Internationell fastighetsmarknad Tentafrågor HT24 PDF

Exempel på tentafrågor Internationell fastighetsmarknad-HT24 1) Hur påverkar globaliseringen handeln mellan länder, och vilka perioder av internationalisering har varit mest inflytelserika? Globalisering är en process där länder och samhällen blir mer sammanflätade och bero...

Exempel på tentafrågor Internationell fastighetsmarknad-HT24 1) Hur påverkar globaliseringen handeln mellan länder, och vilka perioder av internationalisering har varit mest inflytelserika? Globalisering är en process där länder och samhällen blir mer sammanflätade och beroende av varandra genom utbyte av idéer, kultur, varor och tjänster. ○ Ekonomisk globalisering handlar om att nationella ekonomier integreras i den globala ekonomin via handel, investeringar, arbetskraft och teknologi som rör sig fritt över gränser. Globalisering har underlättat handel mellan världens länder vilket har bidragit till sänkta transportkostnader, färre tullar och skapat internationella organisationer som syftat till att underlätta. ○ 1870–1913: Lägre transportkostnader genom ångfartyg och järnvägar. ○ 1950–1980: Fler sänkta transportkostnader och nya handelsavtal. ○ 1980 till idag: Digital teknik och globala produktionskedjor driver globaliseringen. 2) Varför handlar länder med varandra enligt den klassiska handelsteorin? Förklara med exempel från merkantilismen, Adam Smiths teori om absoluta fördelar och Ricardos teori om komparativa fördelar. Länder handlar med varandra för att bli mer effektiva och få ut mer av sina resurser. Genom att fokusera på vad landet är bäst på och handla med andra länder där de är sämre på att tillverka, kan båda länderna spara tid och resurser. ○ Exempel: Sverige är bra på att tillverka skogsprodukter eftersom de har mycket skog, medan Spanien är bättre på att odla apelsiner eftersom de har ett varmt klimat. Istället för att Sverige försöker odla apelsiner i växthus (vilket är dyrt och ineffektivt), köper Sverige apelsiner från Spanien. På samma sätt kan Spanien importera trä från Sverige istället för att försöka odla stora skogar själva. Merkantilismen: ○ Denna teori menar att ett land bör sträva efter att ha ett överskott i handeln, alltså exportera mer än det importerar, för att samla rikedom i form av guld och andra värdefulla tillgångar. Tanken är att handel är ett "nollsummespel" där ett lands vinst innebär ett annat lands förlust. Problemet är att det skapar en begränsad syn på handel, eftersom alla länder inte kan ha ett överskott samtidigt eftersom det då skulle påverka handeln mellan länderna. Adam Smiths teori om absoluta fördelar ○ Enligt Adam Smiths teori om absoluta fördelar bör länder producera och exportera det de är bäst på och billigast kan tillverka. Exempelvis så ska USA  fokusera på industrivaror och Mexiko på jordbruksprodukter, båda länderna tjänar/gynnar på att handla dessa varor med varandra. Ricardos teori om komparativa fördelar ○ Ricardos teori om komparativa fördelar säger att även om ett land är bäst på flera saker, så kan det tjäna på att specialisera sig på det det är relativt bäst på (fokusera på det de har lägst alternativkostnad för att producera, vilket maximerar fördelarna med handel mellan länder). Exempelvis så producerar Portugal vin och England tyg, vilket ger en mer effektiv handel än om båda gjorde allt själva. 3) Hur skiljer sig modern handelsteori från klassisk handelsteori, och hur förklarar den fenomenet intraindustriell handel? Klassisk handelsteori säger att länder handlar med varandra för att utnyttja sina skillnader. Länder med olika styrkor och resurser producerar olika varor, vilket gör att de kan byta varor med varandra och dra nytta av sina komparativa fördelar. Exempelvis kanske ett land är bra på att odla kaffe och ett annat på att producera bilar – de byter dessa varor för att båda ska få det de behöver. Modern handelsteori (Paul Krugman) förklarar istället varför liknande länder handlar med varandra och varför samma typer av varor både exporteras och importeras. Olika varianter av samma produkt ger konsumenterna fler valmöjligheter och låter företagen producera i större skala, vilket sänker kostnaderna. "Intraindustriell handel," handlar om att länder både exporterar och importerar liknande varor. Både Sverige och Finland tillverkar exempelvis mobiltelefoner men exporterar dock till varandra. Detta beror på att olika modeller eller märken har olika fördelar, vilket gör att konsumenterna i båda länderna vill ha tillgång till båda ländernas produkter. 4) Vilka faktorer driver länder att handla med varandra enligt den moderna handelsteorin? Stordriftsfördelar i produktion: Produktion i stor skala minskar kostnaden per enhet. Differentierade produkter: Konsumenter efterfrågar variation och kvalitetsalternativ. Institutionella förändringar: Internationella avtal som EU/WTO underlättar handeln. Intraindustriell handel: Lika länder handlar likartade varor som uppfyller olika konsumentpreferenser.  5) Beskriv hur stordriftsfördelar och extern stordriftsfördel påverkar produktionskostnader och internationell handel enligt den moderna handelsteorin. Interna stordriftsfördelar uppstår inom ett företag när kostnaden per enhet minskar ju mer företaget producerar. Detta ger företag i länder med stora hemmamarknader eller bra exportmöjligheter en fördel eftersom de kan producera till lägre kostnader och konkurrera på den globala marknaden. Externa stordriftsfördelar uppstår när hela industrin växer, vilket gynnar alla företag i den sektorn och inte bara ett specifikt företag. När flera företag inom samma bransch finns i närheten av varandra (som i klusterregioner), kan de dra nytta av gemensamma resurser, arbetskraft och kunskapsutbyte Sammanfattning: Interna stordriftsfördelar minskar kostnader inom ett företag när de växer, medan externa stordriftsfördelar minskar kostnader för hela branschen genom samarbete och närhet mellan företag. Båda faktorerna gör det billigare att producera och kan leda till ökad internationell handel. 6) Hur påverkar internationell integration fastighetsmarknaden, och vilka effekter har globaliseringen på denna marknad? Internationell integration påverkar fastighetsmarknaden genom att öka efterfrågan på fastigheter från både företag och investerare. Globalisering gör att kapital och arbetskraft kan röra sig fritt, vilket leder till fler internationella investeringar i fastigheter. Multinationella företag öppnar kontor i olika länder, vilket ökar behovet av kommersiella fastigheter. Dessutom blir fastigheter en global marknad där tillgångar kan köpas och säljas över gränser, vilket gör marknaden mer integrerad och diversifierad. 7) Förklara Heckscher-Ohlin-modellen och dess betydelse för internationell handel mellan länder med olika produktionsfaktorer. Hur skiljer sig denna modell från Ricardos teori? Heckscher-Ohlin-modellen förklarar internationell handel genom att fokusera på skillnader i tillgången på produktionsfaktorer, som arbetskraft och kapital, mellan länder. Modellen menar att länder specialiserar sig på och exporterar varor som använder de resurser de har mest av. Exempelvis skulle ett land med mycket arbetskraft men lite kapital exportera arbetsintensiva varor. ○ Denna modell skiljer sig från Ricardos teori, som handlar om teknologiska skillnader och komparativa fördelar oavsett resurser. Heckscher-Ohlin-modellen är särskilt användbar för att förklara handel mellan länder med olika ekonomiska strukturer, som mellan USA och Kina. 8) Vad definierar en fastighet, och hur påverkas dess värde av olika marknader? En fastighet är både en konsumtionsvara och en investering. Dess värde påverkas av: ○ Fastighetsmarknaden (brukarmarknaden): Påverkas av utbud och efterfrågan ○ Finansmarknaden: Räntenivåer och tillgången till kapital ("easy money") ○ Regeringen: Påverkar genom regleringar som amorteringskrav, ränteavdrag och skatter 9) Hur relaterar fastighetsmarknaden till andra tillgångsmarknader genom substitutionseffekten och inkomsteffekten? Substitutionseffekten: När aktiemarknaden sjunker kan investerare flytta kapital till fastighetsmarknaden, vilket ökar efterfrågan på fastigheter. Inkomsteffekten: Om aktiemarknaden går ner kan det minska hushållens inkomster och därmed sänka efterfrågan på fastigheter eftersom människor har mindre kapital att investera​med 10) Hur påverkas fastighetsmarknaden av globaliseringen av finansmarknaden? Vilka är de huvudsakliga för- och nackdelarna? Globaliseringen av finansmarknaden påverkar fastighetsmarknaden genom att mer internationellt kapital kan investeras i fastigheter. ○ Fördelarna är att det blir mer kapital tillgängligt och fler investeringsmöjligheter, vilket kan stabilisera marknaden. ○ Nackdelarna är att det kan skapa större prisfluktuationer och risken för spekulationsbubblor ökar, speciellt om lättillgängligt ("easy money") kapital driver upp fastighetspriserna för mycket, vilket kan leda till överhettning av marknaden. 11) Vilka typer av risker är förknippade med fastighetsinvesteringar, och hur skiljer sig dessa risker åt beroende på land? Politisk risk: Förändringar i regeringens politik som kan påverka investeringars värde.  Ekonomisk risk: Förändringar i den ekonomiska miljön, som lågkonjunkturer, kan påverka efterfrågan och värdet på fastigheter. Valutarisk: När investeringar görs i ett annat lands valuta kan växelkursförändringar påverka avkastningen. Exempelvis är valutarisk en viktig faktor för utländska investerare som köper fastigheter i Sverige Sammanfattningsvis innebär fastighetsinvesteringar i olika länder olika risknivåer beroende på politiska stabilitet, ekonomisk tillväxt och växelkursregimer, vilket investerare måste beakta för att minimera riskerna. 12) Vad innebär den öppna ekonomins trilemma, och hur har det påverkat Sveriges valutapolitik? Den öppna ekonomins trilemma innebär att ett land inte kan ha fasta växelkurser, oberoende penningpolitik och fria kapitalflöden samtidigt. 13) Vilka fördelar och nackdelar finns det med att investera internationellt? Fördelar: Internationella investeringar kan ge tillgång till snabbt växande marknader, sprida risker och skapa vinster när marknader utvecklas olika. Man kan även använda intern kunskap och globala nätverk för att maximera avkastningen. Nackdelar: Internationella investeringar kräver specifik kunskap om lokala marknader, transaktionskostnader och riskhantering. Utan denna kunskap kan marknader vara riskabla och svåra att hantera 14) Vad är strukturcykler, konjunkturcykler och byggcykler? Vilka faser innefattar de och hur påverkar de fastighetsmarknaden? Strukturcykler är långsiktiga förändringar i ekonomiska system och strukturer, vanligtvis över perioder om 20–25 år. Strukturcykler omfattas av två faser: ○ Omvandling: En period av teknisk och strukturell förändring med introduktion av nya teknologier och produkter. ○ Rationalisering: En fas av ökad konkurrens och effektivisering där den nya teknologin och strukturen stabiliseras och produktiviteten ökar Konjunkturcykler: ekonomiska upp- och nedgångar som påverkar efterfrågan på fastigheter. I högkonjunktur ökar efterfrågan, vilket kan leda till stigande fastighetspriser, medan i lågkonjunkturen minskar efterfrågan och priserna kan falla.  Byggcykler: Relaterade till byggaktivitet och utbud av fastigheter. När byggaktiviteten är hög ökar utbudet, vilket kan leda till överutbud och pressa ner priserna om efterfrågan inte följer med 15) Vilka faktorer bör ingå när man analyserar ett land ur ett investeringsperspektiv? Utvecklingsnivå: Var landet befinner sig på utvecklingskurvan Konjunkturcykel: Landets position i den ekonomiska cykeln Demografi: Befolkningstillväxt och åldersstruktur, Institutioner: Kvaliteten på landets rättsliga och ekonomiska institutioner. Risker: Bedömning av politisk, ekonomisk och valutarisk. Hjälper investerare 16) Vad är en institution enligt Douglass North, och vilken roll spelar institutioner i ekonomisk utveckling? Enligt Douglass North är institutioner som "spelets regler" i samhället. De inkluderar både formella regler (som lagar) och informella normer (som kultur och tillit) som underlättar ekonomiska aktiviteter. Starka institutioner är viktiga för ekonomisk utveckling eftersom de skapar stabilitet för investeringar och handel. 17) Vad är skillnaden mellan formella och informella institutioner, och hur påverkar dessa ekonomiska aktiviteter? Formella institutioner är lagar, regler och officiella strukturer som äganderätt och rättssystem. De skapar förutsägbarhet och skyddar äganderätter, vilket underlättar långsiktiga investeringar. Informella institutioner är normer, värderingar och tillit. Dessa påverkar ekonomiska aktiviteter genom att stärka sociala band och skapa förtroende, vilket är avgörande för affärstransaktioner. Ett land med hög generell tillit tenderar att ha bättre ekonomisk tillväxt eftersom människor är mer villiga att göra affärer och investeringar 18) Beskriv Williamsons fyra nivåer av institutionell analys och deras betydelse. Embeddedness: Informella institutioner som vanor, normer och religion. Dessa är svåra att ändra och påverkar grundläggande beteenden.  Institutionell miljö: De formella "reglerna för spelet," som lagar och äganderätter. Dessa regler styr strukturen för ekonomiska interaktioner. Governance: Hur institutioner tillämpas och fungerar i praktiken, inklusive rättssystem och kontraktshantering. Resursallokering: Handlar om hur marknaden/marknadsaktörer interagerar/fördelar resurser genom utbud och efterfrågan. Här fungerar ofta neoklassisk ekonomisk teori. 19) Hur kan ett effektivt ägandesystem öka värdet på fastigheter och bidra till ekonomisk tillväxt? Ett effektivt ägandesystem skyddar vem som äger vad, vilket gör det enklare att köpa, sälja och belåna fastigheter. Detta minskar transaktionskostnader och skapar en trygg miljö för investeringar vilket i sin tur kan driva ekonomisk tillväxt.Länder som har formella ägandesystem, där fastigheter är registrerade, ser ofta ökad investeringsbenägenhet. 20) Vad är fångarnas dilemma, och hur kan institutioner hjälpa till att lösa det? Fångarnas dilemma är en situation där personer agerar för sitt eget bästa, vilket kan leda till ett sämre resultat för alla om de inte samarbetar. Institutioner kan lösa detta genom att skapa regler som uppmuntrar samarbete och tillit, som när en tredje part (t.ex. staten) garanterar avtal och gör att parter vågar samarbeta istället för att bara tänka på sig själva. 21) Vilka är några av de största utmaningarna för att införa och upprätthålla ett effektivt ägandesystem i utvecklingsländer? Utmaningar för att införa ett effektivt ägandesystem i utvecklingsländer är: ○ Höga kostnader för att registrera fastigheter, vilket kan göra det svårt för folk att få formella äganderätter. ○ Brist på tillit till systemet, där folk kanske hellre följer lokala traditioner än lagar. ○ Korrupta rättssystem och byråkrati, vilket kan göra att äganderätter inte skyddas ordentligt. Dessa hinder kan bromsa ekonomisk utveckling eftersom osäkra äganderätter gör det svårare att använda tillgångar som säkerhet.  22) Vad är transaktionskostnader, och hur skiljer de sig från transformationskostnader? Transaktionskostnader är kostnader för att genomföra en transaktion snarare än för att producera varan eller tjänsten. De inkluderar kostnader för information, förhandlingar, kontraktsskrivning, administration och riskhantering. Transformationskostnader är produktionskostnader, dvs. kostnaderna för att framställa en produkt eller tjänst (tillverkning och logistik). Skillnaden ligger i att transformationskostnader är kopplade till själva produktionen, medan transaktionskostnader uppstår i samband med marknadsutbyten och kontraktsprocesser​ 23) Enligt Ronald Coase, varför finns företag, och hur relaterar detta till transaktionskostnader? Enligt Ronald Coase finns företag för att minska transaktionskostnader. Istället för att göra alla utbyten på marknaden kan företag hantera vissa saker internt, vilket sparar kostnader för avtal och administration. Detta är också anledningen till att företag ibland kontrollerar flera steg i produktionen för att hålla kostnaderna nere. 24) Vilka olika typer av transaktionskostnader finns det, och hur påverkar de en transaktion? Sök- och informationskostnader: Kostnader för att hitta relevant information om en produkt eller tjänst, t.ex. marknadsföringskostnader. Förhandlingskostnader: Kostnader för att förhandla och skriva kontrakt, inklusive riskhantering. Kostnader för regelverk och upprätthållande: Kostnader för att säkerställa att kontrakt efterlevs och tvister löses. 25) Vad är skillnaden mellan externa och interna transaktionskostnader? Externa transaktionskostnader är kostnader kopplade till marknadstransaktioner, som prissättning, kontraktsskrivning och informationsinhämtning.  Interna transaktionskostnader uppstår inom ett företag och inkluderar kostnader för administration, ineffektiv resursallokering och motivationsproblem hos anställda. Externa transaktionskostnader påverkar marknadsutbyten medan interna transaktionskostnader påverkar företagets interna effektivitet​ 26) Vad är skillnaden mellan kompletta och inkompletta kontrakt, och varför kan det vara svårt att skapa ett komplett kontrakt? Kompletta kontrakt beskriver alla möjliga scenarier och resultat tydligt. Inkompletta kontrakt täcker inte alla scenarier och innehåller ofta osäkerheter. Det är svårt att skapa kompletta kontrakt eftersom det är kostsamt och svårt att förutse alla möjliga händelser, så man litar ofta mer på förhandlingar och förtroende mellan parter. 27) Vilka transaktionsdimensioner påverkar transaktionskostnaderna? Ge exempel. Specifika investeringar – om något är specialanpassat för en transaktion. Frekvens och varaktighet – om transaktionen sker ofta eller över lång tid. Osäkerhet – om framtida händelser är svåra att förutse. Svårt att mäta prestation – om kvaliteten är svår att kontrollera. Koppling till andra transaktioner – om transaktionen beror på andra affärer. Litteratur till kursen - sammanfattat Lindqvist Studien jämför fastighetstransaktionsprocesser och kostnader för småhus i Sverige, Finland, Norge, Polen, England och USA. Transaktionskostnader varierar från 3–3,5 % av fastighetspriset i Sverige och Norge till 8–8,5 % i USA och Polen, beroende på processens effektivitet och antal inblandade aktörer. I Sverige och Norge kan mäklare hantera hela processen, medan Polen, England och USA kräver notarier eller advokater. Studien visar att större ansvar för mäklare och effektivare system kan sänka kostnaderna utan att kompromissa med kvalitet. Sanchez & Andrews Studien av Sanchez och Andrews undersöker varför människor flyttar olika mycket i OECD-länder och visar att faktorer som transaktionskostnader, hyresregler och bostadspolitik påverkar flyttbenägenheten. Länder med låga kostnader för att köpa och sälja bostäder, flexibla hyresmarknader och god tillgång till lån, som USA och Norden, har högre flyttfrekvens. I Östeuropa är rörligheten lägre på grund av striktare regler och fler ägda bostäder. Strikt hyreskontroll och sociala bostäder minskar ofta flyttbenägenheten, medan flexiblare regler och lättare tillgång till krediter kan öka den. Reinhart & Rogoff 2009 Studien av Reinhart och Rogoff (2009) undersöker hur ekonomin påverkas av stora finanskriser, särskilt bankkriser. De visar att sådana kriser ofta leder till långa och djupa nedgångar. Bostadspriserna sjunker med ungefär en tredjedel under en sexårsperiod, och aktiepriserna minskar till hälften av sitt värde på drygt tre år. Arbetslösheten ökar med runt sju procentenheter, och lågkonjunkturen varar vanligtvis ungefär två år. Statsskulden nästan fördubblas, främst för att skatteintäkterna minskar under krisen, snarare än på grund av kostnader för att rädda banker. Williamson+Taking+stock Dokumentet förklarar hur institutionell ekonomi hjälper oss att förstå marknader och ekonomiska strukturer genom att fokusera på sociala normer, formella regler, styrstrukturer och resursfördelning. Det lyfter fram hur regler och styrning påverkar kontrakt och organisationer samt hur människor hanterar kostnader och skapar avtal. Dessutom betonas behovet av empiriska studier för att bättre förstå ekonomiska förhållanden. Full_book Boken The Routledge Companion to International Housing Markets jämför bostadsmarknader i 27 länder och analyserar hur olika rättssystem och institutionella strukturer påverkar marknaderna. Den visar hur transaktionskostnader och lagar kan skapa hinder eller möjligheter och ger ett ramverk för att förstå skillnaderna mellan nationella bostadsmarknader. 94 dagar som skakade Sverige Artikeln 94 dagar som skakade Sverige beskriver den svenska ekonomiska krisen 1992 när Riksbanken höjde räntan till 500 procent i ett försök att försvara kronan. Trots detta fortsatte valutaflödet, vilket ledde till att kronan till slut släpptes fri. Krisen skapade politiska spänningar men resulterade i en ny svensk penningpolitik och en långsiktig plan för att stabilisera ekonomin. PDF_Korean RE Dokumentet beskriver den sydkoreanska bostadsmarknaden med fokus på upplåtelseformer som ägande, privat uthyrning och Jeonse (engångsdeposition). Jeonse är populärt för sin låga månadskostnad, medan social housing är mindre accepterat. Vanliga bostadstyper är höghus och officetel (kombinerade kontor och bostäder), särskilt i urbana områden. Bostadspriser påverkas av faktorer som transport, skolområden, byggår och Green Belt-restriktioner som begränsar nybyggnation. Basic facts about the new Croatian Construction Law - Lexology Den kroatiska bygglagen från 2014 förenklar byggprocessen genom att minska tillståndskrav till ett enda bygglov och införa elektroniska bygglov. Energicertifiering krävs vid försäljning och uthyrning för att främja hållbarhet. Lagen skärper också tillsynen med tidsramar för slutförande av byggprojekt, och böter kan utdömas vid förseningar. För äldre och olagliga byggnader har en förenklad legaliseringsprocess införts för att minska antalet oregistrerade byggnader och underlätta för fastighetsägare att följa lagen.