Resumen de Teorías de Contratos y Licitaciones PDF

Teórica 12 - CONTRATOS Vínculo jurídico de los profesionales con los comitentes. DEFINICIÓN – cuando dos o más personas humanas o ideales / jurídicas se ponen de acuerdo para dar nacimiento a obligaciones de derecho entre ellas, existe un CONTRATO. Las personas humanas o jurídicas van a llamarse...

Teórica 12 - CONTRATOS Vínculo jurídico de los profesionales con los comitentes. DEFINICIÓN – cuando dos o más personas humanas o ideales / jurídicas se ponen de acuerdo para dar nacimiento a obligaciones de derecho entre ellas, existe un CONTRATO. Las personas humanas o jurídicas van a llamarse PARTES. Pacto o convenio entre partes. El contrato es para las partes como la ley misma. Obligaciones de HACER, NO HACER y de DAR. Es un acto jurídico VOLUNTARIO Y LÍCITO. CLASIFICACIÓN 1. Unilateral / Bilateral – cuantas partes se están obligando a hacer algo. Ej de unilateral – una donación. Se está obligando a una sola parte a dar, la otra solamente recibe. 2. Oneroso / Gratuito – 3. Consensual / Real – Siempre va a ser consensuado, sino no sería un contrato. Contrato real por ejemplo una compra-venta. Compramos algo y a cambio de eso le damos dinero. Un contrato profesional de arquitecto es solamente consensual al comienzo. 4. Típico (nominado) / Atípico (innominado) – El típico está nombrado en el CCyC, y el innominado no. 5. Formal / No Formal – Formal es cuando necesita las solemnidades de la ley. Por ejemplo, un matrimonio, va a tener un acta de matrimonio. No formal – 6. Expreso / Tácito – Escrito o no. 7. Conmutativo / Aleatorio. – Teórica 13 - LICITACIONES LICITACIONES PRIVADAS - Elegir una empresa constructora en el ambito privado. Se hace un concurso de precios. Se le da toda la documentación gráfica a las constructoras para que estas puedan presupuestar. Como mínimo, SIEMPRE hay que tener 3 constructoras en competencia para realizar el proyecto. A todas las constructoras se les tiene que dar exactamente la misma carpeta. Nunca darle el presupuesto al que nosotros (el proyectista) llegamos. Ítems a tener en cuenta para poder decidir entre las distintas constructoras Se llaman licitaciones privadas porque el dinero proviene de privados; Entidades, empresas o comitente privados. Las licitaciones privadas pueden ser abiertas o cerradas. Cerradas: cuando uno sale a buscar a las empresas constructoras. Abiertas: cuando se pone un aviso para que las empresas se presenten para la licitacion. LICITACIONES PÚBLICAS - El dinero es proveniente del tesoro nacional. Son proyectos convocados por reparticiones públicas o entes oficiales  Las licitaciones públicas tambiens se categorizán entre abiertas y cerradas. La categorización depende de la cantidad de dinero que va a llevar hacer esa obra, del presupuesto que tenemos. Los entes públicos o administración nacional se rigen por módulos. El valor de cada módulo se establece cada año. (no se habla de que una obra sale X cantidad de pesos, sale X cantidad de módulos, los cuales despues se transforman a pesos) Si el presupuesto es mayor a 6000 módulos hay una obligación a hacer una licitacion pública. Trámite Simplificado - cuando a alguien le dan una cantidad de dinero para comprar algo en especifico y despues presenta la factura para corroborar, también se le dice “caja chica”. Hasta 75 módulos Contrataciones directas - ??? - Hasta 1300 módulos Licitacion Privada - cuando se hace una invitacion a las empresas que queremos que nos presupuesten y esos presupuestos no superan los 6000 módulos Licitacion Pública - para obras de gran envergadura. Proceso muy largo. Solo se pueden presentar empresas que estén dentro del régistro de constructores del estado. Se hace el “doble sobre” se juntan a todas las constructoras las cuales llevan 2 sobres, primero se abre uno con el currículum de la empresa, si nadie está en desacuerdo con lo que dice el curriculum ahi la empresa puede abrir su segundo sobre que es donde tiene el presupuesto para la obra. Se hace un estudio de todos los presupuestos y se elige uno. CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN El comitente se relaciona con el profesional a través del contrato profesional o contrato de obra intelectual (vínculo juridico). El comitente le paga al profesional por su propiedad intelectual (el proyecto). El comitente se relaciona con la empresa constructora a través del contrato de construcción, que es un contrato de obra material. Este contrato no une al profesional con la empresa constructora, estas dos partes no tienen ningun tipo de vínculo juridico porque el profesional tiene que supervisar a la constructora. Empresario o Contratista - es la pérsona humana o ideal, de carácter comercial, que dispone de su capital, que invierte en una determinada empresa para obtener un porcentaje de ganancia. DEEBE DEJARSE CONSTANCIA QUE EL ARQUITECTO ES QUIEN EJERCE LA DIRECCION DE LA OBRA Y REUBICAR CADA HOJA DEL CONTRATO PARA VALIDAR TODO LO CONTRATADO DESDE PUNTO DE VISTA TECNICO. Nosotros tenemos la obligación de leer el contrato por 2 motivos, el primero es porque debemos asesorar al comitente, el segundo es porque tenemos que supervisar los trabajos de la constructora por ende necesitamos saber de qué consta ese contrato de construcción para saber el alcance y trabajos que debe realizar la empresa, para poder realizar los cambios que creamos necesarios, y para que quede constatado que nosotros somos el director de obra. (leer solo lo que esta en amarillo) -El art 1251 hace referencia al contrato obra material, nos explica cómo es este tipo de contrato. En el contrato de construcción, el contratista, se le obliga a entregar una obra total, consumada y perfecta, de acuerdo a las reglas del arte y acorde a su fin, por una cantidad de dinero. “Total, consumada y perfecta” significa que tiene que entregar la obra terminada. “De acuerdo a las reglas del arte” significa de acuerdo a las normas del buen construir. “Acorde a su fin” es el objeto del contrato, si se le encargó una vivienda unifamiliar tiene que entregar una vivienda unifamiliar. El contrato de construcción se califica como: Bilateral - ambas partes están obligadas a algo, el contratista a hacer la obra y el comitente a otorgar dinero Oneroso - ya que el dinero es la contraprestación del comitente(el comitente tiene que pagarle a la empresa) Consensual - sólo requiere el consentimiento de las partes, porque no se le va a entregar la construccion al comitente en el momento que se firma el contrato Tipico - esta nombra en el código civil y comercial No formal - no se necesita solemnidades de ley Expreso - es un contrato escrito Conmutativo - Porque el contrato puede ser alterado dependiendo de lo que las partes quieran De libre discusión - porque las condiciones pueden ser discutidas Que se indica en la contrata?: Lo más importante es la fecha de la firma. Ya que si por alguna razón no se firma el acta de inicio de obra, la fecha del contrato se usa como fecha de inicio y esto es perjudicial para el contratista porque se le adelantan los plazos (porque se firma primero el contrato y más adelante el acta de inicio de obra) y puede llegar a quedar en mora, ¿Qué es el pliego de condiciones?: ¿Qué son las cláusulas generales?: ¿Qué son las cláusulas espécificas?: Habitualmente las cláusulas espécificas aparecen en obras de gran envergadura. En obras de menor escala se usan las listas de trabajos, funcionan de la misma manera que las cláusulas espécificas pero para obras mas chicas 1) Partes contratantes; domicilios constituidos de las partes; tipo de obra a realizar y ubicación, denominación con la cual se le designará; dejar aclarada la presencia del arquitecto (quien es) que ejercerá la dirección de obra 2) Piezas escritas o dibujadas; planos generales de proyecto y planillas, planos de detalles, etc… y ademas todos los complementarios que se agreguen durante la obra 3) Listado de tareas que debe realizar el contratista. Depeniendo el tipo de contratista y su especialidad cambian las tareas de estos. En obras de gran envergadura con varios contratistas con diferentes especialidades van a ver varios listados de tareas, uno para cada contratista 4) Aca se incluye todo lo que queda a cargo del contratista; que cantidad de la obra va a realizar, que cosas van a ser provistas por él, etc… Tiene que estar todo lo que el contratista vaya a hacer especificado para que no haya confusiones y haya una carga de responsabilidad (si en el contrato dice que el contratista debe proveer los andamios y este no lo hace es culpa suya, pero si esto quedo acordado por palabra y luego el contratista no lo provee la culpa cae sobre nosotros y el comitente va a tener que pagar de mas) 5) Es la corroboración de que el contratista tiene conocimiento de todos los elementos del contrato  7) se explica cuál es el sistema juridico que vamos a utilizar 8) da la importancia de firmar el acta de iniciación de obra, si esta no esta se usa la fecha de la firma de la contrata 9) se fijan plazos, el incumplimiento de los plazos da origen al reclamo de daños e intereses. El contratista entra en mora por no cumplir con plazos de la obra y el comitente por no cumplir con fechas de pagos. 10) para que se pueda aplicar el contratista tiene que estar en mora. Ahí el comitente activa la cláusula penal por vía judicial o extrajudicial (mediación) 11) 12) En cualquier momento del día que el contratista no esté debe estar el capataz designado, quien debe tener todos los planos y el pliego de condiciones del contrato y debe utilizar el libro de órdenes y servicios para que quedee registradas las ordendes 13) Se debe conservar en todo momento la limpieza de la obra tanto dentro como fuera de la línea oficial 14) No dejar que ningun trabajo que luego será tapado, sea tapado sin antes ser verificado por la dirección de obra, si algo fue tapado antes de ser verificado se podrá pedir que sea descubierto para poder verificarlo 15) NO DICE NADA EN LA TEORICA 16) Se termina la obra y esta es verificada por la direcion de obra, se abre el acta de recepción provisoria de obra (firman comitente y contratista) y arranca el plazo de garantía, una vez que este plazo termina y se constata la inexistencia de vicios ocultos, se labra el acta de recepción definitiva de obra. 17) Se establecen condiciones para la devolución del fondo de garantia 18) se establece cada cuanto se le va a pagar a la constructora, depnediendo del sistema juridico elegido 19) en base al sistema juridico elegido el contratista le presenta al D.O. la liquidación de trabajos (cantidad de tareas que hicieron y porcentaje hecho de cada tarea). La D.O. verifica la realidad de la liquidación de trabajos recibida, una vez que esta todo verificado y de manera correcta, la D.O. certifica la liquidación y se la presenta al comitente y ahi el comitente le paga a la constructora. El comitente paga certificaciones, nunca liquidaciones 20) derecho del contratista de rentes la obra por falta de pago 21) todo trabajo adicional que no se encuentre en los planos originales tiene que llevar la firma del comitente autorizando el trabajo, para que sea considerado por fuera del presupuesto original 22) si los trabajos adicionales no se exceden del valor del 20% del valor total del presupuesto original puede ser agregado al contrato. Si los trabajos adicionales superan ese 20% hay que hacer un contrato nuevo 23) determinar las causas de rescisión de ambas partes 24) cuando el comitente entra en mora 25) si el comitente quiere cambiar de constructora en medio de la obra necesita que un arquitecto ajeno a la obra haga una peritaje de lo que está construido y de los materiales comprados que no llegaron a ser utilizados. A partir de esto de hace un cálculo que definira cuanto hace falto pagarle (o no pagarle nada) a la constructora 26) se define el metodo de resolución de conflictos más conveniente, para cuando hubiera divergencias entre las partes 27) estarán a cargo del contratista 28) Nadie que no tenga autorización escrita del arquitecto podrá entrar a la obra 29) El contratista debe entregar toda la documentación que acredite el cumplimientbode todas las ordenanzas de inspección final Comparación entre contratos  Teorica 14 - SISTEMAS JURIDICOS ECONOMICOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS PARA DEFINIR QUE SON LOS TEMAS JURIDICOS DE EJUCION DE OBRAS DEBEMOS DEFINIR EL IMPACTO DE UNA OBRA EN LO ECONOMICO, FINANCIERO Y LEGAL Asesoramiento - Asesorar al comitente Economía - Saber con que capital dispone el comitente, si tiene un terreno adquirido o no Plazo - Saber con que plazos el comitente necesita que cumplamos, si tiene fechas fijas, etc… Referencia del contratista - Si el comitente tiene o no algun contratista que quiera usar por alguna razon en particular. Proyecto Definición - saber cual va a ser la documetnación con la que vamos a contar Partes Intervinientes en una obra Comitente: quien encomienda la realizacion de una obra Arquitecto: quien vaya a crear y proyectar el edificio, también puede hacer la dirección de la obra Constructora: quien invierte capital para la construcción de una obra y obtiene una ganancia de esta La Obra: lo que une a estas 3 partes Determinación del precio Monto: la cantidad de dinero que el comitente va a desembolsar de su bolsillo para pagar la obra Costo: los gastos por materiales, mano de obra y otros gastos ○ Costos Directos: gastos generados por la ejecución de la obra (gastos tipo A). Por ejemplo; Materiales, mano de obra, sub contratos fletes y seguros ○ Costos Indirectos: No generados directamente por la ejecución de la obra (gastos tipo B). Por ejemplo: Sueldos del personal, alquiler del estudio/oficina, electricidad, gas, etc…  Impuestos: son de acuerdo a la empresa Beneficio: utilidad, ganancia o pretensión económica que el contratista pretende ganar por la realización de la obra Precio: suma de COSTO + BENEFICIO Sistemas de ejecucion pueden ser con empresa o sin empresa, nosotros asesoramos al comitente dpendiendo que creamos que le convenga más a él, pero la decisión final la tiene el comitente Que es una liquidación?: Es concretar el pago, parcial o total, de una cuenta Sistema por administración y/o economía En este sistema las partes que intervienen son el comitente y el arquitecto, pero NO hay constructora Al no haber empresa constructora no existe un precio (ya que precio = costo + beneficio de la empresa). Al no haber precio solo hay costo indeterminado (no se cuanto sale la obra hasta que esta se termine) Ventaja de este sistema es que la documentación para llevar a cabo la obra puede estar incompleta y el presupuesto puede ser estimativo Al no haber empresa, quien conduce y administra la obra va a ser el comitente. El debe emplear a los trabajadores y pagarles sus salarios, aportes, etc…, también tiene que contratar un seguro de riesgos de trabajo Si el cliente no quiere asumir toda esta responsabilidad puede delegar la administración a un profesional, a un D.O o capataz. En este caso el comitente celebra un mandato para que quien este a cargo de la administración pueda adquirir materiales, contratar mano de obra, etc… todo en nombre del comitente Este sistema se utiliza en: ○ obras de escala chica, de no mas de 5 operarios ○ Cuando el proyecto no está definido ○ Cuando el presupuesto o monto para realizar la obra no está definido Liquidaciones del sistema ○ Planilla de recuentos de gastos, detalla los jornales, costo de materiales, alquiler de maquinaria, etc… ○ El director de obra chequea la liquidación con la planilla de recuentos ○ Una vez que es chequeado por el D.O. este lo certifica con su firma y se puede proceder al pago Sistema Jurídicos de Contratación de Obras Sistemas con contrato de construcción (contrato entre comitente y constructora) ○ Hay 3 sistemas en este caso Ajuste Alzado A coste y costas Unidad  Sistema de Ajuste Alzado ○ Sistema donde existe un precio y este va a ser pre determinado, se va a saber cuánto va a salir la totalidad de la obra antes de que ésta comience Para que esto se pueda hacer hay que tener una documentación completo y un presupuesto real antes de que comience la obra ○ El sistema se divide en Relativo y Riguroso Relativo: Precio es global y admite modificaciones de proyecto Riguroso: Precio total y no admite modificaciones de proyecto En ambos casos el precio de contrato no se modifica ○ Las modificaciones de proyecto son “trabajos adicionales” (en relativo) ○ También pueden aparecer los “trabajos imprevisibles” Caso fortuito - Hechos producidos por la naturaleza Caso fuerza mayor - Hechos producidos por el hombre (huelga, corte de una calle, etc…) En estos casos se puede originar una aplazo o prórroga, que será pagador por el comitente ○ También pueden surgir “Imprevistos” Errores que no fueron considerados que generan un cambio en el presupuesto ○ Si se está utilizando un sistema riguroso y aparecen trabajos adicionales, imprevisibles o imprevistos, no se pueden agregar al contrato existente, ya que este no acepta modificaciones, hay que hacer un contrato nuevo ○ Se tiene como liquidación: ADELANTOS, ANTICIPO a cuenta del precio total pactado, En cada período se computan los porcentajes de las tareas ejecutadas, El comitente retendrá un % en concepto de FONDO DE GARANTIA. SISTEMA DE A COSTE Y COSTAS ○ Tengo empresa constructora pero no tengo un precio determinado, por esto se puede arrancar la obra sin tener toda la documentacion finalizada y con un presupuesto estimativo. ○ Se pacta el beneficio (costas), es el porcentaje que pretende tener la constructora. Las costas son sobre el costo de la obra ○ Riesgos: Comitente - no sabe cuánto va a salir la totalidad de la obra ni cuánto va a tardar. Por esto es que en este sistema se debe usar una empresa constructora que uno conozca o de confianza. Constructora - al no saber cuánto va a salir la obra, la empresa necesita tener un respaldo monetario alto por cualquier eventualidad.  ○ La constructora paga todo a su coste (materiales, mano de obra, maquinaria, etc…) y luego con la liquidación va a cobra lo gastado + un porcentaje de costas ○ En este sistema se debe tener mucho control sobre los gastos y todo lo que ocurre dentro de la obra, requiere vigilancia de obra ○ Que se pacta en el contrato? Se pacta el beneficio, las costas Al tener un precio indeterminado el contrato debe tener clausulas para proteger al comitente. Por ejemplo la clausula de limitación de coste, que no permite que el presupuesto real de la obra se pase de un porcentaje establecido del prespuesto estimativo ○ Se usa en Obras de ampliación, reciclajes, y todo aquel trabajo que no cuente con la adecuada documentación. ○ Las liquidaciones por A Coste y Costas son DEVOLUCIONES de lo que el contratista va pagando en materiales y mano de obra y maquinaria, Son planillas de revisión de Gastos, Se confeccionan detallando todo los conceptos de gastos (materiales, mano de obra, alquileres, etc.), Se agrega el % convenido de COSTAS sobre lo gastado, El comitente retiene el % convenido para FONDO DE REPAROS. SISTEMA POR UNIDAD ○ En este sistema hay empresa constructor y hay un precio predeterminado conocido, lo cual significa que para poder comenzar la obra se necesita tener toda la documentación de esta lista y un presupuesto exhaustivo. Se divide en 2 sistemas, POR UNIDAD SIMPLE y POR UNIDAD DE MEDIDA O COMPLEJA ○ Unidad = cualquier entidad que se pueda repetir Unidades tecnicas Ej: m2 cuadrados de materiales Unidades globales Ej: en un proyecto de conjuntos de viviendas tomó como unidad global una vivienda ○ POR UNIDAD SIMPLE Precio unitario predeterminado Se contrata por el precio unitario de la unidad tecnica No se pactan cuántas unidades se van a ejecutar, por esto cada unidad nueva que se compra es un contrato nuevo en sí mismo Si el comitente interrumpe la obra no tiene que pagar lucro cesante ni daño emergente ya que se paga la unidad técnica determinada, si se interrumpe solo se paga la unidad, por esto NO HAY CLÁUSULA DE RESCISIÓN Se usa este sistema cuando no se conoce la habilidad del contratista, se prueba con una unidad y si nos gusta se sigue con el sino se cambia. También se usa cuando la cantidad de unidades a realizar es desconocida  ○ POR UNIDAD DE MEDIDA O COMPLEJA El precio es unitario y el total es predeterminado y conocido. Se el precio de la unidad y se cuanto va a ser el precio total Se pactan cuantas unidades se van a ejecutar Se hace un contrato que fija el precio de la cantidad definida de unidades Si el comitente interrumpe la obra, debe pagar lucro cesante y daño emergente Se usa cuando se conoce la destreza del contratista y cuantas unidades se van a realizar ○ Uso del sistema - Se necesita que haya una unidad importante que se repita en el proyecto ○ LIQUIDACIONES Y CERTIFICACIONES POR SISTEMA POR UNIDAD Unidad simple - Se verifica que se haya realizado la unidad tecnica pactada en el contrato. Luego el arquitecto verifica la liquidación, la certifica y realiza el certificado Unidad de medida - Se detallan toas las tareas realizadas, el arquitecto verificar la liquidación, la certifica y realiza el certificado LINEA DE TIEMPO DE CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN  SISTEMA JURIDICOS ECONOMICOS DE EJECUCION DE OBRAS Teórica 15 - PROPIEDAD INTELECTUAL Y HONORARIOS PROFESIONALES Propiedad Intelectual Es la produccion intelectual de un individuo, es el resultado de un esfuerzo, vocacion natural y formación del individuo. Esto va a ampliar el patrimonio del individuo (la cantidad de bienes materiales e inmateriales que posee uno) Clasificaciones segun la ley de los productos intelectuales (ley de propiedad intelectual) Esta ley protege los derechos de las personas y va a establecer un tiempo determinado de la explotacion de la obras. Para poder ejercer el derecho de la propiedad intelectual LA OBRA DEBE SER ORIGINAL, no puede ser plagio, copia o imitación con deformaciones Honorarios Profesionales El código civil y comercial establece que tenemos derecho a una retribución por la tarea asumida. La retribucion esta formada por dos calidades, abstractas y materiales Abstractas es el valor que se le da al título, responsabilidad y propiedad intelectual Materiales es el valor del tiempo dedicado, gastos y nivel de vida de acuerdo a la dignidad profesional Estas dos calidades es lo que forman el ARANCEL PROFESIONAL Es el conjunto de normas que regulan los honorarios mínimos de los profesionales según cada jurisdicción, se obtiene de las dos calidades mencionadas HONORARIO PROFESIONAL Es toda retribucion mayor al mínimo previsto por el arancel. Es el reconocimiento al esfuerzo y producción intelectual asumida, el tiempo dedicado y el valor de la cosa. Los consejos y colegios profesionales son los que fijan las tarifas y especifican que la liquidación de honorarios se calcula sobre los gastos de la obra, exceptuianod el valor del terreno y los propios honorarios. Honorarios: Proyecto 60% ○ Croquis preliminares 5% ○ Anteproyecto 15% ○ Plano generales de construcción 40% Direccion de obra 40% ○ Los honorarios por direccion se aplican según la forma de contratacion de la obra. Si hay contratista ppal con menos del 75% de la obra - direccion es el 40% del total Si hay contratista ppal con mas del 75% de la obra - dirección es el 36% del total Proyecto y Dirección = 100% de la obra En casos donde hay repeticion (de propiedad intelectual) de una misma obra (por ejemplo un conjunto de viviendas). Se cobra por el proyecto prototipo el 70% del 100% de los honorarios y por cada repeticion del prototipo se cobra un 10% del 100% de los honorarios y la direccion se cobra por cada obra de manera individual 40% del 100% de los honorarios por el prototipo y por cada repeticion Teorica 16 - RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS Mediación Es un procedimiento informal,estructurado dirigido por un tercero nuetral, el mediador, quien actua facilitando laccomiunicacion entre las partes, aducandolas a entender su problema e intetar llegar a un acuerdo, que ellas misamas diseñan, el que será aceptado por las partes. Los arquitectos sólo pueden CO-MEDIAR, esto significa hacerlo al lado de una abogado, que son quienes tienen la firma habilitada por el ministerio de justicia Hay 3 tipos de mediación Prejudicial - solo habilitados como mediadores los abogados, con la opcion de que haya un profesional asistente (co-mediador) Privada - mediacion con abogado + co-mediador relacionado a la profesion Privada privada - mediacion realizada por alguien de una profesion no relacionada Los 2 primeros tipos de mediacion son vinculantes, es diecir que sirven como antecedente para un eventual juicio, la tercera no. El Mediador Es quien coordina todo, tiene que tener cierta condiciones sin la cuales no le será posible mediar, estas son; neutralidad, paciencia y tolerancia, imparcialidad, sacarle carga emotiva a la situación. Son Mediables Todos los temas que estén relacionados con la construcción como medianería, cobro de honorarios, divergencias entre comitente y profesional o empresa constructora, plazos no cumplidos, etc… No Son Mediables Todos los temas que sean causas penales, como estafas, delitos o muertes Si el metodo de resolución de conflitcos no está escrito en (la cláusula final del) contrato, no habra opcion de mediar y cualquier conflicto, desacuerdo o incumplimiento tendrá que ir directo a juicio, lo cual no es conveniente porque es una perdida de dinero y tiempo para ambas partes Arbitraje Es un procedimiento por el cual se somete una controversia por acuerdo de las partes a un árbitro o a un tribunal de árbitros que dicta una decisión sobre la misma que es obligatoria para las partes, es un juicio arbitral. Las partes eligen este metodo ya que es privado en vez de tener que acudir ante los tribunales. Hay 2 tipos de arbitrajes - DE DERECHO: Cuando el tercer árbitro debe ser un abogado en el tribunal arbitral. Quienes fallan según lo alegado y probado en 1era. instancia , FALLO APELABLE,  Apelable en 2da. Instancia Cámara de Apelaciones,FALLO INAPELABLE. Asi, EL JUICIO ARBITRAL TIENE FUERZA VINCULANTE PARA EL JUEZ. - DE AMIGABLES COMPONENTES: Cualquier persona con capacidad plena puede ser árbitro no se necesita ser profesional. Si, idóneo en el tema a resolver en el tribunal arbitral. Laudan a su LEAL SABER Y ENTENDER. LAUDO INAPELABLE. EL JUICIO ARBITRAL TIENE FUERZA VINCULANTE PARA EL JUEZ.. MEDIACION VS ARBITRAJE En mediación las partes son quienes decieden la resolución del conflicto, suelen elegir lo que es mejor para ambas partes. En arbitraje se deja la decision de la resolución a un tercero neutro, lo cuál implica imparcialidad, pero una de las dos partes se puede ver mucho más beneficiada o damnificada que la otra, y la decision es obligatoria de seguir. Si se elige la mediación después se podría optar por hacer una arbitraje, pero si se elige arrancar con el arbitraje no se puede volver para atras y hacer una mediación Comparativa entre las 3 resoluciones Teorica 17 - DERECHOS REALES Derechos reales Facultad que posee una persona sobre una cosa (sujeto activo y objeto) hay 14 en total Cosas Objetos materiales susceptibles de tener un valor. Se dividen en inmuebles (no se pueden mover de un lugar al otro, ej casa) y muebles (se pueden transportar de un lugar a otro ej auto, barco, etc…) Bienes Objetos inmateriales susceptibles de valor al igual que las cosas COSAS + BIENES = PATRIMONIO DE LA PERSONA Caracterisitcas de las cosas y bienes Fungibles o no fungibles ○ Algo fungiblñe es algo que puede reemplazarse por algo de la misma especie, equivalente, de la misma calidad y en igual cantidad. Ej fungible es la plata, no fungible es un cuadro Consumibles o no consumibles ○ Consumible significa que su existencia termina con el primer uso Divisibles o indivisibles ○ Divisibles es que puedan ser divididas en partes iguales reales formando cada una un todo homogeneo, SIN SER DESTRUIDA. Ej un campo es algo divisible, una medianera es algo indivisible porque si lo divido destruyo el muro Principales o accesorias ○ Principales existen para sí misma y por si mismas. Las accesorias dependen de otras cosas o están adheridas a otras cosas. Ej casa con jardin, la casa es el principal el jardin es el accesorio, se puede tener una casa sin jardin pero no un jardin sin una casa Dentro o Fuera del comercio ○ Todo lo que esta dentro del comercio es todo lo que esta permitido vender 14 DERECHOS REALES Se dividen en 3 categorías 1) Sobre cosa propia a) Dominio i) Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accion de una persona. Es el derecho real de propiedad que se extiende a cualquier objeto del patrimonio ii) El dominio es el unico derecho real que acepta otro derecho real por encima de él iii) Es exclusivo - el propietario dispone habilitar o impedir a terceros de su uso iv) Perpetuo - Significa que si el propietario nunca quiere vender su propiedad va a ser suya a perpetuidad v) Disponer o servirse - El dueño puede hacer con lo que es suyo lo que él quiera (dentro de la ley) vi) Facultades - de disponer de ella, de alquilar o enajenar, de hacer uso y goce de frutos o productos, de aplicar un  derecho real sobre el dominio, de abdicar de su propiedad o abandonarla vii) Extensión - la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo por encima del suelo viii) Espacio Aereo - se es dueño dexclusivo del espacio aero con los derecho y restricciones que imponen la leyes ix) Presunción de propiedad del dueño del terreno - Todo lo que se encuentre fisicamente adherido al suelo con carácter permanente es propiedad del dueño x) Extensión de la propiedad - se extiende a accesorios, objetos que son capaces de producir, spm ilimitados y exclusivos salvo que un tercero demuestre que tiene decheos reales sobre el xi) Imperfecto - cuando el dominio esta gravado por algun otro derecho real (tiene hipotecas, servidumbres, etc…). Cuando no tiene nada de eso se lo considera perfecto xii) ¿CÓMO SE ADQUIERE EL DERECHO REAL DE DOMINIO? (1) Se puede obtener de varias maneras; apropiación (aprehension de cosas muebles sin dueños o abandonadas), transformación o especificación (creación de un nuevo objeto sobre la base de una materia prima ajena), accesión (cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial), tradición traslativa de dominio (compra-venta, entrega de la cosa por el propietario a quien la adquiera), percepción de los frutos (cuando una cosa pueda generar otra, el dueño del generador es dueño de lo que se genere por este sin alterar su esencia),sucesión (transmisión de derecho de una persona a otra, producida por un fallecimiento), prescrpición adquisitiva (es el medio legal para adquirir derechos reales y personales por el mero paso del tiempo) xiii) Límites de Dominio - Legales (todo lo que puede alterar a un tercero). Administrativas (restricciones dictadas por los municipios y entes nacionales respecto a la construcción de edificios) xiv) Formas de extinción del Dominio - Destrucción de la cosa, el consumo, la colocación por fuera del comercio, el abandono, la enajenaciión, transmisión judicial (expropiación, sentencia judicial, restitución de la cosa por el titulo viciado de nulidad)  (1) Expropiacion - su objeto son todos los bienes que satisfagan el principio de utilidad pública b) Condominio i) Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa o inmueble. Varios propietarios en común de una misma cosa den el todo, se constiuyen en copropietarios o condominios sobre esa cosa. Puede ser resultado de contratos, actos de última voluntad (testamento) o por ley (por matrimonio, propiedad horizontal o medianería) (1) Condominio Sin Indivisión Forzosa - Cuando la cosa puede ser divisible (2) Condominio Con Indivisión Forzosa - Cuando se aplica a cosas accesorias indispensables para el uso común de 2 heredades de distinto dueño c) Propiedad Horizontal d) Conjuntos Inmobiliarios i) Clubes de campo, barrios cerrados o privados, o cualquier emprendimiento que tenga comprendidos asimismo aquellos que contempla usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. Deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, conformando un derecho reald de propiedad horizontal especial e) Tiempo Compartido i) Cuando uno compra tiempo en un lugar, casi siempre los tiempos comprtidos estan dentro de un mismo predio, por esto tiene una normativa especial f) Cementerio Privado i) Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos g) Superficie i) Es un derecho real temporario. Otorgar a alguien el uso y goce del lugar, permitiendole quedarse con todo lo que él produzca mientras que el tiempo del derecho siga vigente 2) Sobre cosa ajena a) Usufructo i) Es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no altere su escencia b) Uso i) Es el derecho real que consiste en la facultad de servisrse de la cosa de otro con el cargo de conservar la sustancia  de ella, o de tomar los frutos de un fundo ajeno, lo que sea necesario para las necesidades del usuario y su familia c) Habitacion i) Es el derecho real consiste en morar en un inmueble ajeno construido o en parte de él, sin alterar su esencia, sólo puede constituirse a favor de personas humanas d) Servidumbre i) Es el derecho real, perpetuo o temproario soibre uin inmueble ajeno, que permite servirse de él o ejercer ciertos derechos o impedir que el propietario ejerza alguno de los suyos ii) 2 tipos (1) Reales - cuando existe el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra ajena para la utilidad de la primera (2) Personales - cuandos se constituye en utilidad de una persona cierta y que finaliza con ella, sin depender de la posesión de un inmueble (ej. Czat o pescar) 3) De garantía a) Hipoteca i) Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continuan en poder del deudor (1) Es indivisible, hay que ser propietario del inmueble para acceder a este derecho, el deudor conserva el derecho de propiedad, se constituye por escritura pública y debe ser registrado b) Anticresis i) Es el derecho real de garantia concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniendo en posesion de un inmueble (o bienes muebles), con autorizacion de percibir los frutos imputables anualmente sobre intereses debidos y, si sobra, sobre el capital si no se deben intereses. (1) Pagar deuda usando dándole un inmueble a quien le debemos y que lso frutos de ese inmueble sean el pago c) Prenda i) Habra constitucion de prenda cuando el deudor, por una obligacion cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de deuda (1) Funciona igua que una hipoteca pero sobre bienes muebles POSESION Y TENENCIA Posesión Cuando una persona tenga bajo su poder, una cosa con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad Dos tipos de posesión: Legítima - cuando sea el ejercicio de un derecho real conforme a código Ilegítima - cuando se tenga sin título o por título nulo Diferencia entre posesion y tenencia. La posesión impica el pleno ejercicio del derecho de propiedad. En la tenencia, el tenedor, reconoce un senorío superior sobre la cosa EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de la condición resolutoria pactada, la confusión, la destrucción del bien, la acción de cosa juzgada. Cada caso debe analizarse en función del contexto legal correspondiente. Teorica 18 - SEGUROS Y ARQUITECTURA Ley de Seguros Fundamenta su origen en la existencia del riesgo y en consecuencia se busca transferir los efectos económicos adversos Su objetivo es resarcir un daño o prestación convenida Riesgos Probabilidad de que ocurra un evento futuro que tenga consecuencia en cualquier actividad Clasificación Juridica Bilateral - ambas partes se obligan, una al pago de la cuota y la otra a dar la prestacion convenida Oneroso - obligacion de pago, no es gratuito Formal - es exigible la existencia de la solicitud de emisión Consensual - las partes dan concensitmiento para la sancion del contrato, ambos aceptan Tipico - esta dentro del CCyC Aleatorio - depende del azar, si ocurre el evento hay resarcimiento, sino ocurre no  De Adhesión - las clausulas estan preestablecidas por una de las partes y la otra parte las acepta (se adhiere) De Buena Fe - buena disposicion de las partes en la celebración y ejecución del contrato El Contrato Partes intervinientes: 1. Asegurado - Persona humana o juridica sobre la cual recae la cobertura del riesgo a asegurar 2. Asegurador - Es la empresa asegurador, persona juridica que se encarga de cubrir los riesgos contratados 3. Productor/Asesor de seguros - Profesiona con matrícula habilitante otorgada por la superintendencia de seguros de la nacion 4. Tomador - Persona humana o juridica que esté obligado al pago de la prima (quien abona el importe de las cuotas) 5. Beneficiario - Persona humana o juridica que cobra la indemnización Coberturas Necesarias Patrimoniales - cubren los bienes de las personas, de naturaleza indemnizatoria (por más que se nos indemnice nunca vamos a recuperar el bien perdido pero si reemplazarlo por otro igual) a. Riesgos corporativos y de ingeniería - todo riesgo opertivo b. Responsabilidad civil - daños a terceros c. Caución - garantia o aval que asegura cumplimiento del contrato, aplicable a obra pública y privada De Vida - cubren la vida de las persona, no son de carácter resarcitorio ya que si sí se pierda una vida o un miembro del cuerpo es irremplazable a. Accidentes personales - cubre riesgos derivados de la actividad profesional, destinados a trabajadores independientes b. Vida - Actuan ante la pérdida de la vida del asegurado, se indemnizará a uno o varios beneficiarios designados por el asegurado c. Seguro de vida obligatorio - cubre muerte natural o accidental del trabajador en relacion de dependencia d. Contrato de trabajo - cobertura establecida por cada convenio de trabajo e. Accidente de trabajo - cubre riesgos derivados de la actividad, cubre trabajadores en relacion de dependencia f. Responsabilidad civil patronal - Cubre los reclamos, por parte del obrero y/o profesionales, en relación de dependencia que excedan los montos indemnizatorios estipulados por la ART Seguros Obligatorios Según el CCyC Propiedad Horizontal ○ Seguro integral de consorcio, que incluya incendio, responsabilidad civil y otros riesgos asegurables que la asamblea decida asegurar Prehorizontabilidad ○ El titular del dominio tiene la obligacion de contratar un seguro que cubra la comercializacion de la unidades no edificadas en favor del asegurado Fideicomisos ○ una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiudciaria Fiducainte es quien transmite los bienes y estipula las condiciones del contrato Fiduciario es quien recibe el carácter de la propiedad fiduciaria TeorIca 19 - PROPIEDAD HORIZONTAL La propieda horizontal Es el derecho que se ejerce sobre un inmueble propio y/o cosa. Donde van a existir varios propietarios en comun sobre esa cosa, se constituye en copropietarios o condominios sobre esa cosa ¿Cómo se adquire la propiedad horizontal? Compra-venta Sucesion Donacion Prescripcion ¿Cómo se exingue el derecho de propiedad horizontal? Destruccion/Vetustez - La mayoría que represente más de la mitad del valor. Resolver su demolicion y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción Desafectación - Se produce por la decisión unanime del consorcio o por resolucion Confusión - Una misma persona es la propietaria exclusiva de todas la unidades funcionales del consorcio Expropiacion - Son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. Si se expropia por causa de utilidad publica, se procedra a la desafectacion del inmueble Partes de un Edificio 1. Partes Propias a. Derecho exclusivo sobre ciertas cosas i. Unidades funcionales - hay salida directa o indirecta a la via publica, autonomia funcional. Ej; depto, oficina, local  ii. Unidades complementarias - accesorias a las unidades funcionales. Ej; cocheras, baulera, deposito 2. Partes Comunes a. Derecho comun sobre cosas accesorias de la principal i. Indispensables 1. Tienen que ver con la conformacion del edificio en sí, incluye todo lo que haga y sea necesario para que el edificio sea habitable según las normas vigentes. Ej; terreno, muros, estructura, ascensores, patios, techos, etc… ii. No indispensables 1. Espacios que conforman el edificio que no son obligatorios para que el edificio sea habitable, el edificio puede funcionar sin estos espacios. Ej; pileta, gimnasio, sum, etc… 3. Superficies comunes de uso exclusivo Figuras de la propiedad Horizontal Propietario - Consorcio - conjunto de propietarios de las unidades funcionales, Persona juridica con domicilio en el inmueble. Su funcion es, conservar y mantener los gastos de conservacion y reparacion de cada unidad en partes comunes Consejo de Propietarios - número impar de propietarios, su funcion es controlar la gestios del administrador Administrador - puede ser parte del consorcio o una persona ajena al consorcio. Es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario, no es empleado del consorcio y cobra honorarios Encargado - personal de mantenimiento Obras En Los Consorcios En Partes Privativas  No hay necesidad del consentimiento de los demas. Ej; reparaciones o mejoras. Esta prohibida toda obra que pueda afectar la seguridad del edificio o servicios comunes En Partes Privativas que Afecten Partes Comunes Se puede hacer cualquier obra siempre y cuando se tenga la unanimidad de todos los propietarios para realizarla En Partes Comunes Dependiendo la obra cambia la mayoría necesaria establecida por el reglamento. Se necesita UNANIMIDAD para cambiar el color de la fachada. Se necesita MAYORÍA DE LOS PRESENTES para cambiar colores de las paredes de los pasillos ¿Cuáles son los derechos y obligaciones del propietario? DERECHOS: Ejercer el dominio sobre su UF Utilizar las partes comunes de conforme a su uso Expresar sus opiniones en la Asamblea Recurrir a la Justicia Elegir el Administrador OBLIGACIONES: Conservar y reparar su UF Abonar las expensas No construir sin permiso del Consorcio No realizar ruidos molestos Respetar el Reglamento. ¿Cuáles son los derechos y obligaciones del administrador? DERECHOS: Administrar los fondos Determinar el valor de las expensas Exigir el pago de las expensas Cobrar Honorarios por su gestión Elegir y despedir al personal del Consorcio Contratar o remover a los services Actuar como mandatario Renunciar OBLIGACIONES: Rendir cuentas de su gestión Conservar y reparar las partes comunes Asegurar el edificio. Seguro integral de consorcios. Pagar sueldos, cargas sociales, seguro, proveedores, abonos, reparaciones. Cumplir con las leyes laborales y las normativas del GCBA (Control de fachadas. Certificado de Conservación – conservación de elevadores. Los adm. Deben estar registrados. Convocar a Asambleas Hacer respetar el CCyC y el reglamento. Teorica 20 - MEDIANERIA Medianería La medianería es el derecho real de condominio, constituido por disposición de la ley, que es de indivisión forzosa y que afecta a las cosas accesorias indispensables para el uso común de dos heredades de distinto dueño. Materialización Muros de 0,30m o 0,45m, deben ser estables y aislantes ○ Cercas ○ Cercos vivos ○ Fosos ○ Alambres ○ Árboles - pertenecen a ambos propietarios, cualquier cosa que se les haga debe tener el consentimiento de ambas partes, yasea talarse o cambiarlo porque se cayó Clasificación del Muro Lindero, separativo o divisorio ○ Al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante Encaballado ○ Al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes Contiguo ○ Al lindero que se asienta totalemnete en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo Medianero ○ Al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes Privativo o Exclusivo ○ Al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes De Cerramiento ○ Al lindero de cerramiento forzosom sea encaballado o contiguo De Elevación ○ Al lindero que excede la alturo del muro de cerramiento Enterrado ○ Al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccion en la superficie Condición Juridica Para ejercer el derecho de medianeria es necesario ejercer el derecho de dominio sobre el predio. No es un derecho inherente a las personas sino a los predios, que lo ejerce a traves del título de su dominio.  Se produce la condicion juridica, compra obligada y venta forzosa (yo tengo la obligacion de comprar lo que voy a usar y mi colindante esta forzado a venermelo) - Hacer uso del muro implica el concepto de apoye, arrime y cerramiento forzoso Apoye - los dos edificios utilizan de forma comun (mitad y mitad) el muro medianero que comparten, ambos se apoyan en ese muro Arrime - uno de los edificios está apoyado sobre el muro medianero mientras que el otro no lo esta, esta un poco corrido (1,15m) del muro Cerramiento forzoso - uno de los edificios está apoyado sobre el muro medianero, mientras que el otro está muy alejado (3m) del muro. Se usa para conservar la intimidad (cerramiento de vista) Extensión de la Medianería Va desde el nivel de fundación hasta toda la longitud del muro de medianería que sea compartido (si uno de los edificios es más alto que el otro, la medianería se termina donde se termina el edificio más bajo). La existencia de la condicion de medianeria es hasta la altura del edificio menos elevado ¿Cuándo se pagan los derechos de Medianería? Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace uso específico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación ¿Cuáles son los derechos de los condominios? ★ Reconstruir el muro ★ Darle mayor altura ★ Abandonar o renunciar a los derechos ★ Readquirir los derechos de medianería ★ Obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianer en buen estado ★ Arrimar toda clase de construcciones al muro medianero ★ Colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de hacerlo retirar hasta la mitad de la pared ★ Abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino ★ Servirse del muro para todos los usos a los que se destino según su naturaleza ★ Abrir ventanas o troneras en él, siempre que su vecino preste su consentimiento ¿Cuáles son las obligaciones de los condominios? ★ Suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianería siempre que el lindero edifique ★ Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro ★ Respetar todos los derechos de su condominio Formas de adquisicion del derecho de la Medianería 1. Contribucion a los gastos  a. Ambas partes contribuyen con su aporte económico por partes iguales a la construccion del muro i. Muro nace medianero y se ejecuta encaballado 2. Cimpra de derechos a. Muro existente construido por una de las partes, entonces la otra parte le compra, a la parte que construyó el muro, la sección del muro que desee utilizar 3. Donacion a. La parte que construyó el muro no le quiere cobrar el derecho de medianería a la otra parte entonces se lo cede (dona) por escrito 4. Compensacion a. Cuando se necesita demoler todo o parte de ese muro para reconstruirlo para soportar mayor carga o por otras razones indispensables, puede realizarlo de forma inmediata, restituyendo todas las condiciones de confort que el condómino lindero poseía antes de la reconstrucción de la pared, sin indemnizar en forma alguna. 5. Prescripcion a. Adquisición de un derecho o liberarse de una obligacion por el simple transcurso del tiempo b. El dueño privativo del muro pierde derecho a reclamar el pago de la medianería, si deja transcurrir más de 5 años. Prescripción liberatoria. c. Prescripción adquisitiva corta: 10 años justo título y buena fe. 6. Radquisicion de derechos a. volver a comprar los derechos después de haber renunciado a ellos i. Una de las dos partes abandona su derecho de medianeria, se libera de mantener el muro y pierda la franja de terreno. Se corre el EDP provisoriamente hacia el filo del muro, cambia el catastro y registro de la propiedad y escritura publica, el muro pasa a ser privativo de la parte que se quedo con sus derechos. Si quien abandono su derechos los quiere nuevamente debe readquirirlos comprando los derechos de medianería y la franja de terreno. Solo se puede usar esta manera de adquisicion en cerramiento forzoso 7. Destino de padre de familia o antecesor comun a. Cuando un mismo dueño tiene dos terrenos, entonces si vende uno se recurre a las presunciones legales de acuerdo a la ubicación de las construcciones en dichos fundos. i. Si ambos edificios comparten un muro se considera que es medianero por apoye ii. Si en un terreno hay una construccion y en el otro no hay nada se va a considerar que es privativo de a iii. Si ambos terrenos tienen construcciones pero están elejadas entre sí si considera que es medianero por cerramiento forzoso Extincion de los derechos de medianería 1. Muro Condenable a. Cuando el muro medianero se encuentra deteriorado y puede existir peligro para personas y bienes, debe demolerse. La demolición del muro se realiza por actuación del poder de policía de los municipios sobre las obras particulares 2. Confusión a. Cuando la condición de deudor y acreedor se reúnen en una misma persona. (una vez realizada la unificación de los predios) 3. Abdicacion a. Enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta. Solo se puede abdicar cuando se hace uso del muro por cerramiento forzoso Teorica 21 - PERITAJES ¿Qué es un peritaje? Un peritaje es un informe técnico sobre un tema de su conocimiento profesional o propio del oficio de un idóneo (perito) Un perito es quien sabe o está especializado en el tema ¿Cuál es el objeto de un informe tecnico? Asesorar sobre cuestiones que las partes necesitan conocer para la resolucion de un problema Emitir opinion para que las partes diriman sus diferencias Informar a la justicia para que esta dictamine con exactitud Clasificacion de Pericias ❖ Tasaciones Tienen por objeto la apreciación de una objeto mueble o inmueble Para ponerle precio a un mueble o un inmueble hay que ser idóneo en tasaciones La tasacion es una pericia en dinero ❖ Pericias Tecnicas Pueden ser privadas o públicas. Esto depende de por quién es convocada la pericia Privadas - convocadas por entidades o comitentes privados Públicas - convocadas por reparticiones administrativas o tribunales de justicia Pericias Privadas Los informes parciales, a pedido de los comitentes se clasifican en consultas y estudios ➔ Consultas - un dictamen que se da acerca de un asunto de acuerdo con los conocimientos del profesional  ➔ Estudio - exige una profundización del tema antes de ofrecer un dictamen Se hace un informe tecnico exhaustivo gráfico y escrito, que debe contar con una inspección ocular y estudio de vicios (ir al lugar a ver y analizar) y documentacion gráfica (sacar fotos, videos, etc.. del lugar). El informe tecnico “es una foto” del momento en el que nosotros fuimos a hacer la inspección ocular. El informe técnico va a ser subjetivo ya que le vamos a poner dentro toda la información necesaria para el comitente que nos está contratando y con eso asesorarlo. La finalidad del informe tecnico es dar lugar a que haya otra opinion. Por eso siempre se escribe en condicional y no se asegura nada. Los honorarios se pactan con el comitente. Pericias Públicas o Judiciales Dentro del ambito judicial un perito puede ejercer 2 funciones NO SIMULTÁNEAS Secuencia de una pericia judicial 1. Nombramiento del PUO 2. Se notifica a quien fue declarado como PUO 3. Este debe leer cuales son los puntos periciales 4. Pide adelanto de gastos, aclaraciones y elementos para realizar la pericia 5. Se fija un plazo de entrega del informe pericial a. Suelen ser 15 dias habiles, y de ser necesario el PUO puede pedir una prórroga 6. El informe pericial debe constar solo de lo requerido, de no ser asi se puede declarar como nulo 7. Los honorarios son fijados por el juez 8. El juez pide aclaraciones sobre el informe o lo impugna, de ser necesario Responsabilidades de un PUO Debe responder por el CCyC y/o el Código Penal Teorica 22 - TASACIONES Las valuaciones son pericias en dinero, pueden ser tanto públicas como privadas, dependiendo de quien sea que nos la está pidiendo ¿Que es una tasacion? Tasar es lo mismo que Valuar. Es determinar el valor económico en un contexto dado y en una fecha precisa. Las tasaciones son pericias valuativas (pericias en dinero) 3 principios fundamentales de las tasaciones Sustitucion: el valor de un bien es equivalente a otro de similares caracteristicas Temporalidad: fecha determinada, puede variar a lo largo del tiempo Finalidad: el valor cambia según la finalidad. Diferentes metodologías y cual se va a emplear para llevar a cabo la tasacion Motivos de la Tasación Operaciones de compra-venta de inmuebles Expropiaciones Cambio de uso o aprovechamiento de inmuebles Constitucion dehipotecas u otras garantias Certificacion de estados de obra para préstamos para construir, ampliar o modificar inmuebles Establecer valores en procesos judiciales Fijación o actualización de alquileres, etc… Categorias de Tasación ★ Estimativas: el valor económico se realiza por comparaciones de valores no analizados técnicamente ★ Ordinarias: el valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas tecnicas ★ Extraordinarias: ademas de las ordinarias estas incluyen: ○ Analisis de precios para todos los rubros que aplique a esta tasacion ○ Investigacion correspondiente a una epoca anterior en 5 años, por lo menos, a la fecha de encomienda ○ Actuación conjunta con otros profesionales, colegas o no Metodos de tasacion Comparación directa - unidades similares conocidas Capitalizacion de la renta - valor venal obtenido de valores locativos segun tasa de capitalizacion C.R.D (COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO) - terreno + mejoras (depreciadas segun edad y estado) Metodo Residual - Verificacion Conclusiónes de Tasaciones 1. Las tasaciones son parte de la actividad profesional del arquitecto estan dentro de las incumbencias del titulo 2. Son pericias valuativas - le ponen precio a un inmueble a fecha determinada y con fin especifico 3. Hay varios tipos de clasificacion de tasaciones a. Estimativas b. Ordinarias c. Extraordinarias 4. Distintos metodos de tasaciones - los mas utilizados son: a. Comparativo b. CRD i. Se elige uno de los dos dependiendo del inmueble a tasar 5. Instrumentos de la tasacion - planillas del TTN o MEPA + informe tipo de valuación