11Formación de Contratos y el Código Civil

Formación de los Contratos

• Las formas de perfeccionar un contrato son los tratos preliminares, la oferta-aceptación y la subasta.

¿Cuándo Hay Contrato?

• Art. 1254 CC establece que un contrato existe cuando una o varias personas consienten en obligarse a dar alguna cosa o prestar algún servicio.
• Art. 1262 I CC indica que el consentimiento se manifiesta por la coincidencia de la oferta y la aceptación sobre el objeto y la causa del contrato.
• II -4:101 DCFR (Requisitos para la conclusión de un contrato) establece que un contrato se concluye si las partes pretenden establecer una relación vinculante o causar un efecto legal y alcanzan un acuerdo suficiente.

Formación por Negociación Progresiva

• El sistema jurídico no exige que las negociaciones tengan la intención seria de llegar a un acuerdo, ya que a veces solo se busca información.
• Una persona puede negociar paralelamente con varios para concluir un único contrato, siempre actuando de buena fe.
• En principio, no es necesario justificar la ruptura de negociaciones precontractuales, pero hay límites relacionados con la buena fe.

Buena Fe en los Tratos Preliminares

• Existe el deber de no generar falsas expectativas sobre la celebración de un contrato.
• Existen deberes de información precontractual relevantes para un consentimiento libre, cuya ineficacia puede tener consecuencias para ambas partes.
• Existen deberes de confidencialidad inherentes a la situación.

Responsabilidad por Culpa In Contrahendo

• Se refiere al incumplimiento de los deberes de buena fe, no a la responsabilidad contractual.

• El interés contractual positivo es lo que se esperaba ganar con el contrato, reclamando el beneficio.

• El interés contractual negativo es la situación en la que se estaría si no se hubiera negociado, reclamando gastos y pérdida de oportunidades.

• En la culpa in contrahendo se compensa el interés contractual negativo.

• Para que haya responsabilidad por culpa in contrahendo, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Debe existir una situación de confianza en la conclusión del contrato.

• La ruptura de los tratos debe ser injustificada.

• Debe haber un resultado dañoso para una de las partes, es decir, un interés contractual negativo.

• Debe haber una relación de causalidad entre el daño y la confianza suscitada.

Estrategias de Precommitment: (I) Las Cartas de Intenciones

• Las cartas de intenciones no están reguladas legalmente pero se emplean en el tráfico.
• Pueden ser unilaterales o bilaterales y sirven para expresar la voluntad de negociación y ordenar el proceso de la misma.
• Existe la posibilidad de asumir obligaciones en el proceso negociador, pero no hay vinculación al contrato pretendido, aunque limita la ruptura de los tratos.
• Poseen relevancia jurídica en cuanto a la culpa in contrahendo y la distribución de costes entre las partes.
• La jurisprudencia sobre el desistimiento de cartas de intenciones se encuentra en STS 25.6.2014.

Estrategias de Precommitment: (II) Los Precontratos

• Los precontratos no están regulados como categoría legal, pero el Código Civil menciona la promesa de compraventa.

• Los precontratos son acuerdos de conclusión de un contrato en el futuro.

• Sus funciones son asegurar la posibilidad de un contrato futuro y generar confianza para la conclusión satisfactoria del contrato definitivo.

• Los requisitos son la voluntad de vinculación al "contrato definitivo" y la suficiencia del acuerdo.

• Jurisprudencia y Distinción:

• Existe jurisprudencia sobre la diferencia entre los tratos preliminares y el precontrato (STS 23.12.2021).

Modalidades de Precontrato:

• El precontrato incompleto o imperfecto consolida acuerdos parciales hasta considerar a las partes vinculadas.
• El precontrato puede ser un contrato de opción bilateral, como la promesa de vender o comprar, según el art. 1451 CC.

Relevancia Jurídica del Precontrato:

• Implica obligaciones de colaboración y sujeción a eventos condicionantes.
• Ante incumplimiento, se contemplan cumplimiento forzoso, indemnización por daños (responsabilidad contractual o culpa in contrahendo), y la prescripción de la acción de daños.
• Jurisprudencia sobre el precontrato imperfecto se encuentra en las SSTS 4.7.1991, 3.6.1998, 14.6.1999, 30.3.2010.

Arras

• Son una "paga y señal" comunes en compraventas inmobiliarias, pudiendo existir "prearras" o reservas.

Tipos de Arras:

• Confirmatorias: confirman la conclusión del contrato y permiten usar todos los recursos legales en caso de incumplimiento.

• Penitenciales: dan derecho a desistir del proceso de conclusión o ejecución del contrato.

• Penales: funcionan como cláusula penal, pudiendo tener función punitiva, cumulativa o sustitutiva.

• En caso de que no se especifique, se asume que las arras son confirmatorias.

• Artículo 1454 CC: Si hubiesen mediado arras, el contrato puede rescindirse perdiendo el comprador las arras, o devolviéndolas el vendedor duplicadas.

• Artículo 621-8 CCCat: Arras:

• La entrega de dinero se entiende como arras confirmatorias, pero las arras penitenciales deben pactarse expresamente.

• El comprador que desiste pierde las arras, salvo justificación. Si desiste el vendedor, debe devolverlas dobladas.

Vicisitudes en los Contratos de Arras

• Desistimiento por falta de financiación (art. 621-49 CCCat): el comprador puede desistir y recuperar las arras si el contrato prevé financiación y justifica la no obtención.

• Aseguramiento de la devolución de arras penitenciales con inscripción registral (art. 621-8 CCCat): puede afectarse el valor del inmueble a la devolución mediante inscripción registral del contrato de arras, otorgado en escritura pública y con duración máxima de 6 meses.

• Previsión de financiación por tercero (Artículo 621-49):

  • El comprador puede desistir si justifica la negativa de financiación por la entidad designada, salvo negligencia.

Formación por Oferta y Aceptación

• Art. 1262 II CC y 54 CCom: En lugares distintos, hay consentimiento cuando el oferente conoce la aceptación o no puede ignorarla sin faltar a la buena fe. En dispositivos automáticos, el consentimiento se da al manifestarse la aceptación.

• El Convenio de Viena (1980) establece que el contrato se perfecciona cuando la aceptación surte efecto, es decir, cuando la indicación de asentimiento llega al oferente (Art. 23 y Art. 18.2).

• Art. 24: Una manifestación de intención llega al destinatario cuando se le comunica verbalmente o se entrega personalmente, en su establecimiento, dirección postal o residencia habitual.

• En el comercio electrónico (Ley 34/2002, art. 29), los contratos con consumidores se presumen celebrados en la residencia habitual del consumidor; entre empresarios, en el lugar del prestador de servicios.

Oferta: Requisitos

• Determinación: objeto y causa del contrato vs. ser "suficientemente precisa" (art. 14.1 Viena).
• Voluntad de vincularse (art. 14.1 Viena); las ofertas al público (art. 14.2 Viena).

Eficacia de la Oferta

• Art. 15 Convenio de Viena (1980): La oferta surte efecto cuando llega al destinatario y puede ser retirada si el retiro llega antes o al mismo tiempo que la oferta.

Oferta: Extinción

• Por rechazo, caducidad, muerte del oferente (STS 23.3.1988) o revocación.

Revocación de la Oferta

• Art. 16 Convenio de Viena (1980): La oferta se puede revocar hasta que se perfeccione el contrato y la revocación llegue al destinatario antes de enviar la aceptación.
• Sin embargo, no podrá revocarse si indica un plazo fijo para la aceptación o si el destinatario podía considerar que la oferta era irrevocable.

Aceptación: Requisitos

• Tempestividad, ajuste a la oferta (regla del espejo) y puede ser expresa, tácita o por hechos concluyentes.

Convenio de Viena (1980)

• Art. 19: Una respuesta a una oferta que pretenda ser una aceptación y que contenga elementos adicionales que no alteren sustancialmente los de la oferta constituirá aceptación, a menos que el oferente objete.