BIENES Y DERECHOS REALES_2 2.pptx

Accesión La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les uno o incorpora natural o artificialmente. La adquisición de los frutos es una consecuencia del ejercicio del derecho a los frutos. Normalmente pertenece al propietario, pero éste puede transmitirla a los...

Accesión La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les uno o incorpora natural o artificialmente. La adquisición de los frutos es una consecuencia del ejercicio del derecho a los frutos. Normalmente pertenece al propietario, pero éste puede transmitirla a los arrendatarios o usufructuarios. Rige una cosa, que de manera voluntaria o no, una cosa accesoria se adhiere a otra principal de diferente dueño. Principios generales de la Accesión. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal Nadie puede enriquecerse sin causa a costa de otro Clases de accesión NATURAL ARTIFICIAL NATURAL ALUVIÓN – acrecentamiento paulatino de un predio ribereño, el cual se produce como consecuencia del acumulamiento insensible y constante de materiales residuales desprendidos de otros predios y que son arrastrados por la corriente de un río. AVULSIÓN – cuando la corriente de un río arranca con fuerza una porción reconocible de un predio y lo deposita en otro; el efecto fundamental es que el propietario de la porción arrastrada pueda reclamar su propiedad. CAMBIO DE CAUSE DE RIO – aquellos lechos o suelos de río privado (que no pertenece a la Federación) que ha sido descubierto por la natural modificación de la vertiente de las aguas del río. FORMACIÓN DE ISLA PRIVADA 1. Cuando la corriente de agua forme dos ramales dejando libre entre ellos una porción de terreno, juntándose después en una sola corriente. 2. Por aluvión 3. Por avulsión 4. Variación en el caudal del río, lo cual ocurre cuando baja el nivel del agua y descubre porciones de tierra rodeadas de agua ARTIFICIAL EDIFICACIÓN O CONSTRUCCIÓN, PLANTACIÓN Y SIEMBRA – se presume realizada por el dueño del terreno, sin embargo se pueden dar los siguientes supuestos: a) Que el propietario de un predio construya o edifique, siempre o plante con materiales ajenos b) Que el propietario de los materiales los destine a una edificación o construcción, siembra o plantación en un territorio ajeno c) Que una persona edifique o construya, siempre o plante con materiales ajenos en predio ajeno INCORPORACIÓN – la unión de dos cosas muebles pertenecientes a distinto dueño que, conservando su identidad, en adelante forman un solo objeto; deberá establecerse cual de las cosas es la principal. Los impresos, grabados, pinturas y análogos siempre son accesorios, así como el metal, lienzo y papel. Cuando las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, es posible exigir la separación por parte de cualquiera de los dueños De no poder dividirse, si la incorporación se dio de buena fe, en general el propietario de la principal adquiere la accesoria pagando su valor, si el dueño de la accesoria ha actuado de mala fe, pierde su derecho al pago de la cosa. MEZCLA Y CONFUSIÓN – unión indisoluble de dos sustancias de diferente dueño que son inseparables por medios naturales; los sólidos se mezclan y los líquidos se confunden; sin embargo no se hace distinción entre los objetos principales y los accesorios. Si hubo voluntad de ambos dueños, o fue por accidente, cada propietario adquiere un derecho proporcional. Por voluntad de uno solo (pero con buena fe) se mezclan o confunden, el afectado podrá elegir entre una indemnización y la copropiedad. Cuando se realiza de mala fe, pierde la cosa que fuere de su propiedad y queda además obligado a indemnizar los perjuicios causados al dueño de la otra cosa. ESPECIFICACIÓN – la transformación por trabajo propio de una cosa ajena a fin de crear un nuevo objeto  Dar forma a la materia propiedad de otra persona Cuando se realiza de buena fe, hará suya la obra, siempre que el valor exceda en precio el material, cuyo valor indemnizará al dueño Cuando el precio sea inferior al material, tendrá derecho a reclamar daños y perjuicios, los cuales se descuentan del valor de la obra. Si se realiza de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al que se la hizo, o exigir de éste que le pague el valor del material, más la indemnización. SUCESIÓN Continuación de una persona por otra, en virtud de haber existido una transmisión, de tal suerte que habrá sucesión cuando hay un cambio de alguna de las partes en una relación jurídica. Tipos de sucesión Particular – cuando se realiza sobre un bien determinado o entre personas vivas, o entre personas morales que no se extingan. Universal – cuando a causa de la muerte, se da la sucesión de todos los bienes de una persona; o cuando una persona moral se fusiona y debido a esto transmite a título universal sus bienes. FUSIÓN DE PERSONAS MORALES Unión de dos o más para crear una distinta o para que una de ellas subsista, extinguiéndose las demás. Integración – cuando las sociedades o personas morales se unen extinguiéndose, con el objeto de crear otra distinta a la que le transmiten a título universal su patrimonio. Absorción – cuando las sociedades o personas morales se unen, extinguiéndose una de ellas a la que se le domina «fusionada» y subsistiendo la otra denominada «fusionante», a la cual la fusionada le transmite la totalidad del patrimonio. EXPROPIACIÓN Acto administrativo por medio del cual el Estado, por conducto del poder Ejecutivo, adquiere de un particular la propiedad de un bien mueble o inmueble, mediante el pago de una indemnización por una causa de utilidad pública. Características Propiedad derivada – la propiedad proviene de un particular A título particular – porque justifica una causa de utilidad pública específica. Forzoso – basta la declaración unilateral del Estado para el bien quede expropiado POSESIÓN Concepto  Relación o estado de hecho, que confiere a una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento, animus domini o como consecuencia de un derecho real o personal o sin derecho alguno. Elementos de la posesión  A) Material.- (corpus).- conjunto de actos materiales que demuestran la existencia del poder físico que ejerce el poseedor sobre la cosa para retenerla en forma exclusiva, es le detentación de la cosa o la tenencia de la cosa.  B) Psicológico.- ( animus).- Consiste en ejercer los actos materiales de la detentación con el animo, con la intención de conducirse como propietario, a titulo de dominio.  La posesión se caracteriza como el ejercicio de un poder de hecho; pero además acepta que el goce efectivo de los derechos otorga la posesión de los mismos. Es decir hace una distinción entre posesión originaria y posesión derivada..  Posesión originaria.- Los que poseen en concepto de dueño  Posesión derivada los que por virtud de un acto jurídico reciben de otro temporalmente una cosa, bien sea en su provecho propio o bien en provecho del poseedor originario. Es decir, es la posesión en nombre de otro.  Es un poder físico que se ejerce en forma directa y exclusiva sobre una cosa para su aprovechamiento total o parcial, o para su custodia, como consecuencia de un derecho real, personal o contrario al derecho.  1.- Es un poder físico.- Este constituye el corpus posesorio, es decir, el conjunto de actos que revelan la potestad sobre la cosa para su aprovechamiento o custodia.  2.- La posesión implica la ejecución de actos materiales con el propósito de aprovechamiento o de custodia, este constituye el animus posesorio.  3.- La última parte precisa la causa eficiente que puede originar la posesión, es decir como nace la posesión.  Pueden existir las siguientes posesiones:  La originaria o animus dominio.  La derivada  Cuando el poder físico es consecuencia de una situación contraria a derecho. ¿Cómo se adquiere la posesión?  1.- Cuando se reúnen en una misma persona el corpus y el animus.  2.- Posesión derivada, se tiene la cosa por virtud de un derecho personal o real, distinto a la propiedad, sólo hay corpus y no animus. Reivindicación Es la acción ejercida por una persona que reclama la restitución de una cosa de la que se pretende propietario. Es decir, es aquel derecho que le corresponde a quien a pesar de ser propietario de una cosa, no es el poseedor de la misma, a efecto de que se le haga constar su legítimo derecho sobre la misma y se le entregue. La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa, de la cual tiene la propiedad, y su efecto será declarar que el actor tiene el dominio sobre ella y se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones en los términos prescritos por el Código Civil. Elementos A. Tener debidamente acreditada la propiedad de una cosa B. No tener la posesión de ella C. Que la cosa se encuentre en poder del demandado D. Que se identifique el bien de que se trata. LIMITACIONES Y MODALIDADES AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD LIMITACIÓN A LA PROPIEDAD Restricción a las facultades que, en general tiene libremente el dueño de un bien determinado. Copropiedad Artículo 1964.- Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenecen pro indiviso a varias personas. Artículo 1965.- Nadie está obligado a permanecer en la indivisión y quienes, por cualquier título, tienen el condominio legal de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que, por determinación de la ley, el dominio es indivisible. Artículo 1966.- Si el dominio no es divisible, o el bien no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados. Artículo 1967.- A falta de contrato o disposición especial, se regirá la propiedad por las disposiciones siguientes. Artículo 1968.- El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones. Artículo 1969.- Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad. Artículo 1970.- Cada partícipe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios usarlos según su derecho. Artículo 1971.- Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a Artículo 1972.- Sólo puede eximirse de la obligación impuesta por el artículo anterior, el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. Artículo 1973.- Ninguno de los condueños puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Artículo 1974.- Los actos de dominio sobre el bien común y el arrendamiento de éste requieren, para su validez, la unanimidad de votos de los condueños, en tanto que para todos los demás actos de administración basta la mayoría. Artículo 1975.- Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses; pero si no se lograra, el Juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por éstos. Artículo 1976.- Cuando parte del bien perteneciere exclusivamente a un copropietario o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta serán aplicables las dos disposiciones anteriores. Artículo 1981.- Se presume que hay copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario: I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto de elevación; II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo; III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.  Artículo 1982.- Hay signo contrario a la copropiedad:  I.- Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;  II.- Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas;  III.- Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;  IV.- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;  V.- Cuando la pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro;  VI.- Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;  VII.- Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;  VIII.- Cuando la cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina es sus lados contiguos a la primera. En general, se presume que en los casos señalados en este artículo la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenecen Artículo 1983.- Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario. Artículo 1985.- Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por hechos de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado. Artículo 1986.- La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán, proporcionalmente, por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad. Artículo 1987.- El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo. Artículo 1999.- Los propietarios del bien indiviso pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los diez días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Este derecho se pierde por el solo transcurso de los mencionados diez días sin usarlo; pero si la venta se hace omitiéndose la citada notificación, será nula, a menos que la venta haya sido hecha no a un extraño, sino a un copartícipe. Artículo 2000.- Si varios propietarios del bien indiviso quisieren hacer uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario. Artículo 2001.- La copropiedad cesa: I.- Por división del bien común; II.- Por destrucción o pérdida de él; III.- Por su enajenación; y IV.- Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un sólo copropietario. Artículo 2002.- La división del bien común en ningún caso podrá perjudicar a terceros, quienes conservarán hasta su vencimiento o su redención los derechos reales constituidos a su favor sobre aquél antes de la partición, debiéndose observar lo que en este Código se estatuye para las hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas. Artículo 2003.- La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las formalidades que la ley exige para su venta. DERECHO DEL TANTO Preferencia otorgada por la ley a titulares de derechos reales o simples comúnmente, con el objeto de la posible adquisición. Tiene que existir igualdad de circunstancias, respecto de cualquier tercer ajeno que desee adquirir dicha parte, especialmente en situaciones de indivisibilidad. Artículo 1977.- Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponde y la de sus frutos y utilidades, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituirse por otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Artículo 1978.- Los efectos de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, en el caso del artículo anterior, se limitará a la porción que se le adjudique a quien las celebre, en la división, al cesar la comunidad. Artículo 1979.- Los condueños gozan del derecho del tanto. Artículo 1980.- Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide dos predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; pero si consta que se fabricó por los colindantes, o no consta quién la fabricó, es de propiedad común. MEDIANERIA Artículo 1990.- Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales. Artículo 1991.- Serán igualmente, de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte que ésta haya aumentado su altura o espesor y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared. Artículo 1992.- Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo. Artículo 1993.- En los casos señalados por los tres artículos anteriores, la pared continuará siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura es propiedad del que la edificó. Artículo 1994.- Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se hubiere dado mayor espesor. Artículo 1995.- Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquellos. REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO LECTURA PROPIEDAD EJIDAL El ejido es una persona moral con patrimonio propio y propietario de las tierras que les han sido dotadas o que sean adquiridas por cualquier otro título. Se constituye por: Asamblea – órgano supremo del ejido Comisariado ejidal – ejecutor de los acuerdos tomados por la asamblea Consejo de vigilancia – encargado de revisar los actos, cuentas y operaciones del comisariado. Tipo de propiedad ejidal Asentamiento humano – área necesaria para el desarrollo de la vida comunitaria del ejido. Uso común – sustento económico del ejido y no se encuentran parceladas, ni destinadas a asentamiento humano, son imprescriptibles e inembargables. Parceladas – el dominio le corresponde al ejido, pero cada ejidatario tiene el uso, usufructo y aprovechamiento sobre la fracción que le corresponda. Una vez que la tierra se encuentra fraccionada, los ejidatarios tienen la posibilidad de adquirir el dominio pleno sobre dicho predio. Al solicitárselo a la asamblea, ésta tendrá que tomar una determinación, con lo cual se solicita al Registro Nacional Agrario que las excluya del régimen ejidal, con la finalidad de otorgar posteriormente un titulo de propiedad.  DERECHOS REALES TRASLATIVOS DE USO Y GOCE Y LA NUDA PROPIEDAD NUDA PROPIEDAD Cuando se traspasa a un tercero en forma temporal el uso y disfrute de un bien inmueble, pero la disposición del dominio del inmueble por separado pertenece al propietario Conservación de la facultad de poder efectuar actos de dominio USUFRUCTO Artículo 2066.- El usufructo es el derecho real y temporal, generalmente vitalicio, de usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia. Será vitalicio si se adquiere por prescripción o si en el título constitutivo no se expresa lo contrario. Artículo 2067.- El usufructo puede constituirse por la ley, por la voluntad del hombre, que puede ser por contrato o por testamento; y por prescripción, que indispensablemente requiere que la posesión del adquirente sea con ánimo de usufructuario. Artículo 2068.- Puede constituirse el usufructo a favor de una o de varias personas, simultánea o sucesivamente. Si se constituye a favor de varias personas simultáneamente, sea por testamento, sea por contrato, cesando el derecho de una de esas personas, pasará al nudo propietario, salvo que al constituirse el usufructo se hubiere dispuesto que acrezca a los otros usufructuarios. Si se constituye sucesivamente, el usufructo no tendrá lugar sino en favor de las personas que existan al tiempo de comenzar el derecho del primer usufructuario. Artículo 2069.- El usufructo puede constituirse desde o hasta cierto día, puramente, o bajo condición. Artículo 2071.- Sólo pueden dar en usufructo quienes puedan enajenar, y sólo se pueden dar en usufructo los bienes enajenables. Derechos del usufructuario Artículo 2073.- El usufructuario tiene derecho de ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias, y ser considerado como parte en todo litigio, aunque sea seguido por el nudo propietario, siempre que en él se interese el usufructo. Artículo 2074.- El usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Artículo 2082.- El usufructuario puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre como usufructuario, terminarán con el usufructo, siendo responsable solidariamente con la persona que los substituya en el goce de tal derecho, de todo daño o menoscabo que por culpa o negligencia de dicho substituto sufra el bien usufructuado. Artículo 2083.- El usufructuario puede hacer mejoras útiles y puramente voluntarias; pero no tiene derecho a reclamar su pago, aunque si puede retirarlas, siempre que sea posible hacerlo sin detrimento del bien en que esté constituido el usufructo. Artículo 2085.- El usufructuario goza del derecho del tanto, tanto para la constitución de un nuevo usufructo, cuanto para la adquisición de la propiedad del bien usufructuado. Es aplicable lo dispuesto en el artículo 1999 en lo que se refiere a la forma para dar el aviso del nuevo usufructo concertado o de enajenación en su caso, así como en lo referente al tiempo para hacer uso de tal derecho del tanto. Obligaciones del Usufructuario Artículo 2086.- El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado: I.- A formar a sus expensas, con citación del dueño, un inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y constar el estado en que se hallen los inmuebles; II.- A garantizar, por cualquiera de los medios legales, que disfrutará de los bienes con moderación y que los restituirá al propietario con sus accesiones al extinguirse el usufructo, no empeorados ni deteriorados por su culpa o negligencia. Artículo 2089.- Si el usufructo fuere constituido por contrato, y quien contrató quedare de propietario y no exigiere en el contrato la garantía, no estará obligado el usufructuario a darla; pero si quedare de propietario un tercero, podrá pedirla, aunque no se haya estipulado en el contrato. Artículo 2090.- Si el usufructo se constituye a título oneroso y el usufructuario no presta la correspondiente garantía, el propietario tiene el derecho de pedir que se le dé la administración de los bienes, sujetándose al respecto a las condiciones prescritas en el artículo 2127 y percibiendo la retribución que en él se concede. Artículo 2093.- Si el usufructo se ha constituido a título gratuito, el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones indispensables para mantener el bien en el estado en que se encontraba cuando lo recibió. Artículo 2095.- Si el usufructo se ha constituido a título oneroso, el propietario tiene obligación de hacer todas las reparaciones convenientes para que el bien, durante el tiempo estipulado en el convenio, pueda producir los frutos que ordinariamente se obtenían de él al tiempo de la entrega. Si el usufructuario quiere hacer en este caso las reparaciones, deberá dar aviso al propietario, y previo este requisito, tendrá derecho para cobrar su importe al fin del usufructo. La omisión del aviso al propietario hace responsable al usufructuario de la destrucción, pérdida o menoscabo del bien por falta de las reparaciones y le priva del derecho de pedir indemnización si él las hace. Artículo 2102.- Al concluir el usufructo, el usufructuario tendrá la obligación de restituir el bien al nudo propietario con todas las accesiones y pertenencias y sin más deterioros o menoscabos que los causados por el uso normal de él y responderá, de los menoscabos o deterioros que el bien sufra por su culpa o negligencia. Artículo 2103.- Las garantías que al respecto se hubieren otorgado no se cancelarán sino hasta que tal responsabilidad haya sido satisfecha, la que pasa a los herederos en caso de muerte del usufructuario. Modos de extinguir el usufructo Artículo 2119.- El usufructo se extingue: I.- Por muerte del usufructuario; II.- Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó, a menos que el usufructuario muera antes, pues el derecho no se transmite a sus herederos; III.- Por cumplirse la condición impuesta en el título constitutivo para la cesación de este derecho; IV.- Por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en una misma persona; más si la reunión se verifica en un solo bien o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el usufructo; V.- Por prescripción, conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales; VI.- Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias hechas en fraude de los acreedores; VII.- Por la pérdida total del bien que era objeto del usufructo. Si la destrucción no es total, el derecho continúa sobre lo que del bien haya quedado; VIII.- Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando teniendo un dominio revocable, llega el caso de la revocación; IX.- Por no otorgar la garantía de ley el usufructuario a título gratuito, si el dueño no lo ha eximido de esa obligación. Artículo 2120.- La muerte del usufructuario no extingue el usufructo cuando éste se ha constituido a favor de varias personas sucesivamente, pues en tal caso entra al goce del mismo la persona que corresponda. Artículo 2121.- El usufructo constituido a favor de personas jurídicas colectivas que puedan adquirir y administrar bienes raíces sólo durará veinte años, cesando antes en el caso de que dichas personas dejen de existir. USO Y HABITACIÓN Artículo 2129.- El uso es un derecho real, temporal, vitalicio por naturaleza, para usar un bien ajeno sin alterar su forma ni substancia. Artículo 2130.- La habitación es también un derecho real, temporal, vitalicio por naturaleza, para ocupar gratuitamente, en una casa ajena, las piezas necesarias para el habituario y su familia. Artículo 2132.- Ni el uso ni la habitación toman su origen en la ley. Son derechos personalísimos, en razón de lo cual no se pueden enajenar, gravar, prestar, arrendar ni transmitir a nadie en forma alguna. Tampoco pueden ser embargados.  SERVIDUMBRES Artículo 2135.- La servidumbre es un derecho real desde el punto de vista del sujeto activo de la relación jurídica que al respecto se establece, y un gravamen, también real, desde el punto de vista del sujeto pasivo de dicha relación. Se establece sobre un inmueble para beneficio y servicio de otro perteneciente a distinto dueño. Artículo 2136.- El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Artículo 2137.- La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que pueda exigirse al dueño del predio sirviente la ejecución de un hecho, es necesario que esté expresamente determinado por la ley o en el acto en que se constituyó la servidumbre. ¿Cómo es la servidumbre? Son continuas - las que se usan o ejercen sin ninguna actividad del hombre Son discontinuas - aquéllas cuyo uso necesita de algún hecho actual del hombre Son aparentes - las que se manifiestan por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso y aprovechamiento Son no aparentes - las que no presentan signo exterior de su existencia. Son inseparables del inmueble - si los inmuebles mudan de dueño, la servidumbre continúa, ya activa, ya pasivamente, hasta que legalmente se extinga. Servidumbre LEGAL La establecida por la ley, pero sin que esto quiera decir que se constituya por simple ministerio de ésta, sino sólo mediante juicio o, inclusive, por convenio expreso de los interesados. DESAGÜE ACUEDUCTO DE PASO DESAGÜE - Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra o tierra que arrastren en su curso. ACUEDUCTO - El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas. DE PASO - El propietario de una finca rústica o urbana enclavada entre otras ajenas sin salida a la vía pública, tiene derecho de exigir paso, para el aprovechamiento de aquélla, por las heredades vecinas, sin que sus respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione esté gravamen Extinción Las servidumbres legales se extinguen por las mismas causas que las voluntarias, pero con las siguientes limitaciones: El plazo para la extinción por el no uso será de cinco años, y siempre que quien la disfrutaba haya adquirido, por distinto lugar, otra servidumbre de la misma naturaleza; La remisión de la servidumbre de desagüe solo será válida cuando no se oponga a los reglamentos respectivos; y Ni por convenio, que en todo caso será celebrado por el ayuntamiento en representación de la respectiva comunidad, ni por renuncia o remisión, podrá extinguirse ninguna servidumbre legal si su uso es público o comunal y no se le sustituye por otra que preste el mismo servicio. Servidumbre VOLUNTARIA El propietario de una finca o heredad puede establecer en ella cuantas servidumbres tenga por conveniente, del modo y forma que mejor le parezca. Derechos y Obligaciones Hacer a su costa todas las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre. Está obligado el dueño del predio dominante a hacer a su costa las obras que fueren necesarias para que al dueño del predio sirviente no se le causen. El dueño del predio sirviente puede ejecutar las obras que hagan menos gravosa la servidumbre. Extinción Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios, el dominante y el sirviente, y no reviven por una nueva separación, salvo lo dispuesto en el artículo 2190; pero si el acto de reunión era resoluble por su naturaleza y llega el caso de la resolución, renacen las servidumbres como estaban antes de la reunión; Por vencimiento del plazo o la realización de la condición a que estén sujetas; Por el no uso. Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres años contados desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la servidumbre. Cuando fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco años contados desde el día en que dejó de usarse por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente acto contrario a la servidumbre, o por haber prohibido que se usare de ella. Si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado de la servidumbre, o si hubo tales actos, pero continúa el uso, no corre el tiempo de la prescripción; Cuando los predios llegaran sin culpa del dueño del predio sirviente a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre. Si en lo sucesivo los predios se restablecieren de manera que pueda usarse la servidumbre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que pudo volverse a usar haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción; Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño del predio dominante; Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, sobreviene la circunstancia que debe poner término a éste. De la hipoteca en general Artículo 3070.- Por el contrato accesorio de hipoteca se constituye el derecho real del mismo nombre sobre un determinado inmueble enajenable que no se entrega al acreedor, pero que garantiza a favor de éste el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. Artículo 3071.- Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero. Se extiende aunque no lo exprese… A las accesiones del inmueble hipotecado; A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados; A los objetos muebles incorporados permanentemente y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos; A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado; y A los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare en reconstrucción total o parcial de los edificios hipotecados. La hipoteca no comprende (salvo pacto en contrario)…  Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y  Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.  No se podrán hipotecar:  Los bienes muebles, salvo los que teniendo el carácter de frutos pendientes o de pertenencias de un inmueble, se hipotequen con éste;  Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;  El uso y la habitación; y  Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito. Disposiciones Generales Puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor. Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados. Si el inmueble se volviere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca por el monto que, a juicio de peritos, garantice debidamente la obligación principal. La venta del bien hipotecado puede ser judicial o extrajudicial, aplicándose las disposiciones relativas a la prenda para uno y otro caso. La hipoteca nunca es tácita ni general y se perfecciona por el registro. En consecuencia, no producirá ningún efecto legal sino desde el día y hora en que se lleve a cabo dicho registro. Contrato de hipoteca El contrato de hipoteca debe constar en escritura notarial o en escritura privada firmada por los contratantes y dos testigos y ratificadas las firmas ante notario público, o juez de primera instancia, menor o de paz, mismos que en sus respectivos casos instruirán a los interesados sobre la manera de llenar las deficiencias de la escritura, si las tiene, para poder así autorizar la ratificación, que sólo harán hasta que sus instrucciones sean observadas, y también en el caso en que la escritura esté originalmente bien elaborada. Hipoteca Voluntaria Es voluntaria cuando el constituyente, sin existir ninguna disposición legal que se la imponga, de su libre voluntad conviene en otorgarla para garantizar un crédito o una obligación futura, y es necesaria cuando, por el contrario, existe esa disposición en la ley que lo sujeta a prestar la garantía sobre bienes determinados, y es en acatamiento a esa disposición que se ve en la necesidad de constituirla. La hipoteca constituida por declaración unilateral de voluntad de un tercero, será irrevocable desde el momento en que la hace saber, bien al acreedor o bien al deudor. La hipoteca constituida por testamento, puede tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien garantizar un legado o un crédito que se reconozca por testamento. El crédito hipotecario puede cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca establecen los artículos 3096 y 3097, se haga del conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Puede establecerse en el título constitutivo de la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal; pero no es válido estipular un término mayor a la vigencia de ésta. Hipoteca Necesaria La hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores. La constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado. La hipoteca necesaria durará el mismo tiempo que la obligación que con ella se garantiza. 3118 Extinción de Hipotecas A petición de parte interesada y mediante declaración judicial: Cuando se extingue el bien hipotecado; Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía, salvo los casos de hipoteca de propietario; Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado, observándose lo dispuesto en el artículo 3091; Cuando se resuelva o extinga el derecho del constituyente de la hipoteca sobre el bien gravado; Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado, teniendo aplicación lo prevenido en el artículo 2604; Por la remisión expresa del acreedor; y Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria o la obligación principal. Para los efectos de la fracción I del artículo anterior, se extingue el inmueble hipotecado: Cuando se destruye; y Cuando queda fuera del comercio. La hipoteca extinguida por dación en pago revivirá si el pago queda sin efecto, ya sea porque el bien dado en pago se pierda por culpa del deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor lo pierda en virtud de la evicción. En los casos del artículo anterior, si el registro hubiera sido ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción, quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor de los daños y perjuicios que se le hayan seguido.