Droit et thème divers bail
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Questions and Answers

Quelle est la durée maximale pour fournir une garantie financière après la signature du contrat?

  • Trente jours (correct)
  • Quarante jours
  • Une semaine
  • Vingt jours

    • Quel montant maximum peut représenter une garantie financière exigée par le bailleur?

  • Cinq mois de loyer net
  • Quatre mois de loyer net
  • Deux mois de loyer net
  • Trois mois de loyer net (correct)

    • Où le bailleur doit-il déposer la garantie reçue?

  • Dans son compte personnel
  • Dans un livret établi au nom du locataire auprès d'une banque (correct)
  • Dans un coffre-fort
  • Dans une banque en ligne

    • Quel est le délai après lequel le bailleur peut exiger un paiement trimestriel si le locataire est en retard?

    <p>Dix jours</p> Signup and view all the answers

    Quel type de mise en demeure doit être fait avant d'exiger le paiement trimestriel?

    <p>Une mise en demeure écrite</p> Signup and view all the answers

    Quels frais doivent être payés chaque mois d'avance par le locataire?

    <p>Loyer, acomptes de chauffage et frais accessoires</p> Signup and view all the answers

    Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas le loyer pendant plus de dix jours?

    <p>Le bailleur peut demander un paiement trimestriel à l'avance</p> Signup and view all the answers

    Quelles sont les conditions requises pour qu'un locataire puisse sous-louer un bien?

    <p>Indiquer les termes de la sous-location par écrit.</p> Signup and view all the answers

    Quel est le rôle principal du bailleur par rapport à la demande de sous-location du locataire?

    <p>Analyser la demande et, selon le cas, donner un accord écrit.</p> Signup and view all the answers

    Quelles sont les responsabilités du locataire en cas de sous-location?

    <p>S'assurer que le sous-locataire respecte les règles du bail.</p> Signup and view all the answers

    Comment le locataire est-il protégé en cas de destruction de son logement par une catastrophe naturelle?

    <p>La loi garantit une protection au locataire.</p> Signup and view all the answers

    Quel est le devoir principal du locataire en cas de défaut de la chose louée ?

    <p>Signaler rapidement les défauts au bailleur</p> Signup and view all the answers

    Que se passe-t-il si le locataire omet de signaler un défaut au bailleur ?

    <p>Il répond du dommage résultant de cette omission</p> Signup and view all the answers

    Quelles réparations incombent au locataire pour l'entretien de la chose louée ?

    <p>Les menus travaux de nettoyage ou de réparations indispensables</p> Signup and view all the answers

    Qui est responsable de l'entretien de la chose louée pour un usage approprié ?

    <p>Le bailleur, sauf pour les menues réparations</p> Signup and view all the answers

    Qu'est-ce que le locataire doit faire en cas de défaut qu'il n'est pas tenu de remédier ?

    <p>Signaler le défaut au bailleur sans retard</p> Signup and view all the answers

    Quelle condition doit respecter le bailleur lorsqu'il reçoit une demande de modifications de la chose louée ?

    <p>Se prononcer dans les trente jours</p> Signup and view all the answers

    Quelle obligation incombe au locataire concernant les travaux à effectuer sur la chose louée ?

    <p>Obtenir une autorisation écrite pour les travaux</p> Signup and view all the answers

    Quel type de frais peut être décompté séparément des frais de chauffage et d'eau chaude ?

    <p>Frais accessoires</p> Signup and view all the answers

    Quelle condition pourrait permettre une clé de répartition différente des frais ?

    <p>Une autre clé de répartition spécifiée dans le bail</p> Signup and view all the answers

    Comment la répartition des frais s'effectue-t-elle généralement ?

    <p>Au prorata des volumes des différents locaux</p> Signup and view all the answers

    Quel est le délai maximum pour remettre le décompte détaillé des frais de chauffage et d'eau chaude aux locataires ?

    <p>5 mois</p> Signup and view all the answers

    À partir de quelle date commence la période couverte par le compte annuel de chauffage ?

    <p>1er juillet</p> Signup and view all the answers

    Dans quel délai les suppléments ou ristournes doivent-ils être réglés après la réception du décompte ?

    <p>30 jours</p> Signup and view all the answers

    Quel document le locataire doit-il fournir pour résilier un bail concernant un logement ou un local commercial?

    <p>Un document écrit</p> Signup and view all the answers

    Le décompte des frais de chauffage et d'eau chaude doit être conforme aux dispositions légales.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Dans quel cas un locataire marié peut-il résilier le contrat de bail pour un logement familial?

    <p>Avec l'accord de son conjoint</p> Signup and view all the answers

    Quelles informations un bailleur doit-il fournir pour donner un préavis de résiliation valide d'un bail d'habitation?

    <p>Des informations conformes à la législation</p> Signup and view all the answers

    Que doit faire le bailleur en cas d'objection contre un locataire proposé par le locataire ?

    <p>Indiquer sans délai les motifs de son refus.</p> Signup and view all the answers

    Le droit fédéral est régit par les articles 253 à 273 du Code des __________.

    <p>obligations</p> Signup and view all the answers

    L'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux __________ est connue sous le sigle OBLF.

    <p>commerciaux</p> Signup and view all the answers

    Les dispositions paritaires __________ font partie des réglementations concernant le bail.

    <p>romandes</p> Signup and view all the answers

    Les règles et __________ locatifs cantonaux sont également à prendre en compte dans le cadre des baux.

    <p>usages</p> Signup and view all the answers

    Quelles dispositions régionales complètent le droit fédéral en matière de baux?

    <p>Les dispositions paritaires romandes</p> Signup and view all the answers

    Les règles et usages locatifs cantonaux sont:

    <p>Des spécificités qui régissent les baux selon chaque canton</p> Signup and view all the answers

    Quelle est la portée du droit fédéral sur les baux?

    <p>Il établit les principes généraux qui peuvent être complétés par des lois cantonales</p> Signup and view all the answers

    Qu'est-ce qui doit être joint au bail à loyer pour une application contractuelle?

    <p>Le contrat cadre romand</p> Signup and view all the answers

    Que se passe-t-il si une disposition d'un contrat individuel de bail est contraire aux RULV?

    <p>Elle est remplacée par celle des RULV</p> Signup and view all the answers

    Lorsqu'il y a force obligatoire, que se passe-t-il si le bail ne prévoit pas de clause sur un point traité dans les RULV?

    <p>Les RULV s'appliquent automatiquement</p> Signup and view all the answers

    Un contrat de bail à loyer nécessite une chose matérielle et un délai.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Une cession de l'usage est obligatoire dans tous les contrats de location.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Le bail à loyer nécessite un contrat écrit pour être valide.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    Le locataire a le droit d'utiliser la chose louée uniquement dans le cadre spécifié par le bail.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    La formule officielle lors de la conclusion d'un bail est facultative dans les cantons de Vaud, Fribourg, Genève et Neuchâtel.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    Associez chaque identificateur avec son utilisation principale.

    <p>EGID = Identification de constructions / immeubles EWID = Identification de logements</p> Signup and view all the answers

    Pourquoi est-il conseillé d'avoir un bail écrit malgré l'absence d'exigences légales ?

    <p>Pour éviter les conflits en réglant les points essentiels</p> Signup and view all the answers

    Quelle est la forme du bail tacite ?

    <p>Il est établi par la remise des clés et le paiement du loyer</p> Signup and view all the answers

    Quelle pratique est courante dans les cantons romands concernant les contrats de bail ?

    <p>Utilisation d'un contrat-type élaboré par les associations de bailleurs</p> Signup and view all the answers

    Quel est un inconvénient du bail oral ?

    <p>Il est difficile à prouver en cas de litige</p> Signup and view all the answers

    Dans quel contexte un bail tacite est-il souvent observé ?

    <p>Lorsque le locataire paie le loyer sans contestation</p> Signup and view all the answers

    Quelle est la raison principale de recourir à un bail écrit ?

    <p>Pour garantir une gestion simplifiée des litiges</p> Signup and view all the answers

    Comment le locataire doit-il verser le loyer et les frais accessoires ?

    <p>En mensualités d'avance au bailleur</p> Signup and view all the answers

    Quels frais doivent être prévus pour être rémunérés séparément au bailleur ?

    <p>Les frais d'eau froide et d'électricité</p> Signup and view all the answers

    Le bailleur doit établir un décompte au moins une fois par an lorsqu'il facture des acomptes.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Le locataire doit respecter le délai et le terme de congé lors de la résiliation.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Associez les durées de congé minimum avec leur type de bail :

    <p>Bail d'habitation = 3 mois Bail commercial = 6 mois Place parc = 2 semaines Bail de saison = 1 mois</p> Signup and view all the answers

    Quel canton n'applique pas de terme usuel pour les baux ?

    <p>Genève</p> Signup and view all the answers

    Quand la résiliation d'un bail est-elle considérée comme nulle ?

    <p>Lorsque le bailleur utilise une formule non officielle</p> Signup and view all the answers

    Quel est l'impact d'une mauvaise notification de résiliation sur le contrat de bail ?

    <p>La résiliation est automatiquement annulée</p> Signup and view all the answers

    Pourquoi la résiliation doit-elle être envoyée séparément à chaque conjoint ?

    <p>Pour éviter des complications juridiques</p> Signup and view all the answers

    Quel élément est essentiel dans la notification de résiliation selon la loi ?

    <p>L'utilisation d'une formule officielle</p> Signup and view all the answers

    Dans quel cas la résiliation d'un bail est considérée comme valable ?

    <p>Le locataire a obtenu le consentement exprès de son conjoint.</p> Signup and view all the answers

    Quelles sont les conséquences possibles si le locataire ne respecte pas les conditions de résiliation ?

    <p>La résiliation sera déclarée nulle.</p> Signup and view all the answers

    Quel article régule le non-paiement du loyer comme motif de résiliation par le bailleur ?

    <p>art. 257d CO</p> Signup and view all the answers

    Quels motifs peuvent justifier une résiliation par le bailleur ou le locataire ?

    <p>Justes motifs</p> Signup and view all the answers

    Quel article concerne la résiliation pour juste motif ?

    <p>art. 266g CO</p> Signup and view all the answers

    Un bailleur peut résilier un contrat de bail en raison de la faillite du locataire.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Le décès du locataire ne peut jamais entraîner la résiliation d'un contrat de bail.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    Le bailleur et le locataire peuvent résilier un contrat pour des justes motifs.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Que peut exiger le bailleur en cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose ?

    <p>Des sûretés pour les loyers à échoir</p> Signup and view all the answers

    Que se passe-t-il si les sûretés ne sont pas fournies dans le délai imparti par le bailleur ?

    <p>Le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat</p> Signup and view all the answers

    Quelle est la durée maximale d'une prolongation de bail pour un logement résidentiel?

    <p>4 ans</p> Signup and view all the answers

    Quel est le délai minimum pour notifier la demande de prolongation d'un bail à durée déterminée?

    <p>60 jours avant l'expiration</p> Signup and view all the answers

    Dans quel délai un locataire doit-il contester un avis de congé?

    <p>30 jours</p> Signup and view all the answers

    Un locataire peut obtenir une prolongation de 5 ans pour un bail d'habitation.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    Que signifie le changement de propriété concernant la relation bailleur-locataire ?

    <p>Cela implique le transfert de la relation bailleur-locataire.</p> Signup and view all the answers

    Quelle est la signification du changement de propriété dans le contexte de la location?

    <p>La relation entre le locataire et le bailleur est transférée.</p> Signup and view all the answers

    Quelles conditions doivent être remplies pour qu'un défaut soit considéré comme grave?

    <p>Le défaut doit affecter le bien, le bailleur doit en avoir connaissance, et ne pas avoir remédié dans un délai raisonnable.</p> Signup and view all the answers

    Que doit faire le bailleur s'il est conscient d'un défaut grave?

    <p>Remédier au défaut dans un délai approprié.</p> Signup and view all the answers

    Quel est le calcul du rendement net?

    <p>Revenu net moins (intérêts hypothécaires plus charges d'exploitation) divisé par les fonds propres.</p> Signup and view all the answers

    Quel est le principal objectif de la méthode absolue en matière de loyer?

    <p>Examiner le rendement admissible ou excessif de la chose louée</p> Signup and view all the answers

    Le rendement net est calculé en prenant le revenu net moins les ______ hypothécaires et les charges d'exploitation.

    <p>intérêts</p> Signup and view all the answers

    Pour obtenir le rendement net, il faut diviser par les ______ propres.

    <p>Fonds</p> Signup and view all the answers

    La formule du rendement net est : Revenu net - (intérêts ______ + charges d'exploitation)

    <p>hypothécaires</p> Signup and view all the answers

    Un loyer est considéré abusif s'il est en dessous d'un rendement de 3,50%.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    Le rendement du loyer est un facteur décisif pour déterminer son abusivité.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Quels types de travaux sont considérés comme des prestations supplémentaires du bailleur ?

    <p>Les travaux effectués par le bailleur (Fracheboud)</p> Signup and view all the answers

    Quel facteur contribue à la hausse du loyer selon la méthode relative ?

    <p>Hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC)</p> Signup and view all the answers

    Le loyer est analysé par rapport à sa dernière fixation lors de la méthode de calcul _____ .

    <p>relative</p> Signup and view all the answers

    Quels sont les principaux facteurs considérés dans la méthode de calcul relative pour le loyer?

    <p>La hausse de l'ISPC, l'évolution des taux hypothécaires, les charges courantes et les prestations du bailleur.</p> Signup and view all the answers

    Quelles conditions permettent au bailleur de refuser son consentement à la sous-location ?

    <p>Si le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location.</p> Signup and view all the answers

    Pourquoi un bailleur pourrait-il considérer que les conditions de sous-location sont abusives ?

    <p>Elles sont comparées à celles du contrat de bail principal.</p> Signup and view all the answers

    Il existe des relations contractuelles entre le bailleur et le sous-locataire.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    La sous-location est un contrat qui lie directement le bailleur et le sous-locataire.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    Les conditions de sous-location peuvent être définies dans le contrat principal.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Qu'est-ce qui exonère le locataire de ses obligations envers le bailleur lors de la restitution anticipée de la chose louée ?

    <p>La présentation d'un nouveau locataire solvable</p> Signup and view all the answers

    Quelle condition doit respecter le nouveau locataire proposé par le locataire sortant ?

    <p>Il doit reprendre le bail aux mêmes conditions</p> Signup and view all the answers

    Que se passe-t-il si le bailleur refuse le nouveau locataire proposé en raison de sa solvabilité ?

    <p>Le locataire doit continuer de payer le loyer jusqu'à trouver un autre candidat</p> Signup and view all the answers

    Que se passe-t-il si le locataire ne propose pas de candidat pour la restitution anticipée?

    <p>Le locataire demeure responsable.</p> Signup and view all the answers

    Dans quel cas le locataire peut-il être libéré de ses obligations?

    <p>Si un candidat acceptable est proposé et accepté par le bailleur.</p> Signup and view all the answers

    Quel est le terme utilisé pour désigner le locataire qui ne répond pas aux attentes du bailleur?

    <p>Candidat inacceptable</p> Signup and view all the answers

    Quel est l'impact d'un candidat inacceptable sur la restituttion anticipée?

    <p>La date d'échéance du contrat demeure valide.</p> Signup and view all the answers

    Quelles sont les conséquences si les motifs de modification ne sont pas indiqués ?

    <p>La modification de contrat est nulle</p> Signup and view all the answers

    Quels critères doivent être respectés pour qu'une modification de contrat soit valide ?

    <p>Notification au moyen d'une formule agréée par le canton</p> Signup and view all the answers

    Que doit faire le locataire s'il estime qu'une modification de contrat est abusive ?

    <p>Contester la modification dans les 30 jours</p> Signup and view all the answers

    Quelle condition rend une modification de contrat nulle ?

    <p>Elle est accompagnée d'une menace de résiliation</p> Signup and view all the answers

    Si le bailleur ne respecte pas l'obligation de délivrer la chose à la date convenue, quelles pourraient être les conséquences ?

    <p>Le locataire peut demander une indemnisation</p> Signup and view all the answers

    En cas de défaut de la chose louée, quelle action est attendue du bailleur ?

    <p>Entretenir la chose pour corriger le défaut</p> Signup and view all the answers

    Quelles obligations doivent être respectées par le bailleur pour éviter des problèmes juridiques ?

    <p>Délivrer la chose dans un état approprié au départ</p> Signup and view all the answers

    Que doit faire le locataire s'il constate un défaut dans la chose louée ?

    <p>Signaler le défaut au bailleur</p> Signup and view all the answers

    Quels sont les risques encourus par le locataire s'il omet d'informer le bailleur d'un défaut ?

    <p>Il peut être tenu responsable de l'aggravation du défaut</p> Signup and view all the answers

    Que doit faire un locataire en cas de défaut qu'il n'est pas tenu de remédier lui-même ?

    <p>Informer le bailleur de la situation</p> Signup and view all the answers

    À quelles conditions le locataire doit-il tolérer les travaux de réparation ?

    <p>Lorsque ces travaux sont nécessaires pour remédier à des défauts</p> Signup and view all the answers

    Le locataire n'est pas autorisé à effectuer des travaux sans l'accord du bailleur.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Outre la remise en état, quelle autre mesure le locataire peut-il exiger du bailleur en cas de défauts de la chose louée?

    <p>Une réduction proportionnelle du loyer</p> Signup and view all the answers

    En plus de la remise en état, quelles autres exigences le locataire peut-il avoir envers le bailleur en cas de défauts non imputables ?

    <p>Toutes ces réponses</p> Signup and view all the answers

    Study Notes

    Obligations du bailleur

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts connus dans le logement.

    Sûretés (article 257e CO)

    • Une garantie financière exigée ne doit pas excéder trois mois de loyer net; exception pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les trente jours suivant la signature du contrat, ou au plus tard à l'entrée du locataire dans les locaux.
    • Si le bailleur reçoit une garantie, il doit la déposer dans un délai de dix jours sur un livret au nom du locataire dans une banque située près de l'immeuble.
    • Si le locataire constitue la garantie lui-même, il doit également le faire sous forme de livret bancaire.
    • Cette garantie sécurise l'exécution des obligations du locataire envers le bailleur issues du bail ou de la possession de la chose louée.
    • Le locataire ne peut pas utiliser la garantie fournie pour compenser toutes dettes.

    Paiement du loyer

    • Le loyer, les acomptes de chauffage et les frais accessoires doivent être payés mensuellement à l'avance.
    • Le paiement peut être effectué au domicile du bailleur ou sur son compte postal ou bancaire.
    • En cas de retard supérieur à dix jours dans le paiement d'une mensualité, le bailleur peut exiger le versement trimestriel à l'avance.
    • Cette exigence de paiement trimestriel commence dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure écrite.

    Obligations du bailleur

    • Le bailleur est responsable du paiement de certains frais, bien que ceux-ci ne soient pas spécifiés dans le texte.

    Sous-location

    • Le locataire doit demander l'autorisation écrite du propriétaire avant de sous-louer tout ou une partie du bien.
    • Les termes de la sous-location ainsi que toutes les informations nécessaires doivent être précisés dans la demande au propriétaire, conformément à l'article 262 CO.
    • La sous-location de l'ensemble du bien pour une durée indéfinie est interdite, sauf si le propriétaire donne son accord écrit.
    • Le locataire reste responsable devant le propriétaire principal, garantissant que le sous-locataire ne sous-loue pas le bien sans autorisation.

    Inspection

    • Le locataire a le droit d'inspecter le bien lorsque cela est nécessaire pour l'entretien approprié du contrat de location.
    • Le propriétaire doit être prévenu à l'avance de l'inspection, qui doit se concentrer sur des réparations plutôt que sur des visites ou des notifications de résiliation.

    Protection civile

    • En cas de destruction ou de dommages causés par une catastrophe naturelle affectant le logement du locataire ou ses accessoires, celui-ci bénéficie de la protection légale.

    Défauts de la chose louée

    • Le locataire a l'obligation de signaler immédiatement au bailleur tout défaut qui ne relève pas de sa responsabilité.
    • En cas de non-avertissement, le locataire est responsable des dommages causés par cette omission.
    • Le bailleur doit maintenir la chose louée dans un état approprié pour l'usage prévu, sauf pour les petits travaux de nettoyage ou de réparations courantes, qui sont à la charge du locataire.

    Travaux effectués par le locataire

    • Les conditions entourant les travaux que le locataire peut réaliser sur la chose louée sont régies par l'article 260a du Code des obligations (CO).
    • Les travaux effectués par le locataire doivent respecter les termes du bail et ne pas altérer la destination de la chose.

    Défauts de la chose louée

    • Le locataire est tenu d'informer le bailleur rapidement des défauts qu'il ne peut pas réparer lui-même.
    • En cas de non-signalement, le locataire peut être responsable des dommages causés par cette omission.
    • Le bailleur a l'obligation d'entretenir la chose louée dans un état approprié pour son usage, à l'exception des petites réparations et du nettoyage qui sont de la responsabilité du locataire.

    Travaux effectués par le locataire

    • Avant d'entreprendre des rénovations ou des modifications, le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur en présentant des plans et des projets.
    • Le bailleur doit donner sa réponse dans un délai de trente jours.
    • Il est permis au bailleur de demander une garantie pour couvrir les coûts des travaux envisagés.
    • Les modifications apportées ne doivent pas nuire à la sécurité, à la salubrité, à l'esthétique, ou à la valeur du bâtiment.
    • Les projets de travaux doivent être conformes aux normes et aux réglementations en vigueur.

    Taxes publiques

    • Le bail définit explicitement les taxes à la charge du locataire.

    Frais accessoires

    • Les frais accessoires comprennent des coûts contractuels ou conventionnels, tels que la taxe d'épuration.
    • Ces frais sont décomptés séparément des coûts de chauffage et d'eau chaude.
    • La répartition des frais se fait au prorata des volumes des différents locaux.
    • Une disposition particulière dans le bail peut établir une clé de répartition différente, notamment en fonction de la consommation réelle.

    Réglementation du Chauffage

    • Les bailleurs doivent établir un compte annuel pour le chauffage et l'eau chaude si une installation générale existe.
    • Ce compte doit être distinct des comptes d'exploitation de l'immeuble.
    • La période de comptabilité s'étend du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante, sauf indication contraire dans le bail.

    Délai de Communication

    • Le décompte détaillé des frais de chauffage et d'eau chaude doit être remis aux locataires dans un délai maximum de 5 mois après le bouclement des comptes.
    • La répartition des coûts doit être conforme aux dispositions légales.

    Règlement des Suppléments

    • Les suppléments ou ristournes doivent être réglés dans les 30 jours suivant la réception du décompte par les locataires.

    Réglementation du Chauffage

    • Les bailleurs doivent établir un compte annuel pour le chauffage et l'eau chaude si une installation générale existe.
    • Ce compte doit être distinct des comptes d'exploitation de l'immeuble.
    • La période de comptabilité s'étend du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante, sauf indication contraire dans le bail.

    Délai de Communication

    • Le décompte détaillé des frais de chauffage et d'eau chaude doit être remis aux locataires dans un délai maximum de 5 mois après le bouclement des comptes.
    • La répartition des coûts doit être conforme aux dispositions légales.

    Règlement des Suppléments

    • Les suppléments ou ristournes doivent être réglés dans les 30 jours suivant la réception du décompte par les locataires.

    Résiliation par le locataire

    • Le locataire doit résilier le contrat de location par écrit si le bien loué est un logement ou un espace commercial.
    • Pour un logement familial, un locataire marié doit obtenir le consentement explicite de son conjoint pour résilier le contrat.
    • Les partenaires enregistrés bénéficient des mêmes dispositions que les couples mariés concernant la résiliation.

    Résiliation par le bailleur

    • Les dispositions de l'article 266n CO s'appliquent uniquement aux baux résidentiels.
    • Le bailleur ne peut envoyer un avis de résiliation au locataire que sous certaines conditions spécifiques.

    Restitution anticipée de la chose louée

    • Le locataire peut restituer la chose louée avant l'échéance prévue dans le bail.
    • Obligation d’informer le bailleur par écrit de la date de restitution.
    • Le locataire doit proposer un candidat solvable prêt à reprendre le bail dans les mêmes conditions.
    • Si le bailleur refuse le candidat, il doit communiquer sans délai les motifs du refus au locataire.
    • Le locataire doit respecter un préavis d'au moins un mois, applicable pour le 15 ou la fin du mois.
    • Le bailleur n'est pas obligé d'accepter le nouveau locataire proposé.
    • En cas de restitution anticipée, le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur.

    Droit fédéral

    • Articles 253 à 273 du Code des obligations (CO) régissent les baux en Suisse et établissent les droits et obligations des parties.
    • L'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) complète le Code des obligations en précisant les modalités de location.

    Dispositions paritaires romandes

    • Les dispositions paritaires romandes sont des règles spécifiques aux cantons romands qui s'ajoutent aux lois fédérales.
    • Elles visent à harmoniser les pratiques de location au sein des cantons francophones de Suisse.

    Règles et usages locatifs cantonaux

    • Chaque canton dispose de règles et d'usages propres concernant les baux, reflétant les spécificités locales.
    • Ces normes peuvent inclure des procédures pour la résiliation, la fixation des loyers, ou encore la gestion des conflits entre locataires et bailleurs.

    Droit fédéral

    • Articles 253 à 273 du Code des obligations (CO) régissent les baux en Suisse et établissent les droits et obligations des parties.
    • L'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) complète le Code des obligations en précisant les modalités de location.

    Dispositions paritaires romandes

    • Les dispositions paritaires romandes sont des règles spécifiques aux cantons romands qui s'ajoutent aux lois fédérales.
    • Elles visent à harmoniser les pratiques de location au sein des cantons francophones de Suisse.

    Règles et usages locatifs cantonaux

    • Chaque canton dispose de règles et d'usages propres concernant les baux, reflétant les spécificités locales.
    • Ces normes peuvent inclure des procédures pour la résiliation, la fixation des loyers, ou encore la gestion des conflits entre locataires et bailleurs.

    Droit fédéral

    • Articles 253 à 273 du Code des obligations (CO) régissent les baux en Suisse et établissent les droits et obligations des parties.
    • L'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) complète le Code des obligations en précisant les modalités de location.

    Dispositions paritaires romandes

    • Les dispositions paritaires romandes sont des règles spécifiques aux cantons romands qui s'ajoutent aux lois fédérales.
    • Elles visent à harmoniser les pratiques de location au sein des cantons francophones de Suisse.

    Règles et usages locatifs cantonaux

    • Chaque canton dispose de règles et d'usages propres concernant les baux, reflétant les spécificités locales.
    • Ces normes peuvent inclure des procédures pour la résiliation, la fixation des loyers, ou encore la gestion des conflits entre locataires et bailleurs.

    Application du contrat cadre romand

    • À partir du 1er juillet 2020, les bailleurs romands doivent joindre le contrat cadre romand à tout bail à loyer en tant qu'annexe ou l'intégrer dans le texte du contrat.

    Règlementations Uniformes des Loyers du Vaud (RULV)

    • Les RULV sont applicables à tous les baux, qu'ils soient d'habitation ou commerciaux, signés dans le canton de Vaud, sans distinction de la date de conclusion.

    Nullité des dispositions contraires

    • Toute clause d'un contrat de bail individuel qui contredit les dispositions des RULV, reconnues comme ayant force obligatoire générale, est considérée comme nulle. Ces clauses sont alors remplacées par les règles des RULV.

    Applicabilité en cas d'absence de clause

    • Si un bail ne contient aucune mention d'un sujet traité dans le contrat-cadre ou les RULV, les dispositions de ce contrat-cadre ou des RULV s'appliquent automatiquement en vertu de leur force obligatoire.

    Informations sur les obligations du bailleur et du locataire

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts de la propriété dont il a connaissance.

    Sûretés (art. 257e CO)

    • La garantie financière ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les trente jours suivant la signature du contrat, au plus tard à l'entrée du locataire.
    • En cas de réception de la garantie, le bailleur doit la déposer dans les dix jours auprès d'une banque, sur un livret au nom du locataire.
    • La garantie assure l'exécution des obligations du locataire envers le bailleur.

    Paiement du loyer

    • Le loyer et les frais accessoires sont payables mensuellement à l'avance.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Obligations liées au chauffage

    • Si une installation de chauffage est présente, le bailleur doit établir un compte annuel distinct pour le chauffage et l'eau chaude.
    • Ce compte couvre la période du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante.
    • Les locataires reçoivent un décompte détaillé dans un délai maximum de cinq mois après la clôture des comptes.

    Sous-location (art. 262 CO)

    • Le locataire doit obtenir l'autorisation écrite du bailleur pour sous-louer tout ou partie de la propriété.
    • Il ne peut pas sous-louer pour une période indéfinie sans permission.

    Inspection de la propriété

    • Le locataire a le droit d'inspecter la propriété pour assurer un entretien adéquat, avec préavis au bailleur.

    Protection en cas de sinistre

    • Les locataires bénéficient d'une protection légale en cas de destruction de leur logement due à une catastrophe naturelle.

    Signalement des défauts (art. 256, 257g et 259 CO)

    • Les locataires doivent signaler sans retard au bailleur les défauts non réparables par leurs soins.
    • Le bailleur est responsable de l'entretien de la propriété, à l'exception des petits travaux d'entretien normal.

    Travaux effectués par le locataire (art. 260a CO)

    • Pour toute rénovation ou modification, le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur et soumettre les plans.
    • Le bailleur doit répondre dans un délai de trente jours.

    Frais accessoires, chauffage et eau chaude

    • Les frais accessoires sont détaillés séparément des frais de chauffage.
    • Ils se répartissent selon les volumes des locaux ou selon d'autres modalités prévues au bail.

    Éléments d'un contrat de bail

    • Inclut une chose louée, cession de l'usage, durée et paiement d'un loyer.

    Résiliation anticipée de la chose louée (art. 264 CO)

    • En cas de restitution anticipée, le locataire doit notifier le bailleur et proposer un remplaçant solvable.

    Dispositions légales

    • Le bail est régi par les articles 253 à 273 du Code des obligations et l'ordonnance sur les baux.
    • Les RULV s'appliquent à tous les baux dans le canton de Vaud, avec force obligatoire.

    Informations sur les obligations du bailleur et du locataire

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts de la propriété dont il a connaissance.

    Sûretés (art. 257e CO)

    • La garantie financière ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les trente jours suivant la signature du contrat, au plus tard à l'entrée du locataire.
    • En cas de réception de la garantie, le bailleur doit la déposer dans les dix jours auprès d'une banque, sur un livret au nom du locataire.
    • La garantie assure l'exécution des obligations du locataire envers le bailleur.

    Paiement du loyer

    • Le loyer et les frais accessoires sont payables mensuellement à l'avance.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Obligations liées au chauffage

    • Si une installation de chauffage est présente, le bailleur doit établir un compte annuel distinct pour le chauffage et l'eau chaude.
    • Ce compte couvre la période du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante.
    • Les locataires reçoivent un décompte détaillé dans un délai maximum de cinq mois après la clôture des comptes.

    Sous-location (art. 262 CO)

    • Le locataire doit obtenir l'autorisation écrite du bailleur pour sous-louer tout ou partie de la propriété.
    • Il ne peut pas sous-louer pour une période indéfinie sans permission.

    Inspection de la propriété

    • Le locataire a le droit d'inspecter la propriété pour assurer un entretien adéquat, avec préavis au bailleur.

    Protection en cas de sinistre

    • Les locataires bénéficient d'une protection légale en cas de destruction de leur logement due à une catastrophe naturelle.

    Signalement des défauts (art. 256, 257g et 259 CO)

    • Les locataires doivent signaler sans retard au bailleur les défauts non réparables par leurs soins.
    • Le bailleur est responsable de l'entretien de la propriété, à l'exception des petits travaux d'entretien normal.

    Travaux effectués par le locataire (art. 260a CO)

    • Pour toute rénovation ou modification, le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur et soumettre les plans.
    • Le bailleur doit répondre dans un délai de trente jours.

    Frais accessoires, chauffage et eau chaude

    • Les frais accessoires sont détaillés séparément des frais de chauffage.
    • Ils se répartissent selon les volumes des locaux ou selon d'autres modalités prévues au bail.

    Éléments d'un contrat de bail

    • Inclut une chose louée, cession de l'usage, durée et paiement d'un loyer.

    Résiliation anticipée de la chose louée (art. 264 CO)

    • En cas de restitution anticipée, le locataire doit notifier le bailleur et proposer un remplaçant solvable.

    Dispositions légales

    • Le bail est régi par les articles 253 à 273 du Code des obligations et l'ordonnance sur les baux.
    • Les RULV s'appliquent à tous les baux dans le canton de Vaud, avec force obligatoire.

    Conclusion d'un bail (peninie)

    • Obligation d'utiliser la formule officielle dans certains cantons suisses.
    • Cantons concernés : Vaud, Fribourg, Genève et Neuchâtel.
    • Notification systématique requise pour chaque nouveau contrat de bail d'habitation.

    Formes du contrat de bail

    • Bail écrit: Détails formels établis par écrit, échéances fixées selon les règles applicables dans chaque canton.
    • Bail oral: Contracté verbalement, les délais légaux s'appliquent ainsi que les échéances habituelles pour la remise des avis.
    • Bail tacite: Prolongement automatique du contrat sans nouvel accord, les anciennes conditions continuent de s'appliquer par consensus implicite entre les parties.

    Sûretés (art. 257e CO)

    • Garantie financière maximum de trois mois de loyer net, sauf pour baux commerciaux.
    • À fournir dans les trente jours suivant la signature du contrat.
    • Garantie à déposer dans les dix jours sur un livret au nom du locataire dans une banque locale.
    • La garantie sert à garantir l'exécution des obligations du locataire.

    Paiement du loyer

    • Loyer, acomptes de chauffage et frais accessoires payables mensuellement d'avance.
    • Retard de plus de dix jours après une mise en demeure permet au bailleur d'exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Obligations du bailleur

    • Responsabilité du bailleur pour l'entretien de la propriété et des installations.

    Chauffage

    • Compte annuel de chauffage et d'eau chaude établi par le bailleur si installation de chauffage générale.
    • Compte sur la période du 1er juillet au 30 juin, sauf disposition contraire du bail.
    • Décompte des frais à remettre aux locataires dans les cinq mois suivant la clôture des comptes.

    Sous-location (art. 262 CO)

    • Demande écrite au bailleur nécessaire pour toute sous-location.
    • Le locataire doit fournir les termes et conditions de la sous-location.
    • Interdiction de sous-louer pour une durée indéfinie sans autorisation écrite du bailleur.

    Inspection

    • Droit du locataire à inspecter la propriété pour l'entretien avec préavis au bailleur.

    Protection civile

    • Protége le locataire en cas de destruction ou de dommages causés par une catastrophe naturelle.

    Défauts de la chose louée (art. 256, 257g et 259 CO)

    • Obligation du locataire de signaler immédiatement les défauts au bailleur.
    • Le bailleur doit entretenir la propriété sauf pour les petites réparations incombant au locataire.

    Travaux effectués par le locataire (art. 260a CO)

    • Consentement écrit du bailleur nécessaire pour toute rénovation ou modification.
    • Présentation d’une garantie possible pour le paiement des travaux.

    Frais accessoires, chauffage et eau chaude

    • Décompte séparé pour frais accessoires, charge au locataire selon le bail.
    • Répartition des frais déterminée en fonction des volumes des locaux ou consommation effective.

    Caractéristiques d'un contrat de bail

    • Inclut une chose, cession de l'usage, durée et paiement d'un loyer.

    Forme du contrat de bail

    • Bail écrit ou oral selon les cantons, bail tacite en cas d'accord implicite.

    Restitution de la chose louée

    • Notification écrite au bailleur en cas de restitution anticipée.
    • Obligation de trouver un locataire solvable pour reprendre le bail aux mêmes conditions.

    Dispositions légales régissant le bail

    • Articles 253 à 273 du Code des obligations (CO) et OBLF régissent les bail à loyer et de fermes.
    • Application des dispositions paritaires romandes et des règles locatives cantonales.

    Formes du contrat de bail

    • Le contrat de bail est valide sans nécessité d'une forme spécifique : écrit, oral ou par actes concluants.
    • Dans certains cantons, le loyer initial doit être notifié via une formule officielle, imposant ainsi une certaine forme écrite pour le montant du loyer.

    Le bail écrit

    • Bien que non obligatoire, la forme écrite est fortement recommandée en raison des nombreux détails à régler lors de la location.
    • Aucun contrat officiel standard n'est exigé, mais des associaitons de bailleurs offrent des contrats-types en majorité dans les cantons romands.

    Le bail oral

    • La loi autorise la conclusion d'un bail oral, se faisant par la voix, en présence ou par téléphone.
    • La preuve d'un bail oral est difficile à établir, ce qui le rend déconseillé.

    Le bail tacite

    • Un bail tacite se forme par actes concluants, comme la remise des clés par le bailleur et l'emménagement du locataire accompagnés du paiement du loyer.

    Loyer

    • Un paiement anticipé de quatre mois est requis pour la prochaine échéance annuelle.
    • Le loyer est la rémunération versée par le locataire pour l'usage d'un bien.

    Loyer brut

    • Le loyer brut englobe toutes les prestations fournies par le bailleur, incluant le chauffage, l'eau chaude, les taxes communales, et les services de conciergerie.

    Loyer net

    • Le loyer net est spécifiquement défini dans le contrat de bail, représentant le montant dû pour la mise à disposition du bien.
    • Les frais accessoires (chauffage, eau chaude) sont exclus du loyer net et payés séparément, soit par acomptes, soit par forfaits.

    Détails sur le loyer

    • Le loyer inclut généralement un montant de loyer mensuel net, avec un éventuel ajout d'acomptes pour frais accessoires.
    • Des frais supplémentaires, comme le loyer d'une place de stationnement, peuvent s'ajouter au montant de base.
    • Les paiements de loyer et des acomptes doivent être effectués mensuellement à l'avance, soit au domicile du bailleur, soit sur son compte postal ou bancaire.
    • Les fonds doivent être disponibles sur le compte du bailleur au plus tard le premier jour du mois.

    Frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires

    • Les frais accessoires rémunèrent des services non couverts par le loyer, liés à l'usage du bien loué.
    • Ces frais peuvent inclure :
      • Frais de chauffage et d'eau chaude.
      • Frais d'eau froide (consommation et abonnement).
      • Taxes communales liées à l'épuration des eaux et à l'évacuation des déchets.
      • Électricité pour les espaces communs.
      • Frais d'exploitation d'installations collectives, comme les ascenseurs ou la climatisation.

    Frais accessoires

    • Le locataire est responsable des frais de chauffage et d'eau chaude conformément aux articles 4 à 8 de l'OBLF.
    • Participation des locataires aux frais accessoires suivants :
      • Taxe d'épuration des eaux liée à l'entretien et à l'utilisation.
      • Taxe d'égout pour l'évacuation des eaux usées.
      • Taxe pour le tri, l'évacuation et le traitement des déchets.
      • Coût de l'électricité pour les espaces communs.

    Facturation des frais accessoires

    • Le bailleur peut choisir différentes méthodes de facturation :
      • Acomptes provisionnels basés sur les frais effectifs.
      • Montant forfaitaire prédéfini.
      • Loyer tout compris incluant les frais accessoires.
    • Obligation de fournir un décompte annuel des acomptes au locataire lorsque des acomptes sont prélevés.
    • Seuls les coûts effectifs des prestations accessoires peuvent être réclamés au locataire.
    • En cas de trop-perçu, le bailleur doit restituer le montant excédentaire ou demander le solde dû.

    Résiliation ordinaire du bail

    • La résiliation ordinaire concerne les contrats de bail de durée indéterminée.
    • Un bail de durée indéterminée ne se termine pas automatiquement : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent mettre fin au contrat sans résiliation formelle.
    • La résiliation doit être effectuée en respectant un délai de préavis spécifique pour être considérée comme valide.
    • Le terme de congé doit être clairement défini par la législation en vigueur, en fonction du type de bail (commercial, résidentiel, etc.).

    Résiliation Ordinaire

    • Le bail de durée déterminée est un contrat avec une date de fin précise imposée par les parties.
    • Ce type de bail ne prévoit pas de renouvellement automatique à l'issue de la période convenue.
    • Le bailleur bénéficie d'une certaine souplesse dans la gestion et la terminaison du contrat.
    • La durée du bail est définie à l'avance, ce qui offre une prévisibilité pour les deux parties.

    Échéances de bail

    • Bail écrit : la date d'échéance est spécifiée dans le contrat signé par les parties.
    • Bail oral : applicable seulement lorsque les termes usuels ne sont pas précisés.
    • Région spécifique : dans les cantons de Valais et Genève, il n'y a pas de termes usuels prédéfinis.

    Résiliation ordinaire

    • Canton de Vaud : résiliation possible aux dates suivantes :
      • 1er avril
      • 1er juillet
      • 1er octobre
    • Cantons de Neuchâtel et Fribourg : les dates de résiliation sont :
      • 31 mars
      • 30 juin
      • 30 septembre
      • 31 décembre

    Obligations du bailleur et du locataire

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts connus de la propriété.
    • Le locataire est tenu de signaler rapidement les défauts qu'il ne peut pas réparer.
    • Le bailleur doit entretenir le bien en bon état, à l'exception de petites réparations incombant au locataire.

    Sûretés et garanties

    • Les garanties financières exigées par le bailleur ne doivent pas dépasser trois mois de loyer net, sauf pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature du contrat.
    • En cas de réception d'une garantie, le bailleur doit la déposer dans les dix jours sur un livret bancaire au nom du locataire.

    Paiement du loyer

    • Le loyer, les acomptes de chauffage et les frais accessoires doivent être payés mensuellement à l'avance.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Réglementation du chauffage

    • Choix d'établir un compte annuel de chauffage et d'eau chaude, selon les dispositions réglementaires.
    • Le locataire reçoit un décompte détaillé des frais de chauffage et d’eau chaude dans un délai de cinq mois après le bouclement des comptes.

    Sous-location

    • Le locataire doit obtenir l'autorisation écrite du bailleur pour toute sous-location.
    • Les détails de la sous-location doivent être fournis au bailleur.
    • Interdiction de sous-louer toute la propriété pour une durée indéfinie sans autorisation.

    Inspection du bien

    • Le locataire a le droit d'inspecter le bien pour s'assurer d'un entretien adéquat, après notification au bailleur.

    Protection en cas de sinistre

    • La loi protège le locataire si son logement est endommagé ou détruit par un désastre naturel.

    Détails des charges et des frais

    • Le bail doit clarifier les taxes et frais accessoires à la charge du locataire.
    • Les frais accessoires, y compris les taxes d'épuration et d'égout, font l'objet d'un décompte séparé.

    Contrat de bail

    • Un contrat de bail doit inclure la cession de l'usage d'une chose, la durée, et le paiement d'un loyer.
    • Il est conseillé d'utiliser la forme écrite pour le contrat bien que la forme orale soit aussi valide.

    Types de bail

    • Bail écrit : Échances définies par le contrat.
    • Bail oral : Les termes usuels s'appliquent, mais difficile à prouver.
    • Bail tacite : Constatation d'un accord sans opposition (remise des clés, paiement).

    Résiliation du bail

    • Pour un bail à durée indéterminée, le locataire ou le bailleur doit respecter un délai de congé.
    • Délai minimum : 3 mois pour les baux d'habitation, 6 mois pour les baux commerciaux.

    Restitution de la chose louée

    • En cas de restitution anticipée, le locataire doit notifier le bailleur et présenter un locataire solvable willing à reprendre le bail.

    Réglementation légale

    • La location est régie par le Code des obligations (articles 253 à 273 CO) et des ordonnances spécifiques (OBLF).
    • Règles et usages locatifs cantonaux doivent également être respectés.

    Échéances de bail

    • Bail écrit : la date d'échéance est spécifiée dans le contrat signé par les parties.
    • Bail oral : applicable seulement lorsque les termes usuels ne sont pas précisés.
    • Région spécifique : dans les cantons de Valais et Genève, il n'y a pas de termes usuels prédéfinis.

    Résiliation ordinaire

    • Canton de Vaud : résiliation possible aux dates suivantes :
      • 1er avril
      • 1er juillet
      • 1er octobre
    • Cantons de Neuchâtel et Fribourg : les dates de résiliation sont :
      • 31 mars
      • 30 juin
      • 30 septembre
      • 31 décembre

    Conditions de nullité de la résiliation

    • La résiliation d'un contrat de bail est nulle si le bailleur omet d'utiliser la formule officielle requise pour notifier la résiliation.
    • Une résiliation est également considérée comme nulle si le bailleur ne remet pas une notification séparée de résiliation à chacun des conjoints concernés par le contrat de bail.

    Implications juridiques

    • L'absence de formule officielle peut être perçue comme une violation des procédures légales, rendant la résiliation sans effet.
    • La nécessité d'envoyer une notification à chaque conjoint vise à assurer que tous les parties prenantes ont connaissance de la résiliation, évitant des situations de conflit ou d'injustice.

    Résiliation extraordinaire par le bailleur

    • La résiliation peut être effectuée en cas de non-paiement de loyer, conformément à l'article 257d du Code des obligations (CO).
    • Un manquement à l'égard de la diligence et du respect envers les voisins constitue également un motif de résiliation basé sur l'article 257f CO.
    • La faillite du locataire permet au bailleur de résilier le contrat selon l'article 266h CO.
    • Le transfert de propriété de la chose louée est régulé par les articles 261 à 261b CO, qui prévoient les conditions de résiliation dans ce cas.

    Résiliation extraordinaire par le locataire

    • Un défaut grave concernant la chose louée, tel que défini à l'article 259b lettre a CO, est un motif valable pour le locataire de résilier le contrat.
    • En cas de décès du locataire, l'article 266i CO permet une résiliation automatique du bail.

    Résiliation extraordinaire par le bailleur ou le locataire

    • Des justes motifs, tels que définis dans l'article 266g CO, peuvent justifier une résiliation par l'une ou l'autre des parties au contrat.

    Obligations du bailleur et locataire

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts connus.
    • Lorsque le bailleur exige une garantie financière, celle-ci ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans un délai de trente jours après la signature du contrat.

    Paiement du loyer

    • Le loyer est payé mensuellement d'avance au domicile du bailleur ou sur son compte bancaire.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Frais de chauffage et d'eau chaude

    • Le bailleur doit établir un compte annuel de chauffage et d'eau chaude pour les installations générales, à séparer des comptes d'exploitation.
    • Les locataires reçoivent un décompte des frais de chauffage et d'eau chaude dans un délai maximal de cinq mois suivant la clôture des comptes.

    Sous-location

    • Le locataire doit obtenir l'autorisation écrite du bailleur avant de sous-louer la propriété.
    • Le locataire est responsable de s'assurer que le sous-locataire respecte les conditions du bail principal.

    Inspection du bien loué

    • Le locataire a le droit de vérifier la propriété pour son entretien.
    • L’inspection doit être annoncée à l'avance, centrée sur des réparations.

    Protection en cas de sinistre

    • En cas de destruction ou de dommages causés par un désastre naturel, des protections légales existent pour le locataire.

    Rapport des défauts

    • Le locataire doit signaler immédiatement au bailleur tout défaut qu'il n'est pas tenu de réparer.
    • Le bailleur doit entretenir la propriété dans un état conforme à son usage.

    Travaux par le locataire

    • Les modifications requièrent la demande préalable du locataire avec des plans, et une réponse du bailleur dans les trente jours.
    • Les travaux ne doivent pas compromettre la sécurité ou la valeur du bien.

    Résiliation de bail

    • La résiliation ordinaire pour un bail de durée indéterminée exige un préavis de trois mois pour les baux d'habitation et de six mois pour les commerciaux.
    • La résiliation est nulle si elle n’est pas envoyée selon la forme légale.

    Dispositions légales

    • Le bail est régi par des articles précis du Code des obligations et par l'ordonnance sur le bail.
    • Des règles spécifiques s’appliquent selon les cantons, notamment pour la formulation des baux et la notification des augmentations de loyer.

    Formes du contrat de bail

    • Le contrat peut être écrit, oral ou tacite, bien que la forme écrite soit recommandée pour sa clarté.
    • Les bailleurs ont souvent des modèles de contrat types pour encadrer les conditions spécifiques.

    Taxes et frais accessoires

    • Les frais accessoires comprennent les taxes d'épuration, d'égout, et d'autres frais liés aux services offerts comme l'électricité des parties communes.
    • Le bailleur doit fournir un décompte des frais accessoires au moins une fois par an.

    Conclusion

    • Les baux doivent respecter à la fois le droit fédéral et les règlements spécifiques des cantons où se situe le bien.
    • Les locataires et bailleurs ont des droits et obligations clairement définis pour assurer une relation harmonieuse et conforme à la loi.

    Résiliation extraordinaire par le bailleur

    • La résiliation peut être effectuée en cas de non-paiement de loyer, conformément à l'article 257d du Code des obligations (CO).
    • Un manquement à l'égard de la diligence et du respect envers les voisins constitue également un motif de résiliation basé sur l'article 257f CO.
    • La faillite du locataire permet au bailleur de résilier le contrat selon l'article 266h CO.
    • Le transfert de propriété de la chose louée est régulé par les articles 261 à 261b CO, qui prévoient les conditions de résiliation dans ce cas.

    Résiliation extraordinaire par le locataire

    • Un défaut grave concernant la chose louée, tel que défini à l'article 259b lettre a CO, est un motif valable pour le locataire de résilier le contrat.
    • En cas de décès du locataire, l'article 266i CO permet une résiliation automatique du bail.

    Résiliation extraordinaire par le bailleur ou le locataire

    • Des justes motifs, tels que définis dans l'article 266g CO, peuvent justifier une résiliation par l'une ou l'autre des parties au contrat.

    Résiliation extraordinaire par le bailleur

    • La résiliation peut être effectuée en cas de non-paiement de loyer, conformément à l'article 257d du Code des obligations (CO).
    • Un manquement à l'égard de la diligence et du respect envers les voisins constitue également un motif de résiliation basé sur l'article 257f CO.
    • La faillite du locataire permet au bailleur de résilier le contrat selon l'article 266h CO.
    • Le transfert de propriété de la chose louée est régulé par les articles 261 à 261b CO, qui prévoient les conditions de résiliation dans ce cas.

    Résiliation extraordinaire par le locataire

    • Un défaut grave concernant la chose louée, tel que défini à l'article 259b lettre a CO, est un motif valable pour le locataire de résilier le contrat.
    • En cas de décès du locataire, l'article 266i CO permet une résiliation automatique du bail.

    Résiliation extraordinaire par le bailleur ou le locataire

    • Des justes motifs, tels que définis dans l'article 266g CO, peuvent justifier une résiliation par l'une ou l'autre des parties au contrat.

    Article 257d CO : Non-paiement du loyer

    • En cas de retard de paiement par le locataire après la réception du bien, le bailleur peut imposer un délai de paiement.
    • Le bailleur doit notifier au locataire que le non-paiement dans le délai fixé entraînera la résiliation du bail.
    • La durée minimale du délai est de 10 jours, mais pour les baux résidentiels ou commerciaux, elle est de 30 jours minimum.
    • Si le locataire ne paie pas dans le délai accordé, le bailleur a la possibilité de résilier le contrat de manière immédiate.
    • Pour les baux résidentiels et commerciaux, la résiliation doit être notifiée avec un préavis d'au moins 30 jours avant la fin d'un mois.

    Faillite du locataire

    • En cas de faillite du locataire après la remise de la chose, le bailleur peut demander des sûretés pour les loyers futurs.
    • La demande de fourniture de sûretés doit être faite par écrit, à la fois au locataire et à l'administration de la faillite.
    • Un délai minimal de deux semaines doit être fixé pour que les sûretés soient fournies.
    • Si le locataire ne fournit pas les sûretés dans le délai imparti, le bailleur a le droit de résilier le contrat de bail avec effet immédiat.

    Types de sûretés

    • Les sûretés peuvent inclure le versement de loyers d'avance ou un gage.
    • Les loyers doivent être garantis à échéances spécifiques.
    • Les garanties peuvent être apportées sous diverses formes, y compris le mobilier, l'immobilier ou des actions.

    Prolongation des baux (art. 272-272d CO)

    • Lorsqu'un contrat à durée déterminée expire ou qu'un contrat à durée indéterminée est résilié valablement par le bailleur, le locataire peut demander une prolongation de son bail.
    • L'extension vise à atténuer les conséquences négatives de la résiliation du bail et à offrir au locataire plus de temps pour trouver une solution alternative.
    • Les dispositions concernant l'extension s'appliquent uniquement aux baux de biens résidentiels et commerciaux, ainsi qu'à leurs accessoires (comme les places de stationnement).
    • La durée maximale des prolongations est de :
      • 4 ans pour les baux résidentiels
      • 6 ans pour les baux commerciaux

    Procédure

    • Le locataire ou le bailleur souhaitant contester l'avis de résiliation et en demander l'annulation doit notifier l'Autorité de Conciliation dans un délai de 30 jours suivant la réception de l'avis.
    • Pour obtenir une prolongation, le locataire doit informer l'Autorité de Conciliation dans les délais suivants :
      • 60 jours au plus tard avant l'expiration du contrat pour un bail à durée déterminée
      • 30 jours après réception de l'avis de résiliation pour un bail à durée indéterminée
    • Après avoir obtenu une première prolongation, le locataire peut demander une deuxième prolongation, au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
    • Dans le cas d'un bail d'habitation familiale, chaque conjoint ou partenaire, même s'il n'est pas le seul locataire, peut initier la procédure.
    • L'accord concernant la prolongation n'est valide que s'il est signé par les deux conjoints ou partenaires.

    Prolongation des baux (art. 272-272d CO)

    • Lorsqu'un contrat à durée déterminée expire ou qu'un contrat à durée indéterminée est résilié valablement par le bailleur, le locataire peut demander une prolongation de son bail.
    • L'extension vise à atténuer les conséquences négatives de la résiliation du bail et à offrir au locataire plus de temps pour trouver une solution alternative.
    • Les dispositions concernant l'extension s'appliquent uniquement aux baux de biens résidentiels et commerciaux, ainsi qu'à leurs accessoires (comme les places de stationnement).
    • La durée maximale des prolongations est de :
      • 4 ans pour les baux résidentiels
      • 6 ans pour les baux commerciaux

    Procédure

    • Le locataire ou le bailleur souhaitant contester l'avis de résiliation et en demander l'annulation doit notifier l'Autorité de Conciliation dans un délai de 30 jours suivant la réception de l'avis.
    • Pour obtenir une prolongation, le locataire doit informer l'Autorité de Conciliation dans les délais suivants :
      • 60 jours au plus tard avant l'expiration du contrat pour un bail à durée déterminée
      • 30 jours après réception de l'avis de résiliation pour un bail à durée indéterminée
    • Après avoir obtenu une première prolongation, le locataire peut demander une deuxième prolongation, au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
    • Dans le cas d'un bail d'habitation familiale, chaque conjoint ou partenaire, même s'il n'est pas le seul locataire, peut initier la procédure.
    • L'accord concernant la prolongation n'est valide que s'il est signé par les deux conjoints ou partenaires.

    Faillite du locataire

    • La faillite d'un locataire ne met pas fin au bail automatiquement.
    • Après une faillite, le bailleur peut demander des garanties pour les loyers futurs.
    • Cette demande doit être formulée par écrit auprès du locataire et de l'administration de la faillite, avec un délai fixé pour la réponse.
    • Si les garanties demandées ne sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat de manière immédiate.

    Base légale

    • Article 266h du Code des Obligations (CO) traite des droits du bailleur en cas de faillite du locataire.
    • Importance de la mise en écriture et de la communication avec l'administration de la faillite pour formaliser la demande de sûretés.

    Changement de propriétaire

    • Le changement de propriété transfère les droits et obligations liés au contrat de bail.
    • Le nouveau propriétaire doit respecter les termes du bail existant entre le précédent propriétaire et le locataire.

    Faillite du locataire

    • La faillite d'un locataire ne met pas fin au bail automatiquement.
    • Après une faillite, le bailleur peut demander des garanties pour les loyers futurs.
    • Cette demande doit être formulée par écrit auprès du locataire et de l'administration de la faillite, avec un délai fixé pour la réponse.
    • Si les garanties demandées ne sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat de manière immédiate.

    Base légale

    • Article 266h du Code des Obligations (CO) traite des droits du bailleur en cas de faillite du locataire.
    • Importance de la mise en écriture et de la communication avec l'administration de la faillite pour formaliser la demande de sûretés.

    Changement de propriétaire

    • Le changement de propriété transfère les droits et obligations liés au contrat de bail.
    • Le nouveau propriétaire doit respecter les termes du bail existant entre le précédent propriétaire et le locataire.

    Union Suisse des Professionnels de l'Immobilier (USPR)

    • Organisation représentant les professionnels de l'immobilier en Suisse, promouvant les intérêts du secteur.

    Défaut Grave de la Chose

    • Un défaut grave doit affecter la propriété de manière significative.
    • Connaissance du défaut par le bailleur est nécessaire.
    • Le bailleur doit remédier au défaut dans un délai raisonnable, sinon responsabilité engagée.

    Inutilisation, mise en danger, mise à mal de l'utilisation

    • Exemples de situations pouvant entraîner l'inutilisation :
      • Poussière sur un objet ancien pouvant affecter sa valeur ou son utilisation.
      • Conditions d'inutilisation où le bien devient dangereux ou difficile à utiliser de manière adéquate, affectant la sécurité ou l'intégrité de l'objet.
      • Mise à mal de l'utilisation si un défaut entraîne un risque pour les utilisateurs.

    Concepts Clés

    • Défaut Grave : Critère essentiel pour définir la responsabilité du bailleur.
    • Délai de réaction du bailleur : un facteur déterminant dans le traitement des défauts.

    Méthode absolue

    • La méthode absolue est utilisée en premier lieu pour évaluer le rendement admissible ou excessif d'une propriété louée.
    • Elle permet de déterminer si le loyer est excessive, en se basant sur l'article 269 du Code des Obligations (CO) qui mentionne la possibilité d'un prix manifestement exagéré.
    • Lors de l'évaluation des loyers, on prend en compte les critères des loyers usuels de la région ou de la localité, conformément à l'article 269, alinéa a du CO.
    • Cette méthode est essentielle pour défendre les droits des locataires contre des loyers trop élevés en se basant sur des comparaisons locales.

    Obligations du bailleur

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts connus.
    • Toute garantie financière demandée ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf exceptions pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature du contrat ou à l'entrée dans les lieux.

    Paiement du loyer

    • Le loyer, les acomptes de chauffage et frais accessoires sont dus mensuellement d'avance.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Réglementation sur le chauffage

    • Un compte annuel pour le chauffage et l'eau chaude doit être établi par le bailleur, séparé des comptes d'exploitation.
    • Le décompte doit être fourni aux locataires dans un délai maximum de 5 mois après le bouclement.

    Sous-location

    • Le locataire doit demander l'autorisation écrite du bailleur avant de sous-louer.
    • La sous-location ne peut se faire que pour une période déterminée, sauf accord écrit contraire du bailleur.

    Inspection de la propriété

    • Le locataire a le droit d'inspecter la propriété pour en assurer l'entretien, avec notification préalable au bailleur.

    Protection en cas de sinistre

    • En cas de destruction par une catastrophe naturelle, le locataire est protégé par la loi.

    Signalement des défauts

    • Le locataire doit signaler les défauts à la charge du bailleur sans délai.
    • Il est responsable des dommages causés par son omission de signalement.

    Travaux effectués par le locataire

    • Toute modification nécessite le consentement écrit du bailleur et l'envoi des plans.
    • Les changements ne doivent pas compromettre la sécurité ou la valeur du bâtiment.

    Frais accessoires

    • Les frais accessoires doivent être décomptés séparément des frais de chauffage.
    • Ils incluent des charges comme l'eau froide, les taxes communales, et les frais d'entretien des parties communes.

    Résiliation du bail

    • Les baux de durée indéterminée doivent respecter un délai de congé pour être résiliés.
    • Le délai de résiliation est de minimum 3 mois pour les baux d'habitation, 6 mois pour les baux commerciaux.

    Conditions de nullité

    • La résiliation est nulle si elle n'est pas notifiée selon les procédures légales (formule officielle, consentement du conjoint).

    Résiliation extraordinaire

    • Peut être faite par le bailleur pour non-paiement de loyer ou à cause de la faillite du locataire.
    • Le locataire peut également résilier en cas de défaut grave de la chose louée.

    Prolongation de bail

    • Lorsqu'un contrat arrive à expiration, le locataire peut demander une prolongation sous certaines conditions.
    • Maximum de 4 ans pour les baux résidentiels et 6 ans pour les baux commerciaux.

    Faillite du locataire

    • La faillite n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, le bailleur peut exiger des garanties.### Droit du bail en cas de faillite
    • En cas de faillite du locataire, le bailleur peut exiger des sûretés pour les loyers futurs, selon l'article 266h CO.
    • Le bailleur doit contacter le locataire et l'administration de la faillite par écrit pour fixer un délai.
    • Si les sûretés ne sont pas fournies dans le délai imparti, le bailleur peut résilier le contrat immédiatement.

    Changement de propriétaire

    • Le changement de propriété d'un bien n'entraîne pas la résiliation automatique du bail.
    • La relation locataire-bailleur se transfère avec le changement de propriétaire.

    Défaut grave de la chose

    • Un défaut sérieux doit porter atteinte à la propriété et être connu du bailleur.
    • Le bailleur est tenu de remédier au défaut dans un délai raisonnable.

    Méthode absolue pour le calcul du loyer

    • La méthode absolue est prioritaire pour examiner les rendements admissibles ou excessifs des biens loués (article 269 CO).
    • Elle permet également d'évaluer l'admissibilité du loyer par rapport aux loyers usuels du secteur (article 269 a litt.a CO).

    Calcul du rendement net

    • Le rendement net se calcule en soustrayant les intérêts hypothécaires et les charges d'exploitation du revenu net, puis en divisant par les fonds propres.

    Restitution de la chose louée

    • Lors de la résiliation, le locataire doit informer le bailleur par écrit de la date de restitution et proposer un nouveau locataire solvable.
    • En cas d'objection fondée du bailleur contre le candidat, il doit expliquer les motifs de son refus dans un délai raisonnable.

    Dispositions légales régissant le bail

    • Le droit fédéral s'applique principalement à travers les articles 253 à 273 du Code des obligations (CO) et l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme.
    • Les pratiques et usages locatifs cantonaux complètent la législation fédérale.

    Obligations du bailleur

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts connus.
    • Toute garantie financière demandée ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf exceptions pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature du contrat ou à l'entrée dans les lieux.

    Paiement du loyer

    • Le loyer, les acomptes de chauffage et frais accessoires sont dus mensuellement d'avance.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Réglementation sur le chauffage

    • Un compte annuel pour le chauffage et l'eau chaude doit être établi par le bailleur, séparé des comptes d'exploitation.
    • Le décompte doit être fourni aux locataires dans un délai maximum de 5 mois après le bouclement.

    Sous-location

    • Le locataire doit demander l'autorisation écrite du bailleur avant de sous-louer.
    • La sous-location ne peut se faire que pour une période déterminée, sauf accord écrit contraire du bailleur.

    Inspection de la propriété

    • Le locataire a le droit d'inspecter la propriété pour en assurer l'entretien, avec notification préalable au bailleur.

    Protection en cas de sinistre

    • En cas de destruction par une catastrophe naturelle, le locataire est protégé par la loi.

    Signalement des défauts

    • Le locataire doit signaler les défauts à la charge du bailleur sans délai.
    • Il est responsable des dommages causés par son omission de signalement.

    Travaux effectués par le locataire

    • Toute modification nécessite le consentement écrit du bailleur et l'envoi des plans.
    • Les changements ne doivent pas compromettre la sécurité ou la valeur du bâtiment.

    Frais accessoires

    • Les frais accessoires doivent être décomptés séparément des frais de chauffage.
    • Ils incluent des charges comme l'eau froide, les taxes communales, et les frais d'entretien des parties communes.

    Résiliation du bail

    • Les baux de durée indéterminée doivent respecter un délai de congé pour être résiliés.
    • Le délai de résiliation est de minimum 3 mois pour les baux d'habitation, 6 mois pour les baux commerciaux.

    Conditions de nullité

    • La résiliation est nulle si elle n'est pas notifiée selon les procédures légales (formule officielle, consentement du conjoint).

    Résiliation extraordinaire

    • Peut être faite par le bailleur pour non-paiement de loyer ou à cause de la faillite du locataire.
    • Le locataire peut également résilier en cas de défaut grave de la chose louée.

    Prolongation de bail

    • Lorsqu'un contrat arrive à expiration, le locataire peut demander une prolongation sous certaines conditions.
    • Maximum de 4 ans pour les baux résidentiels et 6 ans pour les baux commerciaux.

    Faillite du locataire

    • La faillite n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, le bailleur peut exiger des garanties.### Base légale
    • Article 266h CO : En cas de faillite du locataire, le bailleur peut exiger des sûretés pour les loyers futurs.
    • Le bailleur doit écrire au locataire et à l'administration de la faillite, en fixant un délai convenable.
    • Si les sûretés ne sont pas fournies, le bailleur peut résilier le contrat immédiatement.

    Changement de propriétaire

    • Le changement de propriété entraîne le transfert de la relation locative, sans annuler automatiquement le bail.

    Faillite du locataire

    • La faillite ne met pas fin au contrat de bail ; la procédure doit être suivie pour protéger les droits du bailleur.

    Défaut grave de la chose

    • Un défaut sérieux doit affecter la propriété, être connu du bailleur, et ce dernier ne doit pas avoir remédié au défaut dans un délai raisonnable.

    Inutilisation, mise en danger, mise à mal de l'utilisation

    • Exemples incluent des situations de risque ou d'utilisation inappropriée d'une propriété, comme la présence de poussière sur un objet ancien.

    Méthode absolue

    • S'applique pour évaluer le rendement admissible ou excessif d'une location (Article 269 CO).
    • Utilisée également pour mesurer la conformité du loyer aux loyers usuels de la région (Article 269 a litt.a CO).

    Calcul du rendement net

    • Formule : Revenu net - (intérêts hypothécaires + charges d'exploitation) ÷ Fonds propres.

    Restitution de la chose louée

    • Résiliation par le locataire (Article 266m CO) : Nécessite un avis écrit ; pour un logement familial, consentement du conjoint requis.
    • Résiliation par le bailleur (Article 266n CO) : Notification de résiliation stricte pour les baux résidentiels uniquement.

    Restitution anticipée de la chose louée

    • Le locataire doit informer le bailleur par écrit de la date de restitution et proposer un locataire solvable.
    • Si le bailleur refuse un candidat, il doit fournir des raisons immédiates.

    Dispositions légales régissant le bail

    • Droit fédéral : Articles 253 à 273 CO et l'ordonnance sur le bail à loyer.
    • Dispositions paritaires romandes et règles cantonales doivent aussi être observées.

    Obligations du bailleur

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts connus.
    • Toute garantie financière demandée ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf exceptions pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature du contrat ou à l'entrée dans les lieux.

    Paiement du loyer

    • Le loyer, les acomptes de chauffage et frais accessoires sont dus mensuellement d'avance.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Réglementation sur le chauffage

    • Un compte annuel pour le chauffage et l'eau chaude doit être établi par le bailleur, séparé des comptes d'exploitation.
    • Le décompte doit être fourni aux locataires dans un délai maximum de 5 mois après le bouclement.

    Sous-location

    • Le locataire doit demander l'autorisation écrite du bailleur avant de sous-louer.
    • La sous-location ne peut se faire que pour une période déterminée, sauf accord écrit contraire du bailleur.

    Inspection de la propriété

    • Le locataire a le droit d'inspecter la propriété pour en assurer l'entretien, avec notification préalable au bailleur.

    Protection en cas de sinistre

    • En cas de destruction par une catastrophe naturelle, le locataire est protégé par la loi.

    Signalement des défauts

    • Le locataire doit signaler les défauts à la charge du bailleur sans délai.
    • Il est responsable des dommages causés par son omission de signalement.

    Travaux effectués par le locataire

    • Toute modification nécessite le consentement écrit du bailleur et l'envoi des plans.
    • Les changements ne doivent pas compromettre la sécurité ou la valeur du bâtiment.

    Frais accessoires

    • Les frais accessoires doivent être décomptés séparément des frais de chauffage.
    • Ils incluent des charges comme l'eau froide, les taxes communales, et les frais d'entretien des parties communes.

    Résiliation du bail

    • Les baux de durée indéterminée doivent respecter un délai de congé pour être résiliés.
    • Le délai de résiliation est de minimum 3 mois pour les baux d'habitation, 6 mois pour les baux commerciaux.

    Conditions de nullité

    • La résiliation est nulle si elle n'est pas notifiée selon les procédures légales (formule officielle, consentement du conjoint).

    Résiliation extraordinaire

    • Peut être faite par le bailleur pour non-paiement de loyer ou à cause de la faillite du locataire.
    • Le locataire peut également résilier en cas de défaut grave de la chose louée.

    Prolongation de bail

    • Lorsqu'un contrat arrive à expiration, le locataire peut demander une prolongation sous certaines conditions.
    • Maximum de 4 ans pour les baux résidentiels et 6 ans pour les baux commerciaux.

    Faillite du locataire

    • La faillite n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, le bailleur peut exiger des garanties.### Base légale
    • Article 266h CO : En cas de faillite du locataire, le bailleur peut demander des sûretés pour les loyers futurs.
    • Notification écrite au locataire et à l'administration de faillite avec un délai pour fournir les sûretés.
    • En absence de sûretés dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.

    Changement de propriétaire

    • Le changement de propriété entraîne le transfert de la relation locative, sans annuler automatiquement le bail.

    Faillite du locataire

    • La faillite ne met pas fin au contrat de bail par défaut, mais peut entraîner des obligations pour le bailleur.

    Défaut grave de la chose

    • Conditions pour qu'un défaut soit considéré comme grave :
      • Doit affecter la propriété de manière significative.
      • Le bailleur doit être conscient du défaut.
      • Le bailleur n'a pas remédié au défaut dans un délai raisonnable.

    Méthode absolue

    • S'applique pour évaluer le rendement admissible ou excessif du bien loué.
    • Permet de déterminer si le loyer est manifestement exagéré selon l'article 269 CO.
    • Utilisée aussi pour examiner l'admissibilité du loyer par rapport aux prix du marché local (Art. 269a CO).

    Calcul du rendement net

    • Formule : Revenu net - (intérêts hypothécaires + charges d'exploitation) ÷ Fonds propres.
    • Un loyer est considéré non abusif s'il est en dessous d'un rendement de 3,25%.

    Restitution de la chose louée

    • Article 266m CO : Résiliation par le locataire doit être faite par écrit pour les baux résidentiels.
    • Résiliation par le bailleur (art. 266n CO) : Notification légale pour décommander uniquement pour des baux résidentiels.
    • Restitution anticipée (art. 264 CO) : Notification écrite au bailleur et présentation d'un locataire solvable.
    • Bailleur doit exprimer ses objections rapidement en cas de refus du candidat proposé par le locataire.

    Dispositions légales régissant le bail

    • Droit fédéral : Articles 253 à 273 du Code des obligations (CO) et l'ordonnance sur le bail à loyer.
    • Dispositions paritaires romandes et règles locatives cantonales à respecter.

    Méthode de Calcul Relative

    • Analyse du loyer en relation avec sa dernière fixation, prenant en compte l'évolution temporelle.
    • Utile en cours de bail pour ajuster le loyer en fonction des changements significatifs.

    Facteurs de Calcul Relatifs

    • Indices Économiques :
      • Hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), représentant 40% de la prise en compte du loyer.
    • Taux Hypothécaires :
      • Impact des variations des taux d'intérêt sur le calcul du loyer.
    • Charges Courantes :
      • Évaluation des coûts d'entretien de l'immeuble qui influencent le loyer final.
    • Prestations Supplémentaires :
      • Prise en compte des travaux et services additionnels fournis par le bailleur, comme ceux réalisés par Fracheboud.

    Contexte Général

    • Utilisation de cette méthode dans le cadre de la formation USPI et des diverses thématiques concernant le droit du bail.

    Méthode de Calcul Relative

    • Analyse du loyer en relation avec sa dernière fixation, prenant en compte l'évolution temporelle.
    • Utile en cours de bail pour ajuster le loyer en fonction des changements significatifs.

    Facteurs de Calcul Relatifs

    • Indices Économiques :
      • Hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), représentant 40% de la prise en compte du loyer.
    • Taux Hypothécaires :
      • Impact des variations des taux d'intérêt sur le calcul du loyer.
    • Charges Courantes :
      • Évaluation des coûts d'entretien de l'immeuble qui influencent le loyer final.
    • Prestations Supplémentaires :
      • Prise en compte des travaux et services additionnels fournis par le bailleur, comme ceux réalisés par Fracheboud.

    Contexte Général

    • Utilisation de cette méthode dans le cadre de la formation USPI et des diverses thématiques concernant le droit du bail.

    Règles de la sous-location selon l'article 262 CO

    • Le locataire a le droit de sous-louer complètement ou partiellement le bien, sous réserve de l'accord du bailleur.
    • Consentement du bailleur est nécessaire pour toute forme de sous-location.

    Motifs de refus du consentement

    • Le bailleur peut refuser de donner son accord dans plusieurs cas :
      • Le locataire ne communique pas les conditions de la sous-location demandée.
      • Les conditions de la sous-location sont jugées abusives par rapport au contrat de bail principal.
      • La sous-location entraîne des inconvénients majeurs pour le bailleur.

    Obligations du bailleur

    • Le bailleur doit informer le locataire des défauts connus.
    • Toute garantie financière demandée ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf exceptions pour les baux commerciaux.
    • La garantie doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature du contrat ou à l'entrée dans les lieux.

    Paiement du loyer

    • Le loyer, les acomptes de chauffage et frais accessoires sont dus mensuellement d'avance.
    • En cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel à l'avance.

    Réglementation sur le chauffage

    • Un compte annuel pour le chauffage et l'eau chaude doit être établi par le bailleur, séparé des comptes d'exploitation.
    • Le décompte doit être fourni aux locataires dans un délai maximum de 5 mois après le bouclement.

    Sous-location

    • Le locataire doit demander l'autorisation écrite du bailleur avant de sous-louer.
    • La sous-location ne peut se faire que pour une période déterminée, sauf accord écrit contraire du bailleur.

    Inspection de la propriété

    • Le locataire a le droit d'inspecter la propriété pour en assurer l'entretien, avec notification préalable au bailleur.

    Protection en cas de sinistre

    • En cas de destruction par une catastrophe naturelle, le locataire est protégé par la loi.

    Signalement des défauts

    • Le locataire doit signaler les défauts à la charge du bailleur sans délai.
    • Il est responsable des dommages causés par son omission de signalement.

    Travaux effectués par le locataire

    • Toute modification nécessite le consentement écrit du bailleur et l'envoi des plans.
    • Les changements ne doivent pas compromettre la sécurité ou la valeur du bâtiment.

    Frais accessoires

    • Les frais accessoires doivent être décomptés séparément des frais de chauffage.
    • Ils incluent des charges comme l'eau froide, les taxes communales, et les frais d'entretien des parties communes.

    Résiliation du bail

    • Les baux de durée indéterminée doivent respecter un délai de congé pour être résiliés.
    • Le délai de résiliation est de minimum 3 mois pour les baux d'habitation, 6 mois pour les baux commerciaux.

    Conditions de nullité

    • La résiliation est nulle si elle n'est pas notifiée selon les procédures légales (formule officielle, consentement du conjoint).

    Résiliation extraordinaire

    • Peut être faite par le bailleur pour non-paiement de loyer ou à cause de la faillite du locataire.
    • Le locataire peut également résilier en cas de défaut grave de la chose louée.

    Prolongation de bail

    • Lorsqu'un contrat arrive à expiration, le locataire peut demander une prolongation sous certaines conditions.
    • Maximum de 4 ans pour les baux résidentiels et 6 ans pour les baux commerciaux.

    Faillite du locataire

    • La faillite n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, le bailleur peut exiger des garanties.### Base légale
    • Article 266h CO permet au bailleur d'exiger des garanties pour les loyers à échoir en cas de faillite du locataire.
    • Délai convenable fixé par écrit pour fournir les sûretés, faute de quoi le bailleur peut résilier le contrat immédiatement.

    Faillite du locataire

    • La faillite ne met pas automatiquement fin au bail, protection du contrat en cours à respecter.

    Défaut Grave de la Chose

    • Un défaut majeur doit être connu du bailleur et non corrigé dans un délai raisonnable pour engager sa responsabilité.

    Méthode absolue

    • Priorité à cette méthode pour évaluer le rendement excessif ou admissible d'un bien loué, selon l'Article 269 CO.
    • Utilisée aussi pour comparer le loyer aux loyers usuels de la zone (Article 269 a litt.a CO).
    • Un loyer jugé non abusif si le rendement est sous 3,25%.

    Méthode relative

    • Analyse du loyer par rapport à sa dernière fixation et son évolution dans le temps, applicable en cours de bail.
    • Facteurs de calcul : hausse de l'indice des prix (40%), évolution des taux hypothécaires, charges d'entretien, et prestations supplémentaires du bailleur.

    Sous-location

    • Article 262 CO autorise le locataire à sous-louer avec le consentement du bailleur, qui ne peut refuser que pour certaines raisons préétablies.
    • Pas de lien contractuel direct entre le bailleur et le sous-locataire.

    Restitution de la chose louée

    • Article 266m CO stipule que le locataire doit envoyer une résiliation écrite pour les baux résidentiels, avec conditions spécifiques pour les couples mariés.
    • Restitution anticipée (Article 264 CO) nécessite que le locataire avise le bailleur par écrit et propose un nouveau locataire solvable.

    Dispositions légales régissant le bail

    • Droit fédéral : Articles 253 à 273 CO et OBLF sur les baux à loyer et à ferme.
    • Comprend aussi des dispositions paritaires et des règles locatives spécifiques à chaque canton.

    Restitution anticipée d'un bien locatif

    • Le locataire peut restituer le bien loué avant la date prévue, mais cela implique des conditions spécifiques.
    • Pour être libéré de ses obligations envers le bailleur, le locataire doit présenter un nouveau locataire.
    • Le nouveau locataire proposé doit être solvable, c'est-à-dire capable de payer le loyer sans difficultés financières.
    • Le bailleur ne peut pas refuser le nouveau locataire de manière déraisonnable.
    • Le nouveau locataire doit accepter de reprendre le bail aux mêmes conditions que précédemment.

    Restitution anticipée

    • La restitution anticipée désigne la situation où un locataire peut mettre fin à son contrat de location avant l'échéance prévue.
    • En cas d'acceptation d'un candidat en remplacement, le locataire est libéré de ses obligations, mais cela nécessite l'accord du bailleur.
    • Si aucun candidat n'est proposé par le locataire pour remplacer l’occupation, il reste responsable des lieux jusqu’à la fin du contrat.
    • Lorsqu'un candidat proposé est jugé inacceptable par le bailleur, le délai contractuel reste en vigueur, et le locataire devra continuer à honorer son contrat jusqu'à l'échéance.

    Modifications de Contrat de Bail selon l'Art. 269d al. 3 CO

    • Le bailleur peut modifier le contrat de bail avant le prochain terme de résiliation.
    • L'avis de modification doit être notifié au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation.
    • La notification de modification doit utiliser une formule agrée par le canton et inclure les motifs de la modification.

    Validité des Modifications

    • Les modifications de contrat deviennent nulles si :
      • Les motifs de la modification ne sont pas spécifiés.
      • La notification n'est pas effectuée avec la formule officielle.
      • La modification est accompagnée d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.

    Contestation des Modifications

    • Le locataire a la possibilité de contester une modification de contrat qu'il juge abusive.
    • Le délai pour contester une modification est de 30 jours à compter de la réception de l'avis de modification.

    Obligations du bailleur

    • Le bailleur doit délivrer l'objet loué au locataire.
    • La remise de l'objet doit se faire à la date convenue dans le contrat de location.
    • L'objet loué doit être dans un état approprié pour son usage prévu.
    • Il est de la responsabilité du bailleur d'entretenir l'objet afin de maintenir cet état pendant toute la durée du bail.

    Obligation d'aviser le bailleur

    • Le locataire doit informer le bailleur des défauts de la chose louée sans obligation de réparation de sa part.
    • Une omission dans l'information aboutit à des conséquences financières pour le locataire, le rendant responsable des dommages résultants.
    • En cas de silence, le locataire peut être tenu de payer la différence de détérioration, par exemple une aggravation de l'humidité.

    Défaut de la chose louée

    • Le locataire a l'obligation de tolérer les réparations pour corriger tout défaut de la chose louée.
    • Ces travaux doivent également inclure des interventions visant à prévenir des dommages futurs à la propriété.

    Inspections et obligations du locataire

    • Le locataire doit permettre au bailleur d'inspecter le bien loué.
    • Cette inspection est essentielle pour l'entretien, la vente ou la location future du bien.
    • Le droit d’inspection du bailleur est conditionné par la nécessité de l'examen, soulignant l'importance de respecter la vie privée du locataire.

    Obligation du locataire

    • Le locataire est responsable de remédier aux défauts d'un bien loué.
    • Cette obligation s'applique lorsque les défauts peuvent être corrigés par des travaux mineurs de nettoyage ou de réparation.

    Travaux d'entretien

    • Les travaux de nettoyage et de réparation sont considérés comme nécessaires pour un entretien normal de la chose louée.
    • Ces travaux doivent être réalisés aux frais du locataire.

    Usage local

    • L'obligation de remédier aux défauts est soumise à l'usage local prédominant dans la région.
    • Cela implique que les pratiques et normes de maintenance peuvent varier selon les localités.

    Nature des défauts

    • Les défauts pris en charge par le locataire doivent être insignifiants et ne nécessitent pas de travaux lourds.
    • Les défauts majeurs, qui nécessitent des réparations importantes, relèvent généralement de la responsabilité du propriétaire.

    Défaut subséquent

    • Les défauts qui apparaissent après la location et qui ne sont pas la faute du locataire ouvrent des droits.
    • Selon l'article 259 a CO, le locataire n'est pas tenu de réparer ces défauts à ses frais.

    Droits du locataire

    • Exigence de remise en état de la chose louée si celle-ci présente des défauts.
    • Possibilité de demander une réduction proportionnelle du loyer en cas de défaut.
    • Droit de réclamer des dommages-intérêts au bailleur pour les inconvénients subis.
    • Option de demander la prise en charge des frais de procès engagés contre un tiers en lien avec le défaut.

    Consignation du loyer

    • Le locataire d'un immeuble a le droit de consigner le loyer lorsqu'il rencontre des défauts dans la chose louée.

    Défaut subséquent

    • Les défauts qui apparaissent après la location et qui ne sont pas la faute du locataire ouvrent des droits.
    • Selon l'article 259 a CO, le locataire n'est pas tenu de réparer ces défauts à ses frais.

    Droits du locataire

    • Exigence de remise en état de la chose louée si celle-ci présente des défauts.
    • Possibilité de demander une réduction proportionnelle du loyer en cas de défaut.
    • Droit de réclamer des dommages-intérêts au bailleur pour les inconvénients subis.
    • Option de demander la prise en charge des frais de procès engagés contre un tiers en lien avec le défaut.

    Consignation du loyer

    • Le locataire d'un immeuble a le droit de consigner le loyer lorsqu'il rencontre des défauts dans la chose louée.

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    Quiz Team

    Description

    Ce quiz aborde les obligations du bailleur en matière de sûretés locatives, spécifiquement l'article 257e du Code des Obligations. Découvrez les règles concernant la garantie financière, ses limites, et les délais imposés lors de la signature du contrat. Testez vos connaissances sur les droits et devoirs en matière de bail.

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