T1-5. Valoración inmobiliaria y mercado

El Mercado Inmobiliario

• El mercado inmobiliario es un sector clave en la economía global, abarcando la compra, venta, alquiler y desarrollo de propiedades como viviendas, oficinas, terrenos y espacios comerciales.
• Es fundamental para la creación de riqueza, inversión y desarrollo urbano, impactando a individuos, instituciones y gobiernos.
• Se caracteriza por ciclos de crecimiento y contracción influenciados por tasas de interés, condiciones económicas, políticas gubernamentales, financiamiento, oferta, demanda y tendencias demográficas.
• Las tasas de interés impactan directamente la accesibilidad a la vivienda; tasas bajas fomentan la compra, y tasas altas pueden enfriar el mercado hipotecario.
• La interacción entre oferta y demanda es crucial; la demanda alta incrementa los precios, y el exceso de oferta puede llevar a su caída.
• Las políticas gubernamentales influyen mediante incentivos fiscales, regulaciones de zonificación, subsidios y control de alquileres.
• Las tendencias demográficas, como el crecimiento poblacional, la urbanización y las preferencias del consumidor, afectan el mercado.
• El mercado inmobiliario se divide en segmentos residencial (viviendas), comercial (oficinas, locales, hoteles y centros comerciales), industrial (almacenes, fábricas y parques logísticos) y terrenos.
• El precio está condicionado por características que lo hacen imperfecto y complejo, como la falta de información y las rigideces de la construcción.
• La imperfección alcanza su punto máximo en el suelo, donde cada parcela es única, concediendo al propietario un poder de monopolio, resultando en competencia monopolista.
• En el mercado inmobiliario urbano, el suelo, parcialmente producido debido a costes de urbanización, dificulta la determinación de su valor a partir de su producción.
• La oferta rígida permite que la demanda determine el valor del suelo y de los inmuebles.
• El mercado inmobiliario impacta ampliamente en la economía, influyendo en la creación de empleo, el desarrollo urbano y el bienestar social.

Teorías Sobre El Valor

• Las teorías del valor son cruciales en la economía para comprender cómo se determinan los valores de los bienes, incluidos los inmuebles.
• Estas teorías se agrupan en corrientes objetivas y subjetivas.
• La escuela clásica y la escuela marxista promueven un enfoque objetivo donde el valor se deriva del proceso productivo y el trabajo incorporado.
• El valor se asocia directamente con el coste de producción y el trabajo, según la teoría del coste de producción y la teoría del trabajo de Karl Marx.
• La escuela neoclásica introduce una visión subjetiva, centrada en la utilidad y la demanda. El valor es determinado por la utilidad para el consumidor y la cantidad disponible.
• Influye la teoría del grado de utilidad límite y la ley de la utilidad decreciente.
• Alfred Marshall intentó conciliar oferta y demanda, donde la demanda determinaría el precio a corto plazo, y la oferta a medio y largo plazo.
• En el mercado inmobiliario, el suelo es un factor parcialmente producido, dificultando la determinación de su valor a partir de su producción.
• La oferta rígida permite que la demanda determine el valor del suelo.
• Debido a la diferente ubicación, el precio del suelo no es único, reflejando la utilidad y disposición de compra de los consumidores.
• La teoría estándar desarrolla la formación y distribución espacial de los valores del suelo, relacionando precios del suelo y accesibilidad.
• Esta teoría ha enfrentado críticas por su simplicidad, falta de realismo e incapacidad para explicar los valores de las ciudades.
• Las externalidades se han considerado en el modelo como un paso ulterior, determinando las pautas de comportamiento social los valores del suelo.
• Las teorías del valor han evolucionado desde una visión objetiva centrada en el coste y el trabajo hacia una subjetiva enfocada en la utilidad y la demanda.

El Valor De Los Bienes y Derechos: Sus Clases

• El valor es la expresión cuantitativa de las cualidades funcionales de un bien, dependiendo de la finalidad de la valoración.

Clases de valor (según método de valoración)

• Valor de comparación: Se obtiene comparando el bien con otros similares, basándose en el principio de sustitución.
• Valor en renta o por actualización: Se obtiene capitalizando rentas reales o potenciales, basándose en el principio de anticipación.
• Valor intrínseco o de coste: Se obtiene por agregación de los componentes del bien.
• Valor residual: Se obtiene al final de la vida útil de un bien, basándose en el principio de mayor y mejor uso.
• Valor del fondo de comercio: Es el valor ligado a una explotación económica.
• Valor de mercado: Es el precio más probable de venta, entre partes independientes, de un inmueble libre de cargas.

Clases de valor (valoraciones administrativas)

• Valor fiscal: Regulado en las leyes de cada tributo, incluyendo el valor catastral.
• Valor urbanístico y expropiatorio: Fijación del precio en ventas forzosas, reparto de beneficios, justiprecio en expropiaciones y responsabilidad patrimonial.
• Valor para finalidades financieras o valor hipotecario: Determina la garantía hipotecaria, valor razonable de activos aseguradores y patrimonio de instituciones de inversión colectiva.
• Valor a efectos arrendaticios: Regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos.
• Valor máximo legal: Precio máximo de venta de inmuebles sujetos a protección pública, establecido en normativas específicas.

Clases de valor (Plan General de Contabilidad)

• Coste o coste histórico, valor razonable, valor neto realizable, valor actual, valor en uso, coste amortizado, coste y valor residual..
• Valoración y tasación son términos relacionados, la diferencia radica en la generalidad de la valoración frente a la concentración de la tasación.

El Precio

• El precio de un bien o servicio es la cantidad de dinero entregada al oferente a cambio de cada unidad demandada.
• La demanda es la cantidad de bienes que los consumidores desean y pueden comprar.
• La ley de la demanda indica que ésta es inversamente proporcional al precio; La oferta es la relación entre la cantidad de bienes ofrecidos por los productores y el actual precio de mercado.
• La ley de la oferta indica que la cantidad ofrecida es directamente proporcional al precio.
• La determinación del precio se hace mediante la oferta y la demanda en un mercado libre y competitivo.
• El precio no está determinado por la ley de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, ya que está condicionado por características que lo hacen imperfecto y complejo.
• La imperfección alcanza su punto máximo en el suelo, donde cada parcela es única, concediendo al propietario un poder de monopolio.
• Existe mercado de competencia monopolista.
• En el mercado de alquiler, la intervención establece precios máximos por justicia social.
• En el mercado de compraventa, un tratamiento fiscal favorable anima a aumentar su demanda y los promotores a subir el precio.
• También se interviene en los precios ejecutando vivienda de protección oficial.
• Los precios tienen un fuerte contenido de opinión manifestado individualmente posee un marcado signo social y económico.
• El comportamiento económico se pone de manifiesto en el elevado esfuerzo que representa la adquisición de un producto inmobiliario urbano.
• El comportamiento social se manifiesta en el hecho de que los usuarios urbanos no son individuos aislados sino insertos en un tejido social.

Relación Entre Valor Y Precio

• En economía, se distingue entre coste de producción, precio y valor de un bien o servicio.
• El coste de producción se refiere a la medición en términos monetarios del uso de los factores de producción, excluyendo la promoción inmobiliaria.
• El precio es el resultado de una negociación donde influyen el beneficio esperado, la capacidad de compra y las condiciones del mercado.
• El valor está ligado a la importancia que el consumidor le asigna, variando según la finalidad de la tasación.
• Una definición clásica es su poder de exigir otros bienes a cambio (valor de intercambio) y su capacidad para satisfacer necesidades (valor de utilidad).
• El valor necesita ser medible y expresable en moneda, influenciado por causas reales (demanda/oferta) o monetarias (inflación).
• El precio y el valor están relacionados, pero no son lo mismo.
• El precio refleja la relación de dos valores influenciado por factores específicos de la transacción y el valor es intrínseco al bien y existe antes del intercambio.
• En el mercado inmobiliario, la valoración de solares y edificios es compleja debido a la diversidad de productos y ubicaciones.
• El precio no siempre refleja su valor marginal.
• Zangerle y McMichael destacan la subjetividad en la valoración, y Roca Cladera, como un hecho objetivo en mercados económicamente racionales.
• El precio es el resultado de una transacción entre comprador y vendedor, mientras que el valor de mercado es el precio más probable en una venta racional, convergiendo en un mercado bien informado.

Influencia De La Evolución Histórica De Las Facultades Urbanísticas Del Derecho De Propiedad En El Valor De Los Bienes Inmuebles

• El concepto romano de propiedad se basaba en un control absoluto transformado por la revolución industrial y la función social de la propiedad del suelo.

• La Constitución Española de 1978 reconoce el derecho a la propiedad y proclama su función social.

• La Ley del Suelo de 1956 reconoce que el derecho a urbanizar era de manos privadas, estableciendo sanciones en caso de no urbanizar.

• Distinguía entre valor inicial, expectante, urbanístico y comercial.

• La Ley 19/1975 de Reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana destacó la clasificación del suelo para facultades urbanísticas y eliminó los valores comercial y expectante.

• La Ley 8/1990 establece que las facultades urbanísticas no pertenecen al propietario, sino que son obtenidas a través de la gradual de los deberes y cargas urbanísticas, reflejando la realidad en el mercado.

• La Ley 6/1998 sobre régimen del suelo establece que las facultades urbanísticas eran inherentes a la propiedad, aunque sujetas a obligaciones legales.

• Buscó reflejar con precisión el valor real del mercado, eliminando la dualidad de valores.

• La Ley 8/2007 de suelo no reconoce expectativas, valorando según la situación real y desvinculando clasificación y valoración.

• Incorpora indemnizaciones y recupera el precepto de no pago de las plusvalías.

• Con independencia de las clases y categorías urbanísticas, se parte de las dos situaciones básicas suelo rural y urbanizado.

• Ésta Ley 8/2007 ha sido refundida mediante la aprobación del Real Decreto Legislativo 7/2015 que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Principios De Valoración De Los Bienes Inmuebles

• Los principios de valoración son los fundamentos del trabajo de tasación inmobiliaria.

Principios (Orden ECO/805/2003)

• Anticipación: El valor de un inmueble en explotación económica es función de las expectativas de renta futura.
• Finalidad: La finalidad condiciona el método y técnicas de valoración.
• Mayor y mejor uso: El valor de un inmueble es determinado por su uso económico más aconsejable.
• Probabilidad: Se eligen los escenarios más probables.
• Proporcionalidad: Los informes de tasación se elaboran con amplitud adecuada.
• Prudencia: Se elige el escenario que dé como resultado el menor valor de tasación.
• Sustitución: El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos sustitutivos similares.
• Temporalidad: El valor de un inmueble es variable, requiriendo datación.
• Transparencia: El informe debe contener información necesaria y suficiente.
• Valor residual: El valor atribuible a cada factor de producción es la diferencia entre el valor total y los valores atribuibles al resto.

Criterios De Valoración De Los Bienes Inmuebles

• Los criterios de valoración son los aspectos que deben considerarse para valorar el inmueble, ya sea económica o administrativamente fundamentada.

Criterios económicos

• Valor de mercado.
• Coste de producción.

Criterios administrativos

• Valor máximo legal.
• Valor de tasación.
• Valor urbanístico.
• Valor catastral.

Otros Criterios

• Valor de transformación.
• Valor de sustitución.
• Valor de capitalización-actualización.
• Valor complementario.
• Criterio de los dos extremos.

Finalidad De Las Valoraciones

• Las valoraciones administrativas a efectos fiscales buscan medir la capacidad económica de los ciudadanos y garantizar los principios tributarios.
• La ley reguladora de cada tributo define los elementos de la obligación tributaria: hecho imponible, sujeto pasivo, base imponible y cuota tributaria.
• La tenencia de inmuebles se considera un síntoma de capacidad económica. El valor de mercado se calcula en términos de renta, valor de adquisición, transmisión o transacción.

Valoraciones administrativas a efectos no fiscales

• A efectos urbanísticos: Verificación de operaciones de reparto, fijación del justiprecio en la expropiación y fijación del precio en ventas forzosas.
• Para finalidades financieras: Garantía hipotecaria, determinación del valor razonable de activos y determinación del patrimonio de instituciones de inversión colectiva.
• A efectos arrendaticios y para viviendas de protección oficial.

Sistemas De Valoración

• Los sistemas de valoración son conjuntos de criterios y métodos aplicables según la finalidad de la valoración.
• El resultado de la valoración varía en función de la finalidad realizada.

Tipos de Propiedades

• Propiedades no destinadas a producir renta.

• Propiedades destinadas a producir renta.

• Propiedades de utilidad pública.

• Para propiedades no destinadas a producir renta, suele emplearse la comparación; Para edificios, debe añadirse el valor de la construcción.

• Para propiedades destinadas a producir renta, se capitaliza la renta obtenida y analizando la permanencia en el tiempo.

• Las propiedades de utilidad pública se consideran como un caso particular de las propiedades no destinadas a producir renta, diferenciándose en que no existe un mercado de compraventa libre de estos bienes.

Métodos De Valoración

• Los métodos de valoración que se emplean para conocer el valor de un bien inmueble construido o de una de las partes del mismo.

Grupos de métodos

• Los métodos basados en técnicas comparativas o sintéticos.

• Los métodos basados en técnicas analíticas.

• Los métodos basados en técnicas comparativas se fundamentan en la comparación del activo inmobiliario tasado con otros inmuebles similares de los que se conozca el precio: método de comparación, método del análisis de regresión o el método beta.

• Es el más objetivo para calcular el valor de un inmueble ya que, al basarse en la observación de lo que en la realidad sucede en el mercado.

• Los métodos basados en técnicas analíticas se fundamentan en la utilización de modelos matemáticos más o menos sofisticados.

• El método de coste de reemplazamiento o reposición se basa en el valor del solar y el coste actual de la construcción que lo ocupa.

• El método del valor residual, estático o dinámico, se basa en el principio de valor residual y el principio de mayor y mejor uso.

• El método de actualización de rentas se calcula el precio dispuesto a pagar, al contado, por la adquisición de un inmueble construido capaz de producir rentas.

Comparación Con Mercado

• Los métodos basados en técnicas comparativas se fundamentan en la comparación del activo inmobiliario objeto de la tasación con otros inmuebles similares de los que se conoce el precio.
• Los objetivos a obtener es obtener el valor de mercado del inmueble a valorar basándonos en el método de comparación, el análisis de regresión simple o múltiple y el método beta.
• El método de valoración por comparación se basa en el principio de sustitución y es aplicable a toda clase de inmuebles disponiendo de una base de datos de inmuebles parecidos que a su ez resulta imprescindible.
• El método de comparación con mercado es el más objetivo, ya que se basa en la observación de lo que en realidad sucede en el mercado e influyen las características que explican el valor de mercado de un inmueble donde la utilización requiere que el tasador conozca esas características y los mecanismos que permitan explicar la formación del precio en el mercado.

Metodología simplificada del método de comparación:

• Realizar un estudio de mercado obteniendo información de campo representativa y recopilar las bases de datos inmobiliarias disponibles.
• Verificar la información mediante la depuración de las muestras, eliminando los valores que se observe que distorsionan o los que resulten anormales.
• Estratificación de las muestras seleccionando las muestras en base a criterios (superficie, uso, antigüedad y calidad
• Comparación del inmueble con las muestras de mercado: Homogeneizar para hacerlos comparables, la conciliación de valores entre la determinación basada en el valor y los valores resultantes de la la conciliación de los valores anteriores.

Componentes Del Valor A Precios De Mercado (En Venta Y Alquiler)

• El valor puede referirse a edificios o elementos de edificios, o a terrenos u otros suelos, incorporando desde los gastos financieros a el beneficio del promotor.

Componentes:

• El valor de mercado del suelo o valor unitario de repercusión de suelo.
• El coste de la construcción, que incluye coste de ejecución material, gastos generales del constructor y el beneficio industrial del constructor.
• Los gastos de la promoción inmobiliaria, que incluye los impuestos no recuperables o aranceles, los honorarios técnicos, el coste de la licencia de obras y tasas de la construcción y los los gastos de administración del promotor.
• Los gastos financieros y de comercialización del promotor o de la promoción y el beneficio del promotor.
• El método de comparación con mercado es el más objetivo, ya que se basa en la observación de lo que en realidad sucede en el mercado e influyen las características que explican el valor de mercado de un inmueble en la aplicación del precio en el mercado.

Estudios Del Mercado Inmobiliario

• Los estudios de mercado inmobiliario tienen como objeto el análisis del conjunto de actos de compra y de venta de unos bienes determinados, en un tiempo y espacio concretas con pasos a seguir en su elaboración.

Pasos a seguir

• Obtención y tratamiento de de la la información de mercado para que exista un mercado representativo y se disponga de suficientes datos sobre transacciones u ofertas.
• La selección de los testigos tendrá en consideración las características o cualidades que influyan en el valor del inmueble teniendo en cuenta que cuanto mayor sea el número de testigos, mayor será la exactitud y cuanto mayor la semejanza enre los testigos para la información contenida.
• El filtrado y tratamiento de la muestra, homogeneizando y/o eliminando los resultados anormales indicando el coeficiente de actualización aplicado.
• Elaboración del modelo matemático en función de las características relevantes de los inmuebles: media aritmética tanto simple como ponderada, la la regresión multiple trata a pone el el valor mediante una ecuación senzilla y el caso de las redes neuronales.
• Las redes neuronales son una modalidad de la inteligencia artificial mediante algoritmos matemáticos que tienen como objetivo aprender la relación entre las variables que influyen en la formación del valor de los inmuebles y los precios.
• Análisis de ratios estadísticos resultantes del muestreo realizado, determinando que se encuentran dentro los rangos recomendados. La equidad vertical y la horizontal estandarizando que las valoraciones masivas, como límite para el coeficiente de dispersión un el 20%.

Estudios Del Mercado Inmobiliario: Aplicaciones

• Los estudios tienen como objeto analizar ventas en concreto para la recopilación y análisis de la información valorando cual es es su precio (mercado). El precio se aplicará mediante la venta en mercados que sea libre de cargas en todos los elementos importantes.
• El resultado es individualizando el valor del inmueble de forma general.

Finalidades

• Valoración de inmuebles y derechos.

• Determinación de las provisiones técnicas.

• Determinación del patrimonio inmobiliario.

• Valoración de inmuebles integrantes.

• Cálculo de las aportaciones.

• Valoraciones urbanísticas.

• Sobre planeamiento, la finalidad puede ser: estudio de la viabilidad económica, la determinación del valor del suelo o la fijación de indemnizaciones.

• Sobre la gestión urbanística, las finalidades pueden ser: estudio de evolución de costes y administración.

• Justiprecio, redacción de ponencias o tasaciones judiciales o daños, análisis de inversiones.

Rentabilidad De Los Inmuebles Urbanos. Rendimiento Y Gastos

• El concepto de rentabilidad en economía hace referencia a la diferencia entre las ganancias y pérdidas en un determinado campo en los bienes inmuebles en función de de su capacidad para generar ingreso en la venta.
• La técnica de la tasación tiene en cuenta que el derecho de su arrendatario disminuye el valor de la casa de el propietario.
• La rentabilidad bruta de los inmuebles arrendados se refiere a los ingresos, con el contraste de la rentabilidad neta tras restar los los gastos.
• El método de capitalización (y el dificutl) se basa en generar ingresos en el tiempo, influyendo en la tasa de la capitalización siendo estos su estado y estabilidad.
• Las decisiones de inversión combinan seguridad e ingresos de forma ajustada para el cambio inmbueble.

Principio De equivalencia Financiera

• Fundamental para la estimación del valor de un capital entre sus momentos ya que este sufre cambios por influencias de factores (inflacción, impuestos, cambios).

• El proceso de actualizar un capital se realiza capitalizando (mirar al presente) o descontando (mirar al futuro).

• En cuanto a sus aplicaciones: inversión, préstamos y financiación y valoración de activos.

Actualización de rendimientos (rentas) presentes y futuros

• A la hora de valorar una casa, lo recomendable es usar este tipo de métodos analizando la función de de las expectativas de de el inquilion que va a poseer la esta alquilada o con el que pueda poseer.
• Este método se realiza capitalizando las cuentas para calcular el valor neto que se pueda obtener con un balance ajustado en los intereses durante la capitalización

Calculo para llevar a cabo una inversión

• Flujos de caja futuros (ingresos y gastos)
• Estimar valor de reversión
• Elegir tipo de actualización
• Aplicar la formula.

Además se debe de tener en cuenta la legislación sobre arrendamiento