Spanish Property Law: Registry and Third Parties

El Principio de Fe Pública Registral

• El Registro de la Propiedad español protege a terceros adquirentes de derechos reales sobre bienes inmuebles, mediante la presunción de exactitud en la inscripción registral.
• La presunción de exactitud admite prueba en contrario cuando se refiere al titular inscrito, pero no admite prueba en contrario cuando se trata de proteger a terceros adquirentes que han confiado en la apariencia derivada de la inscripción registral.

El Tercero Hipotecario

• El Registro de la Propiedad español garantiza la firmeza de la adquisición del tercero hipotecario, siempre que reúna ciertos requisitos.
• Requisitos para ser tercero hipotecario:
  • Adquirir un derecho real inmobiliario en virtud de un negocio válido a título oneroso.
  • Actuar con buena fe, es decir, sin conocimiento de la inexactitud del Registro.
  • Inscribir su derecho en el Registro.
  • Ser un verdadero tercero, sin vinculación directa con el acto que ha determinado la falta de legitimación del transmitente.
  • El sujeto que adquiere debe ser un tercero ajeno al acto que ha determinado la falta de legitimación del transmitente.

Protección Registral

• La protección registral se articula por la vía de las anotaciones preventivas para los acreedores.
• No perjudican al tercero hipotecario:
  • Las causas de impugnación del título de su transmitente que no consten en el propio registro.
  • Los errores o rectificaciones del registro.
  • Las cargas o gravámenes que no estuvieran inscritos.
• Sí perjudican al tercero adquirente:
  • Las causas de invalidez o ineficacia del título del transmitente que resulten del propio registro.
  • Las cargas o limitaciones que pese a no constar en el Registro sean aparentes (servidumbres aparentes).
  • Aquellas limitaciones que sin constar en el registro gozan de la publicidad lega (derechos de retracto legal a favor de tercero).