Modul 6: Mietrecht und Vermietung einer Immobilie PDF

MODUL 6  MODUL 6 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Bescha...

MODUL 6  MODUL 6 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Mietrecht und Vermietung einer Wohnung 3  MODUL 6 Buchempfehlungen In jeder Buchhandlung oder im Internet erhältlich 4  MODUL 6 BGB – Buch 2 Mietvertrag (§ 535–548 BGB) Mietvertrag Der Mietvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Partei (der Vermieter) dazu verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete (früher: Mietzins) besteht. Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise auch Hauswand als Werbefläche). 5  MODUL 6 Überblick aus dem Modul Schuldrecht allgemeines Schuldrecht besonderes Schuldrecht AS (§ 241–432) BS (§ 433–853) Einzelne Schuldverhältnisse (§ 433–853) Mietvertrag BS § 535–548 Kauf, Tausch allgemeine Vorschriften für § 433–480 Mietverhältnisse § 535 – 548 Mietverhältnisse über Wohnraum Darlehensvertrag § 549 – 577a § 488–512 allgemeine Vorschriften § 549–555 BS Mietvertrag § 535–548 Auszug Miete § 556 – 561 Dienstvertrag Vereinbarungen § 611–630 über die Miete § 556 – 556b Regelungen über die Werkvertrag Miethöhe § 557 - 561 § 631–651 Wechsel der Vertragsparteien § 563–567b Maklervertrag § 652–656 Beendigung des Mietverhältnisses § 568–576b Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum §577 – 577a 6  MODUL 6 Übersicht Mietvertrag aus dem besonderen Teil des Schuldrechts BS Mietvertrag § 535–548 BGB Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit § 575–575a allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum BS Mietverhältnisse § 535–548 BS § 549–577a Werkwohnungen § 576, 676b allgemeine Vorschriften § 549–555 § § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags § § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln Besonderheit bei der Bildung von Wohnungseigentum § 577–577a § § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Miete § 556–561 Mieters wegen eines Mangels § § 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vereinbarungen über die Miete Vertragsabschluss oder Annahme § 556–556b § § 536c während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter Vereinbarungen über die § § 536d vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters Miethöhe bei Mietbeginn Mietverhältnisse über andere Sachen wegen eines Mangels §§ 556d -556g BS § § 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters Regelungen über die Miethöhe § § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen § 557–561 BS Pachtvertrag Gebrauch § § 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Pfandrecht des Vermieters Wegnahmerecht des Mieters § 562–562d § § 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte BS Landpachtvertrag § § 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Wechsel der Vertragsparteien § § 542 Ende des Mietverhältnisses § 563–567b § § 543 außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund § § 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre Beendigung des § § 545 stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Mietverhältnisses § 568–576b § § 546 Rückgabepflicht des Mieters § § 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe allgemeine Vorschriften § § 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete § 568–572 § § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit § 573–574c 7  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Zustandekommen des Mietvertrages 8  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 1 Mietvertrag über Wohnraum § Ob die Parteien einen Mietvertrag über Wohnraum geschlossen haben, richtet sich nach dem Zweck des Vertrages. § Ist er darauf gerichtet, dass der Mieter die Räume (überwiegend) zur privaten Nutzung erhalten soll, liegt Wohnraummiete vor. § Private Nutzung findet grundsätzlich außerhalb der beruflichen Tätigkeit einer natürlichen Person statt und umfasst die gesamte private Lebensführung, also insbesondere Freizeitgestaltung, Kochen, Schlafen. 9  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 2 Mietvertrag Die Rechtsbeziehungen zwischen Mieterinnen und Mietern auf der einen Seite sowie Vermieterinnen und Vermietern auf der anderen Seite bestimmen sich in erster Linie durch den Mietvertrag. Sind die vertraglichen Regelungen unvollständig oder weichen sie unzuverlässigerweise von den Mieter schützenden Vorschriften ab, greifen ergänzend die gesetzlichen Regelungen ein, insbesondere § 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches. (1) § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Neben der monatlich insgesamt zu zahlenden Miete sind zuzüglich Zuschläge, Vergütungen und BK-VZ (Betriebskosten- Vorauszahlung) bzw. BK-Pauschale auszugleichen. Die Betriebskosten sind in § 556 Abs. 1 BGB definiert. 10 (1) Was Sie über das Mietrecht wissen sollten – Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 3 Zustandekommen des Mietvertrags Für das Zustandekommen eines Mietverhältnisses ist ein Vertrag zwischen dem Mieter auf der einen und dem Vermieter auf der anderen Seite erforderlich. In dem Mietvertrag müssen zumindest § Vertragspartner, § die konkrete Wohnung, § die Höhe der Miete § sowie der Beginn des Mietverhältnisses angegeben werden. Der Vertrag muss nicht unbedingt schriftlich geschlossen werden. Ausnahme besteht für den Zeitmietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr (§ 550 BGB) sowie für Staffel- und Indexmietverträge (§§ 557a Abs. 1, 557b Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag kommt damit ebenfalls durch Einigung, also Antrag und Annahme zustande, ausdrücklich oder durch konkludentes Verhalten. => schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft. Die Erfüllung des Vertrags besteht einerseits in der Übergabe der Sache (hier tatsächliche Besitzverschaffung, nicht Eigentumsverschaffung) bzw. andererseits in der Zahlung der vereinbarten Miete => sachenrechtliches Verfügungsgeschäft. Die Übergabe von Mieträumen findet in Form der Schlüsselübergabe statt. 11  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 4 Gegenstand des Mietvertrags – Wohnräume Wohnräume Wohnräume sind Räume, die zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen geeignet sind, z. B. Wohn- und Schlafräume, Küchen, Nebenräume wie Flure, Dielen, WC und Bäder. (Berliner Bauordnungsrecht: lichte Höhe 2,50 m) Ganze Zimmer Ganze Zimmer sind Räume mit einer Größe von 10 m2 Wohnfläche (DIN 283). Halbe Zimmer Halbe Zimmer sind Räume mit einer Größe zwischen 6–10 m2 Wohnfläche. Sie werden auch als Kammern bezeichnet (DIN 283). Die Unterteilung in ganze und halbe Zimmer ist veraltet, wird aber trotzdem oft noch genutzt. Im Mietvertrag sind die Räume möglichst genau zu bezeichnen, d. h., die Anzahl der Zimmer bzw. Räume ist genau anzugeben. Nicht als zugesicherte Eigenschaft, aber als Beschreibung und Vereinbarung, kann die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben werden. Weitere Gegenstände des Mietvertrags können Garagen, Keller, Bodenräume u. Ä. sein, genauso wie die Mitbenutzung von Fluren, Treppen, Trockenböden, Fahrradkellern etc. 12  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 5 Gegenstand des Mietvertrags – Wohnflächenberechnung Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Dachböden) und Wirtschaftsräumen (z. B. Vorratsräume, Abstellräume). Ermittlung der Grundfläche Sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde oder eine anderer Maßstab ortsüblich ist, wird die Fläche einer Wohnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlVO) ermittelt. Anrechnung als Wohnfläche: § 100 % – Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit lichter Höhe von mind. zwei Metern § 50 % – Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit lichter Höhe von mind. einem Meter und weniger als zwei Metern § 25 % – Balkone und Loggien § 0% – Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit lichter Höhe unter einem Meter 13  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Gegenstand des Mietvertrags – Wohnungsarten Preisfreie Wohnungen Bei diesen Wohnungen gibt es keine besonderen Ein- bzw. Beschränkungen hinsichtlich der Mieterauswahl oder des Mietpreises. Preisgebundene Wohnungen nach § 4, 5 WoBindG (Wohnungsbindungsgesetz) Bei öffentlich geförderten Wohnungen darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur dann zum Gebrauch überlassen, wenn der Wohnungssuchende vor Gebrauchsüberlassung einen WBS (Wohnberechtigungsschein) übergibt und die im WBS angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. § Ein Wohnberechtigungsschein gilt 12 Monate ab Ausstellung im gesamten Bundesgebiet. § Die Vergabe ist einkommensabhängig. § Berechtigte sind Familien mit mind. einem Kind ohne Wohnung oder Eheleute ohne Wohnung mit nachgewiesener Schwangerschaft. § Ebenso Berechtigte sind Schwerbehinderte. 14  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Die Gebrauchsüberlassungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters und die Rechtsfolgen der Nichterfüllung 15  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 6 Pflichten des Vermieters aus § 535 BGB Gebrauchsüberlassung § Besitzverschaffung durch Übergabe aller Schlüssel und Ermöglichung des Einzugs zum vertraglich vorgesehenen Termin § Gemäß § 286 (Verzug des Schuldners) kann der Mieter Ersatz des Verspätungsschadens verlangen. § Eine Anfertigung und Inbesitzhaltung von Zweitschlüsseln gegen den Willen und ohne Wissen des Mieters ist unzulässig. § Überlassung der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand § Grundsätzlich hat der Vermieter Mängel vor der Überlassung zu beseitigen. Wird ein Mangel im Übergabeprotokoll festgehalten und der Mieter nimmt diese mangelhafte Wohnung ohne weitere Regelung an, gilt dies als Soll-Zustand. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht Der Vermieter muss die Mietsache während der Vertragsdauer in vertragsgemäßem Zustand halten. Instandhaltung: laufend anfallende Reparaturen (Fenster, Türen, Innenanstrich Treppenhaus, u. Ä.) Instandsetzung: Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung durch Dritte sowie durch Brand oder höhere Gewalt entstanden sind, zur Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Grundsätzlich geht Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch zulasten des Vermieters, es sei denn, andere Regelungen zu Klein- und/ oder Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag vorhanden. 16  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 7 Rechte des Mieters aus §536 BGB § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Definition des Mangels Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist- von der Sollbeschaffenheit zum Nachteil des Mieters abweicht und seinen Gebrauch erheblich beeinträchtigt. Ein Rechtsmangel ist gegeben wenn das Hindernis in dem dauerhaften Recht eines Dritten besteht. 17  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen. (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn 1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Haftungsarten: Garantiehaftung, Verschuldenshaftung, Verzugshaftung Vorgehensweise in der Praxis: Es ist ratsam, Fotos zu machen, die den Mangel zeigen. Außerdem ist es sinnvoll, den mangelhaften Zustand durch Zeugen z.B. in einem Aktenvermerk bestätigen zu lassen. Auf jeden Fall sollte aber eine Mängelanzeige mit Fristsetzung an den Vermieter übermittelt werden, mindestens per E-Mail. Die Frist muss angemessen sein. Dazu kann man sich an der Dauer der Handwerkerleistung orientieren, wobei auch der Auftragsvorlauf zu berücksichtigen ist. 18  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie § 536b BGB – Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme BGB Wortlaut: Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den § 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den § 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Wenn bei der Übergabe ein bestimmter (mangelhafter) Zustand bekannt wird bzw. offensichtlich war und im Übergabe- protokoll ohne weitere Vereinbarung festgehalten wurde, dann ist dies kein Mangel, sondern vereinbarter Soll-Zustand, an dem sich der vertragsgemäße Zustand orientiert. Damit besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung, solange sich der Zustand nicht erheblich verschlimmert. Ebenso besteht kein Anspruch auf Mietminderung, Schadens- oder Ersatzanspruch des Mieters. Hinweis: Sie können den Mieter sowie den Vermieter auf diesen Sachverhalt zum Zeitpunkt der Übergabe hinweisen. Die Bedeutung des Übergabeprotokolls ist daher elementar. 19  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 8 § 536c BGB – während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter (1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt. (2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, 1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen, 2. die nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder 3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen. Rechte des Mieters bei Mängeln § Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands § Mietminderung für die Dauer des Mangels (außer bei unerheblichem Mangel) § Schadensersatz (3 Varianten) § Aufwendungsersatz bei Selbstvornahme § Kündigung, § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB § Zurückbehaltungsrecht 20  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Pflichten des Mieters 21  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 9 Pflichten des Mieters Zahlung der Miete nach § 535 (2) Die Miete ist mit den Nebenkosten nach üblicher Vereinbarung gleichzeitig zu entrichten. Die Mietzahlungen sind Schickschuld, d. h., der Mieter trägt die Transportgefahr und hat die Miete auf seine Kosten und Gefahr an den Vermieter zu übermitteln. Die Übermittlungspflicht ist erfüllt, wenn der Mieter an seinem Wohnort rechtzeitig alles Erforderliche getan hat (Dauerauftrag, Überweisung, Einzahlung). Fälligkeit: am Monatsbeginn, Zahlungsfrist bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus (§ 556b BGB) = Absenden des Geldes; laut Rechtsprechung gilt Samstag hier nicht als Werktag. Nebenpflichten Obhutspflicht – Der Mieter hat jeden unangemessenen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen und sie vor Schäden zu schützen (z.B. Lüften und Heizen) Anzeigepflicht – bei jedem, auch kleinen, Mangel, bei unvorhergesehener Gefahr für die Mietsache Duldungspflicht – Maßnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung hat der Mieter stets zu dulden; ebenfalls Modernisierungsmaßnahmen, es sei denn, er macht einen Härtegrund geltend, z. B. Einbau von Fenstern im Winter. 22  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Rechte des Mieters bei Mietpreisüberhöhung 23  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 10 Gesetzliche Sanktionen bei überhöhter Miete § § 138 BGB Wucher: Verlangt in der Regel eine mehr als 100%-ige Überhöhung § Das Gleiche gilt für § 291 BGB, der über § 134 BGB zur Unwirksamkeit der die Grenze übersteigenden Mietvereinbarung führt § § 5 WiStrG sanktioniert eine 20 %-ige Überhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Anwendung scheitert jedoch meistens daran, dass der Nachweis, der Vermieter habe eine Mangellage des Mieters ausgenutzt, nicht geführt werden kann § Seit 2015 existiert zusätzlich die Mietpreisbremse, §§ 556d f. BGB. Danach sollen bei einer Neuvermietung grundsätzlich nur noch Mietsteigerungen von 10 % zulässig sein. 24  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 11 Die Mietpreisbremse Gilt grundsätzlich nur in Gemeinden, die durch eine Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmt wurde. Dort gilt der Grundsatz, dass der Vermieter keine Miete verlangen oder sich versprechen lassen darf, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, § 556d Abs. 1 BGB. Von diesem Grundsatz darf der Vermieter abweichen, wenn schon der vorherige Mieter die Miete in gleicher Höhe gezahlt hat, § 556e Abs. 1 BGB (Vormiete). Eine weitere Ausnahme bildet § 556e Abs. 2 BGB: Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietvertrags Modernisierungen durchgeführt, die er nicht nach § 559 BGB umgesetzt hat, kann er die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um den möglichen Modernisierungszuschlag überziehen. Allerdings kann sich der Vermieter gemäß § 556g Abs. 1a BGB auf die Ausnahmen nicht berufen, wenn er den Mieter über das Bestehen der Ausnahme bei Abschluss des Mietvertrags nicht aufgeklärt hat. Zur Anwendung der Mietpreisbremse ist vorab gem. § 556f BGB im Übrigen zu prüfen, ob es sich um einen Neubau handelt, der nach dem 1. Oktober 2014 bezugsfertig wurde. Außerdem sind die zuvor genannten Vorschriften nicht anwendbar auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. § 556g Abs. 1 bestimmt, dass die Vereinbarung über die Mieter unwirksam ist, soweit sie die zulässige Grenze übersteigt, und dass der Vermieter diesen Teil der Mietzahlungen dem Mieter zu erstatten hat. Allerdings ist Voraussetzung für ein erfolgreiches Verlangen des Mieters auf Rückerstattung, dass er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat. Sind im Zeitpunkt der Rüge seit Mietbeginn 30 Monate vergangen, kann er nur die Miete nach der Rüge gezahlte Miete zurückverlangen. Das Gleiche gilt, wenn die Rüge nach Beendigung des Mietvertrages erfolgt. Daneben steht dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter hinsichtlich der die Höhe der Miete bestimmenden Faktoren zu. 25  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Betriebskosten 26  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 12 § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungs- mäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs- zeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 27  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten (Auszug) (1) = Definition der Betriebskosten (vgl. auch §§ 1, 2 BetrKV) und der Notwendigkeit einer Umlagevereinbarung, um die Betriebskosten auf den Mieter abwälzen zu können. (2) Unterscheidung zwischen Pauschale und Vorauszahlungen. Durch die Vereinbarung von Vorauszahlungen wird die Abrechnungspflicht des Vermieters begründet. (3) Bestimmung der Abrechnungsfrist mit Ausschlusswirkung. Grundsätze der Betriebskostenabrechnung. Regelung der Einwendungsausschlussfrist. (4) Halbzwingende Norm zum Schutz des Mieters. 28  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie § 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (Auszug) (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. (3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zweck der Vorschrift § 556a BGB enthält in Abs. 1 und 3 jeweils einen gesetzlichen Umlageschlüssel, der jeweils subsidiär gegenüber vereinbarten Verteilerschlüsseln wirkt. Darüber hinaus soll er die Einführung verbrauschabhängiger Umlageschlüssel fördern, Abs. 2. 29  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Mieterhöhung 30  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 13 Das gesetzliche System der Mieterhöhung Das System gilt grundsätzlich für alle nicht preisgebundenen Wohnungen, also solche Wohnungen, die nicht öffentlich gefördert sind. 1. Vereinbarungen über erhöhte Miete können jederzeit wirksam getroffen werden, § 557 Abs. 1 BGB 2. Vereinbarungen über künftige Mieterhöhungen § Staffelmiete, § 557a BGB § Indexmiete, § 557b BGB 3. Einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter § Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, §§ 558 ff. BGB § Mieterhöhung wegen Modernisierung, §§ 559 ff. BGB § Anhebung der Betriebskostenpauschale, § 560 Abs. 1 BGB § Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen 31  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete 32  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 14 Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete Mit dem in § 558 ff. BGB geregelten Verfahren hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Vereinbarung über eine neue höhere Miete herbeizuführen. Dafür gelten folgende Voraussetzungen: § Die bisherige Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert. Dabei bleiben Erhöhungen aufgrund baulicher Maßnahmen sowie gestiegener Betriebskosten außer Betracht. § Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien ausgeschlossen sein. Dies ist noch nicht der Fall, weil eine feste Laufzeit (z.B. nach § 575 BGB) vereinbart wurde. § Die Mieterhöhung darf nicht in einer Vereinbarung über eine sog. Staffel- oder Indexmiete im Voraus festgelegt worden sein. § Die Miete muss hinter der in § 558 Abs. 2 BGB definierten ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleiben. § Die sog. Ausgangsmiete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren allenfalls um 20/15 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). 33  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 15 Kappungsgrenze Mit der Kappungsgrenze soll erreicht werden, dass der Mietpreisanstieg gedämpft wird. Dazu wird eine Mieterhöhung nach §§ 558 f. BGB beschränkt auf einen Anstieg von 20 % innerhalb von drei Jahren. Der Vermieter muss also vom Wirkungszeitpunkt aus zurück prüfen, wie hoch die Miete von drei Jahren war. Diese Ausgangsmiete darf maximal um 20 % angehoben werden. Dabei werden zwischenzeitliche Mietanstiege wegen Modernisierung oder Betriebskosten nicht mitgerechnet. Die Kappungsgrenze kann auf 15 Prozent abgesenkt sein, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, für die eine Kappungs- grenzenverordnung erlassen wurde. Eine solche Verordnung kann von der Landesregierung erlassen werden, wenn in der Gemeinde die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingen gefährdet ist, also insbesondere Wohnraumknappheit herrscht. 34  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 16 Erklärung der Mieterhöhung durch den Vermieter Das Begehren des Vermieters kann in Textform erfolgen. Aus der Erklärung muss sich ergeben, dass der Vermieter die Miete anheben möchte und warum ein solcher Anspruch begründet sein soll. Dazu muss er dem Mieter erläutern, dass die aktuelle Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt. Als Begründungsmittel stehen ihm dafür zur Verfügung: § einen (qualifizierter) Mietspiegel, § eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, § ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder § entsprechende Mieten für mindestens drei identifizierte Vergleichswohnungen, wobei dies auch weitere Wohnungen des Vermieters sein können Möglichkeit der Reaktionen von Mietern auf Mieterhöhungsverlangen (1) Der Mieter hat zunächst eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Miet- erhöhungsverlangens folgt. Während der Frist kann 1. der Mieter der Mieterhöhung zustimmen, § 558b BGB, oder 2. der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, § 561 BGB. Stimmt der Mieter nicht innerhalb der Zustimmungsfrist zu, hat der Vermieter drei Monate Zeit, eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben. 35  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Mieterhöhung wegen Modernisierung 36  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Wohnungsmodernisierung Welche Maßnahmen als Modernisierung gelten ist in § 555b BGB definiert. Danach darf der Vermieter grundsätzlich Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser sowie zur Schaffung von neuem Wohnraum durchführen, die der Mieter nach § 555d BGB zu dulden hat. Die Duldungspflicht entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter einen Härtefall bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, § 555d Abs. 2 BGB. Bei der Abwägung, ob eine Härte vorliegt, sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und die vorausgegangenen Aufwendungen der Mieter zu berücksichtigen. Modernisierungsmaßnahmen mit nicht unerheblichen Ein- und Auswirkungen auf die Mieträume oder die Miethöhe muss der Vermieter drei Monate vor deren Beginn, nach Art, voraussichtlichem Umfang, Arbeitsbeginn und voraussichtlicher Dauer zumindest in Textform ankündigen, § 555c BGB. Wenn der Mieter die Maßnahmen dulden muss, besteht das Recht bis zum Ablauf des nächsten Monats, der auf Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen, § 561 BGB. Mieterrecht bei Modernisierungsmaßnahmen § Aufwandsentschädigungen, die durch die Modernisierung entstehen, Kosten für das Einlagern von Möbeln, Reinigung der Wohnung, Montage von Vorhängen, Wiederaufstellen der Möbel, Ersatzunterbringung im Hotel etc. § Ist die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete angemessen kürzen. § Erleidet der Mieter bei der Durchführung der Modernisierung einen Schaden, kann er Ersatz verlangen. 37  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 17 Verfahren zur Mieterhöhung nach Modernisierung Nach Fertigstellung der Modernisierung kann der Vermieter nach § 559 BGB 8 % pro Jahr der auf die Modernisierung entfallenden Kosten auf die Miete aufschlagen. § Dieses Recht besteht bei bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung, zur Verbesserung der Wohnverhältnisse oder zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser. § Die relevanten Modernisierungskosten ermittelt der Vermieter grundsätzlich aus der Summe der aufgewendeten Kosten unter Abzug ersparter Instandsetzungen. § Auch hier ist eine Kappungsgrenze eingeführt worden, § 559 Abs. 3a BGB. Sie beträgt grundsätzlich 3 €/m² in sechs Jahren. Beträgt die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 €/m², ist eine Kappungsgrenze von 2 €/m² zu beachten. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze werden Mieterhöhungen nach den §§ 558, 560 BGB nicht berücksichtigt. Haben die Modernisierungskosten nicht mehr als 10.000 € für die Wohnung betragen, kann ein sog. vereinfachtes Verfahren zur Mieterhöhung durch geführt werden, § 559c BGB. Dabei werden ersparte Instandsetzungskosten pauschal mit 30 % in Abzug gebracht. Im Übrigen darf in diesem Fall innerhalb von 5 Jahren keine weitere Mieterhöhung wegen Modernisierung erfolgen. Das bedeutet, dass der Vermieter insgesamt innerhalb von 5 Jahren maximal 10.000 € als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen kann.; Wird die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich, spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats, nach dem Zugang der Erhöhungs- erklärung zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen, § 561 BGB. 38  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Mieterhöhung wegen Betriebskosten 39  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Verfahren zur Erhöhung der Pauschale oder Vorauszahlungen für Betriebskosten Die Parteien können nach § 556 Abs. 2 BGB vereinbaren, dass auf die Betriebskosten eine Pauschale oder Vorauszahlungen geleistet werden. Betriebskosten sind die vom Katalog des § 2 BetrKV erfassten Kosten (z. B. die Grundsteuer, die Kosten der Straßenreinigung, der Wasserversorgung, der Müllabfuhr, der Heizung). Ändern sie die Betriebskosten bestehen nach § 560 BGB diverse Möglichkeiten der Anpassung. § Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf die Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dabei sind u.U. auch rückwirkende Erhöhungen möglich, § 560 Abs. 2 S. 2 BGB. § Eine Senkung Betriebskosten führt in jedem Fall zu einer rückwirkenden Reduzierung der Pauschale, § 560 Abs. 3 BGB. § Über Vorauszahlungen von Betriebskosten muss der Vermieter eine jährliche Abrechnung vorlegen. Nach Vorlage der Abrechnung sind beide Parteien berechtigt, durch Erklärung in Textform die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen, § 560 Abs. 4 BGB. Dazu wird in der Regel das Jahresergebnis der Abrechnung auf 1/12 verteilt und gemessen, ob die Vorauszahlungen davon erheblich abweichen. 40  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Vereinbarte künftige Mieterhöhung 41  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie § 557a BGB – Staffelmiete (Auszug) (1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). (2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den § 558 bis 559b ausgeschlossen. (3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. (4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. § 557b BGB – Indexmiete (Auszug) (1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). (3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. (4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. 42  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 18 Staffel- und Indexmiete § Bei der Staffelmiete vereinbaren die Mietvertragsparteien schriftlich, wann künftig die Miete um welchen Betrag steigt, § 557a BGB. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Die jeweilige Monatsmiete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag muss betragsmäßig ausgewiesen werden. Die Angabe von Prozentsätzen ist ungültig. § Mieter können nicht gezwungen werden, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Ist eine Staffelmiete vereinbart und wird dem Mieter im Laufe des Vertragsverhältnisses die Miete zu hoch, kann die jeweilige Staffel nach den Grundsätzen der Mietpreisbremse überprüft werden, ob sie also mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiste liegt. Daneben kann der Mieter nach Ablauf von vier Jahren kündigen, § 557a Abs. 3 BGB. § Bei der Indexmiete vereinbaren die Mietvertragsparteien schriftlich, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex) bestimmt wird, § 557b BGB. Ist die Miete ein Jahr unverändert, können die Parteien die Miete zum Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung durch Erklärung in Textform anpassen. Die Überprüfung nach den Grundsätzen der Mietpreisbremse beschränkt sich auf die Ausgangsmiete. § Neben den vereinbarten Mieterhöhungen sind Erhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete und zur Abgeltung baulicher Modernisierungsmaßnahmen nicht zulässig. 43  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Mietersicherheit 44  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (Auszug) (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. (3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Weitere Regelungen zur Mietkaution § Nach Abschluss des Mietvertrags ist grundsätzlich keine nachträgliche Kautionsforderung mehr möglich § Zinsen stehen dem Mieter zu (nach Beendigung des Mietverhältnisses) § Der Mieter kann die Mietzinszahlung nicht mit dem Argument verweigern, der Vermieter könne sich aus der Kaution befriedigen § Bei Verkauf einer Wohnung haftet der Erwerber auf Rückzahlung der Kaution, unabhängig davon, ob sie vom Vormieter an ihn übergeben wurde (§ 566a BGB) – ABER: Kann der Mieter vom Erwerber die Kaution nicht erlangen, hat er einen Anspruch auf Auszahlung gegen den alten Vermieter 45  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 19 Mietkaution In der Regel verlangen Vermieter vom Mieter eine Mietkaution, um sich abzusichern, z.B. für den Fall, dass der Mieter keine Miete zahlt oder die Wohnung nach dem Auszug vertragswidrig in unrenoviertem oder beschädigtem Zustand hinterlässt. Als Sicherheit ist neben einem Geldbetrag auch die Vorlage einer Bankbürgschaft oder die Verpfändung eines Sparbuchs möglich. Nach den gesetzlichen Vorschriften darf der Betrag das Dreifache der monatlichen Miete nicht übersteigen. Die Kaution kann vom Mieter entweder in einem Betrag oder in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen entrichtet werden. Die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Der Vermieter von Wohnraum hat den Geldbetrag bei einer öffentlichen Sparkasse oder bei einer Bank zu dem für Spar- einlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zinsen werden der Kaution zugeschlagen und erhöhen die Sicherheit. Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform, z. B. die Anlage eines Festgeldkontos, vereinbaren. Die Anlage (Kaution) muss vom Vermögen der Vermieter streng getrennt erfolgen. Der Vermieter muss über die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen und, sofern keine Gegenansprüche bestehen, mit den er aufrechnen will, das kapital einschließlich der angelaufenen Zinsen an den Mieter auszahlen. Während der Dauer des Mietvertrages darf sich der Vermieter nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen aus der Kaution befriedigen. Dieses Verwertungsverbot gilt bis zur Abrechnung im Zuge der Abwicklung des beendeten Mietvertrages. 46  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Kauf bricht nicht Miete 47  Mietverhältnisse über Wohnraum § 549–577a MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Wechsel der Vertragsparteien §§ 563–567b § 566 BGB – Kauf bricht Miete nicht (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist. § 566a – Mietsicherheit Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. 48  Mietverhältnisse über Wohnraum § 549–577a MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Wechsel der Vertragsparteien §§ 563–567b Kauf bricht Miete nicht Für den Eintritt in den Mietvertrag gilt der Grundsatz der Identität von Vermieter und Eigentümer (Verkäufer). Ist diese nicht gewahrt, kann der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag nur durch eine dreiseitige Vereinbarung erfolgen. Der Vermieterwechsel vollzieht sich erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch. Bis dahin kann er z.B. Abtretung von Ansprüchen und Erteilung von Vollmacht oder Ermächtigung gegenüber dem Mieter als wirtschaftlicher Eigentümer handeln, wenn die Parteien dies für den Fall der Kaufpreiszahlung vereinbart haben. Nach dem Vollzug des Eintritts gilt die Fälligkeitstheorie. Danach bleibt der Vermieter Inhaber der Ansprüche, die vor dem Vermieterwechsel fällig geworden sind. Werden Ansprüche danach fällig, ist der Erwerber deren Gläubiger. Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist. 49  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Beendigung des Mietvertrages 50  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Anwendbarkeit des Kündigungsschutzes, § 549 BGB (1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. (2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über 1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, 2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, 3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. (3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht. 51  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Ordentliche Kündigung des Mietvertrages 52  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie § 542 BGB Ende des Mietverhältnisses, (1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. (2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht 1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder 2. verlängert wird. Zeitbestimmungen für Mietverhältnisse Zeitbestimmungen, die eine ordentliche Kündigung hindern können, können in der Wohnraummiete durch die Vereinbarung einer Mindestdauer und den Zeitmietvertrag herbeigeführt werden. Eine Mindestdauer kommt infolge der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts zustande. Formularmäßig darf der Kündigungsverzicht nicht länger als vier Jahre seit Abschluss des Mietvertrages dauern. Als einseitiger Verzicht ist er grundsätzlich nur zu Lasten des Vermieters zulässig (z.B. Verzicht auf Eigenbedarf). 53  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Der Zeitmietvertrag, § 575 BGB Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann für eine bestimmte, fest vereinbarte Zeit – z. B. für ein Jahr, für fünf Jahre, aber auch für zehn Jahre – eingegangen werden. Voraussetzung ist, dass für den Vermieter ein Befristungsgrund besteht, § 575 BGB. Ein Befristungsgrund ist z. B. gegeben, wenn der Vermieter § die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will oder § in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich ändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Den Befristungsgrund muss der Vermieter der Mieterseite bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet grundsätzlich mit Ablauf der vertraglich befristeten Mietzeit. Der Mieter hat aber einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter über das Fortbestehen des Befristungsgrundes: Frühestes vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung durch den Vermieter später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags um den Zeitpunkt der Verspätung verlangen. Besteht der Befristungsgrund nicht mehr oder tritt er erst später ein, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit bzw. um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 54  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 20 Grundsätze der Kündigung des Mietvertrages über Wohnraum Unabhängig davon, ob der Mietvertrag befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde oder eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden soll. Bei einem Mietvertrag über Wohnraum sind immer folgende Mindestanforderungen zu beachten: § Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB § Die Erklärung der Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein, § 126 BGB § Eine Bevollmächtigte oder ein Bevollmächtigter muss grundsätzlich die Vollmacht vorlegen, § 174 BGB § Wurde der Mietvertrag von mehreren Personen auf der Seite einer Vertragspartei abgeschlossen – z. B. von Ehepartnern – so kann die Kündigung grundsätzlich nur von allen bzw. gegenüber allen erklärt werden § Die ordentliche und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist sollen einen Hinweis auf die Härtefallregelung des § 574 BGB enthalten. 55  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 21 Kündigungsfristen, § 573c BGB Ein Mietverhältnis kann grundsätzlich nur unter Einhaltung bestimmter Fristen ordentlich gekündigt werden. Kündigungsfristen durch den Mieter durch den Vermieter unabhängig von der Mietdauer Mietdauer Frist bis 5 Jahre 3 Monate grundsätzlich 3 Monate mehr als 5 Jahre 6 Monate mehr als 8 Jahre 9 Monate Die Kündigungserklärung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats dem Vertragspartner zugegangen sein, damit dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch berücksichtigt werden kann. Maßgebend ist nicht das Absenden der schriftlichen Kündigungserklärung, sondern deren Zugang beim Vertragspartner. Empfehlung: Absicherung durch Kündigung per Einschreiben mit Rückschein, persönlich abgeben und quittieren lassen oder durch Boten übermitteln. 56  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Beispiel zu Kündigungsfristen Die Kündigung eines Mieters, die der Vermieterseite am Mittwoch, dem 4. Februar 2021 zugeht, wird am 30. April 2021 wirksam. Die Kündigung eines Vermieters, die am Mittwoch, den 4. Februar 2021 dem Mieter zugeht, wird je nach Mietdauer zum 30. April 2021, zum 31. Juli 2021 oder zum 31. Oktober 2021 wirksam. Wichtig: Wenn die Kündigung verspätet zugeht, wird sie dadurch aber nicht unwirksam. Es verschiebt sich lediglich der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses um einen Monat. Abweichende Kündigungsfristen im Mietvertrag Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Kündigungsfristen zum Nachteil der Mieterseite abweichen, sind unwirksam. Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen ist – z. B. während einer längeren Reise des Vermieters – kann eine kürzere Kündigungsfrist für beide Vertragsteile vereinbart werden. 57  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 22 Kündigungsschutz auf Mieterseite Eine Kündigung seitens des Vermieters kann bei der vertragstreuen Mietpartei nur erfolgen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht, § 573 Abs. 1 BGB. Die Gründe hierfür müssen bereits im Kündigungsschreiben genannt sein! Nicht erwähnte Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie später entstanden sind. Das gilt für die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung, §§ 573 Abs. 3, 569 Abs. 4 BGB Im Gesetz sind Regelbeispiele ein berechtigten Interesses in § 573 Abs. 2 BGB genannt: § Der Mieter hat seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt. (Mehrfache Beanstandung wegen langer Feiern bis in die Nacht oder der Mieter zahlt über eine längere Zeit hinweg mit Verspätung die Miete.) § Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige des Haushalts, z. B. Pflegekinder oder Kinder der Lebenspartner. (Eigenbedarfskündigung) § Der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. (Verwertungskündigung) 58  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Kündigung bei Aufteilung in Wohnungseigentum, § 577 BGB Wichtig: Werden die Wohnräume nach der Vermietung in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert, kann der Erwerber der Mieterseite gegenüber Eigenbedarf- oder Verwertungskündigung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung wirksam aussprechen (Sperrfrist). In einigen Bundesländern sind aufgrund gefährdeter Wohnungsversorgung längere Sperrfristen festgelegt (in NRW z.B. 8 Jahre). Kündigung von Einliegerwohnungen, § 573a BGB Verkauf eines Einfamilienhauses mit vermieteter Einliegerwohnung: Befinden sich in einem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der Kündigungsschutz des Mieters eingeschränkt, wenn der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst nutzt. Diese Voraussetzungen liegen z.B. eine Einliegerwohnung vor. Dann braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse für die Kündigung nicht anzugeben. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist gegenüber den normalen Fristen um drei Monate. Der Vermieter muss sich im Kündigungsschreiben auf dieses Sonderkündigungsrecht berufen. 59  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 23 Widerspruchsrecht der Mietpartei, § 574 BGB Selbst wenn die ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam ist, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, sofern die Beendigung für sie, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen ihres Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine besondere Härte liegt insbesondere dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Es sind aber auch andere Gründe denkbar, maßgebend sind jeweils die Umstände des Einzelfalls. Um eine besondere Härte begründen zu können, muss der Mieter die hohe Wahrscheinlichkeit von Auswirkungen aufzeigen, die sich von den üblichen mit einem Umzug verbundenen Folgen erheblich abheben. Regelmäßig reichen dazu das Alter des Mieters und eine lange Wohnzeit nicht aus. Vielmehr sind vor allem massive gesundheitliche Auswirkungen relevant. Dabei ist auch zu prüfen, inwieweit der Mieter z.B. durch Therapien das Risiko minimieren kann. Die vom Mieter angeführte Begründung ist sodann mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters abzuwägen. Überwiegen die Interessen des Mieters, kann eine befristete Fortsetzung des Mietvertrages angeordnet werden. Eine unbefristete Verlängerung bildet eine seltene Ausnahme, weil sie einer Enteignung des Vermieters nahekommen kann. Sind die Interessen des Vermieters höher zu bewerten, bleibt es bei den Rechtsfolgen der Kündigung. 60  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages 61  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Die außerordentliche fristlose Kündigung Dieses Recht steht beiden Parteien zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, § 543 Abs. 1 BGB. Welche Umstände einen wichtigen Grund bilden können, ist in vielen Regelbeispielen, die in den §§ 543 Abs. 2, 569 BGB zusammengefasst sind, aufgezeigt. Die außerordentliche fristlose Kündigung wirkt mit dem Zugang beim jeweiligen Vertragspartner, beendet des Mietvertrag also regelmäßig sofort. Sie kann aber auch – als milderes Mittel – mit einer Auslauffrist erklärt werden. Daneben sieht das Gesetz die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor, § 573d BGB. Eine solche Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn das Gesetz ein außerordentliches Recht zur Kündigung für besondere Situationen vorsieht. Für den Mieter kommen in Betracht nach der Ankündigung einer Modernisierung, § 555e BGB, gemäß § 561 BGB bei der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB oder § 559 BGB, beim Tod des Mieters, § 564 BGB. Dem Vermieter ist ein außerordentliches Kündigungsrecht nicht nur durch § 564 BGB nach dem Tode des Mieters eingeräumt worden, sondern auch ggü. dem Eintretenden gemäß § 563 Abs. 4 BGB, als Eigentümer nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 BGB, Eintritt des Nacherbenfalles, §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB, als Erwerber in der Zwangsversteigerung gemäß § 57a ZVG oder aus der Insolvenzmasse gemäß § 111 InsO.Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt stets der Monate, § 573d Abs. 2 BGB, sofern im Einzelfall keine kürzere Frist angeordnet ist (z.B. § 561 BGB). 62  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 24 Die außerordentliche fristlose Kündigung Neben der ordentlichen Kündigung können beide Parteien das Mietverhältnis auch außerordentlich fristlos kündigen, d.h., vorzeitig beenden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Der Mieter kann z. B. außerordentlich fristlos kündigen, § wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB § wenn die Wohnung nur mit dem Risiko einer erheblichen Gesundheitsgefährdung genutzt werden kann, § 569 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann z.B. außerordentlich fristlos kündigen, wenn § der Mieter die Mietsache in erheblichem Maß gefährdet, indem er seine Sorgfaltspflichten vernachlässigt oder die Mietsache unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlässt, § 543 Abs. 2 BGB § der Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in relevanten Umfang mit der Zahlung der Miete oder gemäß § 569 Abs. 2a BGB mit der Kaution in Verzug geraten ist. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung von Wohnraum aus wichtigem Grund sind die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben anzugeben, § 569 Abs. 4 BGB. Eine Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, aus einem anderen als den im Gesetz genannten Gründen fristlos zu kündigen, ist unwirksam! 63  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie Das Vorkaufsrecht des Mieters 64  MODUL 6 Mietrecht und Vermietung einer Immobilie 25 Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Sollte der Vermieter nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter das Gebäude aufteilen und Wohnungseigentum bilden, kann der Mieter im ersten Verkaufsfall ein Vorkaufsrecht reklamieren, § 577a Abs. 1 BGB. Das gilt auch im Fall des Erwerbs durch eine Personengesellschaft, § 577a Abs. 1a BGB. Ausnahme ist der Verkauf der Immobilie des Vermieters an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen, § 577a Abs. 1a S. 2 BGB. Das Vorkaufsrecht kann durch eine schriftliche Erklärung nur bis zum Ablauf von zwei Monaten seit Empfang der Verkaufsabsichtsmitteilung (Übersendung des notariell beurkundeten Kaufvertrags an den Mieter) ausgeübt werden. In diesem Fall tritt der Mieter als Vertragspartner (Käufer) in den Kaufvertrag ein. Wird das Vorkaufsrecht des Mieters übergangen, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Dabei droht z.B. als Schaden neben dem Umzugskosten infolge einer Eigenbedarfskündigung des Erwerbers die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem wahren (höheren) Marktwert der Eigentumswohnung. 65  MODUL 6 Weitere allgemeine Regelungen § Schönheitsreparaturen § Kleinreparaturen § Räumungsverfahren § vorformulierte Mietverträge 66  MODUL 6 Weitere allgemeine Regelungen 26 Übernahme von Schönheitsreparaturen Der Begriff Schönheitsreparaturen ist im BGB nicht geregelt, aber in der II. Berechnungsverordnung (II. BV). § 28 (4) II. BV – Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Da die Schönheitsreparaturen vom Gesetz als Teil der Kostenmiete geregelt sind, betrachtet der BGH die Schönheits- reparaturen stets als Teil der Gegenleistung des Mieters i.S.v. § 535 Abs. 2 BGB. Daher gilt als oberster Grundsatz für die Prüfung der Wirksamkeit der Renovierungsklausel das Gebot der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung (Äquivalenzprinzip). Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter setzt eine wirksame Vereinbarung voraus. Hinsichtlich der Wirksamkeitsanforderungen ist zunächst zwischen den drei Phasen, in denen Renovierungen relevant sind, zu unterscheiden, und zwar dem Anfang, dem Lauf und dem Ende des Mietvertrages. Die formularmäßige Übertragung der Anfangsrenovierung auf Mieter ist unwirksam, da zusätzlichen Leistungen des Mieters keine Gegenleistungen des Vermieters gegenüberstehen, weil er Abnutzungen des Vormieters beseitigen muss. Ebenso unwirksam ist die formularvertragliche Endrenovierungsklausel, selbst wenn der Mieter keine laufenden Schönheitsreparaturen zu leisten hat. 67  MODUL 6 Weitere allgemeine Regelungen 26 Übernahme von Schönheitsreparaturen Bei der Überbürdung der laufenden Renovierung muss sich das Äquivalenzprinzip realisieren. Dazu muss die vom Mieter verlangte (Gegen-) Leistung zu der Leistung des Vermieters gleichwertig sein. Das ist nicht der Fall § bei der Überlassung einer unrenovierten Wohnung, es sei denn, dem Mieter wird vom Vermieter als Ersatz für die Anfangsrenovierung eine angemessene Vergütung bezahlt § wenn durch die Summe der überbürdeten Renovierungspflichten ein Übermaß eintritt (Summierungseffekt; z.B. laufende Renovierung + bedingte Endrenovierung) § bei einer Klausel mit starren Fristen § bei Fachhandwerkerklauseln § bei Farbvorgaben, die von hellen, deckenden und neutralen Farben abweichen. Unabhängig von einer wirksamen Renovierungsklausel können Schönheitsreparaturen am Ende der Mietzeit geschuldet sein, wenn der Mieter die Wohnung nicht in hellen, deckenden und neutralen Farben dekoriert hat, also außergewöhnliche Farbgestaltungen gewählt wurden, die eine reibungslose Weitervermietung gefährden. 68  MODUL 6 Weitere allgemeine Regelungen 27 Übernahme von Kleinreparaturen (Bagatellschäden) durch den Mieter (1) Nach § 28 (3) II. BV, Beheben von kleinen Schäden an Installationen für Elektro-, Gas-, Wasser-, Heiz-, Koch-, Fenster- und Türverschlüssen. Betragsgrenzen § Höhe in Euro: 50 bis 125 Euro pro Fall (unterschiedliche Rechtsprechung: lt. BGH 75 Euro) § Gesamthöhe pro Jahr: 150 bis 200 Euro oder 8 bis 10 Prozent der Jahresnettokaltmiete Der Mieter kann nur an den Kosten beteiligt werden. Ausführungsklauseln sind unwirksam. Grundsätzlich gilt: „Ganz oder gar nicht.“ Das bedeutet, dass bis zur vereinbarten Reparaturkostenhöhe im Mietvertrag der Mieter die Kosten allein trägt. Wenn sie jedoch höher sind, trägt der Vermieter die Gesamtreparaturkosten allein. Das BGB regelt in § 538 die „Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch“: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. 69  MODUL 6 Praktische Hinweise 70  MODUL 6 Weitere allgemeine Regelungen Vorformulierte Mietverträge Für die Anwendung von vorformulierten Mietverträgen gibt es feste Regeln (§§ 305 bis 311a BGB), die von jedem Vertrags- anwender genau beachtet werden müssen. Viele Klauseln, die den Mieter gegenüber der gesetzlichen Regelung benachteiligen, gelten nur dann, wenn sie individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen sind bei Mietverträgen jedoch selten. Teilweise verbietet das Mietrecht (§ 535 ff. BGB) sogar eine mit Einverständnis des Mieters einzelvertraglich ausgehandelte Abweichung – so zum Beispiel den Verzicht auf Kündigungsschutz, die Verpflichtung, die Kaution in einem Betrag zu zahlen, den grundsätzlichen Ausschluss der Untervermietung, eine Sondervereinbarung zur Mieterhöhung oder den generellen Verzicht auf Minderung wegen unbekannter Mängel. Beispiel für die Unwirksamkeit „Der Mieter erkennt an, dass sich die angemieteten Räume in einem Gebiet mit erhöhten Sanierungsbedarf befinden. Mietminderungen wegen Baulärm oder Schmutz sind ausgeschlossen.“ Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter immer berechtigt, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung herabsetzt. Davon abweichende Formulierungen sind unwirksam. 71  MODUL 6 Weitere allgemeine Regelungen Hinweise als Makler bei der Vermittlung von Mietwohnungen Im Rahmen Ihrer Servicedienstleistungen können Sie als Makler Ihrem Auftraggeber und Auftragnehmer (Vermieter und Mieter) den Hinweis geben, welche Mietvertragsvorlage sie grundsätzlich bedenkenlos nutzen können. Zusätzlich sollten Sie den Hinweis weiterreichen, dass dieser Hinweis KEINE Rechtsberatung ersetzt. Es bestehen viele Möglichkeiten, aktuelle Mietvertragsvorlagen aus dem Internet als Vorschlag vorzubereiten. Hier einige Optionen – keine Gewähr auf Vollständigkeit. § www.hausundgrundmietvertraege.de § www.wohnungsboerse.net § www.mieterbund.de § www.mieterverein-koeln.de/wohnungsmietvertrag 72 Quelle: https://www3.hugform.de/hug-com/ extern_shopmanager.category_id,32.product_id,1.html#  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 73  MODUL 6 Das Bestellerprinzip – Themenübersicht § Das Bestellerprinzip § Verbot abweichender Vereinbarung § Der Begriff des Wohnungsmaklers § Unwirksame Abreden im Zusammenhang mit der Wohnungsübernahme § Die Form des Wohnungsmaklervertrages § Entgeltpflichtige Besichtigungsabreden § Anforderungen an die Textform § Herausforderung unzulässiger Maklerprovisionen § Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung des Formzwangs § Unzulässige Werbung mit „Provisionsfrei für Mieter“ § Provisionspflicht des Wohnungssuchenden § Verstöße gegen das Bestellerprinzip § Regelungsinhalt § Steuerliche Relevanz § Darlegungs- und Beweispflicht § Leistungskatalog eines Maklers 74  MODUL 6 Das Bestellerprinzip Das Bestellerprinzip § Mit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) muss derjenige die Maklerprovision begleichen, der den Makler mit der Wohnungs- beziehungsweise Mietersuche beauftragt. In der Regel ist dies der Vermieter. § Da Mietrechtsnovellierungsgesetz ist bereits seit dem 1. Juni 2015 in Kraft. Die maximale Höhe der Maklerprovision bleibt dabei unberührt. Sie darf zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (19 Prozent) nicht übersteigen. Sie kann auch darunter liegen. § Weiterhin gültig bleibt auch die Praxis, dass der Makler erst bei erfolgreicher Tätigkeit, also nach Unterzeichnung des Mietvertrags, seine Provision verdient hat und damit also weiterhin erfolgsorientiert entlohnt wird. 75  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 28 Verfassungsmäßigkeit des Bestellerprinzips § Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vorgenommene Normierung des Bestellerprinzips für Wohnungs- vermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 29. Juni 2016 entschieden. § Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz hatten zwei Immobilienmakler die Bedrohung ihrer wirtschaftlichen Existenz und ein Wohnungsmieter die Verletzung seines Rechts auf Vertragsfreiheit gerügt. § Wie das Bundesverfassungsgericht feststellt, bringt der Gesetzgeber die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, der Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht wird. Die angegriffenen Regelungen würden zwar die Berufsfreiheit nach Artikel 12 des Grundgesetzes der Makler beschränken. Dies sei jedoch verfassungsrechtlich gerechtfertigt. § Der Gesetzgeber trage einem Ungleichgewicht Rechnung, das durch ein gegenüber dem Bedarf knappes Angebot an Mietwohnungen entsteht. Hierzu habe er mit der Belastung der Wohnungssuchenden durch Maklercourtage einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor aufgegriffen und eine Regelung geschaffen, die diese Kosten den Vermietern als denjenigen zuweist, in deren Interesse die Aufwendungen typischerweise entstehen. 76  MODUL 6 Das Bestellerprinzip Der Begriff des Wohnungsmaklers § Nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 1 des WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) ist Wohnungsvermittler, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweist. § Diese Begriffsbestimmung lehnt sich bewusst an die Tätigkeitsmerkmale des § 652 BGB an und entspricht inhaltlich dem sich aus dieser Vorschrift ergebenden gesetzlichen Leitbild des Nachweis- und Vermittlungsmaklers, wenn auch gegenständlich auf Mietverträge über Wohnräume beschränkt. 77  MODUL 6 Das Bestellerprinzip Form des Wohnungsmaklervertrages § Nach bisherigem Recht konnte der Wohnungsmaklervertrag durch mündliche oder konkludente Erklärung der Vertragsbeteiligten wirksam zustande kommen. Mit Wirkung zum 01.06.2015 müssen Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Wohnraum die Textform (Papier, E-Mail, Fax) aufweisen. § Mit diesem Formzwang soll sowohl dem Wohnungssuchenden als auch dem Vermieter deutlich gemacht werden, dass ein Vertrag zustande kommt und im Erfolgsfalle eine Vergütung zu entrichten ist. § Hierdurch sollen Unklarheiten über die Frage, mit welchem Inhalt der Maklervertrag abgeschlossen wurde, vermieden werden. 78  MODUL 6 Das Bestellerprinzip Anforderungen an die Textform § Um der Textform zu genügen, muss die Erklärung in einer Urkunde oder in einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden. Verkörperungen auf Papier, USB-Stick, Diskette, CD-ROM oder Computer-Fax reichen aus. (1) § Anders als bei der Schriftform (§ 126 Abs. 1 BGB), bei welcher die Unterschrift den räumlichen Abschluss der Urkunde bildet, kennt die Textform keine starre Regelung über die Kenntlichmachung des Dokumentenendes. (1) § Damit ist die Textform die gesetzliche Form mit den geringsten Anforderungen. Sie kann durch einfache schriftliche Erklärung zum Beispiel per E-Mail oder Whatsapp-Nachricht erfolgen. Es bedarf weder einer eigenhändigen Unterschrift noch einer elektronischen Signatur. Es genügt, dass die Nachricht den Namen des Erklärenden enthält. (2) 79  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 29 Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung des Formzwangs § Verträge, welche nicht den Anforderungen der Texnorm genügen, sind gemäß § 125 S.1 BGB unwirksam. § Mit der Einführung des Bestellerprinzips wurde gleichzeiwg der Wohnungsmaklervertrag erstmals einem Form- erfordernis unterworfen. Das Erfordernis der Texxorm des § 126b BGB gilt zwingend für alle Maklerverträge im Bereich des Wohnungsvermiolungsrechts, also auch für die Verträge, die zwischen dem Makler und dem Vermieter abgeschlossen werden. § Mündliche und swllschweigende Vereinbarungen, wie sie für das allgemeine Immobilienrecht kennzeichnend sind und insbesondere den Gerichtsalltag prägen, sind nunmehr nichwg. § Weigert sich der Wohnungssuchende, einen Maklervertrag in Texxorm abzuschließen und erbringt der Makler gleichwohl eine Nachweis- oder Vermiylungsleistung, ist er im Erfolgsfalle nicht befugt, Provision zu verlangen. § Insoweit gilt der allgemeine Grundsatz, dass es zum Risikobereich des Maklers gehört, wenn er vor Abschluss eines wirksamen Vertrages bereits seine Maklerdienste erbringt. 80  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 30 Provisionspflicht des Wohnungssuchenden § Die Einführung des Bestellerprinzips mit Wirkung zum 01.06.2015 gestayet eine Provisionspflicht des Wohnungs- suchenden nur noch dann, wenn er dem Makler einen eigenständigen Suchauqrag erteilt und dieser für den Kunden nach außen suchend tärg wird. § In seinem Anwendungsbereich bedeutet das Bestellerprinzip ein fakrsches Verbot der Doppeltärgkeit des Maklers. § Im Gegensatz zum allgemeinen Immobilienmaklerrecht, bei dem das Täwg werden des Maklers für beide Seiten des nachzuweisenden oder zu vermiyelnden Hauptvertrages weitgehend üblich ist, gilt nunmehr für das Wohnungsvermiylungsrecht ein Sonderrecht, das hinsichtlich des Entgeltverbots ein Vertragsverbot beinhaltet. 81  MODUL 6 Das Bestellerprinzip Regelungsinhalt § § 2 Abs. 1a WoVermittG bestimmt, dass der Wohnungsmakler vom Wohnungssuchenden, sofern ein Mietvertrag zustande kommt, nur dann die Zahlung eines Entgeltes verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag (in Textform) zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler nur zu dessen Erfüllung Wohnungsangebote eingeholt hat. Der Wohnungssuchende, der sich auf eine Wohnungsvermittlungsanzeige hin an den Makler wendet, darf mithin nicht mehr zur Zahlung verpflichtet werden. § Auch dann, wenn der Makler im Hinblick auf einen konkreten Suchauftrag dem Wohnungssuchenden ein Objekt vorstellen will, muss er hierfür nach den allgemeinen Regelungen des § 6 WoVermittG einen „Auftrag“ zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhalten haben. Unter Auftrag im Sinne dieser Bestimmung ist allerdings weder ein Auftrag nach § 662 BGB noch ein Maklervertrag zu verstehen, sondern es genügt jede ausdrücklich oder konkludent, schriftlich oder mündlich erklärte Zustimmung des Berechtigten zur Vermittlung der betreffenden Wohnung durch einen bestimmten Makler. 82  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 31 Regelungsinhalt § Ausdrücklich erforderlich ist darüber hinaus, dass der Wohnungsmakler den Auzrag vom Vermieter oder von einem anderen Berechwgten ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist danach nur noch zulässig, wenn der Makler ausschließlich im Interesse des Mieters tärg wird. § Das für das Bestellerprinzip kennzeichnende Merkmal der Ausschließlichkeit hat einen den Normzweck überschießenden Inhalt. Dann nämlich, wenn mehrere Wohnungssuchenden den Makler mit der Suche nach vergleichbaren Räum- lichkeiten beauqragen, der Makler anschließend einen geeigneten Vermieter ausfindig macht und der Mietvertrag nicht vom ersten Wohnungsinteressenten, sondern von einem zweiten oder einem anderen Interessenten des Wohnungsmaklers, welcher wiederum einen gleicharwgen Vermiylungsauzrag erteilt hat, abgeschlossen wird. § Die Auslegung der Ausschließlichkeit ist auf das Verbot der Doppeltäwgkeit zu beziehen, so dass ein Provisions- anspruch des Maklers ggü. dem Zweiwnteressenten bei Abschluss eines Mietvertrages nicht ausgeschlossen ist. 83  MODUL 6 Das Bestellerprinzip Regelungsinhalt § In welcher Weise der Wohnungsvermiyler die Wohnung auf Veranlassung des Wohnungssuchenden sucht, steht ihm frei. Provisionspflichrg ist der Wohnungssuchende etwa dann, wenn der Makler eine Anzeige schaltet und sich ein Vermieter darau{in mit einer entsprechenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall wird der Makler „auf Bestellung“ des Wohnungssuchenden täwg. § In der Praxis allerdings geht gerade auf angespannten Wohnungsmärkten die Inirarve regelmäßig vom Vermieter aus. Gibt er dem Vermioler eine Wohnung an die Hand, um einen Mieter zu finden, kommt die wirksame Verpflichtung eines Wohnungssuchenden zur Zahlung der Provision nicht in Betracht: Nur der Vermieter ist dann der Besteller. Das gilt ausnahmslos dann, wenn der künzige Mieter sich nach dem Kontakt zwischen Vermieter und Wohnungsvermiyler meldet. § Es verhält sich jedoch ebenso, wenn der Wohnungssuchende einen Maklervertrag abgeschlossen hat und sich danach ein Vermieter zwecks Mietersuche an den Wohnungsmakler wendet. Auch in diesem Falle ist nach der Neuregelung der Mieter nicht provisionspflichrg, weil der Wohnungsmakler nicht ausschließlich wegen des Vermiylungsvertrages mit dem künzigen Mieter täwg geworden ist, sondern auch im Interesse des Vermieters. 84 Quelle: Aufsatz des Richters am BGH Dr. Detlev Fischer in der NJW Nr. 22/2015 auf Seite 1.560 ff  MODUL 6 Das Bestellerprinzip Makler-Suchaubrag 85  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 32 Darlegungs- und Beweispflicht § Dass der Makler den Auftrag, die Wohnung anzubieten, ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden eingeholt hat, kann beispielsweise durch Zeugnis des Vermieters, von Mitarbeitern des Maklers oder durch Würdigung einer persönlichen Anhörung des Maklers selbst nachgewiesen werden. Im Eigeninteresse des Wohnungsmaklers ist auch in diesem Zusammenhang eine sorgfältige Dokumentation des Geschäftsablaufes zu empfehlen. § Der Makler trägt die Darlegungs- und Beweispflicht für die anspruchsbegründenden Tatsachen einer Zahlungsforderung gegenüber den Wohnungssuchenden. Dies gilt nicht nur für die allgemeinen Voraussetzungen eines Vertragsabschlusses, sondern insbesondere für das Merkmal der Ausschließlichkeit. § Diese Beweislastregelung ist zwingend und kann mithin weder durch Individualabrede noch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zu Gunsten des Wohnungsmaklers abgeändert werden. 86  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 33 Verbot abweichender Vereinbarung § § 2 Abs. 5 WoVermittG enthält einen Verbotskatalog unzulässiger Provisionsabreden, wonach entgegenstehende vertragliche Abreden unwirksam sind. Dieses Verbot abweichender Vereinbarungen erstreckt sich nicht nur auf die Neuregelung des § 2 Abs. 1a WoVermittG, sondern enthält in § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermittG eine weitere Verbotsregelung. § Danach darf der Wohnungssuchende nicht verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu bezahlen. Eine derartige Zahlungspflicht kann gegenüber dem Wohnungsmakler weder unmittelbar noch durch einen Vertrag zugunsten Dritter, hier zugunsten des Maklers, begründet werden. Während in § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG das Verbot der Doppeltätigkeit bezogen auf den Wohnungssuchenden ausgesprochen ist, erfasst Nr. 2 dieser Regelung das Verbot der Übernahme fremder Provisionen zu Lasten des Wohnungssuchenden. Damit sind Umgehungsgeschäfte, mit denen das Bestellerprinzip unterlaufen wird, untersagt. § Als unzulässige Umgehungsgeschäfte kommen z.B. die Vermietung einer Wohnung zu einer weitaus höheren als der ortsüblichen Miete oder der gleichzeitige Verkauf von an sich wertlosem oder überteuertem Inventar in Betracht. § Hinsichtlich einer unzulässigen Mobiliarerwerbsabrede kommt im Rahmen des Bestellerprinzips der bisherigen Bestimmung des § 4a Abs. 2 S. 2 WoVermittG eine ergänzende Funktion zu. 87  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 34 Unwirksame Abreden im Zusammenhang mit der Wohnungsübernahme § Nach § 4a Abs. 1 WoVermittG sind Abreden, wonach der Wohnungssuchende Räumungsentgelte für den Auszug des bisherigen Mieters zu zahlen hat, unwirksam. § Entsprechendes gilt nach § 4a Abs. 2 WoVermittG für Vereinbarungen, nach denen der Mieter Einrichtungs- gegenstände vom Vermieter oder Vormieter gegen ein Entgelt zu übernehmen hat, welches in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände steht. § Nach Ansicht des BGH führt ein Verstoß hiergegen nicht zur völligen Unwirksamkeit der Abrede, sondern nur insoweit, als für das Entgelt ein auffälliges Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventars festzustellen ist. § Diese Bestimmung wird an Bedeutung gewinnen, falls der Vermieter im Zusammenhang mit dem Bestellerprinzip versuchen sollten, im Wege einer Mobiliarerwerbsabrede vom Vormieter gegen ein geringes Entgelt übernommenen Gegenstände an den Wohnungssuchenden überteuert weiter zu veräußern, um auf diese Weise die Maklerprovision auf den Mieter abzuwälzen. 88  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 35 Entgeltpflichtige Besichtigungsabreden § Mietwohnungen werden regelmäßig vom Wohnungssuchenden vor einem Mietvertragsabschluss besichcgt - die Durchführung eines Besich/gungstermins ist eine typische Maklerleistung. Sie ist nach dem Leitbild des § 652 BGB nicht provisionsauslösend. Der damit verbundene Aufwand wird regelmäßig im Erfolgsfall durch die Maklerprovision abgegolten. § Im Anwendungsbereich des Bestellerprinzips ist der Aufwand für die Durchführung von Besichcgungs- terminen dem Besteller, also dem jeweiligen provisionspflichcgen Maklerkunden zuzuordnen. Ein separates Besich/gungsentgelt kann nicht Gegenstand einer von den Schutzvorschriben des § 2 Abs. 1a, Abs. 5 WoVermigG abweichenden Vertragsgestaltung zu Lasten des Wohnungssuchenden sein. Im Übrigen gilt bereits nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermG das allgemeine Verbot, dem Wohnungssuchenden Neben- vergütungen abzuverlangen. 89  MODUL 6 Das Bestellerprinzip 36 Herausforderung unzulässiger Maklerprovisionen § Hat der Maklerkunde entgegen den Verbotstatbeständen des Wohnungsvermittlungsgesetzes oder aufgrund unwirksamer Vereinbarungen eine Maklerprovision, einen Aufwendungsersatz oder eine den Höchstsatz von § 4 WoVermittG übersteigende Vertragsstrafe entrichtet, können diese Beträge gemäß § 5 Abs. 1 WoVermittG nach den Bestimmungen der ungerechtfertigten Bereicherung vom Makler zurückgefordert werden. § Diese Regelung gilt auch für Provisionen, die der Wohnungssuchende entgegen § 2 Abs. 1a WoVermittG