부동산 산업의 정의와 분류

부동산 산업의 정의

• 부동산에 대한 본인 또는 타인의 활동을 대신하거나 보조하고 대가를 받는 업역
• 부동산(토지, 건물, 기타 개량 구축물) 의사 결정을 하거나 돕는 분야
• 생산된 부동산의 유통, 관리 과정에 관여되는 부문 정의

부동산산업의 분류

• 한국표준산업분류(KSIC)상, 자기 소유 또는 임차 건물, 토지 및 기타 부동산 운영, 임대, 구매, 판매 등에 관련된 산업 활동
• 부동산산업에서 가장 큰 비중을 차지하는 주택 건축, 비주택 건축, 숙박업, 보관 및 창고업 등
• 부동산 개발, 재개발 중심의 건설업, 리츠, 자산 운용, 부동산 펀드, 담보 대출 중심의 부동산 금융업은 각각 다른 산업으로 분류

한국표준산업분류상의 부동산산업

• 대분류: 부동산 산업
• 중분류: 688 부동산 업
• 부동산 임대 및 공급업 (681)
• 부동산 관련 서비스업 (682)

통계

• 2019년 기준 부동산 산업 종사자 수: 520,591명
• 사업체 수: 160,152개
• 총매출: 129조 5,702억원

부동산 산업의 종류

• 전통적 부동산산업인 개발업, 중개업, 임대업 외에 리츠(부동산 금융 서비스업), 프롭테크(부동산 정보 제공 서비스업) 포함
• 남성 종사자 비중이 65.7%로 여성보다 2배 정도 높음
• 공인중개 서비스업의 경우 여성 종사자 비중이 42.4%로 상대적으로 높음
• 부동산 서비스 산업 총 매출액은 약 254조원이며, 개발업이 약 140조원(55.4%)으로 과반수 차지
• 임대업 매출은 약 49조 8,000억원(19.6%)
• 세부 업종별 평균 매출은 금융 서비스업이 112억 5,000만원으로 최고

부동산 공급업

• 토지, 건물 혹은 복합 부동산을 개발한 후 분할하여 판매하는 산업 활동으로 택지 조성업, 건물 분양업, 복합 부동산 분양업, 도시 개발업, 부동산 개발업 등이 있음
• 택지 조성업은 일반 택지와 특수 택지로 구분
• 건물 분양업은 주거용 건물 분양 (단독 주택, 공동 주택, 공관, 기숙사 등)과 비주거용 건물 분양 (호텔, 상업용 건물, 업무용 건물, 오피스텔 등)으로 나뉨
• 도시 개발업은 신도시 개발 또는 불량한 기존 도시를 계획, 건설, 개발하는 종합 산업으로 신도시 개발업과 도시 개발업으로 구분

부동산개발업 및 건설업

• 택지 조성, 건물의 신축, 환경 부적응 건물의 용도 변경, 위락 단지 개발 등의 사업 기획부터 처분까지 전 과정을 관리하는 부동산 개발을 업으로 영위
• 건설업은 일반 건설업, 특수 건설업, 전문 건설업으로 구분
• 건설업은 발주자에 의해 공사비를 받고 공사를 해주는 업
• 개발업은 부동산을 매입하여 프로젝트를 기획하고 사업성을 검토하며, 사업성이 양호하다고 판단되면 사업을 추진하며 공사는 도급 형태로, 경우에 따라 자체적으로 분양 및 임대 또는 운영하기도 함

부동산 임대업

• 부동산 또는 부동산 권리 등의 대여로 수입 금액이 발생하는 사업
• 토지 및 건물 임대, 토지-권리 및 건물 등을 임대하는 산업
• 복합 부동산 임대는 관광 농원, 별장, 레저 시설 및 부지, 골프장 등의 부동산에 해당
• 임대 주택은 임대를 목적으로 민간 건설업자가 건설, 공급하는 건설 임대 주택과 순수 민간 자금 또는 주택 도시 기금 융자 지원 등으로 임대 사업자가 매매 등에 의해 소유권 취득하여 임대하는 매입 임대 주택으로 구분, 건설 임대 주택은 다시 공공 건설, 민간 건설 임대 주택으로 나뉨

부동산 서비스업

• 자기 자금이나 시설 없이도 일정 자격과 전문 지식만 있으면 영위 가능
• 부동산 사업으로 서비스업의 성패는 자금보다 개인의 능력과 사회의 신뢰에 더 영향을 미침
• 부동산중개업: 타인의 부동산 거래를 중개하고 보수를 받으며 공인중개사 자격이 요구
• 부동산학개론, 토지 공법, 부동산 중개 등의 이론에 대한 지식이 필요
• 2006년부터 경매 입찰 대행, 대리 신청까지 법률이 개정되어 개업 공인 중개사의 업무 영역이 넓어짐
• 감정 평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하고 그 결과를 화폐액으로 표시
• 감정 평가업은 감정 평가법에 근거해 타인의 의뢰를 받아 대상 부동산 가격을 평정해주고 보수를 받음
• 감정평가사가 되려면 자격을 취득하고 실무 수습 후 국토교통부에 등록해야 함
• 감정평가 법인, 금융 기관, 공기업 등에서 전문 자격사로 활동 가능
• 감정평가 산업은 1972년 제도 도입 이래 부동산 시장을 중심으로 성장하며 적정 과세와 공정 보상, 담보 평가 등을 담당

부동산 관리업

• 공동 주택 단지나 빌딩 같이 규모가 크고 전문적인 조직과 지식을 필요로 하는 부동산의 관리 활동을 계약 문서에 의해 대행해주고 보수를 받음
• 일정 기준 이상의 아파트 관리는 주택 관리사 자격이 있어야 하며 건축 구조, 공동 주택 이론과 실무 등의 지식이 요구됨
• 주택관리사는 공동 주택의 운영, 관리, 유지, 보수, 필요 경비 관리와 공용 부분, 부대 시설 및 복리 시설의 유지 관리 및 안전 관리 등을 수행
• 전문가에게 관리를 대행시키는 것이 효과적 (아파트 관리 사무소 소장, 집사 등 관리 업체)

부동산 컨설팅업

• 의뢰인이 필요로 하는 전반적인 부동산 정보를 조언 또는 권고 형식으로 제공
• 부동산 업의 모든 기능에 대해 종합적으로 상호 간 자문 및 상담을 수행
• 컨설턴트 자격 인증은 국가가 인정하는 공인 자격은 아니며, 국내 활동 부동산 컨설팅 업체는 영세 업체가 대부분임
• 2019년 통계청 조사에 의하면 부동산, 자문 및 중개업 관련 사업체 수는 99,299개, 총 종사자 수는 153,883명

부동산 금융업

• 부동산을 채권 담보의 수단으로 하여 금융 활동을 하는 업무 영역
• 택지의 건설과 개량 등 주택에 관련된 사업에 대하여 자금을 대여하고 이를 관리하는 특수 금융 사업으로 주택 문제 해결, 장기 저리의 부동산 자금 조달, 주택 공급 확대, 주택 건설용 택지의 합리적인 조성과 제공이 목적

부동산 금융산업의 발달

• 외환 위기 이전에는 기업 대출 부실화와 파산에서 소비자 금융 형태인 주택 담보 대출로 바뀜
• 외환 위기 이후에는 저금리 기조 하에서 부동산 시장의 호황, 간접 투자 상품 증가, 부동산 개발 금융 확대 등의 변화가 있었음

부동산 투자 펀드

• 불특정 다수 투자자에게 자금을 모아 부동산에 직접 투자하거나 부동산 관련 대출, 부동산 관련 유가 증권 또는 부동산 관련 권리 등에 운용하여 발생된 수익을 투자자인 수익자에게 배당하는 투자 신탁 상품
• 투자 기간이 비교적 길고 중도 환매가 불가능하여 투자자들의 유동성 확보를 위해 증권 시장에 상장

부동산 펀드 성장 이유

• 외국 투자자들이 금융 위기 당시 국내 수익형 부동산을 처분해 매물로 나오면서 연기금, 생보사 등 저금리 때문에 자금 운용 필요성이 커짐
• 부동산 펀드는 자산 운용사들이 국민 연금, 군인 공제회 등 연기금이나 보험 등 기관 투자자로부터 수천억원 대 자금을 받아 오피스 빌딩, 백화점, 호텔, 주차장 등 수익형 부동산 등을 인수해 수익 창출을 목적으로 함
• 사모 형식의 부동산 펀드가 일반적임 (임대료나 해당 부동산을 재매각 후 차익 실현)

코람코(KORAMCO) 자산신탁회사 설명

• 리츠(REITs)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 운용 수익 및 매각 수익을 배당 또는 잔여 재산 분배 형식으로 투자자에게 지급할 것을 목적으로 국토 교통 부장관의 영업 인가를 받아 운영되는 부동산 투자 회사를 의미

리츠 종류

• 기업 구조 조정(CR) REITs: 기업 구조 조정용 부동산에 투자하며 자산의 투자, 운용, 자산 관리를 전문 자산 관리 회사 위탁
• 위탁 관리 REITs: 일반 부동산에 투자
• 자기 관리 REITs: 일반 부동산에 투자하며 자체 인력으로 직접 자산 투자, 운용, 관리를 수행하지만 법인세 혜택은 없음

권원보험

• 대상 부동산의 권원 관계에 있어서 하자 여부를 조사, 확인해주고 일정한 수수료를 받는 것
• 부동산의 권리를 보증해주고 수수료를 받는 업, (계약서) 문제가 있냐 없냐
• 부동산 매입 시 돈을 지불하고 얻게 되는 권리들에 대한 일종의 보증 수단이며, 부동산만 권원 보장 보험 대상이고 유체 동산은 가입 불가
• 타 보험과 달리 권원 보장 보험은 이미 존재하는 하자에 대해 보험 가입을 하는 것이며 보험료는 가입 시 규정된 보상 금액에 따라 결정

권원보험 관련 활동

• 미국에서 발달된 것으로 부동산 권원(소유권)의 진실성과 법률적 가치를 분석, 판단하는 전문가의 활동
• 부동산 매수자 측에서 소유권 하자 유무 확인 의뢰 → 권원 보험 회사는 전문 권리 분석사로 하여금 권리 관계 양태를 조사하여 소유권에 하자가 없다는 최종 판정 → 매수자가 안심하고 매수
• 권원 보험은 일종의 보증 보험 성격으로 부동산 등기부를 열람하여도 발견할 수 없는 하자나 부담 등에 대비해 손해를 입었을 때 부동산 소유권을 보증해주는 역할 수행

에스크로우업

• 부동산 매매 계약 체결 후 권리 이전과 대금 지불을 제3의 독립적 에스크로우 회사가 대행하는 제도
• 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인 자격으로 매매 관련 보증금이나 보증 또는 그에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약 조건이 종료될 때까지 보관
• 회사를 방문하여 보증금을 예치하고 지침서를 제출하여 개설
• 담당자는 권원 조사를 하고 ‘사전 권원 조사 보고서' 작성
• 매수인이 주택 구입 비용을 신규 대출할 경우, 기존 대출금을 대환하도록 돕고 신규 대출에 필요한 서류를 준비함
• 매도인 및 매수인을 보호하며 부동산 거래와 관련된 이해 관계자 등 거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제3자 입장에서 공정하게 실행하는 역할 수행
• 거래 완결에 필요한 세금, 금리, 보험금, 임료 등의 청산과 재금융 등의 업무 대행
• 에스크로우 업무 대행 비용: 통상 거래가의 0.10~2%