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BAUX PROFESSIONNELS Q° de cours, Cciv autorisé, voir q° sur audio de DOMITCHILLE - En vue de la loc d’un local pr exercer son act pro, un médecin peut il demander à son bailleur de déroger au statut du bail pro pr bénéficier du statut du bail comm ? - Le bail pro doit il...

BAUX PROFESSIONNELS Q° de cours, Cciv autorisé, voir q° sur audio de DOMITCHILLE - En vue de la loc d’un local pr exercer son act pro, un médecin peut il demander à son bailleur de déroger au statut du bail pro pr bénéficier du statut du bail comm ? - Le bail pro doit il ê établi par écrit ? - Un bail pro peut-il ê résilié à tt moment par le bailleur et à quelles modalités ? - Calcul du montant de loyer avec l’indice INTRODUCTION I. Statut des baux professionnels A. Les sources des baux professionnels Le statut actuel des baux professionnels figure à l’art 57 A de la loi du 23 déc 1986 (loi Méhaignerie) qui a créé la loi du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) = « Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. » Art 43-III loi du 4 aout 2008 relatif à l’évolution du statut prévoir que les parties peuvent déroger à ce statut codifié à l’art L 145-2 Ccom. Le statut de ce tx n’a rien de comparable à celui des baux comm dans la mesure où ce statut est moins protecteur pour les locataires. Avec l’art 57-A, le législateur Ce statut est d’ordre public. En effet, l’art 57 A est d’ordre pub dans la mesure ou le législateur ayant voulu protéger les professionnels a prévu une durée min pour le bail pro à laquelle nul ne peut y déroger. De plus, les modalités de cet art sont d’ordre pub. Conventionnellement les parties peuvent déroger à ce statut. En effet, il est poss pour les parties de décider que leurs relations contractuelles seront encadrées au titre de l’act pro du preneur, non pas par le statut des baux professionnels mais seront régies par les dispo applicables en matière de bail comm= art L145-2 Ccom II. Evolution du statut des baux professionnels A. Critiques du statut actuel des baux pro Les imperfections du statut actuel des baux pro a été a mainte reprises soulignées, notamment lors des congrès de notaires. En 2009, ce congrès s’était intéressé de cette q° de l’évolution du bail pro afin d’ê + protecteur. Plusieurs critiques : - Les 1e critiques concernaient la poss offerte au preneur de pvr donner congé à tt moment sous réserve du respect du préavis, mais il n’y avait pas de durée min. l’instabilité est donc de mise. - Par ailleurs, une autre critique a été que à l’issue d’une période min de 6ans, le bailleur sans raison peut résilier le contrat de bail. B. Les essais de réformes pour améliorer le statut protecteur La doctrine a fait des propositions comme notamment assujettir le statut des baux pour l’amener au statut équivalent des baux comm. Ces projets n’ont pas abouti. Page 1 sur 18  PARTIE 1. L’APPLICATION DU STATUT DES BAUX A USAGE PROFESSIONNEL Pour que le statut soit applicable, plusieurs conditions doivent ê réunies = - L’usage des lieux loués doit ê à titre professionnel - Cet usage doit ê exclusif - La jouissance des lieux doit ê conférée dans le cadre d’un véritable bail Section 1. L’usage des lieux loués à titre professionnel I. Le principe : le bail doit e consenti pour une activité libérale A. Les professions libérales concernées par le statut des baux pro 1. Déf de la profession libérale Déf des professions libérales = dans la pratique, la doctrine s’accorde à considérer que la loc d’un bien immo relève du statut des baux pro dès lors que le preneur exerce une profession libérale. 3 caractéristiques pour qualifier une profession libérale = - Indépendance du pro dans son activité - Caractère personnel des prestations fournies - Prédominance du caractère intellectuel de l’activité Pour la 1e fois, une déf des professions libérales a été donné par la loi du 22 mars 2012 art 29 = « Les professions libérales groupent les personnes exerçant à titre habituel, de manière indépendante et sous leur responsabilité, une activité de nature généralement civile ayant pour objet d'assurer, dans l'intérêt du client ou du public, des prestations principalement intellectuelles, techniques ou de soins mises en œuvre au moyen de qualifications professionnelles appropriées et dans le respect de principes éthiques ou d'une déontologie professionnelle, sans préjudice des dispositions législatives applicables aux autres formes de travail indépendant. » ➔ CA Aix en Provence 20 déc 2007 = reconnait la qualité de profession libérale à un médecin radiologue. ➔ CA Montpellier 10 mars 2009 = La profession de chirurgien-dentiste a été reconnu comme une profession libérale ➔ La profession d’audio prothésiste = CA Paris 18 mars 2008 ➔ Mais les pharmaciens peuvent bénéficier aussi du statut des baux pro et reconnus comme des commerçants car ces professionnels de santé réalisent des actes de commerces = CA Paris 12 sept 2007 2. l’exo d’une profession libérale dans une société ➔ Qd des professionnels libéraux exercent leur activité sous une société commerciale, cette dernière bénéficiera du bail professionnel. Le bail n’est pas automatiquement commercial mais au vue de l’activité… = Cass Civ 3e 26 janv 2017. ➔ Tjrs en ce sens, le statut des baux pro a été déclarée applicable à une SA dont l’activité était de donner des conseils et des directives pour l’achat et l’emploi d’ordinateur ont pu bénéficier du statut des baux pro = Cass Civ 3e 5 mars 1971 ➔ Cass Civ 3e 5 oct 2017 = 2 pro exerçant la profession d’architecte ont pu bénéficier su statut des baux pro et donc ê reconnus comme profession libérable au motif que leur activité d’architecture concernait « l’établissement de plans, l’étude de devis de c°, la préparation de projets de marché, la direction et la surveillance de travaux ». Page 2 sur 18   Pour la JP, il y aura application du statut des baux pro dès lors que les associés de la société exercent une profession libérale = CA Versailles 10 mars 2011 B. Les professions qui ne relèvent pas du statut des baux commerciaux 1e difficulté = certains pro qu’on peut assimiler à des professions libérales peuvent se transformer en commerçant (= agent d’assurance, agent immo, opticien, prothésiste dentaire).  Ces professions font que au cours de leur activité ils peuvent devenir des commerçants.  En effet, lorsqu’ils fournissent des services à un tiers, ils ont une activité libérale mais surtout leur entreprise qui a pr objet la prestation de services au titre de L110-1 6° Ccom réalisent des actes de comm et sont donc considérées comme des commerçants.  Par conséquent, ces pro ne peuvent plus bénéficier du statut des baux professionnels mais seront régies par le statut des baux comm. Ex : un établissement d’enseignement ou un artiste rédacteur réalise une presta de services et ne pourra pas bénéficier du statut des baux pro car est considéré comme exerçant une activité comm = L 145-2 I 1° Ccom prévoit que le statut des baux pro ne leur sera pas applicable. II. Application extensive du statut des baux pro La JP la + récente a adopté une conception extensive de la profession libérale. Il en résulte donc de l’application du statut des baux pro a largement dépassé le domaine des professions libérales Le statut peut s’appliquer à une association ou à un parti politique. A. L’application du statut des baux pro au secteur associatif Cette extension concerne essentiellement le secteur associatif mais aussi les partis politiques. Pour certaines juridictions du fond, l’usage exclusivement pro d’un local au sens de l’art 57 A de la loi de 89 ne pouvait concerner que l’exercice d’act éco à titre libéral n’ayant pas le caractère comm (bail comm) ou rural (bail rural) = CA Paris 26 avril 2000. Pour autant, Ccas avait une position opposée. Pour elle, le caractère lucratif ou non de l’activité était indifférent à la qualification de bail pro = Cass Civ 3e 20 oct 2016. Ainsi avait été jugé que le bail consenti à une assoc ne pouvait pas ê un bail pro dès lors que l’assoc n’exerçait pas une profession libérale. Dès lors CA Paris 4 janv 1994. La Cas a admis que le statut des baux pro peut s’appliquer aux assoc = Cas Civ 3e 10 déc 2002. Toutefois, dans la continuité de cette position de la Ccas, la JP considère que le bail pourra ê un bail pro dès lors que l’act de l’assoc est exercée à titre onéreux, de manière habituelle = CA Basse-Terre 10 mars 2008. Dans le même sens, une assoc apportant sa garantie financière aux clients et fournisseurs des agences de voyage qui en sont membres peuvent bénéficier du statut des baux pro = Ccas Com 27 sept 2017. Pour autant, le statut des baux pro n’est pas applicable à une assoc dénommée « commission nationale de qualification des assistants en odontologie » au motif que les locaux qui faisaient l’objet de la loc étaient destinés à la formation et à l’enseignement pro = Cass Civ 3e 25 juin 2020.. Une association, le GRETA, qui exerce une act de formation pour adulte ne pouvait pas bénéficier du statut des baux pro concernant les locaux qu’elle louait au motif que l’activité d’enseignement ne relève pas des baux pro mais des baux comm = CA Montpellier 2 juil 2008 Le cas du parti politique = selon un arrêt rendu par CA Paris 21 sept 2021, le statut des baux pro implique à priori un usage exclusivement pro des locaux. Page 3 sur 18  ➔ Ce qui signifie que dès lors que l’act réalisée par le parti politique est essentiellement une act éco lucrative, le statut des baux pro n’est pas applicable. ➔ Toutefois, dès lors que l’act du parti politique n’est pas exclusivement lucrative (celui qui ne livre pas de rémunération autre que des subventions ou des dons par ex), le local peut bénéficier du statut des baux B. Les limites à l’application extensive du statut des baux pro Ces entités ne doivent pas exercer d’activité à titre comm de manière habituelle et de façon large d’activités exclusivement lucratives. C’est pq la JP considère comme pouvant bénéficier du statut des baux pro, les locaux loués aux fins d’exercer une act rémunérée par des clients au sens large, ce qui comprend les adhérents aux assoc ou les mutuelles. Cette affirmation a été conformée par CA Rennes 6 mars 2019. Toutefois des exceptions relatives à l’application du statut des baux pro existent. En effet, cette application extensive du statut qui a été faite par la JP, et l’absence de critères absolument surs pour déterminer le champ d’application ou non du statut des baux pro, conduit à une certaine confusion dans la mise en œuvre de l’application du statut des baux pro. Pour les signataires d’un tel bail pro, lorsqu’il y a doute sur la qualification à retenir, il convient d’informer les clients du doute et surtout de préciser dans le bail conclu que la soumission des locaux au statut du bail pro résulte de la volonté des parties. Section 2. Le bail à usage professionnel exclusif I. Les locaux principaux et locaux accessoires Au terme de l’art 57 A de la loi de 1986, la loc relève du statut des baux pro dès lors qu’elle est consentie à un usage exclusivement pro. Cependant, la loi n’exige pas que le locataire ou preneur exerce tte son act pro dans le local loué. En effet, les biens loués relèvent du statut des baux pro même si au regard de l’act principale du locataire le local loué n’est qu’un local accessoire = CA Montpellier 21 mai 2008. II. La particularité de l’usage mixte des locaux (ceux à usage d’hab et pro) Cas Civ 3e 15 janv 1982 = selon JP, le locataire de locaux à usage mixte n’a pas l’oblig d’utiliser les locaux à chacun des usages prévus par le bail. En csqce, il n’y aura pas d’infraction aux clauses du bail dans le cas où le locataire n’habite pas les lieux loués mais les utilise exclusivement à des fins pro. Cas Civ 3e 9 mars 2011 = Cependant, si en fin de bail le locataire n’exerce plus dans les lieux loués qu’une act purement pro, le bail ne perd pas pour autant son caractère mixte. En effet, les locaux n’étant plus habités, le bailleur est en droit de délivrer un congé pour motif légitime refusant au locataire le renouv de son bail Section 3. Le bail pro conféré en contrepartie de la jouissance exclusive I. La notion d’exclusivité de jouissance Pour que le statut des baux pro puisse recevoir application, il faut que la mise à disposition des locaux intervienne dans le cadre d’un véritable bail. A défaut, la convention pourra ê requalifiée. Pour qu’il y ait véritable bail, cela suppose que le bail accorde une exclusivité de jouissance. Une exclusivité de jouissance = Cas Civ 3e 11 janv 2006 considère qu’il n’y avait pas exclusivité de jouissance dès lors qu’un enseignant en gym aquatique à titre libéral s’est vu mettre à dispo à titre onéreux des bassins de piscine et de vestiaires en concurrence avec d’autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tt moment, le statut des baux pro ne peut donc pas s’appliquer. Page 4 sur 18 Dans le même sens, une mise à dispo de locaux consentis à un moniteur de golf n’a pas pu bénéficier du statut des baux pro dans la mesure où il n’y avait pas une jouissance exclusive des locaux mais une jouissance partagée = CA Pau 18 déc 2008. Par la même, Cas Soc 20 mai 2009 = application du statut des baux pro est imposs dans la mesure où il n’y avait pas d’exclusivité de jouissance car la mise à dispo des locaux concernait un pro qui exerçait son act dans le cadre d’une convention assimilable à un contrat de travail. Le pro exerçait son act en même temps que d’autres associés. Ccas a considéré qu’en l’absence de ce 3e critère, l’application du statut des baux pro était imposs. II. La non-application du statut des baux pro Au terme de l’art 8 al 3 de loi 6 juil 1989, certaines dispo ne sont pas applicables au contrat de sous-loc. En effet, au terme de l’art 57 A de loi de 1986, le statut des baux pro n’est pas applicable à une sous-loc à usage pro conclue dans le cadre d’un bail mixte = Cas Civ 3e 1er mars 2002 Par conséquent, le contrat de sous-loc sera soumis aux dispo du Cciv et à la liberté contractuelle, et non au statut des baux pro = CA Paris 8 avril 2004. PARTIE 2. LE REGIME DU BAIL PROFESSIONNEL Page 5 sur 18 La conclusion d’un bail pro expose à des risques divers notamment le risque de nullité du bail si le locataire n’est pas par la suite en mesure d’exercer son act pour des raisons imputables au bailleur, le risque de réaffectation des locaux à leur usage antérieur d’habitation, le risque de mise en cause de la resp du bailleur par le bais de la garantie de délivrance ou des vices cachés, … SECTION 1. LES CONDITIONS DE FOND I. Les conditions de fond relatives aux parties A. La capacité des parties La conclusion d’un bail pro est un acte d’adm = donc requiert la capacité des parties. Tt signataire d’un contrat de bail pro doit avoir la capacité jur de contracter. Pour les incapables, le juge donnera son accord ou non de la signature du bail et c’est le tuteur qui pourra le faire. Qd l’imm qui doit ê donné à bail est soumis est soumis au régime de l’indivision, pour ê valablement consenti il est nécess d’avoir l’accord des 2/3 de l’indivision B. Le cas des PM Lorsque le bailleur est une PM, le signataire sera le représentant de la société au titre de son pvr dans les statuts. 57-A de la loi du 23 déc 1986 = les PM peuvent ê signataires d’un contrat de bail pro. Peu importe la nature de la société, seul compte la nature de l’act qui sera exercée dans les locaux. C. L’aptitude à exercer une profession d’exercice pro La vérification de l’act exercée dans le local est indisp pr confirmer ou infirmer l’application du statut du bail pro. En effet, si l’exercice de l’act est subordonné à l’obtention d’un agrément ou d’une autorisation spécifique ou d’un diplôme, - Soit le preneur est titulaire de cet agrément / autorisation et le bail pro pourra ê signé en l’état - Soit celui ou celle qui souhaite louer le local n’a pas encore obtenu l’autorisation nécess Faute d’avoir stipulé cette condition suspensive, il a été jugé que le bail conclu par un avocat en vue de son installation pro pouvait ê maintenu bien qu’il ait essuyé un refus d’inscription au barreau = CA Papette du 19 fév 2020 II. Les conditions de fond relatives à l’immeuble A. L’état des lieux Art 57-B loi de 86 = « Au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » On peut tirer de cet art plusieurs enseignements : - Le caractère oblig de l’état des lieux = caractère impératif qui résulte de l’al 1e de l’art 57-B = établi contradictoirement = voir principe dans l’art Si n’est pas établi contradictoirement = commissaire de justice doit intervenir CA Paris 11 oct 2011 a permis au bailleur de se voir partager par moitié des frais de l’état des lieux Page 6 sur 18  En cas d’état des lieux non réalisé = il n’y a pas de dispo propre ce qu’il adviendra dans ce cas, c’est pq art 1731 Cciv prévoit que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » B. La conformité de l’immeuble aux exigences légales et réglementaires 1. Les normes à respecter En matière à la conformité de l’imm et de ses équipements : plusieurs points sont à examiner = - L’imm et ses équipements doivent ê aux normes - Bailleur et preneur devront respecter la réglementation pro Conformité de l’imm La règle n’est pas relative à l’indécence ou la salubrité mais plutôt à la conformité de l’imm. Une source fréquente de contentieux provient de ce que le locataire ne découvre qu’après son entrée dans les lieux, et parfois tardivement, que le local qu’il a loué ne répond pas aux exigences légales réglementaires notamment à la réglementation édictée par le C du travail en matière d’hygiène et de sécurité. Un local pro qui ne respecte pas les règles d’incendie ne peut ê loué, tout comme un local qui ne respecte pas les règles concernant les EPR (établissement recevant du public). Conformité des équipements loués Ceux qui font partie du bail pro. Ils répondent à des réglementations diverses : si le local loué est en copro, l’ascenseur qui sera utilisé par le locataire habitant au 3 e étage, cet ascenseur devra respecter la réglementation en matière d’ascenseur, idem pour l’installation électrique, idem pour la chaudière au gaz, … 2. En matière d’exigences pro Ces exigences peuvent ê imposées par les ordres pro. Au terme de l’art R 4127-71 C de la santé pub, l’ordre national des médecins exige que le médecin dispose pour l’exercice de son act pro d’une « installation convenable et de locaux adéquats pr permettre l’exercice de son act et le respect du secret pro ». Relativement à l’exercice de l’act d’avocat, en région parisienne, le règlement intérieur du barreau de Paris impose que l’avocat membre de ce barreau doit disposer à Paris d’un cabinet conforme aux usages et permettant l’exercice de la profession dans le respect des principes essentiels. C. Relativement aux diag immo En matière de bail pro, en fonction de la situation de l’imm, certains diag immo sont oblig. Par conséquent, il importe de vérifier avant d’établir le bail pro de la nécessité ou non d’établir certains diag immo. L’art R125-26 al 3 Code de l’env = impose d’établir un état des risques et pollution (ENRT) encourus par le bien objet de la location. Ce diag est oblig selon le lieu de situation de l’imm. Dès lors qu’il y a un plan de prévention des risques naturels et technologiques, il est oblig de joindre un rapport faisant état de ces risques naturels et technologiques. En outre, dès lors que le local a subi un sinistre et qu’il a fait l’objet d’une indemnisation, le bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tt sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en acquitation des art L125-2 et L128-8 C des ass. Cette indemnité sera jointe. Un diag amiante devra aussi ê réalisé sur l’imm et le bailleur devra le transmettre au locataire Idem pour le diag relatif à l’installation électrique dès lors que cette dernière a été construite depuis plus de 10ans. Relatif au DPE, le CCH depuis le 1e juil 2021, l’art L126-23 CCH a prévu l’oblig de joindre à tt contrat de bail le DPE au contrat de bail d’habitation. Depuis cette loi, au terme de L126-29 CCH, le locataire peut se prévaloir des infos contenus dans le DPE alors qu’auparavant ces infos n’étaient pas opposables. Page 7 sur 18 Le proprio a l’oblig de tenir le DPE à jour. En cas de DPE erroné, sa resp peut ê recherchée et pourra par la suite rechercher la resp du diagnostiqueur qui l’a établi. III. Les conditions de fond relatives au changement d’usage L’art L631-7 CCH fait oblig pr le bailleur de tenir compte de la réglementation concernant le changement d’usage. Le Code général des impôts impose qu’en cas de changement d’usage, ce dernier doit obtenir certaines autorisations qui doivent ê portées à la connaissance de la mairie du lieu de situation de l’imm. 2 conditions pr que cette réglementation en matière de changement d’usage : - Les locaux situés dans une localité > à 200 000 habitants - Il doit y avoir un changement d’usage effectif = le local va passer de l’usage d’hab à l’usage d’utilisation pro ou comm ou mixte, ou inversement Dès lors que ces conditions sont réunies = changement d’usage devra ê opéré avant la signature L’autorisation de changement d’usage doit ê obtenu par le proprio préalablement à la signature du bail = Cas Civ 3e 10 juin 2015. Le non-respect de cette règle de datation entraine la nullité du contrat de bail = Cas Civ 3e 22 juin 2017. Cette nullité est absolue et donc peut ê invoquée par tte pers ayant intérêt à le faire = Cas Civ 3e 15 janv 2003. SECTION 2. LES CONDITIONS DE FORME I. Les conditions de forme relatives aux parties et à l’imm A. Les conditions de forme concernant les parties à l’acte Selon le dr commun, il sera demandé aux parties signataires de l’acte de justifier de leur identité. Il sera également demandé aux parties, de justifier des autorisations, de leur pvr et des habilitations requises pour signer le contrat de bail (concerne essentiellement les représentants des sociétés comme écrit plus haut). Si le preneur est une PM, le bailleur vérifiera que son représentant dispose de la capacité à signer le contrat de bail. L’autre condition concerne le bail pro qui serait signé devant notaire = le notaire du bailleur devra se préoccuper de la solvabilité du preneur au titre de son devoir de conseil. A défaut de solvabilité du preneur, une garantie est exigée par le bailleur. Pour la bonne exécution du contrat de bail et donc pr éviter un défaut de paiement du preneur, le bailleur pourra demander au preneur une garantie supplémentaire afin de s’assurer du paiement du loyer. Cette garantie supplémentaire peut ê mise en œuvre au moyen - D’un cautionnement PP (= une pers se porte caution pour une autre pers et s’engage en cas d’impayés à prendre le relais et à payer la défaillance de la pers pour laquelle elle s’est portée caution) - Ou d’un cautionnement PM (= société va se substituer au locataire afin de payer à sa place). Il existe des dispo pour lutter contre les discriminations et protéger le locataire. En effet, c’est une des oblig à la mise en loc d’un lieu, le bailleur doit se garder de tte discrimination dans le choix du locataire. L’art L 225-1 C pén, défini la discrimination comme « … ». A défaut la sanction de la discrimination est une sanction pénale sanctionnant l’auteur de l’infraction à 3 ans de prison et/ou 45 000 € amende. B. Les conditions de forme concernant l’imm 1) Le statut jur de l’imm Le statut jur de l’imm loué importe. Le bailleur doit préciser dans le contrat de bail s’il s’agit d’un imm indivis, d’un démembrement, ou si le local constitue un lot de copro. 2) Le cas de l’imm situé dans un lotissement / copro Page 8 sur 18 Lorsque le local donné à bail est situé dans un lotissement, il conviendra pr le bailleur de s’assurer que le règlement de lotissement ou de copro n’interdise pas la loc d’un local à usage pro et l’act envisagée par le locataire. 23/10------------- II. Les conditions de forme relatives aux renseignements adm 3 types de renseignements A. Les renseignements d’ordre hypothécaire Pas oblig Avant de signer le bail pro, il est intéressant de vérifier au fichier immo les renseignements relatifs au local objet du bail. L’objectif de cette consultation au fichier immo est de vérifier qu’il n’y a pas d’obstacles à la conclusion du bail. Ex d’obstacles qui perturberait le bon déroulement du bail - Une action en résolution - Une action en rescision pr lésion - L’imm pourrait faire l’objet d’une saisie immo - L’imm pourrait faire l’objet d’une hypothèques Le fichier immo aura également pr but de connaitre l’identité du proprio du local pr savoir avec qui il va conclure. Par ailleurs, cette fiche de renseignements permettra de révéler ou non l’existence ou pas de charges particulières qui pourraient grever l’imm objet de la loc. B. Les renseignements d’urba Ces renseignements sont tt autant indisp. Par ex, matière d’urba, il peut exister sur une zone géographique déterminée il peut exister des règles posées par le PLU et ces règles peuvent s’opposer à l’exercice d’une certaine act pro dans une zone déterminée. Par conséquent, il est donc indisp à ce titre de vérifier si les règles posées en matière de PLU ne s’opposent pas à l’act du preneur. Par ailleurs, si le bail prévoit que les tx (à la charge du bailleur ou du preneur) doivent ê exécutés, s’ils nécessitent l’autorisation du bailleur, ils doivent faire l’objet d’une demande et surtout de l’autorisation d’urba (accord de la ville). Ces renseignements doivent ê précisés dans le contrat de bail. Ces renseignements pris par le service urba de la ville permettront de s’assurer, tant pr le bailleur que pr le preneur, qu’il n’y a pas d’obstacle à la réalisation de ces tx qui proviendrait d’une dispo d’urba. C. Les divers docs Le bail pro passé entre le bailleur et le preneur doit ê annexé selon le besoin : règlement de copro et ses modificatifs éventuels, règlement intérieur de l’imm, cahier des charges du lotissement. D’autres docs aussi annexés : - Relatifs à l’état de l’imm - Relatifs à l’état de ses équipements, - Copie ou extrait des diag - Rapport ou copie de la commission de sécurité  Preneur doit connaitre au mieux l’état de l’imm et de ses contraintes Page 9 sur 18  PARTIE 3. LA REDACTION DU BAIL PROFESSIONNEL I. Le champ d’app du bail pro Art 57-A loi 86 = pose les règles d’ordre pub qui régissent le statut du bail pro Ces règles sont : - Le bail pro doit avoir une durée d’au moins 6 ans - Le bail pro doit ê établi par écrit - Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur son intention de quitter les lieux en respectant un préavis de 6m - Au terme fixé par le contrat de bail pro soit l’une soit les 2 parties décident conventionnellement d’y mettre un terme o Si décision est unilatérale = faut respecter un préavis de 6m pr informer l’autre partie o Si décision est collective = ▪ Les 2 parties acceptent la reconduction du bail et celle-ci sera tacite et les conditions du bail seront les mêmes et la durée min sera de 6ans ▪ Les 2 parties acceptent la reconduction et pourra faire l’objet de modifs A l’exception de ces règles d’ordre pub, le principe de la lib des conventions demeure. Les parties sont donc libre d’organiser les charges et conditions du contrat de bail comme elles le souhaitent. Le statut qui régira le contrat de bail à usage mixte, le bail sera soumis à la réglementation du bail d’habitation sauf si la superficie du local oqp par l’usage pro est bien > à la partie d’habitation. A. La nécessité d’un écrit Art 57 A = le bail doit ê obligatoirement établi par écrit. La poss est offerte au bailleur ou au preneur de conclure soit un bail SSP soit un bail notarié. Dès que le bail conclu pr une durée > à 12ans doit obligatoirement ê établi par acte notarié = art 30-3 décret 4 janv 1955. L’intérêt du recours à l’acte notarié est de bénéficier de l’expertise du notaire qui permettra de s’assurer que chacune des parties a été suffisamment informée pr décider d’accepter ou non les charges conventionnelles du bail. Le bail verbal : Si contrairement aux prescriptions de la loi, les parties concluent un bail verbal, ce bail ne sera pas nul et ne fera pas obstacle à l’app de l’art 57-A de la loi de 86. En ce sens, quelques décisions de JP = - Cas Civ 1e 24 avril 2013 - CA Pau 23 oct 2006 - CA Paris 16 oct 2001 Toutefois, en matière de bail verbal, ss réserve de rapporter la preuve de l’existence et du contenu du bail, la durée du bail sera de plein droit de 6ans à compter de sa prise d’effet. Ce bail sera soumis aux règles d’ordre pub édictées par 57-A et B de la loi de 86, et pr le surplus aux dispo du Cciv. Faute d’un bail écrit, aucune réévaluation n’est poss. Si le bailleur souhaite procéder à la révision du montant du loyer, il sera difficile pr ce dernier de prouver l’existence d’un indice de révision choisi entre les parties. En l’absence d’un bail écrit, le locataire peut-il exiger du bailleur l’établissement d’un bail écrit ?  Art 57-A et B sont muets = il n’y a pas de texte qui prévoit que le locataire peut contraindre le bailleur à formaliser leur relation. Page 10 sur 18   Alors qu’en matière de bail d’hab = art 3 de loi 89 prévoit que chaque partie peut exiger à tt moment de l’autre partie l’établissement d’un contrat conforme.  Donc dans le silence des textes = l’établissement d’un bail écrit étant d’ordre pub, la seule poss qu’aura le preneur sera de demander au juge la condamnation du bailleur à régulariser le bail verbal par un bail écrit B. La description de la chose louée Cette désignation devra procéder non seulement d’une identification précise qui passe notamment par l’information de la superficie des locaux loués. Concernant l’identification précise : Il est indisp : - D’identifier de façon précise les locaux loués, - De préciser leur consistance o En détaillant par ex le nb de pièces, o L’affectation des pièces louées (à usage de bureaux, salle d’attente, archives, cuisine, …). Ces infos doivent ê précisées dans le contrat de bail car ces mentions participent à l’identification précise du bien loué. L’objectif de cette identification précise des locaux loués est d’éviter notamment que certaines pièces qui ne font pas l’objet de la loc puissent ê annexées et utilisées par le preneur. Il importe donc que la rédaction du bail puisse identifier les locaux loués ainsi que les équipements mis à dispo du preneur. Par ailleurs, la désignation de la chose louée évitera que le preneur transforme certaines pièces en pièces avec des usages différents que ceux initialement prévus. Concernant la précision de la superficie des locaux : Même si aucun texte n’impose de mentionner la superficie des locaux, il est indisp de préciser la superficie des locaux mis à dispo, car la superficie va conditionner la valeur locative. Cela peut permettre au bailleur d’éviter l’éventuelle contestation du preneur qui dirait que le local n’est pas conforme. En effet, le juge pourra dans ce cas contraindre le bailleur à opérer une diminution du loyer ds la mesure où le local n’est pas conforme. Par conséquent, le mesure des locaux loués est indisp afin d’éviter tte source de contentieux né de la superficie des locaux. C. La durée du bail 1. La durée fixée par la loi Art 57-A al 1e de loi 86 impose que le contrat de bail est conclu pr une durée au moins égale à 6ans. Que se passe-t-il si le bail a été conclu pr une durée < à 6ans ?  JP considère que ce bail ne sera pas nul et sa durée sera de plein dr portée à 6ans  CA Versailles 4 déc 1998  Cas Civ 3e 24 janv 2018 Mais tte clause d’un bail qui permettrait au bailleur de donner congé avt 6ans = cette clause serait nulle Page 11 sur 18  2. Le congé donné 2 distinctions : - Si le congé émane du bailleur = art 57-A loi 86 interdit le bailleur pdt tte la durée du bail de congédier son preneur. Le bailleur ne peut pas donner congé à son preneur. - Si le congé émane du preneur = art 57-A al 4 loi 86 prévoit que le preneur peut donner congé à tt moment. Cette dispo est d’ordre pub, par conséquent le contrat de bail ne peut pas ê conditionné par une autre oblig Cas Civ 3e 2 fév 2000 = considère comme « illicite la clause stipulant que le locataire ne pourra donner congé qu’annuellement au 15 sept » CA Caen 15 mars 2011 = a été déclarée nulle la clause d’un bail pro selon laquelle « le preneur ne pourra donner congé qu’à la fin de chaque période triennale » La forme et les délais du congé 57-A et B loi 86 = que le congé délivré soit à l’initiative du bailleur soit du preneur, il doit ê délivré soit par LRAR soit par exploit de commissaire de justice. Le congé doit respecter un préavis d’au moins 6m.  En cas de nn respect de ces conditions de forme et de délai = il a été jugé que si le congé est délivré par lettre simple mais que le bailleur reconnait l’avoir reçu, ce dernier ne pourra invoquer la nullité du congé = CA Toulouse 24 mars 1998  En cas de nn respect du délai o Soit le destinataire du congé accepte alors même que ce dernier n’a pas été délivré ds les 6m = c’est ok o Soit le destinataire du congé n’accepte pas alors les effets du congé seront reportés à la prochaine échéance ultime Ex : si le locataire donné congé à son bailleur pr le 30 avril, le congé ne sera pas valable, la véritable date à laquelle il sera libéré de tte oblig sera le 1e juil. Ex : le bailleur qui souhaiterait donner congé mais ne respecte pas le délai de préavis. Le bail arrive à son terme le 30 juin. Le bailleur n’a pas respecté son délai de préavis de 6m. Donc le bail va repartir pr une durée de 6ans et ce n’est après ces 6 ans, ss réserve de respecter le délai de préavis, qu’il pourra délivrer le congé. Les conditions relatives à l’auteur du congé Si consenti à plusieurs pers = il existe ds certains baux une clause de solidarité.  S’il n’y en a pas = veut dire qu’un seul des locataires peut donner valablement congé et le bail se poursuivra pr les autres locataires  S’il y a = dès lors qu’un donne congé, il s’appliquera aussi aux autres 3. Le cas de la promesse de renouv d’un bail pro Dès que le contrat de bail arrive au terme du délai fixé : - Soit il est mis fin par une ou les 2 parties - Soit il est prorogé = càd reconduit soit tacitement soit par la volonté des parties Page 12 sur 18 Il est important de savoir que le preneur qui souhaite se mettre à l’abris du risque d’éviction au terme du bail peut solliciter du bailleur une promesse de renouv. En quoi consiste une promesse de renouv ?  Par contrat, le bailleur s’engage à renouv le bail initial à l’issue du bail écoulé. Le contrat de bail pro doit stipuler une clause qui précise que le renouv sera automatique ou préciser les charges et conditions liées à ce renouv promis par le bailleur au preneur. Quel est l’intérêt d’une promesse de renouv ?  L’intérêt est de s’assurer que le bailleur ne pourra pas donner congé au preneur. Dans le silence d’une telle promesse, même si la loi prévoit que le contrat de bail se poursuit tacitement, rien n’empêche le bailleur de donner congé au preneur. Dès lors que le bailleur a donné congé au preneur, celui-ci doit quitter les lieux. Alors qu’avec une promesse de renouv, le bailleur s’engage à l’issue du contrat de bail à relouer le local aux charges et conditions prévues. Une telle clause peut prévoir qu’en cas de vte de l’imm, la promesse de renouv peut ê acceptée ou refusée avec l’accord du locataire. Le bailleur peut proposer une indemn d’éviction pr le dédommage du préjudice subi suite au refus de renouv. D. Des clauses relatives au loyer et aux charges Le législateur n’ayant pas prévu de dispositif ni réglementaire ni législatif, la lib contractuelle demeure. La lib de fixation du loyer et des charges demeure la règle. Le bailleur a la poss de percevoir un dr d’entrée ou un pas de porte en contrepartie d’une durée du bail > à 6 ans. Concernant le loyer du bail La fixation de ce loyer est libre. Généralement, le bailleur décide du montant du loyer à payer. Pr les locaux pub = loyer est fixé en fonction de la valeur locative. Cette dernière s’apprécie en fonction de la moyenne des loyers constatés sur une même zone géographique, pr un même type de bien (= dans la qualité de c°, la superficie, la localisation, les prestations, …). Ce sont ces facteurs locaux de commercialité qui vont permettre de déterminer le montant du loyer. Toutefois, ces facteurs ne sont pas oblig, le bailleur peut les respecter ou non. C’est tte la diff avec un bail comm ds lequel le montant du loyer pr le bail renouvelé est encadré. Ds un contrat de bail pro, la loi ne prévoit pas la poss d’indexer le montant du loyer à la hausse ou à la baisse. C’est pr cela qu’il demeure à la lib des parties d’insérer ou non ds le bail pro une clause d’indexation des loyers. A quoi sert cette clause d’indexation des loyers ?  Permet de faire varier le montant du loyer  Et permet au bailleur d’augmenter le montant du loyer qu’il percevra A défaut d’une telle clause, le loyer restera figé et ce n’est qu’à l’issue du bail, au moment du renouv, que le bailleur pourra demander un montant de loyer réévalué. Quelles sont les modalités de cette indexation de loyer ? Page 13 sur 18   Qd le bailleur va indexer le montant du loyer, il ne pourra le faire qu’en respectant des modalités fixées par le contrat. Elles sont fixées en faisant réf à un indice d’indexation contenu dans le contrat de bail pro.  Loyer pourra ê réévalué grâce à un indice de réévaluation du loyer. L’INSEE propose 3 types d’indices ? - En matière de bail com = ILC (indice des loyers comm) - En matière de bail pro = ILAT (indice trimestriel des loyers pr les act tertiaires) - En matière de bail d’hab = IRL Sont publiés 4x / an par l’INSEE L112-2 CMF prévoit notamment la poss pr un bailleur de prévoir un autre indice que l’indice ILAT dès lors que l’act pro est en lien direct avec l’indice concerné. Ds le contrat de bail pro, l’ILAT servira donc de réf pr la réévaluation du montant du loyer. Ex : M. X donne à bail comm à M. Y un local, qui exerce une act de médecin. M.X, le bailleur, décide d’indexer le montant du loyer selon l’indice ILAT. Est-ce que cela est possible ? Poss pr u bailleur de donner à bail à un médecin par le biais d’un bail comm même si ce médecin n’a pas d’act comm car entre dans les dérogations. Dès lors que ce bail sera accordé au preneur, le bailleur sera obligé de se service de l’indice ILC car bail comm. Calcul de l’indice : Montant du nouveau loyer = ancien loyer x (indice nouveau / indice précédent) 1. Le paiement du loyer Les modalités de paiement du loyer sont librement fixées. En effet, il n’existe aucune réglementation particulière en la matière. A défaut de stipulations spéciales, ce sont les règles du Cciv qui sont applicables. En matière de bail pro, il y a un principe selon lequel le loyer est payable mensuellement, il peut l’ê aussi trimestriellement. Il est payé soit à terme échu soit à terme échoir. C’est une clause qui va prévoir ce type de paiement. En cas de pluralité de locataires, le bail peut ê consenti avec ou sans stipulation d’une clause de solidarité.  Qd il y a une clause de solidarité = locataires seront solidaires des montants dus au bailleur, et ce pr le tt Le bailleur pourra donc se retourner contre l’un d’entre eux pr le paiement des loyers  Qd absence de clause de solidarité = bailleur ne pourra réclamer qu’une partie du montant du loyer à payer à l’un des locataires. C’est le contrat de bail qui précisera la répartition. Qd un local est donné à bail à 2 preneur, sans stipulation de solidarité et que l’un d’entre eux quitte les lieux après avoir donné congé, le bail se poursuit avec le locataire restant et portera sur l’ensemble des locaux. Le locataire resté en place aura l’oblig de payer l’intégralité du loyer en contrepartie de la jouiss exclusive et intégrale des lieux, alors qu’auparavant il n’avait qu’une jouiss partagée. 2. Le paiement des charges En contrepartie du local mis à dispo, le ou les locataires s’engagent à payer le loyer + les charges relatives à l’entretien, charges de copro si l’imm est en copro, charges inhérentes au fonctionnement de l’imm, … Contrairement au bail comm, en matière de bail pro, un principe de lib demeure quant aux charges que va récup le bailleur sur le preneur. Qd le bailleur met à dispo le local en copro, ce dernier bénéficie des éléments d’équipements communs et des éléments d’équipements propre à lui. Ces charges dites récupérables sur le locataire le sont mais restent à la discrétion du bailleur. Le bailleur peut aussi demander au preneur de lui rembourser l’impôt foncier ; Avt de conclure le bail, il est indisp d’en établir une liste précise qui identifiera les charges par nature qui sont récupérables par le bailleur auprès du preneur = - Charges de fonctionnement des équipements communs Page 14 sur 18  - Charges concernant l’ascenseur - Charges relatives au gardiennage - Charges relatives au chauffage et à la clim Dès lors que la nature des charges récupérables est prévue dans le contrat de bail, le preneur est obligé de les rembourser au bailleur. En effet, seules sont récupérables par le bailleur, les charges prévues dans le contrat de bail. A défaut, le bailleur ne pourra pas demander au preneur le remboursement des charges non prévues au contrat. L’énumération étant considérée comme limitative. Dans la pratique, si le loyer est payable mensuellement, le bailleur, à titre de provisions, demande au preneur de lui régler une partie des charges récupérables. Comment est déterminé le montant des charges récupérables ?  Le bailleur prend en compte le montant total des charges récupérables payées sur l’année écoulée qu’il divise par 2, cela lui donnera le montant des charges récupérables qu’il va demander au locataire au titre du mois écoulé. Dès lors que le montant réglé au titre des charges récupérables fait l’objet d’une provision, cette dernière devra faire l’objet d’une régularisation annuelle. E. Les droits et obligations des parties 1. Les tx de réparation Il n’y a pas de dispo législatives / réglementaires relativement à la prise en charge des tx et des réparations effectuées sur le bien. Par conséquent, c’est la lib contractuelle qui s’applique. Toutefois, à défaut de stipulations particulières, ce sont les règles du Cciv qui s’appliqueront dans le silence de la loi. Aux termes de l’art 1754 Cciv prévoit que les réparations locatives ou de menus entretiens dont le locataire est tenu à défaut de stipulations contractuelles contraires sont celles désignées comme telle par l’usage des lieux et entre autres les réparations à faire ………………. Voir article. Le bailleur a toute possibilité d’y déroger. Il est donc admis par la JP que le bailleur et le preneur peuvent décider librement d’une part quelles sont les charges en matière de tx et de réparation locative qui demeureront à la charge du preneur, et d’autre part, de quelle manière se fera la répartition entre la charge des tx et celle inhérente aux réparations que devra payer le preneur = CA Montpellier 19 avril 2006. Ainsi, le contrat de bail pro fixera : - Les réparations - Les tx qui seront à la charge du bailleur, - Ceux et celles qui seront à la charge du preneur, en intégralité ou en partie Seuls pourront ê mis à la charge du preneur, les tx et réparations précisément désignés dans le contrat de bail. 1755 Cciv prévoit que si les tx sont dus à la vétusté ou la force majeure, le bailleur ne pourra pas demander au locataire de prendre en charge le cout de ces réparations 2. La cession et la sous loc La cession En l’absence de législation, la cession du bail pro demeure de la lib des parties. N’ayant pas de dispo ni lég ni rég propres à la cession du bail pro, ce sont les parties qui vont organiser les conditions et modalités de la cession. S’il n’y a pas de modalités, l’art 1717 Cciv va suppléer cette carence en matière de cession de bail pro pr que si les parties n’aient pas prévus de modalités, le droit commun va gérer. Selon cet art, le preneur a le droit de sous louer et même de céder ce bail à un autre si cette faculté ne lui ait pas interdite. Elle peut ê interdite pr le tt ou partie. Par conséquent, aux termes de cet art, il est poss de le céder soit totalement soit partiellement. S’il est permis par le bailleur de le céder, ce dernier peut conditionner la cession à une auto préalable du bailleur voire de soumettre à des conditions spécifiques précisées dans le contrat de bail. Page 15 sur 18 En matière de bail comm, il n’existe pas de dispo lég prévoyant qu’il est interdit au bailleur d’interdire la cession du droit de bail au locataire. L145-16 al 1 Ccom dispose « … ». Alors qu’en matière de bail pro, bailleur peut interdire la cession du bail La sous loc Pas de dispo lég / rég organisant la sous loc du local. Par conséquent, demeure un principe de lib contractuelle laissant tte latitude au bailleur d’autoriser ou d’interdire la sous loc.  Bailleur peut donc contractuellement exclure tte poss pr le preneur de sous louer le local  Peut aussi contractuellement autoriser le preneur à sous louer le local = les conditions et modalités de la sous loc doivent ê précisées dans le contrat de bail = va préciser o Quel type d’act pro il autorise o Si la sous loc créera ou nn une solidarité entre le preneur et le ss preneur o La durée o Tte règle relative à la gestion de cette sous loc En l’absence de dispo contractuelles statuant sur la sous loc, c’est le dr commun qui s’appliquera = 1717 Cciv s’appliquera pr suppléer cette carence contractuelle. Poss aussi de subordonner la sous loc à une auto préalable du bailleur voire de soumettre à des conditions spécifiques précisées dans le contrat de bail Si le bail interdit la sous loc = cette clause n’empêche pas le preneur de prendre un collaborateur au titre d’un contrat de collaboration  Avocat titulaire de bail pro qui signera un contrat de collaboration qui mettrait à la charge du collaborateur la rétrocession d’une partie de ses honoraires au bailleur au titre du paiement du loyer, n’est pas considérée comme une sous loc = Cas Civ 3e 22 oct 2003 F. La clause résolutoire en matière de bail pro Clause résolutoire = clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l’une de ses oblig, de résilier automatiquement le bail sans que les tribunaux ne puissent s’y opposer Pas de conditions propres pr les clauses résolutoires. Depuis la réforme de la loi du 27 juil 2023 relatif à l’occupation illicite, l’art 4 loi 89 a été modifié prévoyant la présence oblig d’une clause résolutoire en cas d’impayés de loyer, de charges ou dépôt de garantie. Alors qu’en matière de bail pro, il n’existe aucune dispo qui organisent la clause résolutoire. Par conséquent, si le bailleur souhaite mettre en œuvre une clause résolutoire dans son contrat de bail, il devra l’intégrer dans ce dernier. Cette clause permettra donc, en cas de manquement du locataire à l’une de ses oblig, de résilier le bail. En effet, contractuellement, le bailleur pourra décider que le contrat de bail pro est résilié par le jeu de la clause résolutoire pr : - Non-paiement du loyer - Non-paiement des charges - Non versement du dépôt de garantie - Non souscription d’un contrat d’assurance - Non règlement de la régularisation des charges - … En l’absence de bail authentique, pr l’exécution de la clause résolutoire = bailleur sera obligé de saisir le juge en demandant l’application de la clause résolutoire. Dès lors que le bailleur a obtenu le jugement lui accordant l’application de la clause résolutoire, le preneur devra quitter les locaux car le contrat de bail aura été résilié. Page 16 sur 18  G. La clause relative au règlement des différends Généralement, dans un bail pro, est intégrée une clause relative aux règlements des différends nés de l’app du contrat de bail pro. Il n’existe pas en bail pro et bail comm de dispo lég et règl concernant le règlement de ces différents. C’est pq il est indisp pr le bailleur d’intégrer 3 types de clauses pr le règlement de ces différends : connaitre déf pr partiels : - Une clause pénale = … - Une clause compromissoire = … - Une clause d’arbitrage = … H. Le terme du bail Art 57-A loi 86 = prévoit 2 issues poss au terme du bail - Bail prend fin car l’une des parties ou les 2 ont décidé d’y mettre fin par le biais d’un congé  Lorsque le bailleur ou le preneur voit arriver le terme du bail, ils ont la poss de donner congé.  Cette poss se fait selon les mêmes modalités que lorsque le congé est donné au cours du bail càd o Qu’il devra ê délivré soit pas LRAR ou par exploit de commissaire de justice, o Avec les mêmes modalités d’infos o Et les mêmes conditions de délai (6m)  Si le délai de 6m n’est pas respecté, les csqces seront différentes pr le bailleur ou le preneur o Si c’est le bailleur qui ne respecte pas = contrat de bail sera reconduit tacitement et ce pr la même durée o Si c’est le preneur qui ne respecte pas = peut donner congé à tt moment et préavis sera valide  Comment on calcule les 6m du préavis ? o Si le congé est délivré par commissaire de justice = la date de départ du préavis sera la date de signification de l’acte o Si le congé est délivré par LRAR = l’art 668 CPC organise la forme des notifs et dispose « … » = date d’expédition figurant sur le cachet du bureau postal Mais JP est contraire à ce dispositif car elle considère que la date à prendre en compte est la date de réception de la notif faite par voie postale, considérant ds certaines décisions, que la date de réception est la date de remise de l’envoie par son destinataire = Cas Civ 3e 2 fév 2005 = signifie que le preneur qui tarde à récupérer la lettre, le pnt de départ ne commence pas à courir. C’est la raison pr laquelle la même Cour a parfois retenu comme date de départ, la date d’info de la mise à dispo du courrier = Cas Civ 3e 10 nov 1993 et Cas Civ 3e 29 janv 2002 = évite les abus des preneurs En matière de bail d’hab, législateur est venu réglementer la prise d’effet du congé = art 15 al 2nd de loi de 89 qui prévoit « …le délai court à compter de la date de réception de la LRAR … ». Le congé doit-il ê motivé ? non donc tant le bailleur que le preneur peuvent donner congé sans avoir à préciser les raisons du congé. Peu importe que le bail comporte une clause contraire, cette dispo est d’ordre pub donc impossible par voie contractuelle de déroger à ce principe par le bais d’une clause Page 17 sur 18  - Bail est reconduit tacitement o Si absence de congé délivré au terme du bail = 57-A loi 86 prévoit que le bail se reconduit tacitement o Si le congé est nul pr des raisons de forme (non-respect du délai de 6m par ex) La tacite reconduction signifie toutefois que le bail est reconduit mais qu’il s’agit d’un nouveau bail Mais même s’il s’agit d’un nouveau bail, généralement la reconduction s’opère aux mêmes charges et conditions que le contrat de bail expiré Pr autant, rien n’interdit les parties, par voie d’avenant, d’opérer certaines modifs du contenu de certaines clauses (par ex celles relatives à la durée du bail) Se fait au même montant de loyer = CA Paris 7 mars 1994 Par conséquent, en cas de désaccord né du renouv du loyer, il appartiendra au juge de vérifier si le contrat de bail prévoit des dispo relativement au nouveau montant du loyer : 2 poss o Soit le bail reconduit prévoit qu’il y aura une augmentation ou une réévaluation = devra en préciser les modalités o Soit le bail est silencieux = montant du loyer renouvelé sera le même que celui du bail expiré La réévaluation du loyer ne pourra se faire que ss 2 conditions : o Une clause d’indexation du loyer a été prévue dans le contrat de bail o Le respect de la date prévue au contrat (une fois / an) Si le bail n’est pas renouvelé, quelles sont les formalités ? - Le bailleur doit s’assurer que le preneur est à jour du paiement du loyer et des charges récupérables - Le preneur doit s’assurer que le bailleur va lui reverser le dépôt de garantie qu’il avait versé à l’entrée dans les lieux 57-B loi 86 prévoit que lors de la restitution des locaux, un état des lieux et établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Cet état des lieux de sortie obéit aux mêmes règles que celles de l’état des lieux d’entrée. En effet, à défaut d’un état des lieux contradictoire et amiable, il appartiendra à la partie la + diligente, le bailleur, de faire réaliser l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice. En l’absence d’état des lieux par les parties, ce sont les règles de dr commun qui s’appliquent = le local est présumé avoir été délivré en bon état = 1731 Cciv Page 18 sur 18