Tema 1: Los Derechos Reales

Los derechos reales: caractéres, clases, estructura y dinámica

• El derecho real es protegido por al menos una acción real y permite imponer el poder jurídico que corresponde a su titular, refiriéndose a una cosa concreta y determinada.
• El derecho real por excelencia es el de propiedad, que tiene a su disposición un conjunto de acciones reales para hacer valer su contenido frente a cualquiera que lo viole.

Caracteres de los derechos reales

• Inherencia: el derecho real recae directamente sobre la cosa y puede ser impuesto por su titular a cualquiera que la posea o interfiera en el poder que a él le corresponde sobre ella.
• Inmediatividad: el titular del derecho real puede obtener las utilidades que la cosa pueda proporcionar por sí mismo sin que se las proporcione otro.
• Absolutividad: el derecho real sigue al bien, allá donde esté y esté en manos de quien esté, y el titular puede impedir cualquier clase de influencia sobre la cosa que perjudique el ámbito de poder que corresponde a su derecho.
• Eficacia erga omnes: el derecho real tiene efectos frente a todos, es decir, terceros que tengan relación con la cosa.
• Reipersecutoriedad: el derecho real puede ser ejercido en cualquier momento, aun cuando la cosa haya cambiado de manos.

Derechos subjetivos patrimoniales: derechos reales y derechos personales

• Derechos reales:
  • El titular tiene un poder inmediato o inherente sobre la cosa.
  • Con carácter general, tiene el deber general de abstención frente a terceros.
  • Están protegidos por acciones reales.
• Derechos personales:
  • El titular no tiene un poder inherente sobre la cosa.
  • Con carácter general, tiene el deber concreto del deudor.
  • Están protegidos con acciones personales.

Figuras de difícil anclaje

• Ius ad rem: figura que ostenta un pretendido derecho que no es un titular de un derecho real, pero está próximo a serlo.
• Obligaciones propter rem: obligaciones que van unidas a la titularidad del derecho real considerado, y si esta cambia por pasar a otro sujeto, será este ahora el obligado.

Clases de derechos reales

• La propiedad es el derecho real por antonomasia y la base de todo el derecho patrimonial.

• Otros derechos reales, como la servidumbre, el usufructo, etc.### Derechos Reales

• Los derechos reales son limitados en el sentido de que atribuyen a su titular la posibilidad de obtener de la cosa tan solo alguna o algunas de sus ventajas o utilidades.

Clasificación de los Derechos Reales

1. Poder Pleno: Propiedad

• Es el único derecho real que comprende todas las facultades sobre un bien.
• Ejemplo: enajenar, gravar de cualquier modo... (art. 348 CC).

2. Poder Parcial: Derechos Reales Limitados

• Otorgan un poder limitado o parcial sobre la cosa ajena.
• Hay un propietario del bien que ve limitada alguna de las facultades de su dominio.

Derechos Reales de Goce

• Conceden a su titular el poder jurídico de disfrutar total o parcialmente de un bien ajeno.
• Ejemplos:
  • Uso y habitación.
  • Usufructo.
  • Servidumbres prediales y personales.
  • Derecho de superficie.
  • Enfiteusis.

Derechos Reales de Garantía

• Confiere a su titular un cierto poder jurídico sobre una cosa en caso de cumplimiento de una obligación.
• Ejemplos:
  • Prenda.
  • Hipoteca.

Derechos Reales de Adquisición Preferente

• Permite a su titular exigir la transmisión de la cosa a cualquier poseedor.
• Ejemplos:
  • Tanteo.
  • Retracto convencional y legal.

Rango de los Derechos Reales

• El rango de cada derecho real limitado tiene una importancia fundamental, ya que condiciona la real eficacia erga omnes.
• El titular del derecho de mayor rango puede desconocer los de rango inferior.

Autonomía Privada en la Creación de Derechos Reales

• Existen derechos reales típicos y atípicos.
• La autonomía privada permite la creación de derechos reales atípicos.

El Objeto de los Derechos Reales

• Los derechos reales recaen básicamente sobre las cosas corporales (bienes muebles e inmuebles).
• Pueden recaer sobre derechos (créditos) y bienes inmateriales (obras literarias, patentes, marcas).

Clasificación de los Bienes

• Bienes muebles e inmuebles.
• Los derechos reales pueden recaer sobre uno u otro tipo de bien.

Bienes Inmuebles

• La finca es el objeto primario de los derechos reales inmobiliarios.
• La individualización de la finca se logra mediante actos de goce o actuaciones específicas (cerramiento, deslinde).

Cerramiento

• El propietario puede cercar sus fincas con elementos o signos materiales.
• La facultad de cerrar la finca forma parte del contenido del derecho de dominio.

Deslinde y Amojonamiento

• La acción de deslinde es el medio para resolver conflictos sobre la extensión y linderos de las fincas colindantes.
• A ella se refiere el art. 384 CC.### Deslinde
• El deslinde es un procedimiento que determina los límites entre fincas vecinas.
• Puede ser voluntario, judicial o administrativo.
• En el deslinde, se distribuyen los linderos entre las fincas en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resulte de la posesión en que estuvieren los litigantes.
• Si los títulos no determinan el límite o área perteneciente a cada propietario, se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
• La consecuencia ordinaria del deslinde es el amojonamiento, que es la operación material que señala los linderos de la finca de un modo físico.

Subrogación real inmobiliaria

• La subrogación real inmobiliaria es la sustitución o cambio de una finca por otra, manteniéndose invariable la propiedad y los derechos reales constituidos sobre la primera.
• La subrogación real inmobiliaria se produce en casos como la concentración parcelaria y las reparcelaciones urbanísticas.

Concentración parcelaria

• La concentración parcelaria es una expropiación de la propiedad y de los demás derechos reales o de crédito que recaigan sobre determinadas fincas, en la que el justiprecio se sustituye por la atribución de la propiedad o de la titularidad de los derechos expropiados sobre otras fincas.
• La finalidad de la concentración parcelaria es constituir explotaciones agrarias más racionales y rentables.

Reparcelaciones urbanísticas

• Las reparcelaciones urbanísticas son instrumentos para llevar a cabo la reorganización de la propiedad de las fincas urbanas.
• La reorganización de la propiedad supone el ejercicio de una potestad administrativa, y puede ser llevada a cabo através de la expropiación o de la constitución de una Junta de compensación.
• El acuerdo de aprobación de la reparcelación produce importantes efectos sobre las titularidades jurídico-privadas que recaen sobre las fincas afectadas.

Accesión

• La accesión es la modificación del objeto de los derechos reales por virtud de la unión o incorporación a la cosa (considerada principal) de otra cosa o de una materia distinta.
• La accesión se da siempre y sin condiciones cuando la propiedad de la cosa principal y la de la accesoria que a ella se une o incorpora corresponden a la misma persona.
• La accesión se regula en el Código Civil, y se aplica a supuestos como la accesión fluvial y la accesión sin alteración de la extensión de la finca.

Accesión fluvial

• La accesión fluvial se produce cuando una finca incrementa su superficie por la adhesión física de tierras a una finca.
• La accesión fluvial se da en casos como la aluvión y la mutación del cauce de un río.

Accesión sin alteración de la extensión de la finca

• La accesión sin alteración de la extensión de la finca se produce cuando una cosa mueble se incorpora inseparablemente a una finca, formando un todo con ella.
• El principio jurídico que expresa este fenómeno es el superficies solo cedit, que establece que la propiedad de la finca se mantiene a la transformación física de la misma sin ruptura ni solución de continuidad.