Droit immobilier et patrimoine juridique

Cours de droit foncier et droits réels

• Le cours porte sur le droit foncier et les droits réels marocains.
• Le semestre est 5.
• Le professeur est Khadija Anouar.
• L'année universitaire est 2021-2022.

Contours et caractéristiques du droit foncier marocain

• La notion de droit foncier est définie comme le rapport entre les individus ou les groupes concernant les terres et leurs ressources.
• Il définit les relations d'appartenance d'une terre et ses ressources par rapport à un individu ou groupe.
• Il contient un ensemble de règles définissant la répartition des droits de propriété sur les terres, les modalités d'attribution des droits d'utilisation, de contrôle et de transfert des terres, les modalités et les limitations.
• Le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles conditions.

Droit foncier et notions voisines

• Il est nécessaire de distinguer le droit foncier de certaines notions voisines, car il existe des interférences entre elles.
• Ces notions se rapportent au droit immobilier et au droit des biens.

Droit foncier et droit immobilier

• Le droit immobilier rassemble les textes juridiques du droit public et du droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles.
• Il concerne les immeubles privés et les biens du patrimoine des personnes publiques.
• Son champ englobe le droit de la construction, l'urbanisme, le droit des servitudes, le droit de la copropriété, les professions spécialisées (agents immobiliers, notaires, architectes, etc).
• L'immatriculation foncière peut être déclenchée à tout moment, qu'il y ait construction ou non.

Droit foncier et droit des biens

• Le droit des biens englobe les règles juridiques régissant les biens immeubles (bâtis ou non) et les biens meubles dans leurs différentes classifications.

Les principaux intervenants dans la mise en œuvre du droit foncier marocain

• L'Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) est un établissement public.
• Elle est régie par la loi 58-00.
• Elle est dotée de la personnalité morale et d'une autonomie financière.
• Elle est placée sous la tutelle de l'État.
• Ses missions incluent l'immatriculation de la propriété foncière, le cadastre et la cartographie.

Les conservateurs de la propriété foncière

• Chaque conservation foncière est dirigée par un conservateur de la propriété foncière nommé par le directeur général.
• Les attributions principales incluent la gestion des demandes d'immatriculation, le port de mentions sur les livres fonciers concernant les droits réels et charges foncières, et la conservation des livres fonciers, actes, plan et documents.
• Ils perçoivent les droits et taxes, et tiennent les registres de dépôt des oppositions.

Le conservateur général

• Le conservateur général a pour rôle principal l'unité administrative dans l'application des textes relatifs à l'immatriculation.
• Ses attributions incluent le contrôle de l'exercice des fonctions des conservateurs et donner des instructions générales.

Caractéristiques du droit foncier marocain

• Le droit foncier marocain reflète une dualité de régimes juridiques: traditionnel et moderne.
• Le régime traditionnel est régi par les principes du droit musulman et les coutumes légales, régissant les pratiques ancestrales foncières.
• Le régime moderne est régi par l'immatriculation foncière, instauré en 1913. Il présente des avantages en matière juridique, topographique et économique.

Régime moderne

• L'immatriculation foncière est un régime instauré à partir de 1913 et régit par le dahir 1913 et loi 14-07 qui assure la régularité et la force obligatoire des inscriptions sur les livres fonciers.
• Il comprend un système de purge des droits réels antérieurs non révélés au cours de l'immatriculation.
• Chaque immeuble est individualisé par un nom, un plan et un numéro propre. Le titre foncier est l'état civil de la propriété.
• Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties et vis à vis des tiers et auprès des tribunaux

Un droit consacrant une variété de statuts fonciers

• L'espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas une stabilité et des garanties nécessaires pour entreprendre des investissements sur le long terme.
  • Le Melk, un droit de propriété prédominant, s'appuie sur le droit musulman.
  • Les immeubles de l'État, classés en domaine public ou privé.
  • Les terres collectives.
  • Les terres habous.
  • L'affectation de l'immeuble à une institution pieuse ou une personne déterminée.
    • Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis au régime de l'immatriculation foncière, et le domaine privé de l'État bénéficie d'un statut permettant de servir d'instrument majeur à une politique agraire. Les terrains relevant de domaines privés de l'état ne font pas partie du domaine public.
• Les exemples de différents statuts fonciers touchent également le domaine public et les collectivités ethniques pour lesquels des régimes spécifiques s'appliquent.

historique de la construction du droit foncier marocain

• La législation foncière marocaine est établie sur trois périodes :
• Avant 1912 : La propriété immobilière privée (MELK).
• De 1912 à 1956 : Régime du protectorat (instauration du système d'immatriculation).
  • La mise en place des réformes inspirées des réglementations internationales, expérimentées dans la plupart des pays européens.
• Depuis 1956 : Sous l'indépendance.

Sources du droit foncier marocain

• Sources formelles :
  • Droit musulman.
  • Droit hébraïque.
  • Coutume.
  • Textes législatifs d'origine nationale (Constitution, lois, etc.).
• Sources informelles :
  • Coutume.
  • Jurisprudence.

Objet du droit foncier

• L'étude de l'objet du droit foncier marocain se concentre sur les biens corporels, susceptibles d'usage, d'utilité, de valeur pouvant être appropriés et transmis.
  • Le terme « biens » inclut les biens incorporels, mais dans le contexte du droit foncier, il est généralement appliqué aux biens matériels.
  • Le droit de propriété est un bien corporel.
• Les biens corporels sont les immeubles (biens immobiliers, par nature, par destination ou par l'objet auquel ils s'appliquent).

Notion du bien immeuble

• Définition: Un bien immobilier est un bien non déplaçable (maisons, terrains...).
• Types de biens immeubles :
  • Immeubles par nature (fonds de terre et constructions).
  • Immeubles par destination (meubles nécessaires à l'exploitation).
  • Immeubles par l'objet auxquelles ils s'appliquent (droits réels comme les servitudes).
• Les classifications incluent aussi la notion du patrimoine et de l'universalité juridique

Les droits susceptibles de grever les biens

• Ceux-ci comprennent le droit de propriété, les servitudes, les services fonciers, l'usufruit, la rente viagère, le droit d'usage, le droit de superficie, l'emphytéose, le droit de habous, le droit de zina et le droit de haoua, et les droits coutumiers.

Les servitudes

• Ensemble de droits réels qui grevent un bien au profit d'un autre.
  • Exploitation d'une source d'eau.
  • Passage des eaux,
  • Evacuation des eaux de pluie.
  • Passage (personnes ou cheptel).
  • Servitude relative aux vues.
• Fin ou extinction : délai convenu, perte de l'immeuble, accord amiable, désistement du bénéficiaire, décision judiciaire.

L'usufruit

• Droit réel immobilier de jouissance sur un immeuble appartenant à autrui.
• Principes généraux : établis selon la liberté des parties, délai et condition.
• Droits et obligations du nu-propriétaire.
• Droits et obligations de l'usufruitier
  • Utilisation et jouissance de l'immeuble.
  • Obligation de préserver l'immeuble.
• Causes d'extinction: mort de l'usufruitier, achèvement du délai convenu, perte totale de l'immeuble, réunification des statuts, renonciation.

Régime de la possession

• Définition : droit réel exerçant un pouvoir de fait sur un bien avec intention de l'acquérir.

  • Éléments matériels.
  • Éléments intellectuels.

• Conditions de validité : nationalité marocaine, mise en possession, comportement de propriétaire, possession non contestée, possession continue.

• Hors du champs d'application : biens privés et publics de l'état, biens habous, biens des collectivités territoriales et immeubles immatriculés.

• Transfert de la possession : accord de volonté, héritage, testament

• Perte de la possession : abandon, perte, force majeure.

• Durée de la possession : 10 ans pour les personnes, 40 ans entre les parents non copropriétaires

• Suspension de la possession : perte de possession par le possesseur, exercice de l'action contre le possesseur, reconnaissance de la validité de l'action du dépossédé.

• Effets de la possession : présomption de propriété.

Les principales opérations régies par le droit foncier

• L'immatriculation, qui consiste à enregistrer un bien et ses droits sur les registres. Cela garantit l'existence du bien et les droits relatifs au bien.

L'immatriculation foncière

• L'enregistrement (d'un immeuble) sur le livre foncier.

• Procédure nécessaire pour que tout immeuble soit soumis au régime de l'immatriculation.

• Procédure en plusieurs étapes dont le bornage.

• Modalités d'application et caractéristiques.

• La réquisition d'immatriculation (qui doit contenir l'information)

• Délai des dix jours pour que l'immatriculation soit publiée, afin d'informer les tiers.

• Les documents requis.

• Les conséquences des oppositions.

Le bornage

• Opération pour délimiter les limites d'un immeuble.
• Procédure et documents produits, suivi par un procès-verbal de bornage.
• Responsabilité de l'ingénieur géomètre topographe désigné.

Le régime juridique des oppositions

• Délai pour faire opposition.
• Personnes habilitées à faire opposition, y compris le curateur des absents.
• Procédure d'opposition,
• Formes et modalités de la procédure.