Wspólnota mieszkaniowa w Polsce

Definicje

• Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości.
• Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną, tj. może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
• Za zobowiązania związane z nieruchomością wspólną odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń.
• Każdy właściciel lokalu odpowiada za zobowiązania wspólnoty w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.
• Właściciele ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty, gdy stanie się ona niewypłacalna.
• WM jest jednostką organizacyjną bez osobowości prawnej, ale stosuje się do niej przepisy o osobach prawnych (art. 33 KC).
• Zarząd WM pełni funkcję odpowiadającą organowi osoby prawnej.

Nieruchomość wspólna w Polsce (Dane statystyczne)

• W 2018 roku zasób mieszkaniowy w Polsce wynosił 14 439 777.
• W 2022 roku zasób mieszkaniowy w Polsce wynosił 15 359 507.
• Udział WM w zasobie mieszkaniowym w Polsce wynosił 24,0% w 2018 roku.
• Udział WM w zasobie mieszkaniowym w Polsce wynosił 26,5% w 2022 roku.

Nieruchomość wspólna w Katowicach (Dane statystyczne)

• W 2018 roku zasób mieszkaniowy w Katowicach wynosił 145 064.
• W 2022 roku zasób mieszkaniowy w Katowicach wynosił 156 321.
• Udział WM w zasobie mieszkaniowym w Katowicach wynosił 27,9% w 2018 roku.
• Udział WM w zasobie mieszkaniowym w Katowicach wynosił 31,9% w 2022 roku.

Definicja nieruchomości wspólnej, lokalu i udziału

• Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.
• Zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej jest niedopuszczalne, dopóki trwa odrębna własność lokali.
• Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
• Samodzielny lokal mieszkalny to izba lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, wraz z pomieszczeniami pomocniczymi.
• Przepis o samodzielnym lokalu mieszkalnym stosuje się również do lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne.
• Do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, nawet jeśli nie przylegają do niego bezpośrednio lub są położone poza budynkiem (np. piwnica, strych, garaż).

Udział w Nieruchomości Wspólnej

• Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych.
• Udział współwłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
• Jeśli nieruchomość jest zabudowana kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych.

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

• Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
• Pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków na jej utrzymanie, a nadwyżka przypada właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
• Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części niepokrytej pożytkami i innymi przychodami, w stosunku do ich udziałów.
• Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
• Właściciel ponosi wydatki na utrzymanie swojego lokalu, utrzymuje go w należytym stanie, przestrzega porządku domowego, uczestniczy w kosztach zarządu, korzysta z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający innym współwłaścicielom i współdziała z nimi w ochronie wspólnego dobra.
• Właściciel lokalu jest zobowiązany zezwolić zarządowi na wstęp do lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii lub wyposażenia budynku w dodatkowe instalacje.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

• Wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
• Opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (część dotycząca nieruchomości wspólnej), opłaty za antenę zbiorczą i windę.
• Ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali.
• Wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
• Wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
• Właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Sprzedaż lokalu w drodze licytacji

• Wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel długotrwale zalega z opłatami, rażąco narusza porządek domowy lub swoim zachowaniem utrudnia korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej.
• Podstawą żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji są przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
• Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.

Modele zarządzania nieruchomością wspólną (duża WM)

• Właściciele i zarząd.
• Właściciele, zarząd i zarządca nieruchomości (umowa o zarządzanie).
• Właściciele i zarząd powierzony zarządcy nieruchomości (umowa o powierzenie zarządu – akt notarialny).
• Właściciele i zarząd przymusowy.

Zasady zarządzania nieruchomością wspólną

• Jeśli sposób zarządu nie jest określony w umowie lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady z ustawy o własności lokali.
• Jeśli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż trzy, właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.
• Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
• Zarząd (lub jego członkowie) może być zawieszony lub odwołany uchwałą właścicieli lokali.
• Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach z właścicielami lokali.
• W zarządzie wieloosobowym oświadczenia woli za wspólnotę składają co najmniej dwaj członkowie.
• Zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach określonych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ustawy o własności lokali, ze skutkiem dla wszystkich właścicieli.

Zarząd powierzony

• Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub później w akcie notarialnym określić sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.
• W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, sposób zarządu przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli obowiązuje każdego kolejnego nabywcę lokalu.
• Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną następuje na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
• Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Obowiązki podmiotu, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl

• Podmiot ten jest zobowiązany wykonywać wszystkie obowiązki wynikające z uwl, a także inne obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną (na podstawie pełnomocnictwa).
• Nie może on jednak reprezentować WM na podstawie art. 21. uwl.
• Swoje umocowanie czerpie taki podmiot jedynie z treści umowy o zarządzanie lub z późniejszej uchwały właścicieli lokali określającej zakres jego umocowania w konkretnych sprawach.
• Zarząd powierzony jest jedynie przedstawicielem wspólnoty, a nie organem WM, a więc potrzebuje pełnomocnictwa do działania w jej imieniu.

Art. 22 ustawy o własności lokali

• Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
• Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w formie prawem przewidzianej.

Zarząd przymusowy

• Jeżeli zarząd nie został powołany, nie wykonuje obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
• Sąd określa zakres uprawnień zarządcy przymusowego i należne mu wynagrodzenie.
• Sąd odwołuje zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
• Jeżeli w ciągu dwóch lat od wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości z więcej niż trzema lokalami właściciele nie wybiorą zarządu ani nie powierzą zarządu w formie aktu notarialnego, dotychczasowy zarządca może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
• Dotychczasowy zarządca musi sprawować zarząd w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu i kontynuować go przez co najmniej dwa lata.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (WM)

• Zarząd jest organem WM.
• Zarząd składa się z osób fizycznych.
• Zarząd jest organem wykonawczym.
• Zarząd składa w imieniu WM oświadczenia woli w sprawach zwykłego zarządu.
• Zarząd WM kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz.
• Zarząd może pozywać i być pozywany we wszystkich sprawach związanych z czynnościami zarządu nieruchomością wspólną.
• To WM nabywa prawa i zaciąga zobowiązania.
• WM może podejmować decyzje tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.
• Zarządca powołany w trybie art. 18 UWL nie jest organem WM, ale podmiotem wykonującym czynności faktyczne i prawne na podstawie uchwały właścicieli.
• WM ponosi odpowiedzialność za działanie swoich organów (kontraktową i deliktową).

Odpowiedzialność zarządu

• Przygotowanie projektów planów gospodarczych i budżetów wieloletnich (remontowych).
• Realizacja zadań ustawowych i nałożonych uchwałami właścicieli.
• Prawidłowa gospodarka finansowa i remontowa.
• Samodzielne podejmowanie czynności zwykłego zarządu.
• Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli i udzielenie pełnomocnictwa zarządowi.

Zakres czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną

• Świadczenie usług bankowych, porządkowych, napraw i konserwacji, robót budowlanych, usług przeglądów technicznych, usług projektowych, czyszczenia kominów, usług zarządzania nieruchomością wspólną, ochrony ubezpieczeniowej.
• Dostawy mediów (energia cieplna, elektryczna, woda) do części wspólnej.
• Prowadzenie dokumentacji i ewidencji (rachunkowej, podatkowej), sprawozdawczości, rozrachunków zewnętrznych i wewnętrznych.
• Organizowanie i prowadzenie zebrań.
• Przygotowywanie projektów uchwał.

Kompetencje zarządu jako organu wspólnoty

• Samodzielne wykonywanie czynności związanych z bieżącym zarządem nieruchomością wspólną.
• Działanie w granicach udzielonych pełnomocnictw.
• Reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach wewnętrznych.
• Działanie na rzecz utrzymania stanu technicznego i sanitarnego nieruchomości wspólnej.
• Prowadzenie spraw finansowych wspólnoty, w tym w stosunkach z organami podatkowymi, dostawcami towarów i usług oraz właścicielami.
• Zawieranie umów z dostawcami towarów i usług dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.
• Wykonywanie wobec właścicieli lokali obciążeń i rozrachunków z tytułu zaliczek na koszty zarządu i innych opłat.
• Wykonywanie za wspólnotę funkcji wierzyciela, żądającego od właścicieli uiszczenia należnych opłat i egzekwowanie należności.
• Żądanie zezwolenia na wstęp do lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii.
• Żądanie rozstrzygnięcia przez sąd w razie braku zgody większości właścicieli na podjęcie uchwały.
• Organizacja zebrań z właścicielami lokali.
• Indywidualne zbieranie głosów w celu podjęcia uchwały.
• Żądanie okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.

Uchwały właścicieli lokali:

• Podejmowane są na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.
• Mogą być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo indywidualnie.
• Zapadają większością głosów właścicieli, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub uchwale postanowiono inaczej (jeden właściciel = jeden głos).
• Głosowanie według zasady "jeden właściciel – jeden głos" wprowadza się na żądanie posiadaczy co najmniej 1/5 udziałów, gdy suma udziałów nie jest równa 1 lub większość należy do jednego właściciela.
• Każdy właściciel lokalu musi być powiadomiony na piśmie o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie.

Jeden właściciel = 1 głos:

• Może nastąpić tylko z woli właścicieli i tylko na rzecz konkretnego rozstrzygnięcia, gdy właściciele lokali postanowią, że w określonej sprawie na rzecz każdego właściciela przypada jeden głos.
• Wyłączenie metody liczenia większości, stosownie do wielkości udziałów może być wprowadzone jedynie w odniesieniu do konkretnej sprawy.
• Nie jest dopuszczalne stosowanie trybu „jeden właściciel – jeden głos" w innych sytuacjach; w szczególności właściciele nie mogą postanowić umownie, że na każdego właściciela przypada jeden głos we wszelkich (lub wielu) sprawach.
• Przyjmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady glosowania „jeden właściciel - jeden głos" nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a uwl, tj. gdy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 część udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa 1, albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.

Art. 24 i 25 Ustawy o własności lokali

• Art. 24: W braku zgody wymaganej większości właścicieli, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, mając na względzie interesy wszystkich właścicieli i cel zamierzonej czynności. Sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu nieprocesowym.
• Art. 25: Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli jest ona niezgodna z prawem, umową właścicieli lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (lub jego interesy). Termin na wniesienie powództwa to 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnym. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonania.

Obowiązki zarządu lub zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1):

• Dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy.
• Składanie właścicielom rocznego sprawozdania ze swojej działalności.
• Zwoływanie zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku (nie później niż w pierwszym kwartale).
• W wypadku braku zwołania zebrania przez zarząd/zarządcę, każdy z właścicieli może je zwołać.
• Przedmiotem zebrania powinno być w szczególności: uchwalenie rocznego planu gospodarczego, ocena pracy zarządu/zarządcy, sprawozdanie zarządu i udzielenie mu absolutorium.

Zebrania ogółu właścicieli lokali:

• Mogą być zwoływane przez zarząd lub zarządcę.
• Zwoływane są również na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów.
• O zebraniu należy zawiadomić każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem.
• W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad oraz treść zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli.

Zwyczajowe czynności zwykłego zarządu:

• Gospodarowanie środkami finansowymi.
• Sporządzanie rozliczeń finansowych.
• Bieżące kontrolowanie nieruchomości.
• Prowadzenie ewidencji danych związanych z nieruchomością.
• Pobieranie wpłat od najemców/właścicieli lokali.
• Podpisywanie umów na dostawę mediów.
• Zatrudnienie dozorcy, firmy sprzątającej itp.
• Ubezpieczenie nieruchomości.
• Zapobieganie awariom poprzez bieżącą konserwację i naprawy.
• Utrzymywanie nieruchomości w odpowiednim stanie sanitarno-porządkowym.
• Egzekwowanie wykonywania obowiązków najemców.
• Pobieranie czynszów i zaliczek na koszty zarządu oraz fundusz remontowy.

Przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd:

• Przyjęcie deklaracji/statutu wspólnoty.
• Przyjęcie lub zmiana formy zarządu.
• Wybór lub odwołanie zarządu/zarządcy.
• Ustalenie treści umowy o zarządzanie (zakres obowiązków, wynagrodzenie).
• Ustalenie wynagrodzenia zarządu/zarządcy.
• Ustalenie lub zmiana regulaminu porządku domowego.
• Przyjęcie rocznego planu gospodarczego.
• Przyjęcie wykonania planu gospodarczego i udzielenie absolutorium zarządowi/zarządcy.
• Ustalenie wysokości opłat.
• Ustalenie zasad rozliczania kosztów zarządu i mediów.
• Ustalenie rozdysponowania dochodu operacyjnego z budżetu.
• Decyzja o zaciągnięciu kredytów na remonty.
• Zgoda na wytoczenie powództwa właścicielowi lokalu.
• Udzielenie pełnomocnictwa zarządowi do zawierania umów przekraczających zakres zwykłego zarządu.
• Tworzenie funduszy celowych (np. remontowego i inwestycyjnego).
• Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
• Udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.
• Udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
• Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
• Nabycie nieruchomości.
• Ustalanie zasad związanych z kosztami użytkowania części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku.
• Udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem oraz zmiany w udziałach nieruchomości wspólnej.
• Określenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Majątek Wspólnoty Mieszkaniowej (WM)

• Zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną, pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej (majątek finansowy).
• Wierzytelności od właścicieli lokali.
• Wierzytelności należne WM z odbiorcami towarów i usług.
• Prawa wynikające z umów zawieranych przez WM (np. roszczenia z umów o remont nieruchomości wspólnej).
• Własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli na potrzeby zarządzania (np. lokal na siedzibę zarządu WM).
• WM nie ma uprawnień do czynności rozporządzających majątkiem (tylko właściciele lokali).
• Środki finansowe zgromadzone przez WM na rachunkach nie mogą być przedmiotem przymusowej współwłasności właścicieli lokali (np. niezgodna z prawem jest uchwała o wypłacie środków z FR na rzecz właścicieli).

Korzyści ekonomiczne Wspólnoty Mieszkaniowej (WM) z posiadanego mienia (NW):

• Wynajem pomieszczeń.
• Wynajem części gruntu.
• Dzierżawa części ściany lub dachu budynku na cele reklamowe.
• Odsetki od posiadanych lokat bankowych.

Wynik finansowy Wspólnoty Mieszkaniowej (WM):

• Wynik finansowy jest wynikiem gospodarczym WM, na który składają się jej przychody i koszty, zatem wykazywany jest zysk lub strata.
• Decyzja o sposobie podziału zysku podejmowana jest w formie uchwały.

Obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością gruntową

• Na rzecz każdoczesnego właściciela lokali może być ustanowiona służebność gruntowa (miejsce parkingowe, ogród przydomowy).
• Może to nastąpić na etapie sprzedaży pierwszego lokalu lub w późniejszym terminie, za zgodą wszystkich właścicieli lokali.

Pośrednictwo przymusowe w dostawie mediów do lokali właścicieli

• Jeśli właściciele lokali nie mogą samodzielnie zamówić dostawy mediów (ciepła, wody), odbiorcą mediów jest wspólnota mieszkaniowa.
• Działalność ta wykracza poza działalność statutową WM – jest to świadczenie cywilne.
• WM odsprzedaje media do lokali (refakturowanie).
• Należy przyjąć uchwałą