unitários de serviços na qual o preço global somente será conhecido após a execução da totalidade dos serviços, o que difere substancialmente da empreitada a preço global onde este já é conhecido previamente. 35 Requisitos: Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de características diversas, sendo o mais comum quando se tem serviços com especificações bem definidas, mas seus quantitativos não são facilmente mensuráveis antes de serem bem inspecionados ou executados. É o caso, por exemplo, das obras de recuperações diversas em revestimentos de paredes (cerâmicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos (tacos, cerâmicos, vinílicos, têxteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em geral, manutenções, etc. Logicamente esta modalidade pode também ser utilizada em qualquer outra obra em substituição ao preço global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e complexo trabalho das medições de tantos itens característicos da construção civil. 4.3 ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO Princípios Básicos: O Contratado executará a obra do Contratante pelo valor que se apurar efetivamente, e será remunerado pelo serviço prestado segundo um percentual (Taxa de Administração) previamente acordado e fixado em contrato, em relação ao custo efetivo da obra. Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa variável (em função do custo efetivo). Requisitos: Neste caso pode-se ter ou não os projetos, especificações técnicas e cronogramas definidos, pois a natureza do regime de contratação admite tal flexibilidade, conforme verificaremos a seguir. 36 Procedimentos: O Contratado elabora orçamento aproximado ou estimado do valor global da obra, baseado na mais provável forma final do projeto arquitetônico e em uma provável especificação técnica de materiais, propondo também o prazo total em que a obra deverá ser executada, tudo de comum acordo com o Contratante, fornecendo a este uma ordem de grandeza de quanto lhe custará sua obra e em que prazo será feita; Concluídos os acordos descritos acima, o Contratado elabora a Previsão de Despesas do 1o mês de obra, a qual deverá conter os serviços que serão executados no referido período, os materiais para tal e suas (?) quantidades, bem como os valores financeiros correspondentes tanto aos materiais quanto à mão-de-obra e encargos sociais, equipamentos e ferramentas. Tal previsão será feita a cada início de mês, e apresentada para a aprovação ou aceite do Contratante. A previsão inclui também a taxa de administração prevista, como remuneração do Contratado no período. A previsão passa necessariamente pela aprovação ou aceite do Contratante (anexo 1); O Contratante desembolsa o valor financeiro previsto, o qual será administrado pelo Contratado, que inicia a obra adquirindo todos os insumos necessários àquele período, em nome e por conta do Contratante. A mão-de-obra poderá ser recrutada e registrada em nome de qualquer das partes, conforme acordo prévio, embora o mais comum seja em nome do Contratado; O Contratado se responsabiliza por toda a direção técnica e administrativa da obra, tanto dos materiais, equipamentos e ferramentas, quanto da mão-de-obra, em todos os seus aspectos e implicações; O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir rigorosamente, até o final do período, a previsão de serviços, dentro da previsão de despesas; 37 Ao final do período, o Contratado elabora o Relatório de Despesas (anexo 2) do mês, anexando a este todos os documentos comprobatórios, apresentando ao seu final o cálculo real de sua remuneração, a chamada Taxa de Administração (já estimada na previsão de despesas) sobre o total de despesas efetivas do mês. Aqui podem ser constatadas as possíveis falhas na previsão elaborada no início do mês, o que recomenda que as previsões devam ser feitas criteriosamente; Juntamente com o acerto de fechamento do mês anterior, o Contratado apresenta também a previsão para o período que se inicia, e assim o procedimento se repete a cada período até o encerramento da construção. Observação: O valor percentual que o Contratado recebe como remuneração pelo seu trabalho, correspondente à Taxa de Administração, é variável conforme as condições e características da obra. Geralmente leva-se em consideração fatores como o grau de complexidade da obra, o volume, o padrão de seu acabamento, a finalidade a que se destina, sua localização geográfica, as condições topográficas do local, as vias de acesso, os serviços públicos disponíveis, condições ambientais locais, entre outros. 4.4 ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAÇÕES Não são tão numerosas as opções de arranjos contratuais mistos, ou seja, aqueles que combinam características das duas modalidades fundamentais, a empreitada e a administração. Contudo, algumas são bastante utilizadas no Brasil, principalmente para obras de pequeno porte. Dentre elas, a mais comum é aquela na qual o Contratado trabalha com a mão-de-obra em regime de empreitada (preço fechado ou fixo) e os materiais e equipamentos em modalidade de administração. Os regimes mistos são resultados de negociações entre as partes, motivadas por circunstâncias especiais decorrentes, por exemplo, de projetos não bem definidos, especificações técnicas incompletas ou sujeitas a revisões, prazos incertos em decorrência de instabilidades financeiras, e outras condições particulares de uma ou ambas as partes. 38 IMPORTANTE: A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua elaboração ou execução mal administrada pode levar as partes a situações de grande dificuldade, acarretando em prejuízos para uma delas ou ambas. Muito comum é o surgimento dos chamados pleitos contratuais ou reivindicações contratuais (claims). Os pleitos, em geral são originados por queixas do contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por alguma condição que julga lhe ter sido desfavorável e resultam também de outros motivos, além da modalidade contratual. As reivindicações são sobre preços ou prazos e, não raro, geram questões na esfera judicial. Por isso, o profissional da engenharia deve ter conhecimento consistente das questões contratuais, já que este é um aspecto determinante no sucesso ou fracasso de um empreendimento. 39 5. ORÇAMENTAÇÃO Orçamentação é o ato de elaborar orçamentos, também chamados levantamento de custos/preços; estimar ou calcular, antes da execução da obra, qual será o seu custo. Os orçamentos têm finalidades diversas e, por isso mesmo, suas características são diversificadas, dependendo do fim a que se propõem. Os casos mais comuns de necessidade de orçamentos acontecem primeiro na fase de planejamento da obra, antes de se ter os projetos definitivos. É o caso dos estudos de viabilidade técnico-econômica, quando dos estudos preliminares ou projetos básicos, para análise da legislação de uso dos solos, para estudo prévio de comercialização de obras e outros casos. Após a fase de planejamento, quando o projeto executivo se encontra concluído, os orçamentos são necessários para formulação de propostas de custos/preços em obras particulares, para preparação de propostas na participação em licitações de obras públicas, para se estabelecer preços de vendas, etc. Em todos esses casos, percebe-se perfeitamente que os orçamentos não têm que ser, e nem podem ser do mesmo tipo. Assim sendo, classificam-se os orçamentos segundo dois critérios: seu grau de precisão e seu nível de detalhamento dos dados apresentados nas planilhas. 5.1 ORÇAMENTOS QUANTO AO NÍVEL DE DETALHAMENTO Esta classificação diz respeito à forma menos ou mais detalhada de se apresentar o orçamento ao cliente nas planilhas orçamentárias. Orçamentos Sintéticos (Planilhas Sintéticas/Planilhas Resumo) São aqueles cujas planilhas apresentam dados de modo sintético ou resumido, não fornecendo subsídios para análises detalhadas dos custos/preços. São normalmente interpretados como sendo o resumo total do orçamento. As planilhas sintéticas são compostas da relação das etapas construtivas e seus respectivos custos/preços. 40 Orçamentos Analíticos (Planilhas Analíticas/Detalhadas As planilhas analíticas são documentos que fornecem dados mais detalhados do orçamento, com a finalidade de se poder analisar e localizar os impactos de custos que se deseje alterar ou evitar, mudando-se as especificações técnicas e/ou projetos conforme as conveniências. Através das planilhas analíticas, o contratante tem em mãos dados como as etapas construtivas e seus custos/preços e ainda todos os serviços componentes de cada etapa, suas unidades de referência, seus quantitativos, seus custos/preços unitários e os totais. Há órgãos públicos que costumam exigem também a inclusão das composições unitárias dos serviços. Sempre que se apresenta um orçamento ao contratante, estão obrigatoriamente incluídas as Planilhas Sintéticas (Resumo) bem como as Planilhas Analíticas. As primeiras proporcionam uma visão rápida e facilitada do orçamento e as últimas permitem a análise detalhada e pormenorizada dos custos em geral (parciais e totais). 5.2. ORÇAMENTOS QUANTO AO GRAU DE PRECISÃO Apesar de se encontrar em alguns livros técnicos uma grande variedade de classificações para os orçamentos, estes se dividem em dois tipos principais, quanto ao grau de precisão: os orçamentos estimados (aproximados, estimativos ou inexatos) utilizados para projetos ainda em fase de planejamento, quando ainda não se tem projetos completos, quando não se necessita ou deseja custos/preços exatos e os orçamentos firmes (precisos ou exatos) para os casos de propostas firmes para obras particulares ou licitações e outros. (a) Orçamentos Estimativos (ou Aproximados) (a.1) Orçamentos baseados no CUB (Custo Unitário Básico) A estimativa dos custos pelo método do CUB ou custo unitário básico (custo de m² de obra pronta) é a metodologia mais simplificada que se dispõe para o cálculo aproximado dos custos de obras. 41 O custo global é o resultado do produto da área total a construir pelo CUB. A área total é definida pelo projeto de arquitetura, em qualquer fase em que o mesmo se encontrar, e o custo unitário básico de construção é fornecido por diversas fontes, entre elas o boletim mensal do SINDUSCON (Sindicato das Indústrias da Construção Civil), e revistas técnicas especializadas. Normalmente são publicados custos mensais, segundo o padrão de acabamento da obra (alto, normal e baixo), para regiões diferentes do país, por natureza de obra, número de pavimentos e outras características. Custo total = área total de construção x CUB (da região e do padrão da obra) (a.2) Orçamentos baseados na NBR 12721:2006 (Substituta da NB 140/65) A NBR 12721:2006 (antiga NB 140) apresenta, em relação a seu conteúdo, as palavras- chave "Avaliação de custos unitários de construção - Orçamento de construção - Incorporação de Edifício" sendo o interesse do presente estudo o cálculo dos custos de obras pelo método da "área equivalente de construção" previsto nessa norma, portanto consideramos como condição indispensável ter à mão o texto da mesma para conhecimento e consultas, sempre que necessárias. O método representa um aperfeiçoamento do anterior, pois leva em consideração que as obras não são constituídas por partes com o mesmo padrão de acabamento, ou seja, as garagens são diferentes dos terraços, que são diferentes dos banheiros, das salas, dos halls de entrada, dos halls dos andares, das caixas de escada, etc. Assim, a norma determina a transformação das áreas de diferentes padrões de acabamento em áreas equivalentes de construção de uma dessas áreas, tomadas como padrão. Por exemplo, para uma obra que possui apartamentos, garagens e terraços sociais, etc, toma-se como padrão os apartamentos e transforma-se as demais em áreas equivalentes de construção do padrão dos apartamentos. A área total, então, será a soma das áreas tomadas como padrão com as áreas calculadas como equivalentes à padrão. Calcula-se o custo total da mesma maneira, como sendo o produto da área total pelo CUB considerando-se o padrão escolhido. O 42 que distingue este método do anterior é que não se somam áreas de construção de padrões diferentes, atribuindo-lhes o mesmo CUB. Custo total = (Área padrão + Áreas equivalentes à padrão) x CUB (a.3) Orçamentos pelo custo dos itens principais Para se estimar o custo total de obras por este método, faz-se primeiramente uma listagem dos que são considerados os itens principais da obra. Entende-se por isso como sendo os itens mais representativos no custo global da obra. Estima-se, por exemplo, o custo das estacas de fundações e dos blocos e cintas da fundação, o concreto estrutural, incluindo-se armação e forma, o total de alvenaria e dos revestimentos diversos, seguindo- se com pinturas, vidros, esquadrias, pavimentações, coberturas, equipamentos como elevadores, escadas rolantes, de combate a incêndio, e assim por diante. As mesmas fontes que fornecem o CUB informam também, regionalmente, os custos unitários de serviços e itens de interesse, como os mencionados acima. O custo total da obra será o somatório dos custos dos serviços ou itens principais da obra. O tempo dedicado a essas atividades faz com que, cada vez mais, o engenheiro se familiarize com o método, de modo que o senso comum o leve a avaliar a ordem de grandeza dos resultados dos cálculos, indicando que procedimentos devem ser adotados para se aproximar ainda mais dos custos totais reais. (b) Orçamentos Firmes - Generalidades Os orçamentos firmes são, inegavelmente, um indispensável elemento na grande maioria das atividades de engenharia, no campo da prestação de serviços de todas as naturezas. Sua compreensão e assimilação são as bases para o profissional que fará uso deles como instrumento técnico de trabalho. São várias as opções disponíveis no mercado 43 de softwares para orçamentação e outros elementos de programação, porém os profissionais que não têm formação sólida de orçamentação pouco ou nenhum proveito farão desses programas disponíveis, e muito constantemente estarão sujeitos a erros em virtude da falta do conhecimento necessário para efetuar as constantes adequações e adaptações exigidas pelos softwares. É importante ter em mente que os softwares são de grande valia para a agilização dos trabalhos, trazendo razoável economia de tempo, mas pouco ou nada proporcionam aos seus usuários em termos conceituais. Assim como as calculadoras mais modernas não transmitem conhecimento matemático aos seus usuários, também os softwares de programação de obras são mero auxílio de operações que requerem profundo conhecimento conceitual de seus usuários. O engenheiro não pode se colocar na condição de simples manipulador ou "desempacotador" de tecnologia. O caminho natural do aprendizado é o de adquirir e construir os conhecimentos técnicos necessários ao engenheiro, podendo usar seus conhecimentos com segurança na utilização de todos os recursos tecnológicos ao seu alcance. 5.3. METODOLOGIA DE ELABORAÇÃO DE ORÇAMENTOS FIRMES Do ponto de vista didático, é aconselhável que o primeiro orçamento seja elaborado manualmente, sem o emprego de softwares, a fim de que os conceitos envolvidos sejam bem assimilados, possibilitando o uso seguro de softwares, além de tal postura despertar e desenvolver no orçamentista o indispensável senso de vigilância quanto à ordem de grandeza dos resultados que gradativamente se obtém no processo de orçamentação. Assim, os orçamentos passam por duas grandes etapas na sua elaboração: I. São primeiramente calculados todos os custos unitários, parciais e totais, procedendo-se, ao final, ao seu fechamento para fins de verificação se os custos/preços calculados estão compatíveis com os valores de mercado para a categoria da obra. Até esse ponto estamos ainda nos referindo aos trabalhos que serão arquivados pelo orçamentista como sendo suas memórias de cálculo. O documento do memorial, porém, deve apresentar uma forma organizada e compreensível por parte de outros profissionais interessados e que necessitem consultá-lo para dirimir possíveis dúvidas na condução de seus trabalhos. O memorial de cálculo é um dossiê dos passos de toda a elaboração do orçamento, de tal 44 forma que ele é o instrumento de rastreamento ao qual se recorre em casos de dúvidas. É composto de cálculos explícitos e completos, croquis, anotações justificativas diversas, documentação de tomadas de preço, prospectos, catálogos consultados, propostas, referências de equipamentos e outros componentes, referências de prestadores de serviços, etc. II. Após o FECHAMENTO E VERIFICAÇÕES, com eventuais correções, revisões e acertos pontuais, passa-se então à elaboração das planilhas orçamentárias, que contêm os resultados de custos unitários, parciais e totais, e que são destinadas ao cliente, uma vez que este, obviamente, não terá acesso ao total de informações contidas nas memórias de cálculo. As planilhas não são usadas para se fazer quaisquer cálculos, mas para se apresentar os resultados dos custos/preços já calculados. Muito embora existam inúmeras maneiras de se executar os trabalhos de apuração dos custos/preços firmes de obra, é necessária a apresentação de um roteiro de operações já consagrado na prática, que facilita não só o aprendizado, mas também os trabalhos profissionais diários, o que é muito útil no sentido da racionalização de tarefas. 1° Passo: Cálculo dos quantitativos de serviços Com base nos desenhos do projeto executivo, calculam-se todos os quantitativos de serviços, estabelecendo-se suas unidades usuais, tendo em vista quais as unidades que serão utilizadas como referenciais para os custos unitários dos serviços. Exemplos: Fundações: Estacas moldadas "in loco" - m' Escavação manual de valas p/ blocos e cintas - m³ Formas de madeira para blocos e cintas - m² Armação para blocos e cintas - kg Concreto estrutural para blocos e cintas - m³ 45 Alvenarias - m², cobertura - m², portas internas 60x210 - un, fechaduras externas - un, vidros lisos 4 mm - m², azulejos - m², locação de obra - m², etc. Importante: Existem alguns tipos de serviços cuja unidade não pode ser definida, pois são compostos de outros muitos serviços menores e de naturezas diferentes e unidades diferentes. Neste caso usa-se como unidade para orçamento a "verba" (vb), que aparecerá nas planilhas analíticas, após serem calculadas nas memórias de cálculo. É o caso das instalações elétricas (vb), hdráulicas (vb), instalações provisórias (vb), materiais de primeiros socorros (vb), equipamentos de segurança (vb), ferramentas (vb) e outros tantos itens. A seqüência dos serviços a serem calculados seus quantitativos será aquela contida no plano de contas que estiver sendo utilizado. Desta forma tem-se uma ordem sempre constante dos serviços, além de não haver riscos quanto a omissões ou repetições de serviços. A norma NBR 12721:2006 apresenta em seu ANEXO B uma "Discriminação orçamentária", similar do plano de contas e que se propõe às mesmas finalidades. 2° Passo: Elaboração das Composições Unitárias de Serviços As Composições Unitárias de Serviços nos mostram os serviços com todos os seus insumos, ou seja, os elementos que os compõem. Apresentam sempre os materiais, a mão- de-obra e os encargos sociais gerados pela mão-de-obra. Obviamente há certos serviços que só apresentam mão-de-obra e encargos sociais (escavações manuais, por exemplo). Além dos insumos componentes dos serviços fazem parte das Composições dos Serviços os índices de consumo unitário de materiais e os índices de produtividade unitária da mão- de-obra. Reforçamos que esses índices são sempre referentes ao consumo unitário do serviço. Nesta etapa da elaboração do orçamento, faz-se a montagem de uma tabela para cada serviço, como o modelo abaixo, com a finalidade de cálculo do custo unitário (que será feito em passo posterior) e do custo total de cada serviço, procedendo-se à execução de todas as Composições de Serviços antes de iniciar o passo seguinte. 46 As insumos de cada serviço e seus respectivos índices logicamente não serão memorizados pelo orçamentista, mas sempre serão consultados em tabelas específicas como as do livro TCPO (editora Pini), do livro Custos e Apropriações (Miguel Stabile, Boletim de Custos) ou outras publicações do gênero. O ideal, porém, é que a empresa ou o orçamentista tenha seus próprios índices apropriados nas obras através de um sistema de controle adequado, por serem índices reais ou mais próximos deles. COMPOSIÇÃO UNITÁRIA DE SERVIÇOS/CUSTOS UNITÁRIOS Serviço: Unidade: Quantidade: Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. serviço Custo total do serviço - (Qx$unit.): 47 3° Passo: Tomada de Preços dos Insumos Esta é a coleta de dados para se entrar na etapa seguinte do orçamento. Procede-se à tomada de preços de todos os insumos que aparecem nas composições de serviços e, para esta tarefa, algumas atitudes devem ser consideradas: - A tomada deverá ser feita no provável mercado fornecedor da obra. - Não tomar preços de produtos em promoções de vendas. - Fazer a tomada por escrito e com identificação do fornecedor - assinatura e data. - Atenção especial para a forma de pagamento. - Verificar disponibilidade de estoques do fornecedor consultado. - Fazer tomadas em diversos fornecedores idôneos. - Arquivar as tomadas de preços juntamente com as memórias de cálculo. 4° Passo: Composição Unitária de Custos e Custo Final Efetuada a tomada dos preços, volta-se às tabelas de composições de serviços, alimentando-as com os dados coletados na coluna de preços unitários dos insumos. Efetuam-se as operações aritméticas para obtenção do custo unitário de cada serviço, bem como do custo total. Uma vez apurados os custos dos serviços, tem-se o custo de cada etapa construtiva e consequentemente o Custo Total da obra. A razão pela qual a tomada de preços dos insumos no mercado fornecedor deve ser feita, na sua totalidade, antes de se fazer cada composição de custo é que desta forma há certa garantia de que os preços foram tomados na mesma época, e não sujeitos a variações entre si devido à inflação. O período da tomada de preço deverá vir a ser adotado como a data de referência do orçamento, importante nos reajustamentos ou negociações de preços de obras com início adiado ou não iniciadas por qualquer outro motivo. 48 COMPOSIÇÃO UNITÁRIA DE CUSTOS DE SERVIÇOS Serviço: Unidade: Quantidade: Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. serviço Custo total do serviço - (Qx$unit.): 5° Passo: Fechamentos Finais Este passo é de importância capital no processo de orçamentação: a verificação dos custos e preços em relação a parâmetros já conhecidos (CUB, obras similares já executadas pela empresa e preços correntes de mercado). A apuração dos custos/preços finais será diferenciada conforme o regime de contratação adotado. Para o regime de Empreitada o BDI será incluído em cada custo unitário de serviço (uma taxa percentual sobre o custo), o que transforma o custo em um preço unitário e, consecutivamente, tem-se um preço total para cada serviço, um preço total para cada etapa construtiva e finalmente o preço total da obra. Esses cálculos ficarão registrados nas memórias de cálculo e não serão do conhecimento do contratante, o qual só fica ciente dos preços. No caso do fechamento no regime de Administração, apuram-se normalmente os custos dos serviços, das etapas construtivas e o total da obra. Sobre o custo total da obra, calcula-se explicitamente o percentual da Taxa de administração (fixado em contrato), 49 obtendo-se o preço total da obra. Nesse caso o contratante terá conhecimento dos cálculos envolvidos, mesmo porque esta é uma condição acordada entre as partes em contrato. É indispensável proceder-se a uma verificação dos resultados dos custos/preços calculados, juntamente com diretorias de setores envolvidos da empresa, analisando-se se tais resultados estão dentro dos parâmetros atuais do mercado, se os preços são competitivos ou se correspondem às expectativas do contratado e/ou contratante etc, fazendo-se os ajustes devidos caso seja de interesse ou necessidade. Esse procedimento é fundamental; de extrema importância para o aspecto comercial dos empreendimentos, pois tem influência não só na obra em questão, mas também em obras futuras, pois determina as condições de competitividade da empresa. 6° Passo: Apresentação do Orçamento ao Cliente ou Contratante A construtora ou engenheiro contratado ou proponente apresentará ao cliente ou contratante os resultados do orçamento em planilhas próprias planejadas para tal. São duas as planilhas que serão elaboradas: uma resumida com o orçamento sintético e outro conjunto de planilhas contendo o orçamento analítico. Ambas têm modelo específico, como o exemplo apresentado à frente, mas ressaltamos que, embora a NBR 12721 apresente um modelo, não há um padrão fixo de desenho de planilha a se seguir, porém os dados contidos no cabeçalho não podem ser omitidos por serem identificadores importantes do orçamento, e o cabeçalho se repetirá em cada uma de todas as planilhas. Fechamento das Planilhas: Para o regime de Empreitada: fecha-se com apenas uma linha simples com o preço total da obra, pois os valores apresentados já são preços firmes e invariáveis. Para o regime de Administração: usam três linhas para o demonstrativo dos custos e preços. Sub-total................................ (somatório dos custos calculados das etapas construtivas) Taxa de administração - X %........................................... (calculada sobre o Sub-total) Preço total/Total geral......................................................................... (linha 1 + linha 2) 50 OBS.: No caso de planilhas de obras a preço fixo, o BDI não será explicitado ao cliente uma vez que já está incluso em cada preço unitário dos serviços, enquanto nas obras por administração o percentual e o valor da taxa de administração aparecem explicitamente. 51 PLANILHA ORÇAMENTÁRIA SINTÉTICA (Resumo) Empresa Obra Responsável Data Item Discriminação Preço (R$) PLANILHA ORÇAMENTÁRIA ANALÍTICA Empresa Obra Responsável Data Item Discriminação Un. Quant. Preços (R$) Unitário Total Total do item 52 53 6. PROGRAMAÇÃO DE PRAZOS E DE RECURSOS 6.1. PROGRAMAÇÃO DE PRAZOS A programação de tempo inclui em seus objetivos não somente o prazo global da obra, data de início e de término, mas principalmente os prazos parciais, que determinam como será a obra executada ao longo do tempo com relação aos seus serviços e etapas construtivas, para que se possa programar as compras, os desembolsos, etc. Usam-se para isto dois instrumentos de programação: o Cronograma Físico, de Barras ou Diagrama de Gantt e as Redes de Precedência ou Malhas Pert-CPM (Program evaluation and review technique-critical path method). Os dois métodos diferem substancialmente um do outro. O cronograma físico, Diagrama de Gantt ou Diagrama de Barras apresenta uma característica marcante que o tornou preferido: a facilidade tanto de execução quanto principalmente de visualização por parte de técnicos da área e de leigos, o que favorece muito o relacionamento inicial contratante/contratado. Por outro lado não apresenta certas vantagens típicas do Pert-CPM tais como a interdependência entre as etapas construtivas, a facilidade de reprogramações tão frequentes nas obras e o detalhamento de etapas ou serviços em atividades de interesse especial. Os Cronogramas Físicos são elaborados em planilha própria (exemplo à frente) e são constituídos de uma coluna com a relação das etapas construtivas que gerem prazos na obra e a distribuição do tempo de cada etapa em linhas horizontais, onde se inserem as barras (traços horizontais que representam os prazos) e os percentuais mensais das etapas a serem executados. A unidade de tempo mais comum é o mês, podendo ser ele dividido em sub-unidades de tempo, sendo as mais usuais a quinzena, a dezena, 5 ou 6 dias e diária. Para o dimensionamento dos barramentos devem-se considerar as circunstâncias econômicas e de prazos que caracterizam a obra. Pode-se partir de um volume de mão-de- obra fixo, dimensionando-se então os prazos das etapas e pode-se também, a partir de prazos fixos pré-estabelecidos segundo as conveniências, fazer o dimensionamento da mão de obra para cada etapa. Na sua grande maioria, as etapas construtivas não oferecem condições de terem seus barramentos dimensionados de uma só vez. Como as etapas são constituídas de vários serviços que se inter-relacionam, há necessidade de um estudo à parte dimensionando-se cada serviço componente das etapas e sua interdependência, determinado-se assim o início, final e duração das etapas. Tomemos como exemplo a Infra-estrutura, composta de 54 cravação de estacas pré-moldadas, escavação para blocos e cintas, formas de blocos e cintas, lastro de concreto impermeabilizante, armação e concretagem de blocos e cintas. É importante lembrar que os fatores que primordialmente regem a interdependência entre serviços ou etapas são os prazos técnicos e a otimização do efetivo de mão-de-obra Após considerados estes critérios, pode-se levar em conta os de caráter econômico, financeiro e outros. 6.2. PROGRAMAÇÃO DE RECURSOS Uma vez estabelecido como a obra será realizada em cada uma de suas etapas, e o que e quanto será executado a cada período de tempo considerado, o mês, por exemplo, a próxima fase da programação nos leva a determinar os recursos financeiros necessários para o cumprimento da programação física. Chamamos esta fase de programação de distribuição de recursos, que é materializada através do Cronograma Financeiro. Muito existe de comum entre cronograma físico e financeiro, ao ponto de se unirem os dois sob a única denominação de cronograma físico-financeiro. Essa denominação não apresenta um argumento suficientemente consistente para se justificar, considerando-se o rigor que deve nortear todo e qualquer procedimento técnico ou científico. O Cronograma Financeiro surge utilizando-se os dados do orçamento (preços das etapas construtivas) e do Cronograma Físico (percentuais de etapas de execução prevista para cada mês). Este Cronograma não conterá barras designativas dos prazos, mas os valores financeiros correspondentes aos percentuais mensais (vide modelo à frente) Constitui o Cronograma Financeiro de uma coluna com todas as etapas construtivas que gerem custo na obra e linhas para cada etapa contendo os percentuais previstos no cronograma físico para cada mês e os correspondentes valores financeiros mensais. A última coluna evidentemente é aquela que exibe os valores totais das etapas, cujo somatório, ao fim da última linha será o total da obra, valor este que deverá ser o mesmo do somatório dos totais mensais. Quanto ao fechamento horizontal do Cronograma Financeiro, adota-se o mesmo procedimento do fechamento das planilhas orçamentárias, resguardando-se as diferentes modalidades de contratações. 55 Importante: Tanto o Cronograma Físico quanto o Financeiro devem sempre ser apresentados em uma folha única, preservando a característica da facilidade de visualização global do documento. Seguem-se exemplos de planilhas de Cronogramas nas suas formas padronizadas mais comuns, que podem perfeitamente ser utilizadas como modelo. CRONOGRAMA FÍSICO Empresa Obra Responsável Data Meses Item Discriminação 1 2 3 4 5 6 56 CRONOGRAMA FINANCEIRO Empresa Obra Responsável Data Item Discriminação Meses TOTAIS 1 2 3 4 5 6 % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ % $ 57 58 7. SELEÇÃO E CONTRATATAÇÃO DE OBRAS Os processos de seleção do contratado e sua contratação são distintos, de acordo com a natureza do contratante. Desta forma, tem-se um procedimento específico para cada natureza de obra: da iniciativa privada e obras públicas. 7.1 OBRAS PARTICULARES (iniciativa privada) Nesta natureza de obra as contratações são feitas livremente, conforme os interesses, conveniências e/ou necessidades do contratante e do contratado, não havendo qualquer dispositivo legal que obrigue a se adotar determinados procedimentos nas contratações, ressalvando-se uma rara exceção que será detalhada posteriormente. Portanto as obras na iniciativa privada são marcadas pela ampla liberdade e informalidade de negociação, seleção e contratação. Embora não seja regra ou norma, observa-se que na iniciativa privada as contratações são usualmente praticadas conforme os procedimentos: Por comparação de preços (concorrência) dentre um grupo de construtores igualmente habilitados e capacitados para produzir o mesmo padrão de qualidade de obra. O contratante seleciona as empresas construtoras julgadas aptas para o serviço e estas são consultadas a respeito do interesse em participar da concorrência. Naturalmente, se todas são julgadas aptas, ganhará a que fornecer o menor preço para a obra. Bastante aplicável ao caso de obras mais comuns e tradicionais sem inovações tecnológicas ou sofisticação de acabamentos. Por livre eleição (livre escolha) de uma construtora já conhecida ou que o contratante julga, após investigações e coleta de informações, ser apta a produzir o padrão de qualidade desejado a um preço também compatível com sua expectativa. Assim, não haverá concorrência entre construtoras, mas uma simples negociação de ajustes da proposta do contratado, para que se obtenham condições que satisfaçam ambas as partes. No caso, o quesito mais importante para o contratante é a qualidade da obra e a reconhecida confiabilidade do contratado. 59 Por concorrência de qualidade e preço, onde se leva em conta os dois fatores simultaneamente. Normalmente este é, por exemplo, o caso de obras com características especiais de tecnologia ou acabamento. O contratante selecionará as construtoras concorrentes procurando conhecer o seu padrão de qualidade por visitas a obras já executadas ou em execução, ou através de informações de antigos clientes. As considerações até este ponto contemplam as obras da iniciativa privada com proprietário único, até mesmo as obras de edifícios de múltiplas unidades de um único contratante. Observe-se que não se deve confundir com contratantes múltiplos o caso de uma empresa, clube, agremiação ou sindicato com muitos sócios ou membros e que contrata obras, pois, ela é pessoa jurídica individual ou única. Ocorrem, porém, casos de alta freqüência nos centros urbanos brasileiros (e no mundo todo) que exigem estudo especial devido às características próprias de sua regulamentação legal, sua dinâmica e seus processos. São os empreendimentos que resultam em múltiplos proprietários de unidades autônomas na mesma edificação. São os chamados condomínios. Por outro lado, a construção de unidades autônomas em planos horizontais superpostos nos edifícios de muitos pavimentos deu origem ao novo tipo de empreendimento chamado incorporação imobiliária. Condomínio O Código Civil de 2002 (Art. 1.231) suprimiu o termo “domínio” de seu texto substituindo-o por “propriedade” indicando clara equivalência dos significados. Relacionando-se os termos, “condomínio” significa, então, “compropriedade” ou propriedade simultânea. O condomínio é o direito de propriedade de duas ou mais pessoas sobre partes ideais de uma mesma coisa indivisa. É uma forma especial de propriedade na qual o indivíduo não exerce seu direito com a exclusão dos outros; são dois ou mais sujeitos que exercem o direito simultaneamente. O Código Civil define o condomínio edilício, antes chamado condomínio de apartamentos, também condomínio por andares, condomínio por planos ou condomínio 60 horizontal como uma modalidade específica de compropriedade em edifícios de um ou mais pavimentos, construídos como unidades autônomas destinadas a residência, comércio ou outra atividade humana. Em cumprimento a um de seus objetivos, a NBR 12721:2006 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento provê um melhor entendimento do conceito de unidade autônoma. A norma da ABNT apresenta a definição de unidade autônoma como parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de uso comum. As primeiras são de utilização reservada aos respectivos titulares de direito como, por exemplo, salas, quartos e demais dependências e instalações internas de um apartamento. As dependências e instalações de uso comum são aquelas de utilização por todos ou pelos titulares de direito das unidades autônomas, para sua fruição e acesso a elas, como é o caso dos corredores e halls dos andares, áreas recreativas, de manobras de garagens, prumadas elétricas, colunas de esgoto, etc. A fração ideal é o resultado do parcelamento do terreno. A denominação resulta do fato de que tal cota não atribui ao proprietário “quinhão demarcado no condomínio” segundo Meirelles (2005). Na realidade, o titular é proprietário exclusivo das dependências e instalações de uso privativo, podendo dispor delas, porém, é co-proprietário das dependências e instalações de uso comum. As dependências e instalações de uso privativo são um fim na edificação, mas as de uso comum são um meio para o usufruto pleno das outras. Assim, como já dito anteriormente, a necessidade de regulamentação e diminuição dos riscos na construção dos condomínios deu origem ao novo tipo de empreendimento chamado incorporação imobiliária, regulamentada basicamente pela lei 4.591/64. Incorporação Imobiliária Incorporação, em sentido geral, consta dos dicionários da língua portuguesa como reunião, agrupamento, inclusão, união ou ligação de uma coisa no corpo de outra ou agrupamento, congregação de coisas ou pessoas para formação de um só corpo. No campo de direito civil aplicável aos imóveis, é o caso da acessão agregada a um terreno passando- se a construir uma só coisa com finalidade única. 61 De acordo com a legislação regulamentadora, incorporação imobiliária, ou simplesmente incorporação é definida como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas, com proprietários múltiplos, na grande maioria dos casos. Observe-se que incorporação não pode ser entendida como um tipo de projeto, mas sim conforme conceituada pela lei, como uma atividade. segundo Pereira (1994), “... a incorporação de edifício é uma atividade mercantil por natureza...”. O autor acrescenta ainda que seu promotor constitui uma empresa comercial imobiliária. Ora, as empresas dessa natureza sempre produzem com o objetivo principal de obter lucro e no caso da incorporação não é diferente. Assim, no campo dos negócios imobiliários a expressão incorporação imobiliária significa a atividade de mobilização de fatores de pr

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