Diritti Reali PDF

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Wondershare PDFelement essere risarcito o pecuniariamente, non si avrà il ristoro della situazione precedente ma semplicemente un'equivalente in termini monetari. Parimenti le norme penali, apprestando anch'esse soltanto una tutela successiva alla lesione generalmente non reiterabile del bene, subiscono il cosiddetto “limite della tipicità delle fattispecie incriminatrici” (14 disp. prelim.). Si tratta di principi di tutela inadeguati, che acquisiscono rilevanza solo in una fase patologica ovvero al momento dell'avvenuta lesione. La lesione delle situazioni esistenziali si considera risarcibile in presenza di tre condizioni: la rilevanza costituzionale dell'interesse leso, la gravità dell'offesa che superi una soglia minima di tollerabilità, la serietà del pregiudizio, la quale non deve essere connotata da disagi futili. È evidente l'insufficienza della tutela, che è pur sempre di contenuto economico, soprattutto per quegli aspetti maggiormente qualificanti la natura dei diritti (della personalità) che contenuto economico non hanno. In una più idonea prospettiva di prevenzione del danno, o perlomeno di sua tempestiva cessazione, si muovono altri criteri: ad esempio vi è l'inibitoria, che è diretta a far cessare o a non far iniziare, il comportamento antigiuridico del danneggiante, che può essere richiesto da chi ha fondato motivo di temere, che nel tempo necessario a far valere un suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da pregiudizio imminente e irreparabile. I diritti reali e situazioni reali di godimento Secondo l'articolo 810 Del Codice civile, i beni sono “le cose che possono costituire oggetto di diritti”. In primo luogo, sono beni non tutte le cose, intesa in senso naturalistico, ma solo quelle che possono costituire oggetto di diritti; i beni, inoltre, non si identificano necessariamente con le entità materiali: il termine cosa indica genericamente tutto ciò che, di materiale o immateriale, può formare oggetto di diritti (l'articolo 814 infatti considera beni anche le energie naturali che abbiano valore economico). Distinzione dei beni Beni materiali e immateriali: i beni si distinguono in materiali, cui si riferiscono le cose corporali ovvero le entità percepibili mediante l'uso dei sensi; e immateriali, cui  Wondershare PDFelement si ricollegano le cose incorporarli ovvero le entità che non sono porzioni di materia. Le cose corporali, in sé astrattamente utili all’uomo, sono sempre bene giuridici anche quando non siano oggetto attuale di diritti, poiché sono sempre idonee a divenirlo; per le cose incorporali occorre invece accertare se esse abbiano una utilità socialmente e giuridicamente meritevole. Apparentemente cristallizzata nella disposizione normativa (810) è la nozione tradizionale di bene, imperniata sul carattere della corporalità e su quello della suscettibilità di godimento esclusivo: ciò si rivela inconferente rispetto alle nuove categorie di bene, determinate dall'evoluzione dei fattori economici (es. il mercato) o socioculturali (es. sviluppo tecnologico). Così derogano al primo dei suddetti requisiti, ovvero quello della corporalità, i beni immateriali (i softwares); derogano invece al secondo requisito, ossia alla suscettibilità di godimento esclusivo, i c.d. beni extra commercium (aria, salute, ambiente, cultura). Ne consegue la necessità di una nozione di bene in chiave evolutiva, secondo un'interpretazione volta al superamento del dato conforme a Costituzione. Anche il concetto, espressamente richiamato dall'articolo 810 di diritto, va inteso non in senso stretto come diritto soggettivo, ma più propriamente come situazione soggettiva, con la conseguenza che siano beni tutte le cose che, in quanto idonee a soddisfare un bisogno umano meritevole di tutela dall'ordinamento, possono formare oggetto di situazioni soggettive e quindi di un rapporto. Bene, non è soltanto ciò che è approcciabile e può essere oggetto di un diritto soggettivo (es. Appartamento di proprietà), va rivista pertanto l'opinione ancora diffusa dell'irrilevanza giuridica delle cosiddette “res communes omnium” (il paesaggio e l'ambiente sono beni giuridici costituzionalmente rilevanti, articolo 9), o delle “res nullius” (Risorse naturali). Sono giuridicamente irrilevanti non soltanto i beni patrimoniali, ma anche quelli non patrimoniali, protetti a prescindere dalla loro eventuale valutazione economica. Concetti chiave: il bene giuridico è l'oggetto di una situazione soggettiva ogni situazione ha un bene quale oggetto i beni possono essere patrimoniali e non sono concepibili beni a godimento necessariamente plurimo da parte di una molteplicità di soggetti l'individuazione di un interesse meritevole, quindi di una situazione soggettiva e di un corrispondente bene, è compiuta dall'ordinamento  Wondershare PDFelement disciplina dei beni la disciplina dei beni varia con il variare di questi e del rapporto del quale il bene stesso costituisce il punto di riferimento oggettivo. Forme generali di tutela differenziata si giustificano sulla base dell'assetto di interessi cui quel bene si riferisce: la distinzione fra beni pubblici (e comuni) e beni privati dipende, di regola, dal soggetto titolare della situazione sulla cosa: lo stato o un ente pubblico nella prima ipotesi, il privato nella seconda. I beni pubblici si distinguono in beni necessariamente demaniali, da quelli accidentalmente demaniali: i primi appartengono funzionalmente al demanio pubblico, nel senso che non possono appartenere se non ad un ente pubblico, mentre i secondi diventano dei manali quando appartengono all'ente pubblico (strade o ferrovie es.). Vi è poi una terza classe di beni e si discorre in questi casi dei cosiddetti beni comuni, o più correttamente, dei beni ad uso comune (es. acqua). Beni immobili e mobili: sono qualificati beni immobili quelli che, per le caratteristiche loro proprie, sono naturalmente o artificialmente incorporati al suolo. Diversamente i beni mobili sono definiti in via residuale (“sono mobili tutti gli altri beni”, articolo 812). Non soltanto esistono particolari beni mobili, i beni mobili registrati, perché iscritti in pubblici registri (es. le auto), ma soprattutto oggi la ricchezza è rapportata più che alla proprietà immobiliare all'iniziativa economica: enorme importanza hanno nell'attuale realtà quei particolari beni mobili che sono i valori mobiliari. Inoltre, l'energia naturale può formare oggetto di diritti e ad essa è applicabile la disciplina dei beni mobili. I beni si distinguono anche per lo specifico regime cui sono sottoposti per e per le relazioni che fra essi si possono instaurare: così i beni si possono definire divisibili e indivisibili, generici e specifici, fungibili ed infungibili, produttivi e improduttivi, consumabili e inconsumabili. Divisibili e indivisibili: la divisibilità o indivisibilità di un bene dipende dalla possibilità di dividere il bene in parti omogenee si da farle conservare, nelle singole parti, un valore economico proporzionale all'intero. Fungibili e infungibili: il bene è fungibile quando può essere indifferentemente sostituito da un altro identico per quantità e qualità. Generici e specifici: i beni generici appartengono ad un determinato genere e hanno rilevanza per il loro peso, numero e misura. I beni specifici invece, sono presi in considerazione per la loro individualità.  Wondershare PDFelement Un'ulteriore distinzione particolarmente significativa è quella fondata sulla capacità del bene di produrre altri beni: questi ultimi sono qualificati come frutti e possono essere naturali, se derivano direttamente da un altro bene a prescindere dall'eventuale opera dell'uomo, o civili, che consistono in utilità derivanti dalla particolare utilizzazione economica del bene e che coincidono con i redditi che si traggono dal godimento del bene concesso ad altri (es. canone di locazione di un appartamento). Si discorre in questi casi di beni fruttiferi, contrappose beni inidonei a produrre frutti, ovvero i beni infruttiferi. I frutti naturali appartengono al proprietario del bene che li produce, sicché i terzi ne acquistano la proprietà con la separazione dal bene madre (appartenenza); si notale momento in capo ai terzi sussiste soltanto una titolarità potenziale dei frutti (spettanza). La distinzione fra spettanza e appartenenza non rileva per i frutti civili che si acquistano in considerazione della durata del diritto giorno per giorno. Beni produttivi e improduttivi: se il bene produce frutti naturali (e non frutti civili) viene definito bene produttivo, e sono ricondotti nella categoria dei beni improduttivi sia i beni in frutti veri sia i beni che generano frutti civili. Beni consumabili e inconsumabili: i beni consumabili con l'uso sono destinati a trasformarsi sin da non adempiere più la funzione originaria (es.cibo), inconsumabili sono invece i beni che sono destinati a trasformarsi e l'uso dei quali è ripetibile pur potendosi deteriorare. Universalità dei beni: la disciplina dei singoli beni, i quali si è considerati da soli possono formare oggetto di separati atti e rapporti, è parzialmente diversa da quella dell'universalità: nell’universitas iuris l'unificazione dei beni va attribuita non all'iniziativa del singolo ma alla legge, che ne prevede una disciplina unitaria. Esempi di universalità del diritto sono i beni ereditari e l'azienda. Le cose composte sono costituite dalla connessione di più cose, che nella destinazione unitaria perdono la loro funzione originaria per adempierne in linea di massima una diversa; la cosa composta quindi si distingue dell'universalità di mobili fondamentalmente perché in quest'ultima non vi è coesione fisica tra i vari elementi. Le pertinenze (Articolo 817) in alcune combinazioni di cose un elemento può avere la sola funzione di essere al servizio o ornamento di un altro: si discorre allora di rapporto di pertinenza o pertinenziale, intendendosi per pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un'altra, secondo la destinazione effettuata dal proprietario del bene  Wondershare PDFelement principale che deve avere la piena disponibilità, quantomeno materiale di entrambi i beni. Il rapporto pertinenziale si può installare sia tra due beni immobili, sia tra due beni mobili, sia tra un bene mobile e uno immobile. La destinazione di una cosa al servizio o ornamento di un'altra fa sì che la pertinenza assuma un carattere accessorio rispetto alla cosiddetta cosa principale: finché esiste questo particolare rapporto, le vicende che colpiscono il bene principale coinvolgono di conseguenza anche le pertinenze, salvo che sia diversamente stabilito. La proprietà nel codice e nella costituzione la proprietà si pone come uno dei fenomeni centrali per il suo stretto collegamento con quasi tutti gli istituti del diritto civile, dalla famiglia alle successioni, dall'impresa al lavoro e ai contratti. Proprietà nel Codice civile (articolo 832) nel codice del 1942, la proprietà si colloca in un sistema che, abbandonato il dogma individualistico, affida le sue sorti ad una socialità che si oggettivizza nelle prioritarie ragioni del sistema produttivo (solidarietà produttivistica). La proprietà, storicamente concepita in senso statico in quanto fonte di reddito e godimento, si adegua al modello industriale della società moderna e si inserisce nella complessità di rapporti economici; da centro del sistema essa diviene soprattutto uno degli strumenti mediante i quali si manifesta l'iniziativa economica. Intesa quale diritto “pieno” ed “esclusivo” di godere e disporre delle cose, la proprietà va comunque esercitata “entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento” (articolo 832). Anche il codice del 1865 limitava la proprietà ad un uso non vietato dalla legge o dai regolamenti. Evidente, tuttavia, è la diversità sostanziale dei vincoli in cui l'uno e l'altro codice sottopongono alla massima espressione dell'appartenenza: il codice del 1865 prevedeva soli limiti negativi, quello del 1942 aggiunge ad essi anche i comportamenti positivi. Proprietà nella Costituzione della dimensione dinamica della proprietà rende atto, ma in un'accezione diversa, anche la costituzione del 1948: alla produttività si affiancano, come limite finalità dell'azione economica, interessi non patrimoniali. All'avere si preferisce l'essere: l'uomo è protetto non per ciò che ha, ma per ciò che è. Muta la gerarchia dei valori, in quanto contrariamente a quanto traspariva dall'articolo 29 dello statuto albertino del 1848, la proprietà non è più un attributo della persona ma diviene uno degli strumenti mediante i quali si può realizzare la sua personalità.  Wondershare PDFelement Nella Carta costituzionale, la proprietà è garantita non tra i principi fondamentali (1- 12), né tra i diritti di libertà (13-28), ma tra i rapporti economici. La proprietà è riconosciuta esclusivamente come situazione garantita dall'ordinamento (42 Cost.) Disancorata dall'uomo in quanto suo diritto inviolabile, la proprietà è garantita in una prospettiva solidaristica nella quale la dignità della persona e l'eliminazione degli ostacoli che ne impediscono il pieno sviluppo costituiscono i parametri di riferimento. Nel sancire che la proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi d'acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti, il costituente si rivolge al legislatore assegnandogli il compito sia di contemperare gli interessi proprietari con gli interessi degli altri soggetti coinvolti nel processo di utilizzazione del bene, sia di rendere la proprietà accessibile a tutti. Inoltre, la proprietà come rapporto obbliga l'interprete a ponderare la posizione del dominus con le altre, eventualmente contrastanti rispetto alla prima. Questa prospettiva, imperniata su una visione personalistica e solidaristica della proprietà, impone di rileggere l'intera sua disciplina codicistica. Poteri di godimento e di disposizione la proprietà attribuisce il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, ma entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento (832). Godimento e disponibilità, pienezza ed esclusività concorrono ad individuare il contenuto del diritto. Accanto al limite negativo ascritto alla situazione proprietaria (entro i limiti…), si prevedono attività positive con l'imposizione al titolare del diritto dell'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento. Il diritto pieno ed esclusivo del proprietario si attenua per dare spazio agli obblighi, in quanto limiti ed obblighi fanno parte del contenuto del diritto. Potere di godimento: il potere di godimento corrisponde in linea di principio alla facoltà di usare o no la cosa e di deciderne le modalità di utilizzazione. Potere di disposizione: il potere di disposizione si sostanzia invece in una serie di facoltà, giacché con la parola disposizione si indica ad un tempo la possibilità di compiere atti giuridici, di decidere la destinazione economica del bene, di disporre materialmente della cosa e infine di scegliere il tempo di utilizzazione e di godimento della stessa. In realtà il contenuto delle facoltà di godimento e di disposizione va individuato in relazione al concreto rapporto. Godimento e disposizione sono strettamente collegati  Wondershare PDFelement alla funzione che la proprietà deve svolgere, ed è in considerazione di quest'ultima che essi, di volta in volta, vengono riempiti di contenuto. Godimento e disponibilità sono pieni ed esclusivi: pieni nel senso che della cosa o sulla cosa il proprietario potrebbe fare ciò che vuole, esclusivi nel senso che sarebbe vietata ogni intromissione altrui sulle scelte del proprietario. Tuttavia, pienezza ed esclusività così intese corrispondono alle forme più elementari dell'appropriazione, e in questa misura sono caratteristiche dei soli beni di uso strettamente personale; quando per contro si considerano i beni non strettamente personali, pienezza ed esclusività incontrano più di un limite: pertanto sia i poteri godimento sia quelli di disposizione si devono misurare con il limite gli obblighi che l'ordinamento predispone con riferimento a quel bene. Pluralità di statuti proprietari il differente regime che deriva dalle molteplici configurazioni dei poteri di godimento e di disposizione dà luogo a distinte forme di proprietà; la proprietà, pertanto, si caratterizza per i profili più diversi: ora sulla base intrinseca del bene, ora in considerazione della destinazione che al bene è assegnata. Questa varietà di statuti proprietari giustifica che si discorrerà, piuttosto che della proprietà quale istituto unitario, “delle proprietà” al plurale, sottolineandone le differenze. I limiti e gli obblighi tradizionalmente si solleva distinguere i limiti e i vincoli nell'interesse pubblico dai vincoli nell'interesse privato: i primi erano individuati in particolare dalla legislazione pubblicistica, mentre i secondi concernevano le possibili conflittualità fra proprietari (es. i rapporti di vicinato). Molteplici sono i limiti e gli obblighi previsti dall'ordinamento, ed essi coinvolgono tanto il profilo statico del diritto, quanto la stessa attività contrattuale del proprietario. Le limitazioni cui va incontro il proprietario, soprattutto il proprietario di immobili o fondi, sono fondamentalmente di due categorie: limiti imposti per ragioni di pubblico interesse (Espropriazioni per pubblica utilità, requisizione) limiti imposti per salvaguardare i concorrenti diritti di altri soggetti privati (distanza nelle costruzioni, distanze tra alberi e siepi, luci e vedute, stillicidio, divieto di immissioni). Proprietà e tutela dell'ambiente: sempre maggior rilievo vanno assumendo i vincoli determinati dalla crescente necessità di tutelare l'ambiente (9 cost.). Il riferimento va  Wondershare PDFelement in particolare al decreto legislativo n. 52 del 2006, il quale prevede stringenti norme in materia di danno ambientale. La proprietà, infatti, risulta fortemente vincolata in particolare con riguardo ai nuovi insediamenti, i quali sono sottoposti alla cosiddetta valutazione di impatto ambientale. Dalle correlazioni fra diritto di proprietà e interesse all’ambiente (9 e 41 cost.), possono conseguire il limitazioni tanto invasive da aggiungere finanche ad annullare, talvolta, lo stesso ius aedificandi del proprietario, tant'è che la Corte costituzionale è intervenuta più volte ribadendo che i vincoli urbanistici circoscritti nel tempo non si risolvono in sostanziali espropriazioni del diritto di proprietà. Espropriazione: collegate a tale problematica sono anche le limitazioni assolute o relative, totali o parziali della proprietà conseguenti all'esercizio del potere di espropriazione. Con l'espropriazione si sottrae o si condiziona coattivamente (per volere di legge) la proprietà lo scopo di destinare il bene espropriato ad una finalità reputata di interesse generale. Interesse generale e indennizzo: l'espropriazione per motivi di interesse generale (42 cost.) È disciplinata da numerose leggi speciali, che hanno in parte derogato le originarie disposizioni. Affinché le espropriazioni legittimi la sottrazione di un diritto, quale la proprietà, e dunque necessario che sta attui un interesse generale, ossia risponda ad una funzione socialmente utile (es. costruzione di strade) e che al proprietario espropriato sia corrisposto un indennizzo per la perdita subita, quantificato secondo criteri fissati dalla legge in denaro o in lotti edificabili. L'indennizzo o indennità è una prestazione patrimoniale dovuta ad un soggetto per un pregiudizio da lui subito, che non consegua ad un atto illecito e quindi a responsabilità civile, ma viene conseguito a titolo di ristoro patrimoniale che consegue a fatti che sacrificano diritti altrui in quanto autorizzati o imposti da una norma di legge. Il criterio dell'indennizzo è commisurato al valore del bene espropriato, assicurando l'integrale ristorazione del sacrificio imposto al privato. Occupazione appropriativa: sempre più frequentemente la pubblica amministrazione occupa di fatto la proprietà privata eseguendo Un'occupazione appropriativa; in tali ipotesi la pubblica amministrazione procede illegittimamente e perciò, accanto all'indennizzo è tenuta a corrispondere al proprietario il risarcimento del danno. Rapporti di vicinato i rapporti di vicinato si sostanziano in una serie di limiti alla proprietà che venivano giustificati, leggendoli in chiave codicistica secondo il codice del 1942, sulla base del  Wondershare PDFelement principio del “neminem laedere”, ma che l'entrata in vigore della Carta costituzionale ha imposto di rileggere in chiave qualitativamente diversa. Vi è una disciplina specifica volta a regolare i rapporti fra proprietari vicini in una logica di contemperamento fra il diritto al libero esercizio della proprietà e il diritto altrui a non vedersi leso nella propria situazione di godimento, ed è qui la degli atti di emulazione. Atti emulativi (833): È fatto espresso divieto al proprietario di porre in essere gli atti, i quali non abbiano altro scopo che recare un pregiudizio ad altri (per esempio, la sopraelevazione di un muro che toglie la visuale al proprietario vicino). Il divieto solleva molteplici questioni interpretative in relazione alla valutazione delle emulativa dell'atto. Riguardo la condotta del titolare della situazione soggettiva, chi può avere sia un comportamento di contenuto positivo o omissivo, ci si chiede se sia o no necessario l’“animus docendi”, ossia la consapevolezza di ledere l'altrui situazione giuridica soggettiva: la tesi prevalente reputa emulativo qualsiasi atto che arrechi un oggettivo pregiudizio (nocumento o molestia) al altrui situazione giuridica soggettiva tutelata dall'ordinamento. Un'ottica solidaristica (2 cost.) impone di operare un bilanciamento fra i contrapposti interessi, fondato sulla concreta verifica della proporzionalità fra i vantaggi conseguiti dall'uno e le molestie arrecate all'altro. Immissioni (844): nella stessa prospettiva va inquadrata l'impossibilità da parte del proprietario di impedire le immissioni che derivino dal fondo del vicino (fumo, calore, esalazioni, rumori) se non superano le soglie della cosiddetta normale tollerabilità. Anche in queste circostanze l'ordinamento ha scelto una soluzione che media fra l'interesse del proprietario e quello del vicino, optando per il criterio oggettivo della normale tollerabilità. Distanze, Comunione forzosa del muro, luci e vedute Una specifica disciplina con riferimento alle distanze si propone di salvaguardare, in linea di principio, il godimento del diritto altrui (873). Analoga funzione ha la comunione forzosa del muro di confine (874): il proprietario di un fondo contiguo al muro può chiedere la comunione del muro e diventarne così contitolare; per acquistare la comproprietà sul muro si deve indennizzare il vicino secondo dei criteri stabiliti dalla legge. È possibile, tuttavia, costruire sul confine purché non si appoggi l'opera edificata a quella preesistente.  Wondershare PDFelement Specifiche distanze sono previste per i pozzi, i fossi, le fabbriche, i depositi nocivi o pericolosi e le piantagioni (889). Quanto alle aperture di luci e vedute, queste sono sottoposte ad una disciplina che tende a contemperare l'esigenza di godere nei propri ambienti di luce naturale e di vedute panoramiche con la necessità di garantire comunque la riservatezza dei proprietari dei fondi vicini. La luce è l'apertura che consente l'accesso di luce naturale e aria nella propria costruzione, mentre la veduta è l'apertura che dà la possibilità di vedere in ogni modo sul fondo del vicino. Modi di acquisto della proprietà l'acquisto della proprietà può avvenire mediante atti di autonomia negoziale, come il contratto e il testamento: in tal caso l'acquisto è a titolo derivativo, poiché l'acquisizione della proprietà si realizza in forza di un trasferimento della situazione giuridica soggettiva dal precedente titolare (dante causa) al nuovo titolare (avente causa). L'ordinamento prevede però anche l'acquisto della proprietà a titolo originario: esso non implica alcun trasferimento, ma si consegue o con semplici fatti anche soltanto naturali (ad esempio il distacco di una porzione di fondo causato dalla forza di un fiume in piena e l'unione dello stesso l'opposta riva, 944) o mediante atti giuridici compiuti dal soggetto che diviene proprietario. La differenza fra tali modalità di acquisto risiede nella regola secondo la quale non possa essere trasferito un diritto che non si ha o un diritto maggiore di quello che si ha. Essa si traduce in due aspetti: la trasmissibilità dei vizi del titolo di acquisto della situazione soggettiva del precedente titolare, e la trasmissibilità delle limitazioni del contenuto della situazione soggettiva del precedente titolare. Tale regola non trovo applicazione per l'acquisto a titolo originario, in quanto fa nascere il diritto pieno ovvero esente da vizi preesistenti; nell'acquisto a titolo derivativo invece, l'avente causa acquista il diritto corrispondente a quello del quale era titolare il dante causa. Modi d’acquisto della proprietà a titolo originario I modi d'acquisto della proprietà sono indicati dall'articolo 922, e quelli a titolo originario sono: l'occupazione, l'invenzione, l'accessione, l'unione e la commistione, la specificazione, l'alluvione e l’avulsione. Occupazione (923): l'occupazione consiste nel materiale impossessamento di una cosa accompagnato dalla volontà di farla propria. Tuttavia, la tutela dell'ordinamento offre al legittimo proprietario esige che l'occupazione riguardi il solo acquisto delle cose mobili che non sono di proprietà di alcuno, quindi considerate res nullius: o perché non  Wondershare PDFelement lo sono mai state o perché sono state volontariamente abbandonate, quindi dette res derelictae. Invenzione (927): le cose smarrite sono sottoposte ad un diverso regime e possono essere acquistate dal ritrovatore per invenzione; lo smarrimento non fa perdere il diritto ma solo l'impossessamento, e la cosa ritrovata deve essere restituita al proprietario originario. Dato che non sempre il proprietario può essere conosciuto, l'ordinamento prevede l'acquisto della proprietà da parte del ritrovatore, e questi ha l'obbligo di consegnare la cosa al comune del luogo dove è stata trovata affinché sia reso pubblico il ritrovamento; se il proprietario reclama la cosa smarrita, il ritrovatore avrà diritto a un premio mentre trascorso un anno dal giorno della pubblicazione dell'avviso e non ricevuta notizia del proprietario, il ritrovatore ne acquista la proprietà per invenzione. Ritrovamento di un tesoro (932): diverse l'ipotesi nella quale si trovi una res nullius di pregio nascosta o sotterrata, il cosiddetto tesoro, della quale alcuno può provare ad essere proprietario. La regola secondo la quale tale bene apparterrebbe al proprietario del fondo è da intendere abrogata: al proprietario del fondo dove la costa è stata trovata e allo scopritore che abbia operato con il consenso del primo spetta tuttavia un premio. L’ accessione, l'unione e la commissione riguardano il fenomeno espansivo della proprietà in base al quale, per un fatto naturale o per opera dell'uomo, cose appartenenti a proprietari diversi sono attratte in un'unica situazione. Poiché ha l'espansione di una situazione proprietaria corrisponde il restringimento di un'altra situazione proprietaria, il legislatore ha dovuto dettare un principio che tutelasse l'esclusività della sua titolarità ma fosse rispettoso delle esigenza di tutela della situazione proprietaria destinata a soccombere: la prevalenza di una situazione sull'altra risponde alla necessità di salvaguardare fra gli interessi contrapposti quello più meritevole. Esprime questa logica sia la previsione della regola posta con riferimento all'accessione, per la quale qualunque opera o costruzione esistente sopra sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, sia il principio che sorregge la commistione, in base al quale il proprietario della cosa principale o di valore superiore acquista la proprietà del tutto. Unione: il legislatore rispetta lo stesso principio anche quando vi sia una posizione di parità fra gli interessi contrapposti; la regola che sorregge l'acquisto per Unione, in base alla quale fra i proprietari delle due cose unite o mescolate si costituisce una comunione, altro non significa che rispetto di entrambe le situazioni soggettive. Accessione (934): è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, in base al quale appartiene al proprietario del fondo qualunque costruzione od opera esistente  Wondershare PDFelement sotto o sopra di esso. Con il fenomeno dell’accessione per fatto dell'uomo, ci si riferisce alle opere fatte dal proprietario del suolo con materiale altrui o alle opere fatte da un terzo con materiale proprio. Accessione invertita: un'eccezione al principio enunciato è prevista per l'occupazione in buonafede di una porzione di fondo attiguo al proprio, per la costruzione di un edificio, chiamata accessione invertita. Se il proprietario della costruzione non riceve opposizione da parte del proprietario del fondo occupato entro tre mesi dal giorno dell'inizio della costruzione, ne acquista la proprietà previo pagamento del doppio del valore della superficie occupata. Prevale l'interesse reputato più meritevole, pur se viene tutelata la situazione del proprietario del fondo che ha diritto di opporsi e di chiedere il risarcimento dell'eventuale danno subito. Alluvione e avulsione (941 e 944): la cessione se consegue a fatti naturali, dal luogo all'alluvione e all’avulsione; l'alluvione attiene all'incremento progressivo di un fondo causato dal distacco di detriti da altro fondo e trasportati gradualmente dall'acqua corrente dei fiumi o di torrenti, mentre la pulsione riguarda gli incrementi di un fondo causati dal distacco determinato da un'azione improvvisa dell'acqua di una parte considerevole e riconoscibile di un'altro fondo. Specificazione (940): la specificazione concerne l'acquisto della proprietà di una cosa creata con materiale altrui, e questo risolve un conflitto non tra due proprietari ma tra proprietà e lavoro. A tal proposito si rapporta la valutazione dell'interesse da privilegiare, assegnandosi la proprietà del bene creato ora il proprietario dei materiali ora a chi ha svolto l'attività, in considerazione sempre del valore dei materiali e del lavoro svolto. Proprietà Fondiaria: edilizia e rurale Le diverse forme nelle quali si manifesta la proprietà sono specificate sia dalla disciplina codicistica, sia dalla legislazione speciale. Il codice per la proprietà Fondiaria, disciplinata dall'articolo 40, al di là di ogni altra specifica considera: la proprietà rurale 846 ss. La proprietà edilizia 869 ss. I diritti sulle acque 909 ss. In linea di principio, la proprietà Fondiaria è illimitata in altezza e profondità: limitatezza trova il suo confine nell'interesse del proprietario, e quando tale interesse manca, il diritto del proprietario non è più tutelato, sì che non ci si può opporre ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo ho tale altezza nello spazio sovrastante che non si abbia interesse ad escludere ex articolo 840.  Wondershare PDFelement Il proprietario ha diritto di chiudere il fondo in qualunque tempo e in qualunque modo, nei limiti stabiliti dall’ordinamento (il proprietario, infatti, non può impedire il passaggio sul fondo da parte di chi esercita la caccia purché non vi siano in atto culture suscettibili di danno). Proprietà edilizia una particolare disciplina ha la proprietà edilizia, riservata dal codice alle leggi speciali. La legge urbanistica nasce dall'emergente necessità di regolamentare il disordinato sviluppo edilizio creatosi con l'urbanizzazione dei centri; se attribuito ai comuni il potere di stabilire vincoli di “zonizzazione” mediante strumenti urbanistici di pianificazione ambientale, ossia i piani regolatori generali, e in attuazione di questi, i piani regolatori particolareggiati di esecuzione. Ai comuni poi è stato riconosciuto il potere di classificare il territorio comunale in zone, al fine di destinare ciascuna di esse alla realizzazione di specifiche opere, come l'edilizia residenziale, la viabilità e i servizi pubblici in genere eccetera. Legislazione urbanistica: alcune delle lacune presenti nella legislazione urbanistica sono state progressivamente colmate fino a giungere prima all'emanazione della cosiddetta “Legge Ponte”, poi dalla legge sull’edificabilità dei suoli (legge Bucalossi) e infine al testo unico in materia edilizia. In linea di principio la legge sull’edificabilità dei suoli risponde alle esigenze di tutelare l'interesse della collettività ad un razionale corretto assetto del territorio: Esigenza, questa, che ha reso necessario un intervento Limitativo sui diritti del proprietario, riducendone alcune facoltà e imponendogli restrizioni al diritto di costruire. Tuttavia, secondo la Corte costituzionale, le disposizioni sull’edificabilità dei suoli che hanno introdotto il sistema della concessione edilizia, non hanno eliminato la facoltà di costruire (lo “ius aedificandi”) dai poteri del proprietario, avendo lo scopo di accertare la ricorrenza delle condizioni previste dall'ordinamento per l'esercizio del diritto nei limiti nei quali il sistema normativo ne riconosca l'esistenza. Particolare il limite costituito dal rapporto fra superficie e volumetria, o cubatura, Sì che ad ogni area corrisponde un preciso volume di quanto è possibile costruire (ad esempio 2 m³ per ogni metro quadro di area edificabile). Proprietà rurale la proprietà rurale è la proprietà di terreni agricoli, da qui la sua denominazione di proprietà terriera o, meglio, di proprietà agraria. Essa subisce consistenti limitazioni aventi finalità sociali che attengono alla trasformazione dei terreni per il miglioramento della produzione, ai vincoli idrogeologici (in tema di rimboschimento), nonché alla  Wondershare PDFelement delimitazione di un'area minima di coltivazione al fine di evitare, purché reputata dannosa, l'eccessiva frantumazione. A questa forma di proprietà si riferisce all'articolo 44 della costituzione, che giustifica il conseguimento del razionale sfruttamento del suolo e il trattamento di favore riservato dalla legislazione ordinaria ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli a titolo principale. Diritti reali di godimento su cosa altrui Sono previste situazioni di godimento che per le loro caratteristiche sono definite situazioni limitate di godimento su cosa altrui. La proprietà può essere compresa da diritti altrui, ora perché si vantano diritti verso il proprietario e che perciò sono detti personali, oppure perché esistono diritti sul bene oggetto della proprietà e che perciò sono detti reali. Superficie L'articolo 952 prevede due tipi di diritto di superficie: l'uno conferisce al titolare il diritto di fare e mantenere una costruzione, mentre l'altro prevede la possibilità di alienare una costruzione già esistente indipendentemente dal suolo. Il primo è un vero e proprio diritto a costruire, ius in re aliena, conferito dal proprietario ad un terzo; l'altro è un diritto di proprietà già esistente che viene alienato come proprietà superficiaria. In tal senso, si discorre di superficie come diritto bifronte: la superficie è situazione che qualifica una proprietà chiamata proprietà superficiaria, caratterizzata dalla circostanza che si estende non più verticalmente ma per via orizzontale. I diritti del proprietario si estendono al sottosuolo e allo spazio sovrastante (840) e in via di principio la proprietà del suolo tende a non essere separata dalla proprietà di ciò che si costruisce su di esso. Modi di costituzione: il diritto di superficie si costituisce per contratto, per testamento, o per usucapione, e può essere previsto a tempo determinato (in tal caso allo scadere del termine vale il principio dell'accessione, secondo la quale la costruzione accederà al suolo e il proprietario di quest'ultimo diverrà proprietario anche dell'opera costruita) o a tempo indeterminato. Diritto sulla costruzione e diritto di edificare il diritto sulla costruzione del diritto di edificare, pur avendo come effetto lo stesso risultato ovvero l'acquisto della proprietà sulla costruzione su suolo altrui, configurano situazioni diverse. Se la costruzione già esiste, ciò che si costituisce e un diritto di proprietà sull'opera; se invece il proprietario attribuisce la possibilità di costruire sul  Wondershare PDFelement proprio suolo ad un terzo, questo acquista prima il diritto di edificare, e una volta eseguita l'opera anche la proprietà sull'edificio. Prescrizione: se si è acquistato un diritto di edificare, non immediatamente la proprietà, e non significa nel termine di vent'anni, il diritto stesso si prescrive. Estinzione: la superficie si estingue per decorrenza del termine, per rinunzia del superficiario e per consolidazione, ossia per la riunione delle qualità di proprietario di superficiario ricompattando il diritto di proprietà in un'unica situazione soggettiva. Il diritto di superficie non si estingue, salvo espresso patto che confermi questa tesi, nell'ipotesi di perimento della costruzione. Il diritto ovviamente si estingue anche per prescrizione. Enfiteusi è tradizionalmente individuata nell'ambito di diritti di godimento su cosa altrui ed è un modello di proprietà in senso sostanziale, poiché attribuisce al titolare, l’enfiteuta, il godimento concesso al proprietario. Previo pagamento di un canone e con l'obbligo di migliorare il fondo oggetto del diritto, il proprietario si spoglia del suo potere di godimento riconoscendo al l'enfiteuta i diritti sui frutti del fondo e sulle accessioni. La situazione dell'enfiteuta si qualifica come domino utile e quella del proprietario come dominio diretto, sottolineando la sostanziale attribuzione all' enfiteuta dei poteri del proprietario. Poteri dell'enfiteuta: l'enfiteuta può modificare la destinazione del bene e può disporre anche per testamento del proprio diritto senza però poterlo concedere; la disponibilità e il diritto può essere esclusa ma il divieto effetto soltanto tra le parti e non può superare 20 anni. Modi di costituzione: l'enfiteusi può essere costituita per usucapione, per contratto da stipularsi in forma scritta, o per testamento; essa può essere a tempo determinato (in questo caso non può avere una durata inferiore a vent'anni) o perpetua. Enfiteusi su fondi urbani: l'enfiteusi può essere ricostituita anche su fondi urbani e in questa ipotesi, è concessa su un fondo al quale accede un edificio, da conservare e migliorare, o su un fondo concesso allo scopo di costruirvi un edificio (enfiteusi ad aedificandum). Estinzione: l'enfiteusi si estingue a seguito del non uso protratto per vent'anni, per scadenza del termine, per rinunzia, per consolidazione ovvero per riunione in un'unica situazione della proprietà e della enfiteusi, per perimento totale del fondo o per espropriazione.  Wondershare PDFelement In aggiunta il legislatore prevede due peculiari modi di estinzione del diritto: l'affrancazione e la dell'evoluzione. Affrancazione: questa attribuisce alle enfiteuta un diritto potestativo all'acquisto, a titolo derivativo, della proprietà del fondo pagando una somma di denaro che si ottiene moltiplicando per 15 volte il valore del canone annuo (capitalizzazione), senza che il proprietario possa opporsi. La frazione segue o a un accordo fra le parti o a una pronuncia giurisdizionale. Devoluzione: la devoluzione è sostanzialmente un'azione (estesa alle ipotesi nelle quali l'enfiteusi alla sua fonte dell'usucapione o nel testamento) che tende a tutelare il proprietario di fronte alle inadempienze dell'enfiteuta; il concedente può estinguere l’enfiteusi qualora l'enfiteuta non migliori il fondo o non paghi il canone annuo. In virtù dell'estinzione e allorquando il fondo torni nella piena proprietà del concedente, l'enfiteuta ha diritto ad un rimborso commisurato all'incremento di valore apportato sulla base dei miglioramenti da lui effettuati. Usufrutto (981) L'usufrutto è la situazione reale che consiste nel diritto di godere di un bene altrui e dei suoi frutti con l'obbligo di conservare la destinazione economica del bene, e di restituirlo alla scadenza. Il diritto di godere attribuito all'usufruttuario è finalizzato al conseguimento dei frutti della cosa. Il bene oggetto del diritto deve essere perciò un bene fruttifero, e di regola deve essere restituito al termine dell'usufrutto e quindi deve essere un bene inconsumabile anche se deteriorabile. I diritti dell'usufruttuario oltre che sui frutti, si estendono alle accessioni del bene, hai miglioramenti e ha le addizioni di questo. I frutti sono acquistati dall'usufruttuario secondo le regole generali previste dalla legge. Limiti dell'usufrutto: non è possibile modificare la destinazione economica del bene né il godimento può essere perpetuo in quanto, essendo il diritto di usufrutto finalizzato al godimento delle utilità della cosa, è da questa finalità limitato. Riguarda la destinazione economica, vi sono delle caratteristiche specifiche che concorrono ad individuare la finalità del bene: laddove l'usufruttuario esegua opere che alterano l'originaria destinazione economica della cosa, è tenuto al risarcimento del danno e può essere anche condannato al ripristino delle precedenti condizioni. Quanto al godimento, se si consentisse un usufrutto perpetuo con esso si scioglierebbe di tutto il proprietario (già qualificato come nudo proprietario) della sua situazione, violando la ratio stessa dell'istituto. Pertanto, la temporaneità è un requisito essenziale  Wondershare PDFelement tipico dell'usufrutto, che non è trasmissibile mortis causa: non può durare oltre la vita e se costituito a favore di persona giuridica, non può eccedere oltre i trent'anni. Tipi di usufrutto: congiuntivo e successivo nell'usufrutto costituito congiuntamente nei confronti di più persone è possibile prevedere la clausola di accrescimento in favore delle altre e fino a che l'usufrutto non si concentri nell'ultima sopravvissuta. Diverso l'usufrutto successivo, che consiste nel passaggio automatico dell'usufrutto da una persona ad un'altra alla morte di una di esse (l'usufrutto di un bene viene attribuito con disposizione testamentaria a x, e alla morte di x passerà a y). In assenza di espresse indicazioni legislative si discute sull'ammissibilità dell'usufrutto successivo costituito mediante atti inter vivos a titolo oneroso. Modi di costituzione: l'usufrutto si costituisce per legge, volontariamente (per contratto, negozio unilaterale o testamento) e per usucapione. Il diritto è cedibile ma essendo l'usufrutto una situazione a termine destinata a non comprimere eccessivamente la proprietà, la cessione non può eccedere la sua durata originaria. Obblighi dell'usufruttuario: l'obbligo dell'usufruttuario di restituire il bene alla scadenza comporta l'osservanza della diligenza del buon padre di famiglia, l'obbligo di fare l'inventario di quanto costituisce l'oggetto della sua situazione di godimento e quello di prestare un'idonea garanzia. L'usufruttuario inoltre è tenuto agli obblighi di custodia e di amministrazione, nonché alle spese relative alle riparazioni ordinarie e condominiali. Estinzione: l'estinzione dell'usufrutto si ha per scadenza del termine, per rinunzia, per prescrizione determinata dal non uso protratto per vent'anni, perimento totale, per abuso o eccesso di potere susseguente all'alienazione di beni o al loro deterioramento. Non si estingue l'usufrutto se perisce per colpa o dolo di terze parti. Uso e abitazione (1021,1022) I diritti di uso e di abitazione sono situazioni dal contesto analogo all'usufrutto: si distinguono da quest'ultimo sotto l'aspetto quantitativo giacché i poteri attribuiti all'usuario sono limitati ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia. L'uso è una situazione giuridica soggettiva personalissima che attribuisce al suo titolare il potere di servirsi della cosa e di raccoglierne gli eventuali frutti, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, anche se tale limitazione è riferita al solo percepimento dei frutti.  Wondershare PDFelement Quando lo uso ha per oggetto un'abitazione la situazione si qualifica come diritto di abitazione, che attribuisce pur sempre al titolare il potere di abitare la casa limitatamente ai bisogni propri della sua famiglia a soddisfazione, più ampiamente, del diritto d'alloggio. Costituzione ed estinzione: l'uso e l'abitazione si costituiscono per usucapione, per volontà (mediante testamento o contratto) o per volontà della legge. Essi invece si estinguono con la morte del titolare in quanto, trattandosi di diritti personalissimi, hanno carattere temporaneo e non possono essere ceduti o dati in locazione né tantomeno formare oggetto di disposizione testamentaria. Servitù (1027) La servitù è una situazione reale di godimento su cosa altrui che consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un'altro fondo appartenente a diverso proprietario. I presupposti delle servitù sono costituiti dalla contiguità dei due fondi, dall'appartenenza di essi al titolari distinti e dalla previsione di un peso a carico di uno dei fonti (per questo definito servente) a fronte di un'utilità derivante dall'altro (perciò definito dominante). E necessario che fra i due fondi sussista una relazione di servizio: ha il vantaggio di uno deve corrispondere alla restrizione del godimento a carico dell'altro, e vantaggi e restrizione sono funzionalmente collegati: i fondi di regola devono essere vicini quel tanto da consentire al fondo dominante di ricevere una diretta utilità del fondo servente, ed è quindi essenziale che i fondi si trovino in una posizione tale che l'uno possa comunque arrecare all'altro quel vantaggio costituente il contenuto della servitù. Il comportamento al quale è tenuto il titolare del fondo servente consiste in una sopportazione (pati), in un comportamento negativo di non fare (servitus in faciendo consistere nequit). Dal titolo costitutivo o dalla legge, possono derivare ulteriori prestazioni positive a carico del titolare del fondo servente, ovvero prestazioni accessorie che integrano il rapporto principale di servitù arricchendone la funzione, che salvo patto contrario diversa disposizione normativa sono a carico del titolare della situazione giuridica dominante. Accanto all'utilità e al peso, l'articolo 1027 richiede che i fondi appartengono a proprietari diversi, secondo il principio “nemini res sua servit”. Quando si discorre di proprietari diversi (quindi di titolari diversi), ci si deve riferire non a persone distinte bensì a situazioni soggettive distinte. La relazione nella quale consiste il rapporto di servitù si costituisce infatti non tra i fondi materialmente intesi (quali luoghi di esercizio della servitù) ma tra le situazioni soggettive (delle quale i fondi costituiscono  Wondershare PDFelement il punto di riferimento oggettivo) tant'è che il loro perimento comporta l'estinzione della servitù solo se con esso si estingue la situazione soggettiva a favore o a carico della quale è costituita la servitù. Modi di costituzione: i modi di costituzione delle servitù sono tipici; per tutte le servitù sono il contratto e il testamento, per le servitù apparenti sono previste anche l'usucapione e la destinazione del padre di famiglia. Destinazione del padre di famiglia: è un modo di acquisto a titolo originario peculiare delle servitù, che ha luogo allorquando su due fondi, attualmente divisi ma originariamente appartenenti ad un unico titolare, sono state predisposte opere visibili a servizio di una parte del fondo, tali da manifestare le l’inequivocabile esistenza di una relazione di servizio corrispondente al contenuto di una servitù. Le servitù si distinguono secondo il loro manifestarsi: ciascuna delle categorie in cui si dividono è rilevante per l'individuazione del momento nel quale inizia a correre il termine di prescrizione. servitù apparenti o non apparenti: le prime si caratterizzano per l'esistenza di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio del diritto, mentre nelle seconde manca un'opera visibile. Affinché si abbia una servitù apparente necessario che l'esercizio sia reso visibile mediante opere artificiali o anche naturali. Occorre che esistano situazioni di fatto che inequivocabilmente riveli l'onere a carico del fondo servente (è l’ipotesi, ad esempio, di un canale di scarico che richieda periodiche operazioni di espurgo da parte del titolare del fondo servente). Servitù affermative e negative: le prime sono costitutive a favore della situazione soggettiva dominante del potere di svolgere un'attività sul fondo servente, le seconde sono caratterizzate dalla proibizione a carico della situazione soggettiva servente di compiere atti o comportamenti. Servitù continue e discontinue: nell'ambito delle servitù affermative si configura un'ulteriore distinzione fra servitù continue, quelle che per il loro esercizio presuppongono una precedente opera, e discontinue, quelle che prescindono da eventuali costruzioni e l'esercizio delle quali coincide con il fatto stesso dell'uomo (es. Servitù di passaggio). Servitù volontarie e coattive: le servitù volontarie sono costituite per volontà dei singoli (per contratto o per testamento), mentre le servitù coattive sono costituite per legge. Servitù coattive: a differenza delle servitù volontarie, che possono avere ad oggetto una qualsiasi utilità, quelle coattive sono destinate a soddisfare una necessità del fondo  Wondershare PDFelement dominante; per la loro costituzione, tuttavia, è sempre indispensabile un accordo tra i titolari delle situazioni soggettive interessate, o una sentenza costitutiva o un atto amministrativo. Essi rispondono anche ad un dovere di solidarietà fondato sul generale interesse ad un razionale sfruttamento delle risorse immobiliari (44 cost.). Costituzione della servitù è possibile in quanto sia accertata la sua necessità, cioè il suo bisogno effettivo, determinato dall'impossibilità di realizzare quanto richiesto in altro modo o senza un eccessivo dispendio o disagio. Esempi di servitù coattive sono la somministrazione coattiva di acqua ad un edificio ho il passaggio coattivo per interclusione totale o parziale del fondo. Soggetti legittimati: legittimato alla Costituzione e il soggetto titolare di una situazione soggettiva che comprende quelle singole posizioni, attive e passive, che caratterizzano a loro volta il contenuto della servitù, innanzitutto quindi sia il proprietario sia il nudo proprietario. In quest'ultima ipotesi, tuttavia, dove manca il consenso dell'usufruttuario, la servitù è possibile solo nei limiti nei quali il suo esercizio non pregiudichi la situazione dell'usufruttuario. Il problema della legittimazione è più complesso con riferimento al soggetto che non è proprietario, come l'usufruttuario, ponendosi il dubbio che occorra l'intervento del nudo proprietario anche quando la servitù è limitata alla durata dell'usufrutto. Esercizio delle servitù: l'esercizio della servitù è determinato sulla base del titolo e in sua mancanza della legge, e comprende ciò che serve a soddisfare i bisogni del fondo dominante con il minor aggravio per il fondo servente (si discorre di facoltà necessarie accessorie per l'esercizio della virtù o adminicula servitutis). Estinzione: le servitù si estinguono per confusione, decorrenza del termine, rinunzia, abbandono il fondo servente e prescrizione determinata dal non uso ventennale. Comunione (1110) quando una medesima situazione di godimento è nella titolarità di una pluralità di soggetti si ha una comunione. Tale denominazione non va confusa con la locuzione legislativa di comunione dei beni, chi invece costituisce il regime patrimoniale legale tra i coniugi (la cosiddetta comunione legale). La disciplina della comunione è costruita sulla base della comproprietà, estesa per espressa previsione normativa alle situazioni di godimento su cosa altrui, e alle altre situazioni patrimoniali (si pensi ai più co- locatari o più co-affittuari). La comunione può essere volontaria, se nasce dall'accordo dei soggetti; legale se nasce dalla legge; incidentale se nasce da un evento casuale (come, ad esempio, la comunione  Wondershare PDFelement fra più eredi). Esistono tuttavia forme speciali di comunione e un'ipotesi tipica è la comunione legale fra coniugi. Limiti: nella comunione i poteri di godimento sono necessariamente diversi da quelli che possiede l'unico titolare; nell'ipotesi di pluralità di titolare il godimento di uno degli usufruttuari si deve misurare con il godimento dell'altro (o degli altri). Sotto questo aspetto, la comunione limita in linea di principio la posizione di godimento del contitolare. Quota: La comunione attribuisce a ciascun soggetto la titolarità di una quota sulla quale vanta un diritto esclusivo. La quota indica la partecipazione del soggetto ai vantaggi (poteri di godimento e di disposizione) e agli svantaggi (spese necessarie per il godimento e per la conservazione della cosa comune) derivanti dall'esercizio della situazione. Salvo diversa disposizione, le partecipazioni si presumono eguali fra i contitolari, e in quanto titolare esclusivo della sua quota ogni partecipante ne può disporre cedendola, e può godere della cosa senza impedire lo stesso uso agli altri o alterare la destinazione; egli deve anche contribuire in proporzione alla sua quota, alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune. Divisione: La divisione può essere fatta da accordo tra i partecipanti (divisione convenzionale) o ad opera del giudice (divisione giudiziale). In ogni caso essa ha effetto retroattivo: ciascun condividente si considera come se fosse stato sin dall'inizio titolare esclusivo del diritto sulla parte di bene che gli è stata assegnata. Amministrazione: All'amministrazione concorrono tutti i partecipanti sulla base delle deliberazioni prese dall'assemblea, impugnabili appena di decadenza entro 30 giorni. Per gli atti di ordinaria amministrazione può essere anche formato un regolamento della comunione e nominato un amministratore della stessa. Condominio negli edifici il condominio ha una finalità strumentale alla realizzazione di più diritti esclusivi appartenenti a patrimoni distinti. Sua peculiarità è la coesistenza in un edificio di più diritti di proprietà (diritti esclusivi), che si sviluppano per via verticale ossia con un'articolazione in più piani. Con la riforma del condominio del 2012, il legislatore non soltanto ha ampliato la categoria delle parti comuni (aggiungendosi ad esempio i sistemi centralizzati di distribuzione di gas, energia, riscaldamento e condizionamento) ma finalmente esteso l'applicabilità della disciplina del condominio anche a tipologie residenziali ulteriori e più nuove rispetto alla legislazione precedente. L’ampiezza dell’ambito applicativo della normativa tracciato dall’articolo 1117 bis consente di ricondurre nella categoria  Wondershare PDFelement del condominio di edifici anche figure edilizie connotate da una pluralità di unità immobiliari, con parti comuni, ma poste in orizzontale (come le villette a schiera), con una serie di opere comuni tutte funzionali al miglior godimento dell'intero complesso immobiliare (fenomeno quest'ultimo conosciuto come supercondominio). Costituzione: il condominio si costituisce con il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare appartenente ad un unico e originario proprietario (per gli edifici generalmente il costruttore), ad un altro soggetto. Pertanto, il condominio è fenomeno complesso nel quale con titolarità e proprietà esclusiva sono funzionalizzate alla coabitazione in uno stesso edificio di più persone, le quali configurano una comunità in funzione abitativa. Limiti alle parti comuni: non soltanto l'uso delle parti comuni ma anche l'esercizio dei diritti di ciascuno la proprietà esclusiva si deve misurare con l'esercizio degli altri diritti. Sono infatti possibili giustificati limiti in tal senso: basti pensare al divieto di adibire l'appartamento in proprietà ad un uso diverso da quello abitativo. Le norme del regolamento condominiale non possono tuttavia vietare di possedere gli animali domestici (1138 e articolo 9 della costituzione). Diritti sulle parti comuni: sulle parti comuni il diritto di ciascuno è commisurato al valore della proprietà esclusiva. Le parti comuni sono indivisibili a meno che, col consenso di tutti i condomini, la divisione possa essere effettuata senza pregiudizio per gli altri. Diversamente dalla comunione, il contributo di ciascuno alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni (salvo specifica indicazione) dipende dalla destinazione del servizio: se le parti comuni servono in modo identico a tutti alle spese si deve contribuire in misura proporzionale alla quota di proprietà esclusiva, mentre se servono in misura diversa (come nel caso il servizio di riscaldamento), le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Organi del condominio: gli organi per l'amministrazione del condominio sono all'assemblea e l'amministratore. L'assemblea delibera vincolando i condomini, anche quelle assenti o dissenzienti, sulla base del principio maggioritario. Le delibere dell'assemblea condominiale sono impugnabili sotto pena di decadenza entro 30 giorni. È inoltre possibile la formazione di un regolamento che, ferme restando l'inderogabilità di alcune disposizioni e l'impossibilità di alterare i diritti che spettano a ciascuno dagli atti di acquisto, discipline l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e l'amministrazione. Sotto il profilo della fonte si distingue tra regolamento esterno ed interno: il primo è il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio (il costruttore) ed è allegato ai contratti di acquisto delle unità immobiliari. Il regolamento  Wondershare PDFelement contrattuale, in quanto accettato da ciascun condominio, puoi limitare i diritti di quest'ultimo come proprietario esclusivo della singola unità immobiliare, e può essere modificato solo col consenso di tutti i condomini; il secondo è adottato e può essere modificato dall'assemblea dei condomini a maggioranza, e prende il nome di regolamento assembleare. L'amministratore è l'organo esecutivo, e nei limiti delle attribuzioni e dei poteri conferitigli anche dal regolamento, rappresenti i condomini sia in giudizio sia nei confronti di terzi. La nomina dell'amministratore e le sue competenze sono disciplinate dall'articolo 71 bis. Multiproprietà il diritto di multiproprietà ha il suo riferimento qualificante nel tempo: esso, infatti, si esercita su un bene comune (solitamente un appartamento in una località turistica) ma in via esclusiva con un “godimento turnario”, cioè limitatamente ad uno spazio temporale predeterminato dell'anno. La multiproprietà, pertanto, si caratterizza per l'esistenza di una comunione, e per il godimento esclusivo della cosa comune, esercitabile per ognuno in periodi predeterminati. La multiproprietà è un particolare diritto di proprietà avente ad oggetto un nuovo bene definito lo spazio nel tempo; la nuova formulazione dell'articolo 1117 riconosce come proprietario anche colui che ha “diritto a godimento periodico” della singola unità immobiliare e di conseguenza delle parti comuni dell'edificio. Il rapporto si instaura normalmente sulla base di un regolamento predisposto dal promotore (che è in genere una società immobiliare) è accettato con gli atti di acquisto delle singole quote di multiproprietà (cioè, dei poteri di godimento esclusivo). Il regolamento disciplina l'uso delle parti e dei servizi comuni nonché la partecipazione di ognuno ha le relative spese. Abbiamo diversi modelli di multiproprietà, come quello alberghiera e quella azionaria. Con la multiproprietà alberghiera, ciascuno conserva la comproprietà del complesso alberghiero riservandosi il diritto di godere a turno di una imprecisata unità abitativa in un determinato periodo dell'anno, e servendosi delle sue strutture; con la azionaria il complesso immobiliare e di una società per azioni (s.p.a.), che cede ai multiproprietari una quota di azioni determinata sulla base dei periodi di godimento dell'unità abitativa. Tre sono gli elementi fondanti della direttiva della multiproprietà:  Wondershare PDFelement l'obbligo per il venditore di fornire tutte le informazioni tecniche e giuridiche, le più dettagliate possibile, inerenti alla sua identità, ha il diritto oggetto del contratto, i costi di esercizio eccetera la possibilità per l'acquirente di recedere dal contratto entro 14 giorni dalla sua conclusione senza pagare alcuna penalità o sostenere alcuna spesa il divieto per il venditore di esigere dall'acquirente e somme di denaro a qualsiasi titolo fino alla scadenza del termine concesso per l'esercizio del diritto di recesso Azioni a difesa delle situazioni reali di godimento nell'ambito delle azioni a tutela delle situazioni reali di godimento vanno distinte: le azioni concesse al proprietario o azioni petitorie le azioni esperibili dal titolare di un diritto di godimento su cosa altrui o azioni confessorie azioni previste per chi è possessore o azioni possessorie azioni riconosciute a tutte le menzionate categorie di soggetti o azioni di nunciazione azioni possessorie (azioni a difesa dei diritti di godimento) a difesa del suo diritto il proprietario ha a disposizione, a seconda delle circostanze, l'azione di rivendicazione, l'azione negatoria, e le azioni di regolamento di confini e per apposizione di termini. Azione di rivendicazione (948) l'azione di rivendicazione presuppone la mancanza di possesso da parte di chi reputa di esserne proprietario, e di regola tende ad ottenere a seguito del riconoscimento del proprio diritto, la restituzione della costa da parte di chi la possegga o la detenga (o soltanto a veder riconosciuto il proprio diritto indipendentemente da questa restituzione). L'azione di rivendicazione è imprescrittibile, salvo l'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione e può essere esercitata da chi pretende di essere proprietario nei confronti di chiunque possieda o detenga la cosa, potendo essere continuata contro costui anche se non sia più possessore o detentore (perché ad esempio ha ceduto la cosa ad altri). Per l'azione di rivendicazione non è sufficiente provare che chi possiede la cosa non ne sia il proprietario: è necessario invece dimostrare il proprio diritto ed è possibile soltanto dando prova dell'acquisto della proprietà a titolo derivativo risalendo, mediante i precedenti danti causa, ad un acquisto a titolo  Wondershare PDFelement originario; l'acquisto del rivendicante potrebbe essere avvenuto si validamente ma il suo dante causa o uno dei precedenti potrebbe non essere il proprietario, o esserlo diventato sulla base di un titolo non valido e così aver reso viziato anche il diritto vantato dal rivendicante. Affinché l'azione di rivendicazione abbia successo chi pretende di essere proprietario deve provare non soltanto ad aver acquistato il diritto da un precedente titolare, ma anche che il diritto di questo trova un valido titolo in un precedente acquisto e così fino al primo originario proprietario (probatio diabolica). L'azione di rivendicazione presuppone da parte di un'altro soggetto, che a sua volta si reputa proprietario, la contestazione del diritto di proprietà nei confronti non solo del rivendicante ma anche del dante causa di quest'ultimo. Se per contro, la titolarità del dante causa non è contestata ammettendosi implicitamente l'esistenza del diritto di proprietà in capo ad un comune dante causa, la probatio diabolica non è più richiesta e la controversia dovrà essere risolta sulla base della verifica di diversi titoli di acquisto con la conseguenza che il diritto di proprietà sarà attribuito a chi avrà addotto un titolo prevalente rispetto all'altro. Azione negatoria (949) con l'azione negatoria si tende a far negare l'esistenza, sulla propria situazione di diritti altrui quando da questi si teme di subire un pregiudizio, che può derivare da situazioni di fatto di diritto. Nella prima ipotesi un terzo manifesta con comportamenti concreti la sua pretesa, mentre nella seconda ipotesi il terzo vanta contro il proprietario l'esistenza di un suo diritto. Affinché l'azione negatoria abbia buon esito il proprietario non deve dimostrare il proprio diritto, ma è sufficiente che provi con ogni mezzo l'esistenza di un titolo al quale risulti il suo acquisto: offerta questa prova spetta al convenuto dimostrare l'esistenza di un titolo a fondamento della sua pretesa. Azione di regolamento di confini (950) l'azione di regolamento di confini ha la funzione di comporre il conflitto concernente alla demarcazione dei limiti di confine tra due fondi, qualora manchino segni distintivi che li contrassegnano. La prova del confine può essere data in qualsiasi modo e in mancanza di questa, il giudice può procedere all'accertamento mediante l'esame delle mappe catastali. Azione di apposizione di termini (951) l'azione di apposizione di termini invece, poiché il confine fra fondi è certo, presuppone una semplice irriconoscibilità o la mancanza di segni che li delimitano. Con essa l'attore  Wondershare PDFelement mira ad ottenere dal giudice un provvedimento che obblighi il convenuto a confinante a concorrere alle spese necessarie all’ apposizione dei segni di confine. Azione confessoria con l'azione confessoria si tende a far riconoscere l'esistenza del proprio diritto contro chi ne contesti l'esercizio, e/o a far cessare le turbative e gli atti impeditivi allo stesso. È l'attore che ha l'onere di dimostrare l'esistenza della situazione di godimento. Azione di denuncia di nuova opera e di danno temuto (1171 e 1172) il titolare della situazione reale di godimento, pur se privo di possesso, ha a disposizione anche le cosiddette azioni di nunciazione, cioè le azioni di denunzia di nuova opera e di danno temuto, entrambe tendenti all'eliminazione di un pericolo proveniente dal fondo vicino. La denuncia di nuova opera mira ad impedire i pericoli o le limitazioni al potere di godimento che possono derivare dalla costruzione di nuove opere o da attività intraprese da altri sul fondo vicino. L'azione di danno temuto per contro, tende a prevenire il pericolo di un danno grave ed imminente al godimento del proprio diritto, da parte di una qualsiasi cosa già esistente sul fondo vicino (come un tetto pericolante). Da qui la possibilità da parte del giudice di ordinare in via d'urgenza le opportune cautele o una idonea garanzia contro gli eventuali danni susseguenti al provvedimento momentaneamente adottato.