Le droit de rétention : principes et conditions
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Questions and Answers

Quels biens sont exclus du droit de rétention ?

Les meubles d'habitation

Quels frais sont couverts par le droit de rétention ?

Le loyer, les frais accessoires et les intérêts moratoires

Qui supporte le risque des frais de la démarche de prise d'inventaire ?

Le bailleur

Quel est le délai pour poursuivre la poursuite en réalisation du gage ?

<p>10 jours</p> Signup and view all the answers

Quel est le devoir du locataire en ce qui concerne l'usage de la chose louée ?

<p>D'user de la chose avec le soin nécessaire</p> Signup and view all the answers

Quelle est la conséquence de la sur occupation des locaux ?

<p>Une violation du devoir de diligence</p> Signup and view all the answers

Quelle est la particularité des clauses d'affectations pour les baux commerciaux ?

<p>Il n'est en principe pas possible de changer l'affectation du bail</p> Signup and view all the answers

Qu'est-ce qui se produit en cas de faillite de la partie locataire ?

<p>La procédure se poursuivra selon les règles sur la faillite</p> Signup and view all the answers

Qu'est-ce qui est inclus dans le loyer dans le cas d'un loyer tout frais inclus ?

<p>Les frais accessoires</p> Signup and view all the answers

Qui peut modifier ou introduire de nouveaux frais accessoires dans un bail d'habitation ou commercial ?

<p>La partie bailleresse</p> Signup and view all the answers

Qu'est-ce qui permet de rectifier les frais d'un locataire qui quitte son appartement en novembre ?

<p>Des tableaux</p> Signup and view all the answers

Qu'est-ce qui est considéré comme un défaut si le chauffage fonctionne malgré que le locataire l'ait éteint ?

<p>Un défaut</p> Signup and view all the answers

Où sont définies les dispositions générales pour les modalités de paiement ?

<p>Dans le CO, articles 74 et 84</p> Signup and view all the answers

Quelle est la prescription de chaque loyer ?

<p>5 ans</p> Signup and view all the answers

Qu'est-ce que le locataire peut exiger si le bailleur refuse de lui donner une quittance ?

<p>De refuser de payer le loyer sans être mis en demeure</p> Signup and view all the answers

Quand doivent être payés le loyer et les frais accessoires ?

<p>À la fin de chaque mois, sauf convention ou usage local contraire</p> Signup and view all the answers

Quelle est la méthode utilisée en début de bail pour fixer le loyer initial ?

<p>La méthode absolue</p> Signup and view all the answers

Dans quels cas la méthode absolue peut-elle être utilisée à titre offensif ?

<p>À la sortie du contrôle étatique du loyer, en cas de vente de l'immeuble, lorsque la partie bailleresse a formulé une réserve sur ce point au moment de la conclusion du bail, et dans d'autres situations exceptionnelles.</p> Signup and view all the answers

Quel est le critère prioritaire dans la méthode absolue ?

<p>Le critère du rendement net ou brut</p> Signup and view all the answers

Qu'est-ce qu'un immeuble ancien ?

<p>Un immeuble construit ou acquis il y a au moins 30 ans au début du bail.</p> Signup and view all the answers

Quel est le cas où le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier prime le critère du rendement ?

<p>Pour les immeubles anciens</p> Signup and view all the answers

Quelle est la méthode utilisée en cours de bail pour contester une hausse ou une demande de baisse de loyer ?

<p>La méthode relative</p> Signup and view all the answers

Quels sont les principes sur lesquels repose la méthode relative ?

<p>Les principes de la bonne foi, de la préemption et de l'autorité de chose jugée</p> Signup and view all the answers

Dans quels cas la méthode relative peut-elle être utilisée en début de bail ?

<p>Lorsque la partie locataire conteste le loyer initial après que la partie bailleresse ait invoqué des critères relatifs pour justifier la hausse de ce loyer.</p> Signup and view all the answers

Quel est le caractère des critères absolus par opposition à ceux de la méthode relative?

<p>Exclusifs et antinomiques</p> Signup and view all the answers

Quel est le critère qui prévaut en cas de conflit entre la méthode absolue et la méthode relative?

<p>La méthode absolue</p> Signup and view all the answers

Quels sont les critères que la partie bailleresse peut invoquer en cas de hausse ou de diminution de loyer?

<p>Taux d'intérêt hypothécaire, IPC, charges courantes, travaux à plus-value, rendement net/brut, loyer comparatif</p> Signup and view all the answers

Quel est le rapport qui définit le rendement net?

<p>Rapport entre les loyers que procure l'immeuble et la valeur ou le prix de l'immeuble</p> Signup and view all the answers

Quel est le calcul qui permet de connaître le rendement net?

<p>Un calcul en 7 étapes</p> Signup and view all the answers

Quel est le caractère du rendement net par rapport aux fonds propres investis?

<p>Rapport entre les loyers nets de la partie bailleresse et l'investissement personnel de la partie bailleresse</p> Signup and view all the answers

Quel est le but du rendement net?

<p>Offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et couvrir les charges de l'immeuble</p> Signup and view all the answers

Quel est le prix d'achat de l'immeuble dans l'exemple donné?

<p>3'000'000 CHF</p> Signup and view all the answers

Quel est le département fédéral responsable de la publication du taux hypothécaire de référence chaque trimestre?

<p>Le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche</p> Signup and view all the answers

Quelle est la hausse maximum de loyer autorisée lorsque les taux hypothécaires dépassent 6%?

<p>2%</p> Signup and view all the answers

Comment doit-on procéder en cas de diminution du taux hypothécaire?

<p>Le loyer doit être réduit proportionnellement.</p> Signup and view all the answers

Quel est le rapport à obtenir entre le loyer initial et le loyer majoré en cas de hausse, et entre le loyer diminué et le loyer initial en cas de baisse?

<p>Le même rapport.</p> Signup and view all the answers

Comment calcule-t-on la baisse de loyer en pourcentage en cas de diminution du taux hypothécaire?

<p>En utilisant la formule : $\frac{\text{augmentation de loyer correspondante en %} * 100}{\text{augmentation de loyer correspondante en %} + 100} = \text{baisse de loyer en %}$</p> Signup and view all the answers

Quel est le pourcentage de baisse de loyer correspondant à une baisse du taux hypothécaire de ¼ inférieur à 5%?

<p>2,91%</p> Signup and view all the answers

Comment sont comparées les charges annuelles pour déterminer les autres charges courantes?

<p>En faisant des comparaisons des charges annuelles des exercices qui précèdent la dernière fixation du loyer avec la moyenne des charges annuelles des exercices qui précèdent la date de la hausse ou la demande de baisse de loyer.</p> Signup and view all the answers

Sur combien d'exercices est calculée la moyenne des charges annuelles?

<p>Trois exercices</p> Signup and view all the answers

Study Notes

Droit de rétention

  • Le droit de rétention s'applique uniquement aux meubles commerciaux, à l'exclusion des meubles d'habitation.
  • Le droit de rétention ne s'étend pas aux meubles qui sont la propriété de tiers (CO 268a).
  • Ce droit permet de garantir le loyer et les frais accessoires pour l'année écoulée et le semestre en cours, y compris les intérêts moratoires.

Exercice du droit de rétention

  • Le bailleur doit procéder par une réquisition de prise d'inventaire auprès de l'OP (LP 283).
  • Le bailleur supporte le risque des frais de cette démarche.
  • L'OP avise le locataire et vient faire l'inventaire en présence de la partie locataire.

Diligence

  • Le devoir de diligence comprend plusieurs aspects, notamment le devoir du locataire d'user de la chose avec le soin nécessaire.
  • Le "soin nécessaire" s'analyse objectivement, selon les circonstances et l'objet du contrat.

Frais accessoires

  • Les frais accessoires peuvent être inclus dans le loyer ("loyer tout frais inclus"), en paiement direct par la partie locataire au prestataire, payés en forfait, ou payés de manière effective sur la base d'un décompte (OBLF 4 I).
  • En cas de doute, on présume qu'il s'agit d'acomptes.
  • En matière de baux d'habitation ou de locaux commerciaux, la partie bailleresse peut modifier ou introduire de nouveaux frais accessoires en respectant les formes et délai prévus (CO 269d).

Modalités de paiement

  • Les dispositions générales du CO s'appliquent (lieu : CO 74 ; CO 84).
  • Le loyer est exigible périodiquement.
  • La prescription de chaque loyer est de 5 ans (CO 128).
  • La dette d'argent est portable.
  • La partie locataire peut exiger une quittance.

Méthode absolue

  • La méthode absolue est utilisée en début de bail, lors de la fixation du loyer initial (CO 270), et en cours de bail, en principe à titre défensif, lors de la contestation d'une hausse de loyer ou d'une demande de baisse de loyer.
  • La méthode absolue repose sur les critères du rendement net ou brut.

Méthode relative

  • La méthode relative est utilisée en cours de bail, lors d'une hausse ou d'une demande de baisse, respectivement pour sa contestation.
  • La méthode relative repose sur les principes de la bonne foi, de la préemption et de l'autorité de chose jugée.

Critères absolus

Rendement net

  • Le rendement est le rapport entre les loyers que procure l'immeuble et la valeur ou le prix de l'immeuble.
  • Le rendement net correspond au rapport entre les loyers nets de la partie bailleresse, sous déduction des charges et de l'investissement personnel de la partie bailleresse, à savoir les fonds propres investis.
  • Le loyer doit offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et doit pouvoir couvrir les charges de l'immeuble.

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Quiz Team

Description

Ce quiz aborde les principes et les conditions du droit de rétention, notamment les biens meubles concernés et les frais pris en compte.

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