EXINA_Präsentation_Modul_11 PDF

MODUL 11  MODUL 11 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Besc...

MODUL 11  MODUL 11 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 11 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I Rechnungswesen 3  MODUL 11 Externes und Internes Rechnungswesen 4  MODUL 11 Externes Rechnungswesen Allgemeines Das Rechnungswesen hat als Teil der Betriebswirtschaft die Aufgabe, das gesamte Unternehmensgeschehen zahlenmäßig zu erfassen, zu überwachen und auszuwerten. Externes Rechnungswesen Die Erfassung aller Geld- und Güterströme in einem Unternehmen dient dabei der Dokumentation gegenüber externen Berichtsempfängern, wie z. B. Finanzamt, Lieferanten oder Banken. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist jedes Unternehmen u. a. zur Führung einer Buchhaltung und zur Erstellung eines Jahresabschlusses verpflichtet. Neben dieser Verpflichtung dient das Rechnungswesen durch die Aufzeichnung aller Geschäftsvorfälle und Archivierung aller dazugehörigen Belege auch als Nachweis gegenüber Gläubigern (Warenlieferanten, Banken und Schuldnern). Diese Aufgaben des Rechnungswesens werden auch als externes Rechnungswesen bezeichnet, da hier der Schwerpunkt in der Dokumentation und Information von Geschäftsvorfällen gegenüber externen Berichtsempfängern liegt. Internes Rechnungswesen Das Rechnungswesen soll jedoch auch dem Unternehmen selbst Informationen zur Kontrolle und Steuerung der Wirtschaftlichkeit und Sicherung der Zahlungsfähigkeit liefern. Dieser Teil des Rechnungswesens wird als internes Rechnungswesen bezeichnet. 5  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 1 Externes Rechnungswesen § Schwerpunkt des externen Rechnungswesens ist die Buchhaltung. Sie erfasst alle Bestände und Bewegungen des Vermögens und der Schulden sowie alle Aufwendungen und Erträge eines Unternehmens. § Durch die Erstellung einer Gewinn-und-Verlust-Rechnung und Bilanz sowie ggf. auch einer Einnahmen-Überschuss- Rechnung zum Abschluss eines Jahres kann gegenüber Dritten die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens dargestellt werden. § Die rechtlichen Vorschriften ergeben sich hierbei aus dem Handelsgesetzbuch (HGB) und den steuerrechtlichen Vorschriften (EStG – Einkommensteuergesetz, AO – Abgabenordnung, UStG – Umsatzsteuergesetz, KStG – Körperschaftsteuergesetz, GwStG – Gewerbesteuergesetz...). Aufgaben und Inhalte der Buchhaltung Das externe Rechnungswesen beruht auf der kaufmännischen Buchhaltung. Aus ihr wird der handelsrechtliche Jahres- abschluss durch jährliche Zusammenstellung aller dokumentierten Geschäftsvorfälle am Ende eines Geschäftsjahres abgeleitet. Doppik - Doppelte Buchführung § Dokumentationsfunktion – chronologisch, zeitnah, systematisch und lückenlos § Informationsfunktion – gegenüber internen Personen und externen Interessenten § Ausschüttungsbemessungsfunktion 6  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 2 Handelsrechtliche Buchführungspflichten Das HGB enthält Vorschriften zur Führung von Handelsbüchern. Der § 238 Abs.1 HGB liefert die allgemeine Rechts- grundlage der Buchhaltung und lautet: „Jeder Kaufmann ist verpflichtet, Bücher zu führen und in diesen seine Handels- geschäfte und die Lage seines Vermögens nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung ersichtlich zu machen.“ Die von der Buchführungs- und Aufzeichnungspflicht betroffenen Personen ergeben sich aus der folgenden Übersicht: § 1 HGB (1) Kaufmann im Sinne dieses Gesetzbuchs ist, wer ein Handelsgewerbe betreibt. (2) Handelsgewerbe ist jeder Gewerbebetrieb, es sei denn, dass das Unternehmen nach Art oder Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb nicht erfordert. Doppik - Doppelte Buchführung § 2 HGB Ein gewerbliches Unternehmen, dessen Gewerbebetrieb nicht schon nach § 1 Abs. 2 Handelsgewerbe ist, gilt als Handelsgewerbe im Sinne dieses Gesetzbuchs, wenn die Firma des Unternehmens in das Handelsregister eingetragen ist. Der Unternehmer ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Eintragung nach den für die Eintragung kaufmännischer Firmen geltenden Vorschriften herbeizuführen. 7  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 3 Steuerrechtliche Buchführungspflichten § 140 Abgabenordnung: „Wer nach anderen Gesetzen als den Steuergesetzen Bücher und Aufzeichnungen zu führen hat, die für die Besteuerung von Bedeutung sind, hat die Verpflichtungen, die ihm nach den anderen Gesetzen obliegen, auch für die Besteuerung zu erfüllen.“ Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) § Wahrheit in der Buchführung bedeutet, dass alles so gebucht werden muss, wie es wirklich vorgefallen ist. Schein- buchungen über Vorgänge, die nicht tatsächlich stattgefunden haben, sind verbotene Fälschungen. § Klarheit bedeutet, dass alles übersichtlich, eindeutig, lesbar, nachvollziehbar und geschützt vor Fälschungen sein muss. Buchungsgrundsätze Organisationsgrundsätze § Grundsatz der Nachprüfbarkeit § Jeder Geschäftsvorfall ist in einem Beleg zu erfassen. § Abkürzungen müssen allgemein verständlich sein § Die Belege sind fortlaufend, vollständig und zeitnah zu § Grundsatz der Vollständigkeit erfassen. § lückenlose Erfassung aller Geschäftsfälle § Grundsatz der Richtigkeit und Wahrheit nicht unleserlich machen § keine Buchung ohne Beleg § keine Buchung ohne Gegenbuchung (Gegenkonto) 8  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 4 Jahresabschluss Der Jahresabschluss ist nach § 245 HGB vom Kaufmann unter Angaben des Datums zu unterzeichnen. Darüber hinaus müssen sämtliche persönlich haftenden Gesellschafter den Jahresabschluss unterzeichnen, ebenso alle Geschäftsführer bzw. Vorstände. Aufbewahrung Die Fristen betragen grundsätzlich 10 Jahre für § Handelsbücher, Inventare, Eröffnungsbilanzen, Abschlüsse und Lageberichte sowie für die zu ihrem Verständnis erforderlichen Arbeitsanweisungen und sonstigen Organisations-unterlagen und Buchungsbelege, sowie 6 Jahre für § empfangene und abgesandte Handels- und Geschäftsbriefe und sonstige Unterlagen, soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind. (§ 257 HGB) Es ist erlaubt, alle aufbewahrungspflichtigen Unterlagen – mit Ausnahme der Abschlüsse und der Eröffnungsbilanz – auf Mikrofilm oder Datenträgern zu speichern. Auf Verlangen der Finanzbehörde sind diese Unterlagen lesbar zu machen. 9  MODUL 11 Externes Rechnungswesen Externes Rechnungswesen Doppik – Doppelte Buchungssätze Buchführung 10  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 5 Doppik – Doppelte Buchführung Die Erfolgsermittlung der Unternehmen erfolgt dabei durch eine Gewinn-und-Verlust-Rechnung sowie über einen Vermögensvergleich. Die doppelte Buchführung wird fast immer angewandt und ist vorgeschrieben. Die einfache Buchführung darf von Kleingewerbetreibenden angewandt werden, die mit einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung abrechnen dürfen. (In § 4 Abs.3 des jeweiligen Einkommensteuer-gesetzes wird geregelt, dass Steuerpflichtige ihren Gewinn als Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ermitteln können, soweit sie nicht aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet sind, Bücher zu führen und regelmäßig Abschlüsse zu machen.) Bei der doppelten Buchführung wird auf verschiedene Konten gebucht. Die Buchung auf Konten erfordert die Führung von entsprechenden Büchern. Hierunter fallen das Hauptbuch, das Grundbuch (Journal) und die Nebenbücher. Hinweis – Buchführung § Des Weiteren wurde durch das Kleinunternehmerförderungsgesetz die Umsatzgrenze für die Buchführungspflicht angehoben. Die Buchführungspflicht gilt in der Regel für alle Unternehmer (dazu zählt auch das Kleingewerbe), auch wenn sie nicht ins Handelsregister eingetragen sind. § Wer einen Umsatz von weniger als 600.000 Euro und einen Gewinn von unter 60.000 Euro erzielt, ist von der Buchführungspflicht ausgenommen und darf den Gewinn anhand einer einfachen Einnahme-Überschuss-Rechnung (EÜR) ermitteln. 11  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 6 Belegorganisation Nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung muss jedem Geschäftsvorfall ein Beleg zugrunde liegen, durch den die zeitliche Abfolge, der Wert und die Verantwortung der Geschäftsfälle dokumentiert und eingehalten wird. Hierbei ist nach Art des Beleges zu unterscheiden: § Interne Belege z.B. Materialentnahmescheine, Quittungen von Privateinlagen oder -entnahmen oder Lohnlisten § Externe Belege entstehen durch den normalen Geschäftsverlauf – z.B. Kontoauszüge, Eingangs- und Ausgangsrechnungen oder Lieferscheine. Aufgrund der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) muss jeder Verweis eines Beleges nachvollziehbar und überprüfbar sein. Dafür ist es notwendig, Belege zu nummerieren und entsprechend den gesetzlichen Vorgaben aufzubewahren. Ablagen sind als Organisationshilfen einzurichten. Die Belege sollen nach Sachkriterien sortiert werden. Falls Originalbelege abhanden gekommen sind, muss ein Ersatzbeleg mit den folgenden Eigenschaften erstellt werden: Er muss den Zeitpunkt, den Grund sowie den Wert des Originalbelegs enthalten. Eine genaue Belegvorbereitung ist entscheidend für eine ordnungs-mäßige Buchführung. Hierbei kann man drei generelle Arbeitsschritte unterscheiden. Im ersten Schritt wird der Beleg für die Buchung vorbereitet. Danach erfolgt die Buchung des Beleges im Grund- und Hauptbuch und zuletzt wird der Beleg entsprechend geltender Vorschriften verwahrt. 12  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 7 Bücherorganisation Ein Kaufmann hat nach § 238 HGB über seine Handelsgeschäfte sowie seine Vermögensgegenstände und Schulden Buch zu führen. Hierbei werden drei Arten von Büchern unterschieden: Hauptbuch Es enthält alle Sachkonten, und deren Abschluss ergibt die Bilanz sowie die Gewinn-und-Verlust-Rechnung. Es unterliegt einer sachlichen Ordnung. In das Hauptbuch werden alle Sachkonten aus den im Grundbuch angesprochenen Buchungen übertragen. Deshalb sind die Grundbücher die Vorlage für Buchungen im Hauptbuch. Die Gestaltung der Konten im Hauptbuch erfolgt meist nach Vorlage des Gemeinschaftskontenrahmens (GKR), Industriekontenrahmens (IKR) oder Standardkontenrahmens (SKR). Die Konten- rahmen unterscheiden sich branchenspezifisch, damit eine optimale Buchführung gewährleistet wird. Grundbuch Das Grundbuch oder auch Journal ist für die Verfolgung eines Beleges wichtig und wird daher chronologisch geordnet. Im Allgemeinen enthält es folgende Angaben zu einem Geschäftsfall: Datum, den Vorgang, Vermerke zum Vorgang, das Konto und das Gegenkonto, den Betrag. Zu den Grundbüchern gehören zum Beispiel Kassenbücher, Rechnungseingangs- und Rechnungsausgangsbücher. Nebenbücher Sie unterstützen die Buchungen im Grund- und Hauptbuch. Da in diesen nur kurze Angaben zu den Buchungen gemacht werden, wird auf die entsprechenden Nebenbücher verwiesen. Häufige Nebenbücher sind beispielsweise das Warenbuch, in dem Wareneingänge und -ausgänge gebucht werden oder das Kontokorrentbuch, in dem die Konten der Lieferanten und Kunden mit den jeweiligen Kontoständen vermerkt sind. 13  MODUL 11 Externes Rechnungswesen Externes Rechnungswesen Doppik – Doppelte Buchführung Buchungssätze 14  MODUL 11 Externes Rechnungswesen Buchungssätze Im System der doppelten Buchführung werden alle Transaktionen des Unternehmens erfasst. Dabei werden mindestens zwei Konten angesprochen. Jede Buchung benötigt mindestens ein Soll- und ein Habenkonto, das bei einem Geschäftsvorfall angesprochen wird. Die allgemeine Formulierung des Buchungssatzes lautet „Soll an Haben“. Die Buchungen erfolgen auf sogenannten T-Konten, welche auf ihrer linken Seite die Soll-Positionen enthalten und auf der rechten Seite die Haben-Positionen. Beispiel Buchungssatz § Bareinzahlung aus der Firmenkasse auf ein Firmenkonto § Bank 50,00 € an Kasse 50,00 € 15  MODUL 11 Externes Rechnungswesen Grundlegende Buchungssätze 1. Erfolgsunwirksame Buchungen Bei diesen Buchungen wird der Jahresüberschuss des Unternehmens nicht verändert, weil nur auf Bestandskonten gebucht wird. Diese Buchungen finden häufig bei Investitionen oder Geldtransfers (Bank an Kasse) statt. Beispiel: Das Unternehmen tilgt einen Kredit über 24.000 Euro per Banküberweisung 2. Erfolgswirksame Buchungen Bei diesen Buchungen wird der Jahresüberschuss beeinflusst, weil auf Bestandskonten sowie auf Ertrags- und Aufwandskonten gebucht wird. Diese Buchungen finden bei Verkäufen von Gütern statt oder bei Einkäufen von Leistungen (Strom, Telefon, Zeitschriften etc.). Beispiel: Das Unternehmen erhält auf sein Bankguthaben Zinsen im Wert von 3.600,00 Euro. 16  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 8 3. Buchungen mit Vorsteuer In Deutschland wird der Mehrwert eines Unternehmers versteuert. Dieser Mehrwert entsteht durch die stufenweise Veredelung von Produkten etc., da häufig ein Rohprodukt erworben wird und dieses im Betrieb zu einen neuen Produkt weiterveredelt wird. Da jeder Unternehmer nur den Mehrwert des Produktes, den er geschaffen hat, besteuern muss, kann die Steuer der vorangegangenen Stufe steuermindernd abgezogen werden. Diese sogenannte Vorsteuer wird im Betrieb auf dem Vorsteuer-Konto erfasst und im Jahresabschluss mit der Umsatzsteuer verrechnet. 4. Buchungen mit Umsatzsteuer Die vom Unternehmen erstellten Produkte werden für den Konsumenten besteuert. Diese Steuer wird nicht durch den Staat bei dem Kunden eingefordert, sondern das Unternehmen ist verpflichtet, diese Steuer in ihren Produkten/ Dienstleistungen zu erheben. Der Staat fordert die vereinnahmte Umsatzsteuer folglich von den Unternehmen ein. Daher ist das Unternehmen verpflichtet, ein Konto (Buchhaltungskonto) für die Umsatzsteuer zu erstellen. 17  MODUL 11 Externes Rechnungswesen 9 Buchen von Anlagevermögen Abschreibungen auf Anlagen buchen Allgemeine Buchungen von Abschreibungen auf Sachanlagen: Abschreibungen sollen den Werteverzehr von Wirtschaftsgütern im Unternehmen abbilden. Sie sind Aufwendungen, die den Unternehmensgewinn senken. Beispiel: Kauf der Möbel zur Einrichtung eines Maklerbüros ermöglicht eine Abschreibung Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) Bei Wirtschaftsgütern, die seit 2018 angeschafft wurden, haben Unternehmer, die den Gewinneinkunftsarten, wie Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit unterliegen, bei der Abschreibung von GWG steuerlich grundsätzlich drei Möglichkeiten: § Bei Anschaffungskosten bis 250 EUR: Sofortabschreibung § Bei Anschaffungskosten von 250,01 EUR bis 800 EUR: § Wahlweise Sofortabschreibung (§ 6 Abs. 2 EStG) oder § Poolabschreibung, d.h. Bildung eines Sammelpostens (§ 6 Abs. 2a EStG) § Bei Anschaffungskosten zwischen 800,01 EUR und 1.000 EUR: § Poolabschreibung oder § auch Regelabschreibung über die Nutzungsdauer nach der AfA-Tabelle 18  MODUL 11 Internes Rechnungswesen 10 Internes Rechnungswesen § Im internen Rechnungswesen werden die Daten der Buchführung genutzt, um mithilfe der Kosten- und Leistungs- rechnung (KLR) die Wirtschaftlichkeit der eigentlichen Leistungserbringung des Betriebes, also losgelöst von außerordentlichen oder betriebsfremden Geschäftsvorfällen, zu messen. § Weiterhin werden im Rahmen der KLR die Selbstkosten der Produkte und Waren kalkuliert und darauf basierend die Preiskalkulation erstellt. Kosten- und Deckungsbeitrags- Leistungsrechnung rechnung 19  MODUL 11 Internes Rechnungswesen 11 Kosten- und Leistungsrechnung Grundlage eines jeden Controlling-Systems ist eine gut funktionierende Kosten- und Leistungsrechnung (KLR). Kostenarten, Kostenträger und Kostenstellen müssen dafür eingerichtet werden. Die Buchhaltung muss Aufwendungen und Erträge auf entsprechenden Kostenstellen und Kostenträgern verursachungsgerecht abbilden. Ziele und Aufgaben der KLR § die Wirtschaftlichkeitskontrolle der Prozesse, Kostenstellen, Abteilungen bzw. Betriebe mittels Soll-Ist-Vergleich, Zeitvergleich oder Institutionenvergleich § die Kostenkalkulation, Nachkalkulation und Bewertung der Kostenträger § die Gewinnung von Informationen als Basis für Entscheidungsrechnungen, z. B. über Eigenfertigung, Fremdbezug (Produktpolitik), Annahme oder Abgabe von Angeboten (Preispolitik) Grundsätzlich gilt für die Einführung oder Beibehaltung der Kostenrechnung, dass diese Aufgaben selbst nicht mehr Kosten verursachen dürfen, als sie Einsparungen und Wertschöpfung – im Sinne der Informationsbeschaffung – für den Betrieb bringen. 20  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Kostenarten (1) Im Rahmen der Kostenartenrechnung müssen die Kosten von Aufwendungen und Leistungen von Erträgen abgegrenzt und die angefallenen Kosten sowie Leistungen einer Abrechnungsperiode erfasst und gegliedert werden. Hier wird geklärt, WELCHE Kosten angefallen sind. Möglichkeiten der Gliederung der Kostenarten § Personalkosten (Löhne, Gehälter, Sozialaufwand etc.) § Materialkosten (Verkaufsschilder, Büromaterial, Flyer, Internetportale etc.) § Reparatur-/Wartungskosten (Wartungskosten Hardware, IT-Support, PC-Reparatur etc.) § Kfz-Kosten (Versicherung, Reparatur, lfd. Betriebskosten, Leasing) § Raumkosten (Miete, Pacht, Reinigung) § etc. § Einzelkosten § Gemeinkosten: Indirekte Kosten sind den Kostenträgern nur indirekt zurechenbar (z. B. Feuerversicherung, Gehälter der Geschäftsführung). Diese Kosten werden mittels Schlüsselgrößen auf die Kostenträger verteilt. 21 (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Kosten-_und_Leistungsrechnung/  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Kostenstellen Die Kostenstellenrechnung stellt die Verbindung zwischen Kostenarten- und Kostenträgerrechnung innerhalb der Kosten- und Leistungsrechnung dar. Um die Frage „WO sind die Kosten angefallen?“ zu klären, werden die Kosten auf Kostenbereiche im Betrieb aufgeteilt. Durch die Kostenstellenrechnung werden Leistungsbeziehungen im Unternehmen dargestellt, die Wirtschaftlichkeit besser kontrolliert und die Kostenträgerrechnung vorbereitet. Aufgaben der Kostenstellenrechnung § Verteilung der nach Kostenarten aufgegliederten Gemeinkosten auf die Kostenstellen, wo sie angefallen sind (Verursachungsprinzip) § Leistungsverrechnung zwischen den Kostenstellen (innerbetriebliche Leistungsverrechnung), um die Gemeinkosten richtig zu verteilen § Berechnung der Zuschlagsätze für die Material-, Fertigungs-, Verwaltungs- und Vertriebsgemeinkosten, um sie mithilfe dieser Zuschlagsätze auf die Kostenträger (unfertige und fertige Erzeugnisse) verteilen zu können § Überwachung der Kosten in den einzelnen Betriebsabteilungen, dadurch: Kontrolle der Wirtschaftlichkeit § Aufteilung der Kosten in Einzel- und Gemeinkosten 22  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Modellbeispiel (schematisch) – Kostenstellen Immobilienmaklerbüro Kostenstelle 100 Kostenstelle 200 Kostenstelle 300 Marketing Buchhaltung Sekretärin Kostenstelle 400 Kostenstelle 500 Kostenstelle 600 Auszubildende Backoffice-Assistent Büromanagement Immobilie A Immobilie B Immobilie C 23  MODUL 11 Internes Rechnungswesen 12 Kostenträgerrechnung Die Kostenträgerrechnung ist eine besondere Art der Kalkulation im Rahmen der Kosten- und Leistungsrechnung eines Unternehmens. Die Kostenträgerrechnung steht am Ende der Kostenrechnung und soll klären, WOFÜR die Kosten entstanden sind. Die zentrale Aufgabe besteht in der Ermittlung der Herstell- und Selbstkosten (beispielsweise für Bestandsbewertung, Verrechnungspreise oder Planungsaufgaben). Die Kostenträgerrechnung ermöglicht unterschiedlichste Auswertungen in Abhängigkeit der unternehmerischen Anforderungen, wie z. B. 1. Kostenträgerzeitrechnung: Sie ermittelt die in einer Abrechnungsperiode angefallenen Kosten. In Abhängigkeit vom Zeitpunkt unterscheidet man in: § Vorkalkulation § Nachkalkulation § Zwischenkalkulation 2. Kostenträgerstückrechnung: Hier erfolgt eine Erfassung der anfallenden Kosten pro Kostenträger. 24  MODUL 11 Internes Rechnungswesen 3. Vollkostenkalkulation Die Unterscheidung in Einzel- und Gemeinkosten ist die Grundlage der Vollkostenrechnung. Gemeinkosten werden über Zuschlagsätze den Kostenträgern zugerechnet. Es werden alle Kosten auf die Kostenträger verrechnet. Damit gibt es keine Unterscheidung fixer und variabler Kostenanteile. 4. Teilkostenkalkulation Die Unterscheidung in fixe und variable Kosten ist die Grundlage der Teilkostenrechnung. (moderne Deckungsbeitragsrechnung) Die Teilkostenkalkulation verzichtet auf die Schlüsselung von Gemeinkosten. Es wird nur ein Teil der Gesamtkosten (variable bzw. direkte Kosten) auf die Kostenträger verrechnet. 5. Vorkalkulation Sie wird vor der Durchführung der Produktion oder eines Auftrags durchgeführt und dient in erster Linie der Preisermittlung. Sie soll mutmaßlich in der Zukunft anfallende Kosten festlegen. 6. Nachkalkulation Sie wird nach Abschluss der Produktion oder eines Auftrags durchgeführt und ist die nachträgliche Ermittlung von in der Vergangenheit angefallenen Kosten. 7. Zwischenkalkulation Sie ist eine Unterform der Nachkalkulation bei Großprojekten mit langer Fertigungsdauer. 25  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Modellbeispiel (schematisch) – Kostenträger Kostenstelle 100 Immobilie A Immobilie A Marketing (Personal) Zeitungswerbung anteilige Kosten der Kostenstelle 200 Immobilie A Kostenstelle 100 bis 700 Buchhaltung (Personal) Kosten Internetportale individuell zuordenbare Kosten für Immobilie A Kostenstelle 300 Immobilie A Sekretärin Top-Objekt in IS24 Provisionsumsatz Kostenstelle 400 Immobilie A Auszubildende 10 000 Flyer Immobilie B Kostenstelle 500 Immobilie A Backoffice-Assistent Magazinwerbung Immobilie C Kostenstelle 600 Immobilie A Büromanager 16 Besichtigungen Immobilie D Kostenstelle 700 Büro (Miete, NK) 26  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Internes Rechnungswesen § Im internen Rechnungswesen werden die Daten der Buchführung genutzt, um mithilfe der Kosten- und Leistungs- rechnung (KLR) die Wirtschaftlichkeit der eigentlichen Leistungserbringung des Betriebes zu messen, also losgelöst von außerordentlichen oder betriebsfremden Geschäftsvorfällen. § Weiterhin werden im Rahmen der KLR die Selbstkosten der Produkte und Waren kalkuliert und darauf basierend die Preiskalkulation erstellt. Kosten- und Deckungsbeitrags- Leistungsrechnung rechnung 27  MODUL 11 Internes Rechnungswesen 13 Deckungsbeitragsrechnung Die Deckungsbeitragsrechnung ist ein Verfahren zur Ermittlung des Betriebsergebnisses eines Unternehmens mithilfe der Deckungsbeiträge (DB) der hergestellten Produkte. Primäres Ziel dabei ist es, die fixen Kosten eines Unternehmens zu decken. Gesamtkosten Kosten variable Kosten (Marketingaktivitäten) Fixkosten Menge (Anzahl Immobilien) 28  MODUL 11 Internes Rechnungswesen 14 Deckungsbeitrag Differenz aus Erlös und variablen Kosten (Beitrag des Erlöses zur Deckung der Fixkosten) Der DB wird in den stückbezogenen und erzeugnisbezogenen DB unterschieden. § Der Stückdeckungsbeitrag stellt die Differenz aus Stückpreis und den variablen Stückkosten dar. (z. B. einzelne Immobilie) § Der Erzeugnisdeckungsbeitrag (in Bezug auf die Summe aller verkauften Erzeugnisse) stellt die Differenz aus dem Gesamterlös eines Erzeugnisses und den dazugehörigen gesamten variablen Kosten dar. (z. B. ETW, Häuser, Grundstücke) Man unterscheidet § einstufige Deckungsbeitragsrechnung (Direct Costing), § mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung (Fixkostendeckungsrechnung) 29  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Einfache – einstufige Deckungsbeitragsrechnung (Direct Costing) Hierbei werden lediglich die gesamten Fixkosten vom Gesamtdeckungsbeitrag abgezogen. Eine Differenzierung erfolgt nicht, da die Fixkosten als kurzfristig nicht beeinflussbar gelten. 1. Die variablen Kosten (z. B. Marketing) einzelner Kostenstellen/-träger werden von den Umsatzerlösen abgezogen. So werden die Deckungsbeiträge jeder Kostenstelle / jedes Kostenträgers ermittelt. 2. Um das Betriebsergebnis zu erhalten, werden die fixen Kosten vom Deckungsbeitrag (DB) abgezogen. Sind die Deckungsbeiträge nun größer als die fixen Kosten, erzielt das Unternehmen Gewinn. Umsatzerlöse (Provisionsumsätze) - variable Kosten der Erzeugnisse (Immobilien/Marketing) ------------------------------------------------------------------------------ = Deckungsbeitrag - gesamte fixe Kosten der zu ermittelnden Periode (Bürokosten u. Ä.) -------------------------------------------------------------------- = Betriebsergebnis 30  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Einfache – einstufige Deckungsbeitragsrechnung (Direct Costing) Grundsätzliche Vorgehensweise 1. Analyse aller Kosten im Unternehmen nach variablen und fixen Kosten § Fixkosten: Miete, Leasingrate Kfz, IMV-Gebühr, Telefongrundgebühr, Löhne Assistent § variable Kosten: Zeitungsanzeigen, Anfragen Geodaten, Druckkosten, Flyer 2. Zuordnung der direkten Kosten zu den Produkten/Dienstleistungen 3. Zuordnung der Fixkosten zu einzelnen Produkten/Dienstleistungen Beispiel Immobilie A Provisionserlös 25.000 € (1) 100 % variable Kosten 10.000 € 40 % von (1) Deckungsbeitrag 15.000 € 60 % von (1) 31  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Einfache – einstufige Deckungsbeitragsrechnung (Direct Costing) Grundsätzliche Vorgehensweise 1. Analyse aller Kosten im Unternehmen nach variablen und fixen Kosten 2. Zuordnung der direkten Kosten zu den Produkten/Dienstleistungen 3. Zuordnung der Fixkosten zu einzelnen Produkten/Dienstleistungen Beispiel Immobilie A Immobilie B Provisionserlös 25.000 € (1) 100 % 6.000 € (2) 100 % variable Kosten 10.000 € 40 % 3.000 € 50 % von (1) von (2) Deckungsbeitrag 15.000 € 60 % 3.000 € 50 % von (1) von (2) fixe Kosten 6.000 € 6.000 € Ergebnis 9.000 € - 3.000 € 32  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Einfache – einstufige Deckungsbeitragsrechnung (Direct Costing) Grundsätzliche Vorgehensweise 1. Analyse aller Kosten im Unternehmen nach variablen und fixen Kosten 2. Zuordnung der direkten Kosten zu den Produkten/Dienstleistungen 3. Absetzen der gesamten Fixkosten Beispiel Immobilie A Immobilie B Gesamt Provisionserlös 25.000 € (1) 100 % 6.000 € (2) 100 % 31.000 € (3) 100 % variable Kosten 10.000 € 40 % 3.000 € 50 % 13.000 € 42 % von (1) von (2) von (3) Deckungsbeitrag 15.000 € 60 % 3.000 € 50 % 18.000 € 58 % von (1) von (2) von (3) fixe Kosten 6.000 € 6.000 € 12.000 € 39 % von (3) Ergebnis 6.000 € 19 % 9.000 € - 3.000 € von (3) 33  MODUL 11 Internes Rechnungswesen 15 Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung Die einfache DB-Rechnung ist bzgl. der Analyse der Fixkosten sehr intransparent. Für eine detailliertere Analyse wurde die stufenweise Fixkostendeckungsrechnung entwickelt. Hierbei werden die entstandenen Fixkosten in einzelne Teilblöcke untergliedert. Dazu werden Bezugsgrößen definiert, denen sich die Fixkosten zurechnen lassen. Dazu wird eine Unterscheidung der Fixkosten vorgenommen: § Unter produktfixen Kosten werden diejenigen verstanden, die genau einem Produkt zugeordnet werden können (z. B. Maschine, in der Produkt A gefertigt wird). Fixe Kosten, die zumindest einem Unternehmensbereich, z. B. einer Produktgruppe, zugeordnet werden können, werden als produktgruppenfixe (bereichsfixe) Kosten bezeichnet. § Allgemeine Fixkosten, auch unternehmensfixe Kosten genannt, können weder dem Produkt noch der Produktgruppe eines Bereichs zugeordnet werden (z. B. Gehälter der Verwaltungsmitarbeiter). 34  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung Modellbeispiel Ein Maklerbüro ist in 3 Bereiche aufgeteilt. Eine Abteilung übernimmt den Verkauf von ETW, eine andere Abteilung den Verkauf von Häusern und eine dritte Abteilung wickelt alle Vermietungen ab. Die Makler im Büro sind angestellt und erhalten zusätzlich eine Provisionsvergütung. Verkauf ETW Verkauf Häuser Vermietung Gesamt Provisionserlös 250.000 € 350.000 € 120.000 € 720.000 € variable Kosten 80.000 € 110.000 € 60.000 € 250.000 € Variable Kosten § Anteil der ausbezahlten Provision an die Makler § Vermarktungskosten der Immobilien in der entsprechenden Abteilung (ETW, Haus, Vermietung) § Kosten für die Neukundengewinnung (z. B. Erstellung und Verteilung von Marktberichten) 35  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung Modellbeispiel Ein Maklerbüro ist in 3 Bereiche aufgeteilt. Eine Abteilung übernimmt den Verkauf von ETW, eine andere Abteilung den Verkauf von Häusern und eine dritte Abteilung wickelt alle Vermietungen ab. Die Makler im Büro sind angestellt und erhalten zusätzlich eine Provisionsvergütung. Verkauf ETW Verkauf Häuser Vermietung Gesamt Provisionserlös 250.000 € 350.000 € 120.000 € 720.000 € variable Kosten 80.000 € 110.000 € 60.000 € 250.000 € Deckungsbeitrag I 170.000 € 240.000 € 60.000 € 470.000 € 36  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung Modellbeispiel Ein Maklerbüro ist in 3 Bereiche aufgeteilt. Eine Abteilung übernimmt den Verkauf von ETW, eine andere Abteilung den Verkauf von Häusern und eine dritte Abteilung wickelt alle Vermietungen ab. Die Makler im Büro sind angestellt und erhalten zusätzlich eine Provisionsvergütung. Verkauf ETW Verkauf Häuser Vermietung Gesamt Provisionserlös 250.000 € 350.000 € 120.000 € 720.000 € variable Kosten 80.000 € 110.000 € 60.000 € 250.000 € Deckungsbeitrag I 170.000 € 240.000 € 60.000 € 470.000 € produktfixe Kosten 45.000 € 60.000 € 30.000 € 135.000 € Deckungsbeitrag II 125.000 € 180.000 € 30.000 € 335.000 € Produktfixe Kosten § Gehälter der Makler für den Bereich ETW, Häuser und Vermietung 37  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung Verkauf ETW Verkauf Häuser Vermietung Gesamt Provisionserlös 250.000 € 350.000 € 120.000 € 720.000 € variable Kosten 80.000 € 110.000 € 60.000 € 250.000 € Deckungsbeitrag I 170.000 € 240.000 € 60.000 € 470.000 € produktfixe Kosten 45.000 € 60.000 € 30.000 € 135.000 € Deckungsbeitrag II 125.000 € 180.000 € 30.000 € 335.000 € bereichsfixe Kosten 25.000 € Deckungsbeitrag III 155.000 € Bereichsfixe Kosten § Im Bereich Verkauf Häuser ist ein zusätzlicher Assistent eingestellt worden. 38  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung Verkauf ETW Verkauf Häuser Vermietung Gesamt Provisionserlös 250.000 € 350.000 € 120.000 € 720.000 € variable Kosten 80.000 € 110.000 € 60.000 € 250.000 € Deckungsbeitrag I 170.000 € 240.000 € 60.000 € 470.000 € Produktfixe Kosten 45.000 € 60.000 € 30.000 € 135.000 € Deckungsbeitrag II 125.000 € 180.000 € 30.000 € 335.000 € Bereichsfixe Kosten 25.000 € 25.000 € Deckungsbeitrag III 155.000 € 310.000 € Unternehmens- 160.000 € /Bürofixkosten Betriebsergebnis 150.000 € Unternehmens-/Bürofixkosten § Miete, Kfz-Fuhrpark für Makler, Vollzeitassistent für alle drei Bereiche, Versicherungen, IMV-Gebühr, Lizenzkosten für Makler-Software etc. 39  MODUL 11 Internes Rechnungswesen Erkenntnisse aus der Deckungsbeitragsrechnung § Auf welche Produkte (Produktgruppen) sollte sich der Betrieb am meisten konzentrieren? § Welche Produkte sind unwirtschaftlich? § Was ist die absolute Preisuntergrenze? Zusammenfassung Die Deckungsbeitragsrechnung ist sehr gut geeignet, um für einzelne Produkte bzw. Produktgruppen den Betrag zu ermitteln, den diese zum Betriebsergebnis beitragen. Weiterhin gibt die DB-Rechnung Auskunft über die Kostenstruktur im Unternehmen und darüber, wie diese aufgegliedert wird. Bei der DB-Rechnung sollte beachtet werden, dass diese als alleiniges Entscheidungskriterium, um z. B. ein Produkt aus dem Sortiment herauszunehmen, nicht ausreichend sein muss. Produkte, die noch nicht einmal die variablen Kosten decken (negativer DB I) – also eigentlich unrentabel sind – können jedoch positive Auswirkungen auf die Absatzzahlen anderer Produkte des Sortiments haben. (z. B. Drucker hat neg. DB, Druckerpatronen liefern jedoch hohe Deckungsbeiträge. Kurzfristig stärkere Marketingaktivitäten für ein Produkt können dies ebenfalls belasten und zu einem „verfälschten“ Ergebnis führen. 40  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses § Aufbau der Bilanz § Aufbau Gewinn-und-Verlust-Rechnung § Möglichkeiten der Ergebnisverwendung 41  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses 16 Gewinnermittlung - Buchführungspflicht Soweit der Einzelunternehmer als Kaufmann nicht im Handelsregister eingetragen ist, gelten die Buchführungsvorschriften der Abgabenordnung (§ 141 AO). Bürokratieentlastungsgesetz vom 28.07.2015 Einzelunternehmen bzw. Einzelkaufleute werden buchführungspflichtig § wenn sie in zwei aufeinanderfolgenden Geschäftsjahren mehr als 600.000 Euro Umsatz und/oder § mehr als 60.000 Euro Jahresüberschuss erzielen Anstatt der einfachen Buchführung (EÜR) müssen sie ab diesem Zeitpunkt doppelte Bücher führen. Umgekehrt entfällt die Buchführungspflicht wieder, sobald sie zwei aufeinanderfolgende Geschäftsjahre die Umsatzgrenzen unterschreiten (gemäß § 241a HGB). Alle anderen Rechtsformen sind nicht von dieser Regelung betroffen. 42  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses Was ist ein Jahresabschluss und wozu dient er? Die Informationsbedürfnisse der externen Interessenten erfüllt der handelsrechtliche Jahresabschluss. Er besteht bei § Einzelkaufleuten und Personenunternehmen aus § einer Bilanz § und einer Gewinn-und-Verlust-Rechnung (GuV) (§ 242 HGB), § bei Kapitalgesellschaften aus § Bilanz, § GuV und § Anhang, § gegebenenfalls ergänzt um einen Lagebericht (§ 264 Abs. 1 HGB). 1. Funktionen des Jahresabschlusses Der Jahresabschluss hat einerseits die Aufgabe, den am Unternehmen Beteiligten (Eignern, Kreditgebern, Arbeit- nehmern, Kunden, Lieferanten) Informationen bereitzustellen, die diesen eine Abschätzung vom Ausmaß und Sicherheitsgrad der zu erwartenden Zielrealisation ihrer Beteiligung am Unternehmen ermöglichen. Ferner hat der Jahresabschluss die Aufgabe der Gewinnermittlung als Grundlage zur Bemessung ergebnisabhängiger Einkommenszahlen wie Dividenden- und Erfolgsbeteiligungen. 43  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses 2. Informationsinteresse der Gläubiger Aufgrund der großen Bedeutung der Fremdfinanzierung – also der Finanzierung mit Fremdkapital – ist die Stellung der Gläubiger in Deutschland im Laufe der Zeit sehr gewichtig geworden. Die Gläubiger stellen dem Unternehmen Kapital zur Verfügung. Daher sind sie daran interessiert zu erfahren, wie es um ihren Schuldner steht. Um dieses berechtigte Informationsinteresse zu gewährleisten, haben sich verschiedene Mittel zur Realisierung dieser Aufgabe herausgebildet. § Es besteht die Buchführungspflicht, um alle Geschäftsvorfälle lückenlos zu dokumentieren. § Es findet eine Kontrolle durch Selbstinformation der Geschäftsführung statt. § Bewertungsvorschriften wurden gesetzlich festgehalten, um willkürliche Manipulationen der Werteansätze zu vermeiden. § Im Anhang muss über nicht aus der Bilanz ersichtliche Haftungsverhältnisse berichtet werden. § Es muss über die Gewinnausschüttung und über die Bildung von Rücklagen berichtet werden. § Es bestehen verschiedene Pflichten zur Prüfung und zur Veröffentlichung des Jahresabschlusses. 44  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses 3. Informationsinteresse der nicht geschäftsführenden Gesellschafter Eine andere große Gruppe derjenigen, die ihr Kapital zur Verfügung stellen, sind die Gesellschafter. Die Gesellschafter, die nicht an der Geschäftsführung beteiligt sind, haben ähnliche Informationsbedürfnisse wie die Gläubiger, da sie Geld in fremde Hände gegeben haben. Hierfür gibt es weitere Instrumente, die geschaffen wurden, um die spezifischen Interessen der Gesellschafter zu schützen: § Es werden Wertuntergrenzen fixiert, um zu niedrige Bewertungen zu vermeiden, die den Gewinn „künstlich“ senken. § Er gibt explizite Vorschriften über die Verwendung eines Gewinns. § Die Kompetenzen der Geschäftsführung sind beschränkt, insbesondere bezüglich der Möglichkeit, Gewinne nicht auszuschütten. Zum Schutz der Minderheitsaktionäre gibt es weitere Vorschriften: § Anspruch auf Bilanzgewinn (§ 58 Abs. 4 AktG) § Anfechtungsrecht des Gewinnverwendungsbeschlusses der Hauptversammlung (§ 254 Abs. 1 AktG) 45  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses 17 4. Informationsinteresse der Öffentlichkeit Zu diesen Gruppen zählen vor allem potenzielle Gläubiger, Anleger, Führungskräfte und staatliche Institutionen. Diese sollen vor falschen Informationen geschützt werden, die zu Fehlentscheidungen führen könnten. Die Mittel zur Erreichung dieses Ziels sind mit den bei den Gläubigern genannten Instrumenten identisch. 5. Steuerrechtliche Aufgaben (1) Der Staat ist an der Einnahme von Steuern interessiert. Um dies zu gewährleisten, musste eine Reihe von Vorschriften gebildet werden, die zum Beispiel das Verschieben von (steuerpflichtigen) Gewinnen vermeiden sollen. Mittel zur Erreichung dieser Ziele sind unter anderem § Maßgeblichkeit der Handelsbilanz und der für sie geltenden Instrumente für die Steuerbilanz, § zusätzliche Fixierung von Wertuntergrenzen zur Vermeidung der Verlagerung von Steueransprüchen auf spätere Perioden. Einziger Adressat der Steuerbilanz ist der Fiskus. Er legt mithilfe des Steuerbilanzgewinns fest, welche Beträge nach dem Einkommen- bzw. dem Körperschaftssteuergesetz sowie dem Gewerbesteuergesetz an den Staat abzuführen sind. 46  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses 18 Aufbau der Bilanz Die Bilanz ist eine kontenmäßige Gegenüberstellung von Vermögen (Aktivseite) und Kapital (Passivseite) zu einem Stichtag. Rechentechnisch stellt die Bilanz die aus der Buchführung ermittelte, zusammengefasste und systematisch gegliederte Vermögensübersicht dar. AKTIVA Bilanz zum 31.12.xx PASSIVA Anlagevermögen Eigenkapital Umlaufvermögen Fremdkapital Bilanzsumme – Summe der Aktivseite Bilanzsumme – Summe der Passivseite mit welchen Mitteln das Vermögen der Vermögensgegenstände – Aktivseite finanziert wurde – Mittelverwendung Mittelherkunft Die Gliederung der Bilanz der Einzelkaufleute und der Personengesellschaften ist gesetzlich im Einzelnen nicht verbindlich festgelegt. Als konkrete Norm bestimmt § 247 Abs. 1 HGB lediglich den getrennten Ausweis von Anlagevermögen, Umlaufvermögen, Eigenkapital, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten. 47  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses Bilanzgliederung nach § 266 HGB Beispiel eines Immobilienmaklerbüros zu 2. gewerbliche Schutzrechte – z. B. Franchisegebühr zu 3. Geschäftsausstattung, Büroeinrichtung zu 6. Kaution an Vermieter zu 1. Offene Posten, z. B. offene Provisionsrechnungen zu 4. Umsatzsteuerforderungen, Vorsteuer im Folgejahr abziehbar zu IV. Sparkassen-Konto , DAB bank-Konto zu F. Privatentnahmen der Gesellschafter 48  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses Bilanzgliederung nach § 266 HGB Beispiel eines Immobilienmaklerbüros zu I. Einlage der Gesellschafter zu 2. Gewerbesteuerrückstellungen zu 3. Rückstellung für Bilanzerstellung zu 2. Kreditkartenabrechnungen zu 3. erhaltene versteuerte Anzahlungen 19 % Ust zu 4. offene Rechnungen zu 8. Verbindlichkeiten aus Lohn und Gehalt 49  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses 19 Aufbau der Gewinn- und Verlust-Rechnung Die GuV ist eine zeitraumbezogene Erfolgsrechnung, weil sie alle Aufwendungen und Erträge eines Geschäftsjahres erfasst. Sie gibt somit Auskunft über die Art, die Höhe und die Herkunft des Unternehmenserfolgs in einem Geschäftsjahr. Der ermittelte Periodenerfolg der GuV entspricht der Veränderung eines Teils des Eigenkapitals zwischen zwei Bilanzstichtagen. Der Unternehmenserfolg der GuV setzt sich aus dem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowie dem außerordentlichen Ergebnis und den Steuern zusammen. Anhand dieser Unterteilung ist zu erkennen, aus welchem Bereich der positive oder negative Erfolg resultiert. Für Einzelkaufleute und Personengesellschaften ist eine bestimmte Gliederung der GuV im HGB nicht normiert. Viele Unternehmen in Deutschland erstellen die GuV nach dem Gesamtkostenverfahren. Danach werden alle Erträge sämtlichen Aufwendungen eines Geschäftsjahres gegenübergestellt. Die Gliederung der Aufwendungen erfolgt nach den Kostenarten (Primärprinzip). Das Gesamtkostenverfahren ist einfach anwendbar, da die Positionen der GuV direkt aus der Finanzbuchhaltung abgeleitet werden können. 50  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses Gliederung der Gewinn- und Verlust-Rechnung Beispiel eines Immobilienmaklerbüros zu 1. Erlöse USt 19 % - Vermittlung Makler 1 - 52.000 Euro Erlöse USt 19 % - Vermittlung Makler 2 - 87.000 Euro Finanzierungsprovison – 8.900 Euro Beratungshonorar – 4.500 Euro Schulungshonorar – 7.300 Euro zu 4. Versicherungsentschädigungen zu 6. Gehälter – Assistentin Aushilfslöhne Lohnsteuer für Aushilfen zu 7. Abschreibungen auf Sachanlagen zu 8. Miete Porto Gas, Strom, Wasser Telefonanschluss Reinigung Telefon mobil Versicherungen Bürobedarf Kfz-Versicherung Fortbildungskosten laufende Kfz-Betriebskosten Creditreform Kfz-Steuer IMV Werbekosten Zeitungswerbung Buchführungskosten Verkaufsschilder Kopierer Flyer Makler-Software Internetplattformen (IS24, Immonet etc.) Homepage xxl CB Factoring 51  MODUL 11 Inhalt und Aufgaben des Jahresabschlusses Gliederung der Gewinn- und Verlust-Rechnung Beispiel eines Immobilienmaklerbüros zu 11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (DAB-Konto) zu 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen * Zinsaufwendungen für kurzfristige Verbindlichkeiten (z. B. Dispo-Kredit) * Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten(Darlehen) zu 18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag * Kapitalertragsteuer 25 % * Gewerbesteuer zu 20. Jahresüberschuss 52  MODUL 11 Handelsrechtliche Vorschriften § Ansatz- und Bewertungsvorschriften § Anschaffungs- und Herstellungskosten 53  MODUL 11 Handelsrechtliche Vorschriften Handelsrecht Das Handelsrecht ist das Sonderrecht des Kaufmanns. Die Vorschriften des Handelsrechts betreffen im Wesentlichen die Rechtsbeziehungen des Kaufmanns zu seinen Geschäftspartnern sowie die wettbewerbsrechtlichen und gesellschafts- rechtlichen Beziehungen zu anderen Unternehmern. Das Handelsrecht steht als Sonderprivatrecht der Kaufleute nicht in sich abgeschlossen neben dem Bürgerlichen Recht, sondern ergänzt und modifiziert dessen Vorschriften, insbesondere die des Bürgerlichen Gesetzbuches. An der Spitze des Handelsgesetzbuches steht der Kaufmannsbegriff. Die Kaufmannseigenschaft löst zahlreiche Pflichten und Privilegien der Kaufleute aus. Hierzu zählen u. a. § ein hohes Maß an Privatautonomie; so dürfen etwa Vertragsstrafen nicht nach § 343 BGB herabgesetzt werden, § Bürgschaft (Die Bürgschaft eines Kaufmanns ist nach § 350 HGB formlos möglich, während die private Bürgschaft nur in schriftlicher Form gültig ist.) (§ 766 S. 1 BGB), § Schuldversprechen und Schuldanerkenntnis unterliegen keinen Formerfordernissen. 54  MODUL 11 Handelsrechtliche Vorschriften 20 Handelsgesetzbuch (HGB) 1. Buch: behandelt u. a. die Kaufmannseigenschaft, das Handelsregister, die Firma und die Prokura als Vollmacht des Kaufmanns 2. Buch: enthält mit den Regelungen zu den Handelsgesellschaften und der stillen Gesellschaft den Kernbereich des Gesellschaftsrechts. 3. Buch: regelt die Handelsbücher und enthält damit die Grundregeln der handelsrecht- lichen Buchführung und hat damit unmittelbar Auswirkungen auf das Bilanzsteuerrecht. 4. Buch: stellt allgemeine Vorschriften zum Quelle: (1) Handelsgeschäft voran und regelt u. a. den Handelskauf, das Kommissions-, Fracht-, Speditions- und Lagergeschäft. 55  MODUL 11 Handelsrechtliche Vorschriften Bewertungsvorschriften Bei der handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Bewertung in der Jahresbilanz sind bestimmte Bewertungsvorschriften zu beachten. Bewertungsvorschriften dienen 1. Dazu, den im Rahmen der Inventur nach Art und Menge erfassten und in der Bilanz auszuweisenden Vermögens- gegenständen und Schulden einen in Geldeinheiten ausgedrückten Wert beizumessen, sowie 2. Dazu, die in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung auszuweisenden positiven und negativen Erfolgsbeiträge (Ertrag; Aufwand) zu periodisieren. Der Grundgedanke der Bewertungsvorschriften im deutschen Handelsrecht liegt darin, dass der Wert der Vermögensgegenstände zu jedem Zeitpunkt den Wert der Schulden deckt (Schuldendeckungsfähigkeit). Der Betrag, um den der Wert der Vermögensgegenstände den Wert der Schulden übersteigt, entspricht dem ausgewiesenen Eigenkapital (Reinvermögen). Durch die Gegenüberstellung der Eigenkapitalbeträge von zwei aufeinander folgenden Perioden wird der Erfolg eines Unternehmens in einer Periode ermittelt (Erfolgsrechnung). 56  MODUL 11 Handelsrechtliche Vorschriften Bewertungsvorschriften Der Erfolg bildet die Grundlage für Auszahlungsansprüche des Fiskus und für Auszahlungsinteressen der Anteilseigner. Die Höhe des Erfolgs und des Eigenkapitals sind entscheidende Kriterien für die Darstellung der Kreditwürdigkeit. Zur Verringerung der Steuerzahllast liegen daher die Interessen von Unternehmens-leitungen in Perioden mit guter Ertragslage eher bei einer Minderung des auszuweisenden Erfolgs (durch eine niedrige Bewertung von Vermögens- gegenständen und eine hohe Bewertung von Schulden). In Perioden mit schlechter Ertragslage zur Erhaltung der Kreditwürdigkeit liegen sie eher bei einer Erhöhung des auszuweisenden Erfolgs (durch eine hohe Bewertung von Vermögensgegenständen und eine niedrige Bewertung von Schulden). Die gesetzliche Festlegung von Bewertungsvorschriften soll verhindern, dass Unternehmensleitungen aus der Vielzahl denkbarer Wertansätze für Vermögensgegenstände (z. B. Anschaffungswert, Wiederbeschaffungswert, Einzelveräußerungswert, Anschaffungswert vermindert um Abschreibungen) bzw. Schulden (Rückzahlungsbetrag, Barwert) von Fall zu Fall denjenigen auswählen, der den im Zeitablauf schwankenden Interessen des Unternehmens am besten entspricht. Beispiel: Anschaffungskosten ergeben die Grundlage für die Bilanzierung und Bewertung der im Betriebsvermögen eingesetzten Wirtschaftsgüter. 57  MODUL 11 Ansatz- und Bewertungsvorschriften 21 Handelsrechtliche Vorschriften – Anschaffungskosten (AK) Die Definition der Anschaffungskosten leitet sich aus § 255 Abs. 1 HGB mit folgendem Grundsatz ab: Anschaffungskosten sind die § Aufwendungen, die geleistet werden, um einen § Vermögensgegenstand zu erwerben und § ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, § soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugerechnet werden können. Bestandteile der Anschaffungskosten Anschaffungspreis + Anschaffungsnebenkosten (Maklerkosten, Provisionen, Notar- und Grundbuchamtskosten, Grunderwerbsteuer, Transportkosten, Montagekosten, Umbaukosten, Versicherungen, Zölle etc.) + nachträgliche Anschaffungskosten (z. B. Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, die nach dem Kauf einer Immobilie anfallen) - Anschaffungspreisminderungen (z. B. Skonti, Rabatte, Subventionen, Zuschüsse) = Anschaffungskosten (Bemessungsgrundlage für die Abschreibung) 58  MODUL 11 Ansatz- und Bewertungsvorschriften 22 Handelsrechtliche Vorschriften – Herstellungskosten (AK) Die Herstellungskosten sind in § 255 Abs. 2 HGB wie folgt definiert: Herstellungskosten sind die § Aufwendungen, die durch den § Verbrauch von Gütern und Diensten für die § Herstellung eines Vermögensgegenstands, § seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende § wesentliche Verbesserung entstehen. Beispiel: Herstellungskosten sind z. B. die Aufstockung durch ein Dachgeschoss, eine erhebliche Veränderung im Wesen oder eine wesentliche Verbesserung über den bisherigen Zustand hinaus. Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand Erhaltungsaufwände können sofort als abzugsfähige Werbungskosten/Betriebsausgaben angesetzt werden. Dies trifft bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu, wenn diese z. B. keine deutliche Erhöhung des Gebäudewertes darstellen. 59  MODUL 11 Ansatz- und Bewertungsvorschriften Abschreibung geringerer Wirtschaftsgüter Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) können im Jahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Betriebsausgabe abgesetzt werden. (Das wirkt sich gewinnmindernd und damit steuerreduzierend aus.) Voraussetzungen: 1. Die Wirtschaftsgüter müssen zum beweglichen abnutzbaren Anlagevermögen gehören. 2. Die Wirtschaftsgüter müssen einer selbstständigen Nutzung fähig sein. Eine selbstständige Nutzung liegt nicht vor, wenn § nach der betrieblichen Zweckbestimmung eine Nutzung nur mit anderen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens möglich ist, § das Wirtschaftsgut mit anderen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens in einen ausschließlichen betrieblichen Nutzungszusammenhang eingefügt ist, § das Wirtschaftsgut mit anderen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens technisch abgestimmt ist. Beispiel: Computerteile wie Rechner, Drucker, Maus, Tastatur und Monitor erfüllen alle drei Voraussetzungen, sodass sie nicht selbstständig nutzungsfähig sind und damit keine geringwertigen Wirtschaftsgüter sind. 3. Die Anschaffungskosten dürfen für das einzelne Wirtschaftsgut 800 Euro netto nicht übersteigen. § Die Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten höher als 250 netto Euro sind, müssen aus einem besonderen Verzeichnis oder aus der laufenden Buchführung ersichtlich sein. 60  MODUL 11 Ansatz- und Bewertungsvorschriften – Geltendmachung Zusammenfassung: Sofortabsetzung als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) Seit dem 1. Januar 2018 gilt folgende Regelung: § Anschaffungskosten bis zu 250 EUR netto: Sofortabschreibung oder nach gewöhnlicher Nutzungsdauer § Ab Anschaffungskosten von 250,01 Euro besteht eine besondere Aufzeichnungspflicht, außer sie ergibt sich ohnehin aus der Buchführung. § Anschaffungskosten 250,01 bis 800 EUR netto: Sofortabschreibung oder nach gewöhnlicher Nutzungsdauer oder Sammelposten mit Abschreibung über fünf Jahre § Anschaffungskosten 800,01 bis 1000 EUR netto: Sammelposten mit Abschreibung über fünf Jahre oder nach gewöhnlicher Nutzungsdauer Private Nutzung von GWG Wird ein Wirtschaftsgut auch privat verwendet, muss der Teil der Abschreibungen, der auf den Privatanteil entfällt, dem Gewinn hinzugerechnet werden. Nutzt der Unternehmer ein Telefon nur zu 70 Prozent betrieblich, werden, bei einem Anschaffungspreis von 100 Euro, 30 Euro zum Gewinn gezählt. Auch die darauf entfallende Umsatzsteuer muss nachträglich beglichen werden. 61  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Betriebswirtschaftliche Kennzahlen 62  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse 23 Bilanzanalyse Das wichtigste Instrument der Bilanzanalyse sind Kennzahlen und Kennzahlensysteme. Kennzahlen informieren in konzentrierter Form über wichtige betriebswirtschaftliche Sachverhalte wie Vermögens- und Finanzierungsstruktur, Kosten- und Ertragsstruktur, Liquidität, Produktivität sowie Ertrags- und Innenfinanzierungskraft. Die Informationen aus dem Jahresabschluss werden somit in verdichteter und gleichzeitig auch transparenter Form dargestellt. Grundlage für die Berechnung von Kennzahlen ist ein geeignetes Datenmaterial. Zu Beginn der Kennzahlenanalyse ist das Informationsziel bzw. der Informationsbedarf festzulegen; dementsprechend können dann geeignete Kennzahlen ausgewählt werden. Merkmale einer qualitativ hochwertigen Bilanzanalyse § Aktualität – Voraussetzung hierfür ist eine rasche Bilanzerstellung § anschauliche Darstellung – Das Ergebnis sollte kein „Zahlenfriedhof“ sein. Die Kennzahlen müssen vom Adressaten der Bilanzanalyse richtig verstanden werden können. § Beratung – Der persönliche Kontakt zwischen Experten und Unternehmern ist wichtig. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Buchhaltung extern erstellt wird. § Verfügbarkeit von Branchenvergleichsdaten – Branchenvergleichsdaten haben nur dann einen Nutzen für den Anwender, wenn die Vergleichsgruppen hinreichend groß und homogen sind. 63  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse 24 Gruppierungen von Kennzahlen entsprechend der Zielrichtung ① Ertrags- und Rentabilitätskennzahlen ② Kennzahlen zur Finanzierung und Liquidität ③ Produktivitätskennzahlen  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse 25 ① Ertrags- und Rentabilitätskennzahlen → Rentabilität Unter Rentabilität versteht man das Verhältnis einer Erfolgsgröße (zum Beispiel Gewinn als Differenz von Ertrag und Aufwand) zum eingesetzten Kapital: Gewinn Man unterscheidet folgende Rentabilitätskennzahlen: Rentabilität = _______ _ ____ x 100 Eigenkapitalrentabilität, Fremdkapitalrentabilität, Kapitaleinsatz Gesamtkapitalrentabilität, Umsatzrentabilität ① Ertrags- und Rentabilitätskennzahlen → Umsatzrentabilität Die Umsatzrentabilität bezeichnet das Verhältnis von Gewinn zu Umsatz innerhalb einer Rechnungsperiode. Man erkennt daraus, wie viel % des Umsatzes einem Unternehmen im betrachteten Zeitraum an Gewinn verblieben ist. Gewinn vor Steuer ________________ Beispiel: Eine Umsatzrendite von 10 % entspricht Brutto-Umsatzrendite = x 100 einem Gewinn von 10 Cent je 1 Euro Umsatz. Umsatz 65  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse 26 ① Ertrags- und Rentabilitätskennzahlen → Eigenkapitalrentabilität Mit dieser Zahl kann festgehalten werden, welche Rendite mit dem im Unternehmen eingesetzten Eigenkapital erwirtschaftet wird. Zur Berechnung der Eigenkapitalrentabilität setzt man den Jahresüberschuss (nach Steuern) eines Unternehmens ins Verhältnis zu dem zu Beginn der Periode zur Verfügung stehenden Eigenkapital. Im Unterschied zur Umsatzrendite kann die Eigenkapitalrendite zweistellig oder sogar dreistellig sein. Ein Unternehmer oder Gesellschafter (Aktionär) kann anhand der Eigenkapitalrentabilität erkennen, ob seine Investition in das Unternehmen mehr oder weniger rentabel ist als eine alternative Kapitalanlage. Beispiel: Ein eingebrachtes Eigenkapital von 10.000 Euro und ein Gewinn von 3.000 Euro nach Steuer entspricht einer EKR von 30%. Gewinn nach Steuer ________________ Eigenkapitalrentabilität = x 100 Eigenkapital 66  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse 27 ② Kennzahlen zur Finanzierung und Liquidität → Verschuldungsgrad Diese Kennzahl gibt das Verhältnis zwischen dem bilanziellen Fremdkapital und dem Eigenkapital an. Sie gibt Auskunft über die Finanzierungsstruktur eines Schuldners. Mit steigendem Verschuldungsgrad geht eine Erhöhung des Kreditrisikos für Gläubiger einher. Eine aus der Praxis stammende Faustregel besagt, dass der Verschuldungsgrad – branchenabhängig – bei Nichtbanken nicht höher sein soll als 2:1 (200 %), also das Fremdkapital nicht mehr als das Doppelte des Eigenkapitals betragen soll. Durch die Aufnahme von Krediten erhöht sich der Verschuldungsgrad und damit auch das Risiko im Unternehmen. Beispiel: Ein eingebrachtes Eigenkapital von 50.000 Euro und ein aufgenommenes Darlehen von 100.000 Euro entspricht einem Verschuldungsgrad von 200 %. Fremdkapital ___________ Verschuldungsgrad = X 100 Eigenkapital 67  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse ② Kennzahlen zur Finanzierung und Liquidität → Fremdkapitalrentabilität Die Fremdkapitalrentabilität bzw. Fremdkapitalrendite bezeichnet die „Verzinsung“ des eingesetzten Fremdkapitals, ausgedrückt in Prozent. Beispiel: Ein Unternehmen hat von zwei Banken jeweils ein verzinsliches Darlehen erhalten: § Darlehen A über 1 Mio. Euro, Zinssatz: 6 % p. a. sowie § Darlehen B über 1 Mio. Euro, Zinssatz 5 % p. a. In der Gewinn-und-Verlust-Rechnung des Unternehmens wurden somit (in dem GuV-Posten Zinsen und ähnlichen Aufwendungen) insgesamt 110.000 Euro (60.000 Euro für Darlehen A sowie 50.000 Euro für Darlehen B) als Zinsaufwand gebucht. Fremdkapitalzinsen ________________ Die durchschnittliche Fremdkapitalrentabilität Fremdkapitalrentabilität = X 100 beträgt: 110.000 € / 2.000.000 € = 0,055 = 5,5 %. Fremdkapital 68  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse 28 ② Kennzahlen zur Finanzierung und Liquidität → Gesamtkapitalrentabilität (ROI) Diese Kennzahl beschreibt den Anteil des Fremdkapitals am Gesamtkapital bzw. der Bilanzsumme. Die Gesamt- kapitalrendite beantwortet die Frage: „Wie rentabel arbeitet das gesamte im Unternehmen eingesetzte Kapital?“. Oftmals wird für die Gesamtkapitalrentabilität auch die englische Bezeichnung Return on Investment (ROI) verwendet. Beispiel: Ein Unternehmen besitzt eine Immobilie mit der Wertigkeit von 1.000.000 Euro (durch Eigenkapital finanziert) und Mieteinnahmen in Höhe von 80.000 Euro. Gewinn + Fremdkapitalzins ________________ Gesamtkapitalrentabilität = x 100 Gesamtkapital (EK + FK) Gesamtkapitalrendite = (80.000 Euro + 0 Euro) / 1.000.000 Euro = 8 %. 69  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse ③ Produktivitätskennzahlen → Bruttoproduktivität Diese Kennzahl zeigt die Effizienz des Personaleinsatzes: „Wie viele Geldeinheiten Betriebsleistung hat jede Geldeinheit Personalkosten gebracht?“ Eine Bruttoproduktivität von 3,8 bedeutet, dass je 1 Euro Personalkosten durchschnittlich 3,80 Euro an Betriebsleistung erwirtschaftet werden. Betriebsleistung _ Eine Erhöhung der Bruttoproduktivität gelingt über Bruttoproduktivität = ____________ x 100 die Steigerung der Betriebsleistung und/oder die Personalkosten Reduzierung der Personalkosten. ③ Produktivitätskennzahlen → Nettoproduktivität Rohertrag Bei der Nettoproduktivität wird der Rohertrag den Nettoproduktivität = ____ ____ __ x 100 Personalkosten gegenübergestellt. Der Rohertrag ist die Personalkosten Betriebs-leistung abzüglich des Materialaufwands. 70  MODUL 11 Grundlegende Bilanzkennzahlen – Bilanzanalyse Mögliche Kennzahlen für einen Immobilienmakler / ein Immobilienbüro § Marketingkosten insgesamt zu Gewinn/Umsatz § Vertriebskosten (Besichtigungen) insgesamt zu Gewinn/Umsatz § Personalkosten zu Gewinn oder Umsatz § Auswertungen pro Immobilie in der Vermarktung § Akquisitionskosten (Kosten des Zeitaufwands + Werbung) zu Gewinn oder Umsatz Die Erhöhung der Investitionen in der Akquisition führt i.d.R. immer zu einer Verbesserung der Umsatzrendite Marketing- und Akquisitionskosten vs. Vertriebskosten 71  MODUL 11 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 72