Einführung ins Hypothekargeschäft

Einführung ins Hypothekargeschäft

• Viele Kunden haben Unsicherheiten und Fragen bei der Immobilienfinanzierung, unabhängig davon, ob sie zukünftige Eigenheimbesitzer, Ersterwerber oder bestehende Hypothekarkunden sind. Die systematische Ermittlung des Finanzierungsbedarfs ermöglicht eine individuelle Beratung und hebt UBS von Mitbewerbern ab.

Empfehlungen zur Modulbearbeitung

• Zuerst elektronischen Selbsttest zur Überprüfung der Vorkenntnisse absolvieren. Bei grösseren Wissenslücken das gesamte Modul bearbeiten, ansonsten auf entsprechende Kapitel/Themen fokussieren. Nach Bearbeitung eines Kapitels den Wissensstand anhand der Aufgaben überprüfen. Am Ende des Moduls findet sich unter "Kommentierte Lösungen zu den Aufgaben" den Lösungsvorschlag.

Relevanz und Disclaimer

• Der gesamte Inhalt des Lernmoduls (Tabellen, Abbildungen, Aufgaben, Lösungen) ist relevant für die PB-Zertifizierung, ausser Inhalte, die ausdrücklich als nicht testrelevant gekennzeichnet sind. Inhalte von externen Links sind nicht testrelevant. Inhalte sollen Wissen vermitteln. Die Produkte und Dienstleistungen können länderspezifischen Restriktionen unterliegen. Kundenberater müssen sicherstellen, dass sie die Produkte und Dienstleistungen gemäss Cross-Border-Regulierung anbieten dürfen.

Einführung ins Hypothekargeschäft

• Das Hypothekargeschäft betrifft Eigentümer von Grundstücken direkt, aber auch indirekt alle anderen. Änderungen der Hypothekarzinsen wirken sich direkt auf die Finanzen aus. In der Schweiz ist das Hypothekargeschäft von strategischer Bedeutung für UBS, trägt zum Erfolg bei und spielt eine zentrale Rolle bei der Kundenbindung und -akquisition.

Das Grundbuch

• Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechte an Grundstücken und wird von den kantonalen Grundbuchämtern geführt. Es gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, welche beschränkten dinglichen Rechte bestehen und welche weiteren Rechtspositionen gelten.

Aufbau des Grundbuchs

• Das Grundbuch besteht aus dem Tagebuch, dem Hauptbuch und Hilfsregistern. Im Tagebuch werden Anmeldungen für Grundbucheinträge chronologisch erfasst. Das Hauptbuch ist das Herzstück, mit einem eigenen Blatt für jedes Grundstück. Hilfsregister sind Eigentümer-, Gläubiger- und Berichtigungsregister.

Einsicht und Auskunft

• Wer ein Interesse glaubhaft macht, kann Einsicht ins Grundbuch verlangen. Meist wird ein Grundbuchauszug angefordert. Ohne Glaubhaftmachung kann nur beschränkte Auskunft verlangt werden.

Dingliche Rechte im Grundbuch

• Das Grundbuchblatt gibt Auskunft über die dinglichen Rechte am Grundstück, einschliesslich Eigentümer und beschränkt dingliche Rechte. Mit Eintrag ins Hauptbuch entstehen oder ändern sich Rechte.

Eigentum und Beschränkte Dingliche Rechte

• Dingliche Rechte sind Rechte an Sachen, die gegenüber jedermann durchsetzbar sind. Beschränkte dingliche Rechte umfassen Teilbereiche des Eigentumsrechts.

Arten von Beschränkten Dinglichen Rechten

• Dienstbarkeiten (Servitute) sind Duldungspflichten des belasteten Eigentümers zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer Person (z.B. Wegrecht). Grundlasten sind Leistungspflichten des belasteten Eigentümers (z.B. Unterhalt der Strasse). Grundpfandrechte sind Haftungspflichten, wobei das Grundstück als Sicherheit für eine Schuld dient (z.B. Schuldbrief).

Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten

• Grunddienstbarkeiten begünstigen ein anderes Grundstück (z.B. Wegrecht, Näherbaurecht, Durchleitungsrecht). Personaldienstbarkeiten begünstigen eine Person und erlöschen mit deren Tod.

Vormerkungen und Anmerkungen

• Neben dinglichen Rechten werden auch Vormerkungen und Anmerkungen ins Grundbuch eingetragen. Vormerkungen sichern bestimmte obligatorische Rechte (z.B. Kaufrecht) gegenüber späteren Einträgen. Anmerkungen machen bestehende Rechtsverhältnisse transparent (z.B. Benutzungs- und Verwaltungsreglement beim Stockwerkeigentum).

Belege und Pläne

• Einträge im Hauptbuch werden durch Belege (Kaufsurkunden, Verpfändungsverträge) und Pläne des Geometers detailliert. Pläne stellen die genauen Umrisse der Grundstücke dar.

Gesetzliche Grundpfandrechte

• Gesetzliche Grundpfandrechte entstehen ohne Grundbucheintrag und gehen im Rang allen anderen vor. Dazu gehören öffentlich-rechtliche Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Grundstück (Steuern, Gebühren) und Aufwendungen des Pfandgläubigers zur Werterhaltung.

Gesetzliche Grundpfandrechte mit Grundbucheintrag

• Mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte entstehen erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Beispiele sind das Verkäuferpfandrecht und das Pfandrecht für Forderungen der Miterben.

Bauhandwerkerpfandrecht

• Bauhandwerker haben ein gesetzliches Pfandrecht für ihre Leistungen, das innert vier Monaten im Grundbuch eingetragen werden muss.

Der Schuldbrief

• Der Schuldbrief kann als Register- oder Papier-Schuldbrief ausgestaltet sein. Er verbrieft ein Forderungsrecht und ein Grundpfandrecht als Sicherheit. Die Übertragung eines Register-Schuldbriefs erfolgt durch Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch.

Die Grundpfandverschreibung

• Die Grundpfandverschreibung ist neben dem Schuldbrief die zweite zulässige Grundpfandart. Sie kann als Kapital- oder Maximal-Grundpfandverschreibung vorkommen. Im Gegensatz zum Papier-Schuldbrief ist sie kein Wertpapier.

Vergleich Grundpfandverschreibung / Schuldbrief

• Grundpfandverschreibung dient als Beweismittel, Schuldbrief als Pfandtitel. Grundsätzlich kann jedes Grundstück verpfändet werden. Der Schuldner haftet mit dem Grundstück und seinem übrigen Vermögen. Die Kündigung erfolgt gemäss Vereinbarung.

Kapitalmarktfähigkeit des Kreditportfolios

• Die Übertragbarkeitsklausel im Kreditvertrag erlaubt der Bank, die Kreditforderung auf Dritte zu übertragen, zum Beispiel zur Risikodiversifikation oder Refinanzierung. Die Verwaltungstreuhandklausel vereinfacht die operative Verwaltung von Register-Schuldbriefen.

Verrechnungsrecht und Kapitalmarkttransaktionen

• Ein Verrechnungsrecht besteht von Gesetzes wegen, ausser es wird explizit ausgeschlossen. Die Refinanzierung des Kreditportfolios erfolgt über verschiedene Finanzierungsquellen, beispielsweise Anleihen mit hypothekarischer Deckung (Covered Bonds) oder Pfandbriefe.

Eigenheimfinanzierung: Eigenmittel und Belehnung

• Verkehrswert ist Basis für notwendige Eigenmittel. Davon müssen mind. 10% nicht aus der 2. Säule kommen. Die Finanzierung durch UBS erfolgt als 1. Hypothek bis zu 66.66% und 2. Hypothek bis zu 80% des Verkehrswerts.

Wohneigentumsförderung durch Vorsorge

• Sparkapital aus beruflicher (2. Säule) und privater Vorsorge (Säule 3a) kann für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden, entweder durch Verpfändung oder Bezug der Gelder.

Vorbezug und Verpfändung im Überblick

• Beim Vorbezug erhöhen sich die Eigenmittel, aber es entsteht eine Vorsorgelücke und sofortige Besteuerung. Bei der Verpfändung gibt es zusätzliche Steuerersparnisse, aber keine Reduktion der Hypothek.

Verordnungen und Verpfändung

• Die Verpfändung und der Vorbezug von Geldern aus der 2. Säule sind im Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) und in der Verordnung über die Wohneigentumsförderung (WEFV) geregelt.

Amortisation

• Bei Neu- und Erhöhungsgeschäften muss die Hypothekarschuld innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des UBS-Verkehrswerts amortisiert werden, beginnend spätestens 12 Monate nach der Auszahlung, in linearen Tranchen.

Nebenkosten

• Bei selbstgenutzten und vermieteten EFH/STWE wird 0,7% p.a. (Objekte mit Baujahr < = 10 Jahre) beziehungsweise 1% p.a. (Objekte mit Baujahr > 10 Jahre) der Anlagekosten für den Unterhalt angenommen.

Tragbarkeitsrechnung

• Ermittelt, ob Kreditsuchende die aus der Anlage anfallenden Kosten tragen können (Faustregel: max. 1/3 des Bruttoeinkommens). Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz berechnet (+/- 5%).

Tragbarkeit nach der Pensionierung

• Auch nach der Pensionierung sollten die monatlichen Wohnkosten 1/3 des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Feststellung der Belehnungshöhe und der Tragbarkeit ist nötig.

Steuern beim Wohneigentum

• Beim Kauf fallen Handänderungssteuer und Grundbuch-/Notariatsgebühren an. Während des Besitzes sind Einkommens- und Vermögenssteuern relevant. Beim Verkauf fallen Grundstückgewinnsteuer und wiederum Handänderungssteuer sowie Grundbuch-/Notariatsgebühren an.

Bewertung von Wohneigentum

• Verkehrswert ist der Preis, der unter normalen Marktverhältnissen beim Verkauf des Grundstücks zum heutigen Zeitpunkt erzielt werden kann und ist die Basis für die Festlegung der Hypothek.

Hedonische Bewertungsfunktion

• Ist eine statistische Vergleichswertmethode für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, basierend auf Objektangaben, Mikro- und Makrolagefaktoren.

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

• Ist durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und die zugehörige Verordnung (BewV) beschränkt und bedarf grundsätzlich einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.

Kundensituationsanalyse

• Der Kauf eines Eigenheims ist sowohl finanziell als auch emotional eine wichtige Entscheidung. Das UBS Hypothekar-Profil ist ein wertvolles Tool, um Kunden zu verstehen und die Beratung zu differenzieren.

UBS Hypotheken im Zusammenhang mit dem aktuellen Zinsumfeld

• UBS bietet Fest- und SARON Hypotheken zur Wahl. Eine Laufzeitenstaffelung und die Kombination von Produkten helfen, das Zinsrisiko zu diversifizieren.

Anwendung Hypothekar-Profil

• Wichtige Punkte sind: Anforderungen an die Liegenschaft, nachhaltige Finanzierung, Auswirkungen von Renovationen, Schutz gegen unvorhersehbare Ereignisse, aktueller Wert und Immobilienstrategie.

UBS Hypothekarberatung

• Bietet modulare und ganzheitliche Kundenansprache, aufgeteilt in die Phasen "Vom Eigenheim träumen", "Eigenheim erwerben" und "Eigenheim besitzen".

Beratungstool: UBS Immo-Smart

• Ist ein digitaler Budgetplaner mit Übersicht über die Immobilienausgaben.

Mortgage Pricing Assistant (MPA)

• Ist ein Hypotheken Pricing Tool, welches mit Hilfe der Faktoren mitberücksichtigt und ermöglicht eine realistische und marktnahe Preisempfehlung.

Kernaussagen zur Hypotheken-Strategie UBS Schweiz

• Immmobilienfinanzierung ist ein zentrales Produktangebot, Fokus auf ausgewogenes Wachstum.

Refinanzierung im UBS-Hypothekargeschäft

• Kundengeschäft und Refinanzierung sind miteinander abgestimmt und mit den aktuellen Konditionen.

Wichtigste Tools und Hilfsmittel (nicht testrelevant)

• Homepage Hypotheken, Regio Tool, UBS Immo News, Hypothekarkonditionen, Finanzieren, Beratermappe, Client Mode, Banking Today, Immopartner-Liste.

Aufgabenverteilung

• Der Text umreißt die Aufgabenverteilung, wobei Vertrieb die Kundenakquise und Service sowie Beratung und Betreuung der Bestandskunden beinhaltet.

Nachhaltigkeit und Immobilien

• Reduktion von CO₂-Emissionen und Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden. Ab Januar 2024 müssen Anbieter von Hypotheken im Rahmen der Beratung zur Immobilienfinanzierung die langfristige Werterhaltung thematisieren.

Energetische Sanierungsmöglichkeiten

• Wärmedämmung durch Modernisierung von Fenstern, Türen, Fassade, Dach und Keller.
• Effiziente Haustechnik durch fossilfreie Wärmeerzeugung.
• Eigenproduktion durch Einbau von Solaranlagen.

Vorteile von energieeffizienten Gebäuden

• Wertsteigerung.
• Wirtschaftlichkeit.
• Lüftung.
• Umweltschutz.
• Fördergelder.

Fördergelder

• Kontakt mit kantonaler Energieberatungsstelle.*

Gebäudezertifizierung

In der Schweiz sind Minergie® und GEAK am gebräuchlichsten.

Die Zertifizierung bietet folgende Vorteile

• Unabhängige Qualitätssicherung durch Experten.
• Mehr finanzielle Sicherheit für Bauherren.
• Zugang zu Fördergeldern und tieferen Hypothekarzinsen.
• Höheren Werterhalt und Verkaufserlös.

Unterschiede zwischen Minergie® und GEAK

• Minergie® ist ein Bau-Label mit Qualitätssicherung.
• Es gibt eine Reihe von Anforderungen, die erfüllt werden müssen, um das Label zu erhalten
• GEAK bwertet die Energieeffizienz des Gebäudes
• Es gibt keine Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, um einen GEAK zu erhalten.
• Minergie®-Label lässt sich in folgende Standards aufteilen: Minergie®, Minergie-P® und Minergie-A®.

Der GEAK

• Bewertet die Qualität der Gebäudehülle und die Gesamtenergieeffizienz der Gebäudetechnik. Der GEAK Plus beinhaltet zudem einen Beratungsbericht mit Varianten von energetischen Sanierungen. Der GEAK kann auf Wohngebäude, Verwaltungs- und Schulbauten, Hotels, Verkaufsflächen, Restaurants sowie Mischnutzungen angewendet werden.

Vorgehen bei Fördergeldern

1. Kantonale Energieberatungsstelle kontaktieren.
2. Bei komplexen Vorhaben eine Energieberatung einholen.
3. Fördergelder müssen vor Baubeginn beantragt werden.

Neue Mindestvorgaben für die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien

• Seit 1. Januar 2024 müssen Kundenberater Kunden auf langfristige Werterhaltung, Energiebedarf, CO₂-Ausstoss und absehbaren Erneuerungsbedarf ansprechen. Zudem soll zu energetischen Sanierungen informiert und an unabhängige Fachstellen verwiesen werden.

UBS Renovationsrechner

• Hilft im Beratungsgespräch, einen Massnahmenplan für die energetische Optimierung der Liegenschaft zu erstellen.

Wichtige Tools zur Abwicklung (nicht testrelevant)

• Standard Kredit Prozess (SKP), Entscheidapplikation Lear, Neue Funktionen durch "Client Mode", Treasury Services, Box Abwicklung, Kredit Services, Risk Control.