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Questions and Answers
Qu'est-ce que l'expertise immobilière?
Quelle responsabilité engage l'expertise immobilière?
Quel élément est essentiel pour déterminer l'état d'entretien d'un immeuble?
Quelle valeur intègre les coûts et rendements futurs d'un bien immobilier?
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Quelle méthodologie d'évaluation se réfère à un logement occupé par le propriétaire?
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Parmi les valeurs suivantes, laquelle désigne la valeur retenue par la banque?
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Quelle valeur est principalement utilisée lors de l'évaluation d'un bien pour un investissement?
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Laquelle des affirmations suivantes décrit correctement une condition pour que le prix soit considéré comme une valeur vénale?
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Pourquoi est-il important de considérer la date de l'expertise dans la détermination de la valeur vénale?
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Qu'est-ce qui est pris en compte pour déterminer la valeur du terrain en pleine propriété?
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Comment la valeur des équipements et aménagements est-elle calculée?
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Quel composant est essentiel pour évaluer la valeur technique d'un bien immobilier?
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Quel élément ne fait PAS partie des critères pour déterminer la valeur d'un terrain?
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Quel facteur influence directement l'emplacement d'un terrain?
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Quelle affirmation concernant le marché est correcte?
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Quel est l'élément utilisé pour appliquer un coût de construction à neuf?
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Dans la détermination de la valeur d'un bâtiment, quel aspect est pris en compte en plus de la construction?
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Pour quelles raisons un expert peut-il appliquer un coût basé sur le prix au m³ bâti?
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Quelle formule représente la valeur de rendement d'un immeuble?
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Quels éléments sont examinés par un expert pour déterminer la valeur de rendement?
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Comment un expert détermine-t-il le loyer pour des locaux vacants?
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Quel type de revenus est inclus dans le calcul de la valeur de rendement?
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Que doit faire un expert si les charges d'entretien sont jugées trop élevées?
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Quelles charges sont considérées par l'expert lors de l'évaluation d'un immeuble?
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Quel est l'objectif principal de l'expert lorsqu'il justifie ses modifications dans son rapport?
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Quels composants constituent le CMPC?
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Quels frais sont considérés comme des fonds étrangers dans le CMPC?
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Pourquoi la composition du taux est-elle importante dans l'évaluation d'un bien immobilier?
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Quel est le taux associé aux fonds étrangers dans la composition de la CMPC?
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Quel critère est utilisé pour établir le taux des fonds propres?
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Quelles primes influencent le taux des fonds étrangers?
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Study Notes
Définition de l'expertise immobilière
- Évaluation d'un immeuble selon des normes et méthodes reconnues.
- Implique une responsabilité juridique pour l'expert.
Objets concernés par l'expertise
- Toute construction ou objet enregistré pouvant inclure :
- Maison
- Appartement
- Hôpital
- Servitude
- Immobilier
Exemples d'immobilier
- Maison à deux pignons : représente une architecture typique.
- Immeuble d'appartements moderne : souligne les tendances contemporaines de construction.
- Chalet en bois : illustre une construction typique dans les zones montagneuses.
- Hôtel "Hôtel Lavaux" : exemple d'immobilier commercial.
- Intérieur d'une maison avec vue sur jardin : met en avant l'importance des caractéristiques esthétiques et fonctionnelles.
Facteurs d'influence dans l'estimation immobilière
- Les courtiers et les experts doivent considérer des facteurs juridiques lors de l'estimation, incluant des règlements et des lois comme l'aménagement du territoire, le droit du bail, et le code de la construction et de l'habitation (CCS).
- Les normes en place sont également à prendre en compte, afin d'évaluer correctement la conformité de l'immeuble.
Caractéristiques physiques
- L'analyse débute par la nature de l'immeuble et son environnement, ce qui peut influencer sa valeur.
- La qualité architecturale est cruciale pour déterminer l'attrait et la durabilité d'une propriété.
- L'état d'entretien de l'immeuble joue un rôle important dans l'évaluation, affectant des réparations potentielles et la sécurité.
- L'emplacement, souvent déterminant pour la valeur d'un bien immobilier, impacte l'accès aux services, à la transportabilité, et aux commodités.
Dimensions économiques
- La conjoncture générale, incluant les dynamiques du marché immobilier et les taux d'intérêt, influence les décisions d'achat et les valeurs des propriétés.
- La conjoncture locale doit être examinée, car elle reflète les conditions spécifiques à une région qui peuvent affecter la demande.
- Des éléments de la conjoncture spécifiquement liés à l'immeuble, comme son âge ou sa réputation, contribuent aussi à son évaluation.
- Le marché de l'emploi dans une zone donnée peut impacter la demande de logements, la stabilité financière des résidents, et par conséquent, les prix des biens immobiliers.
L'estimation immobilière
- L'estimation immobilière consiste à déterminer la valeur d'un bien immobilier pour diverses finalités.
Exemple de différents types de valeurs
- Valeur de liquidation : Prix qu'un bien immobilier pourrait atteindre rapidement sur le marché, souvent inférieur à sa valeur de marché.
- Valeur d'amateur : Valeur déterminée par le prix que l'acheteur serait prêt à payer en raison de son intérêt personnel pour la propriété.
- Valeur de PPE : Valeur par rapport au volume (m³) d'un bien en tant que propriété par étage.
Autres Types de Valeurs
- Valeur de rendement : Correspond à la capacité de générer des revenus, calculée en fonction des revenus locatifs potentiels et des coûts associés.
- Valeur vénale : Reflète la valeur marchande du bien, déterminée par les prix de vente récents de propriétés similaires dans la région.
- Valeur intrinsèque : Évalue les caractéristiques essentielles d'un bien, indépendamment du marché, souvent liée à son état structurel et à son utilité.
- Valeur de continuité : Tient compte des perspectives futures d'utilisation d'un bien, souvent considérée dans le cadre d'une planification à long terme.
Les méthodologies d'évaluation
- Valeur intrinsèque : Se réfère à la valeur d'un logement occupé par son propriétaire, prenant en compte son caractère unique et ses caractéristiques.
- Valeur de rendement : Basée sur la capacité d'un bien immobilier à générer des revenus, cette méthode est souvent utilisée pour les investissements locatifs.
Les notions de valeurs
- Valeur vénale : Montant qui pourrait être obtenu lors de la vente du bien sur le marché, en tenant compte de son état et des tendances du marché immobilier.
- Valeur de liquidation : Valeur obtenue lors de la vente du bien dans des conditions d'urgence, souvent inférieure à la valeur vénale.
- Valeur de gage : Montant que la banque retient sur le bien comme garantie pour un prêt, essentiel pour le financement immobilier.
Valeur Vénale
- La valeur vénale désigne le prix de vente d'un bien immobilier dans un cadre privé.
- Concernant la vente, le vendeur doit être consentant et l'acquéreur ne doit pas être lié au vendeur.
- L'évaluation se fait à la date de l'expertise.
- La mise sur le marché doit être sur un marché libre, indiquant la disponibilité du bien à la vente.
- Des conditions normales de cession doivent être présentes, permettant une transaction sans contrainte.
- Une période suffisante pour négocier la vente est essentielle, tenant compte de la nature du bien concerné.
La valeur intrinsèque
- La valeur intrinsèque, aussi connue sous le nom de valeur de pierre, est la somme de plusieurs valeurs liées à un bien immobilier.
Valeurs constitutives de la valeur intrinsèque
-
Valeur du terrain :
- Obtient par l'analyse du site, du marché et des contrats de droit de superficie.
- Nécessite l'examen des volumes construits et constructibles et des utilisations potentielles du terrain en fonction des règlements de construction.
- Inclut l'impact financier des servitudes et contraintes, ajusté selon les coûts de démolition et de travaux spéciaux.
-
Valeur de la construction :
- Calculée sur la base du coût de construction à neuf en prenant en compte le niveau de confort actuel du bâtiment.
- Tenir compte de la dépréciation et du degré d'entretien du bâtiment.
-
Valeur des équipements et aménagements :
- Comprend les infrastructures comme raccordements, murs, trottoirs et jardins.
- Valeur ajustée par la dépréciation de ces équipements et aménagements.
Frais secondaires et financiers
- Si ces frais ne sont pas inclus dans la valeur de construction, il est nécessaire de les ajouter.
- Les frais doivent aussi être amortis selon l'âge et l'état du bâtiment.
Valeur du retour
- La valeur de retour est déterminée par la capitalisation des revenus, qu'ils soient bruts ou nets, réels ou estimés.
- Utilisation d'un taux de capitalisation pour justifier cette valeur.
- La détermination de cette valeur s'appuie sur divers critères : économiques, juridiques et analytiques.
- Nécessité d'une connaissance approfondie dans le domaine de l'immobilier.
- Compétences requises incluent : droit de la construction, matériaux de construction, droit des baux, application de l'OBLF (Ordonnance sur les baux à loyer et à ferme), comptabilité, analyse des contrats, et projections futures.
Valeur Intrinsèque d'un Terrain
- La valeur d'un terrain dépend principalement de ce qui peut y être construit.
- Les règlements de construction influencent le nombre d'unités pouvant être édifiées, ainsi que le type de construction permis.
- L'attestation de zone détermine l'affectation du terrain, par exemple, une zone à faible densité ou destinée à être protégée.
- Les servitudes, telles que l'usufruit, le droit d'habiter, et les diverses déclarations de droits de propriété (DDP), impactent également la valeur.
Emplacement du Terrain
- L'ensoleillement et la vue sont des facteurs cruciaux qui augmentent l'attrait d'un terrain.
- L'accessibilité aux routes principales, aux transports en commun et aux services publics est essentielle pour déterminer la praticité de l'emplacement.
- La typologie du quartier et les équipements disponibles (écoles, commerces, espaces verts) jouent un rôle significatif dans la valorisation de la propriété.
Forces du Marché
- La valeur d'un terrain est également influencée par les dynamiques de l'offre et de la demande dans le marché immobilier local.
- Les tendances du marché immobilier peuvent mener à des fluctuations de prix en fonction de l'intérêt des acheteurs et des vendeurs.
Valeur intrinsèque et ses composantes
- La valeur intrinsèque inclut le coût de construction à neuf pour divers types de bâtiments comme des villas, immeubles locatifs, hôpitaux, ponts, etc.
- Lors de l'évaluation d'un bâtiment existant, il est crucial de prendre en compte la vétusté, c'est-à-dire l'âge et l'état général de la construction.
- L'entretien effectué depuis la réalisation de l'édifice influence également l'évaluation, car il peut réduire l'usure apparente.
- Les experts rencontreront souvent des difficultés à obtenir le décompte de la construction initiale, rendant nécessaire l'application d'un coût à neuf évalué sur des bases estimatives.
- Le coût à neuf peut être calculé sur des critères comme le volume construit (m³) ou la superficie (m²), en fonction du type de bâtiment et des matériaux utilisés.
Valeur rendement
- La valeur de rendement d'un bâtiment est calculée en soustrayant les charges des revenus générés.
- Comprend les dépenses financières et les primes de risque.
Revenus évalués par l'expert(e)
- Les revenus nets des loyers appliqués sont pris en compte.
- Inclut les baux, leurs avenants, les augmentations, les adaptations et les réserves locatives.
- Considère les augmentations et diminutions légales possibles.
Fixation des loyers
- Les loyers pour les espaces vacants ou utilisés à des fins personnelles sont basés sur ceux pratiqués dans le quartier.
Évaluation des charges d'exploitation
- Les charges représentent les décaissements nécessaires au fonctionnement d'un immeuble.
- Deux types principaux de charges à considérer :
- Charges d'exploitation : coûts liés à l'utilisation quotidienne de l'immeuble.
- Charges d'entretien : coûts liés à la maintenance et à la préservation de l'immeuble.
Analyse et correction des charges
- L’expert(e) examinera les charges pour déterminer si elles sont trop élevées ou trop faibles.
- Des correctifs seront appliqués en fonction de cette analyse.
- L'expert(e) justifie ses modifications dans son rapport, garantissant la transparence du processus d'évaluation.
Provision pour travaux lourds
- Une provision annuelle est incluse pour les travaux lourds, essentielle pour la planification financière de l'immeuble.
- Ce fonds de rénovation est destiné à couvrir des travaux d'envergure qui doivent être réalisés à intervalles réguliers, garantissant ainsi la durabilité de l'immeuble.
Valeur de rendement et charges associées
- Les charges représentent les décaissements nécessaires au fonctionnement d'un immeuble.
- Deux types principaux de charges à évaluer :
- Charges d'exploitation : coûts liés à l'exploitation quotidienne de l'immeuble.
- Charges d'entretien : coûts nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon état.
- Un expert(e) va analyser ces charges et apporter des corrections si elles sont jugées excessives ou insuffisantes.
- Les ajustements apportés seront justifiés dans le rapport de l'expert.
Provision annuelle pour travaux lourds
- Une provision annuelle pour travaux lourds est prise en compte en plus des frais d'entretien habituels.
- Ce fonds est destiné à couvrir les réparations majeures qui surviennent à intervalles réguliers.
- Essentiel pour assurer la pérennité et la valeur de l'immeuble à long terme.
La valeur de rendement
- Le taux est un élément central et complexe pour déterminer la valeur de rendement.
- La composition du taux peut entraîner d'importantes variations de valeur.
Coût Moyen Pondéré du Capital (CMPC)
- Le CMPC représente les coûts financiers associés à un actif immobilier.
- Il se divise en deux principales composantes :
- Fonds étrangers : inclut les intérêts d'emprunt, les primes de risque et d'autres facteurs liés au financement externe.
- Fonds propres : désigne la rémunération ou les attentes de rendement des investisseurs ou propriétaires.
Composition de la CMPC
- La CMPC (Coût Moyen Pondéré du Capital) est calculée en prenant en compte les fonds propres et les fonds étrangers.
- Les fonds propres représentent 20% de la structure capitalistique avec un taux de rendement de 5,5%, aboutissant à une contribution de 1,1% à la CMPC.
- Les fonds étrangers constituent 80% de la structure avec un taux d'intérêt de 4,0%, contribuant à hauteur de 3,2% à la CMPC.
- Ainsi, la CMPC totale est de 4,3%, ce qui représente le rendement moyen attendu sur l'ensemble du capital.
Fixation des taux
- Le taux de rendement des fonds propres est généralement déterminé par les attentes des clients, prenant aussi en compte les aspects législatifs et les droits de bail.
- Le taux des fonds étrangers dépend des conditions du marché des prêts hypothécaires, auquel s'ajoutent des primes de risque pour refléter les incertitudes inhérentes.
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Description
Ce quiz aborde l'expertise immobilière, qui consiste en l'évaluation de divers types d'immeubles selon des normes et méthodes reconnues. Vous découvrirez les spécificités de l'évaluation immobilière ainsi que les responsabilités des experts dans ce domaine.
